房地产估价机构如何在发展中防范风险

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  【摘要】我国的房地产估价行业萌芽于20世纪80年代,经过多年的发展,这个行业日渐趋于成熟。随着社会的发展和科学技术的进步,社会对房地产估价这个行业有了更新的需要和提出了更高的要求。在“转变政府职能、推进公共服务社会化”的大背景下,房地产估价业务类型也越来越丰富。除房地产抵押评估、征收评估等传统估价业务类型外,政策研究、市场调查等新兴业务快速发展,更多的行业和估价报告使用者对房地产评估寄予更高的期望,同时也带来了不同类型的执业风险。因此在推进房地产估价机构的持续发展过程中,必须采取相应的策略来进行预防并对其进行控制。
  【关键词】房地产行业;估价机构;职业风险;风险防范
  在房地产事业发展的过程中,估价业务起着一定的作用。但是在新的历史形势下,房地产事业的发展存在着一定的挑战。2015年“互联网+”写入了《政府工作报告》,使“互联网+”成为我国经济、社会、文化发展的重要战略。同年7月4日,《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》(国发〔2015〕40号)发布。从此,“互联网+行业”在全行业如火如荼地发展。在此大趋势下,大量房地产估价机构如何在机遇和挑战面前保持持续发展值得探讨。
  在房地产估价机构发展的过程中应该重视创新的力量,重视对互联网技术和大时代数据的使用,同时在房地产估价业务发展的过程中深化服务内涵、重视对市场的拓展、创新技术发展的手段等,通过提高自身市场竞争力的方式实现对房地产估价客户的吸引。
  1、房地产估计行业形势背景
  1.1房地产产业对估价行业的影响
  随着社会的发展,21世纪成了中国房地产行业的快速发展的时期,也是房地产估价产业的发展黄金期。在楼市掀起一轮热潮后,国家针对楼市出台了一系列的调控政策。楼市调控政策给房地产市场的发展带来了显著的影响,也给房地产估价行业的业务量和业务结构带来了变化。金融机构的贷款额度、贷款规模、对贷款企业的审查条件发生变化,使得与融资相关的业务相对减少,但是一些中小企业之间项目的合作、合并等经济行为又给估价行业带来了一定的业务量。
  1.2新科技和新经济对房地产估价行业的影响
  无论是信息技术的革命还是经济的革命,对房地产估价行业的技术、市场都有很大的影响。但事实上,信息技术的革命对于房地产估价行业的发展既是挑战也是机遇。机遇是,部分房地产估价机构可以通过互联网保存所有的信息,而房地产公司也可以将一些大数据通过互联网发送到估价机构。普通估价机构可以通过互联网系统提供便捷的服务,从而提高工作效率。挑战是,互联网的发展正在吞噬传统的简单估价业务需求。
  1.3信息化的发展对房地产估价行业的影响
  随着互联网、物联网、云计算等的快速发展,以及移动通信、电子商务等的快速普及,全球数据出现爆炸式的生长,大数据的社会也悄无声息地来临了。所谓“大数据”就是将人类的活动、社会的发展信息进行数据的收集、整理和分析,从分析的数据中发现客观的规律,“大数据”的出现是计算机技术和互联网技术快速的发展导致的,计算机高效的运算功能实现了以往庞大数据不能分析的可能,也就是说庞大的数据分析成为可能。互联网打破了以往的数据分析和整理的方式,形成了数据量大、涉及面广、反映内容多样化的“大数据”时代。
  1.4国家对房地产估价行业的态度
  国家在发展,制度在改革,虽然部分执业资格证考试制度已经取消,但是房地产估价师考试制度仍然被保留。这说明国家对房地产估价行业的存在必要性是非常认可的,与国际上对房地产估价行业的态度保持一致。这对于房地产估价行业的生存和发展来说,是十分有利的因素。
  2、制约房地产估价机构发展风险
  2.1评估人员执业能力不足和职业道德风险
  评估人员必须站在独立、客观的位置公正地分析房地产的价值,具有很强的专业性和技术性。要求评估人员必须具备较强的专业素质和良好的职业道德。如果评估人员为快速完成项目,简化评估程序,或是为了承接业务,满足委托方的不合理需求,出具不能客观反映评估对象价值的报告,将引发重大责任风险。
  2.2评估市场不规范和信息不对称风险
  估价机构规模小、经营散、能力弱的格局长期存在,妨碍房地产估价市场合理秩序的形成。不论是房地产估价的前期资料搜集直至形成估价报告,还是基于估价的咨询服务等,都需要详实可靠的基础信息、合法的产权证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。然而迄今为止,这些信息在市场上并非完全透明,如果这些资料来源不可靠,将会导致估价对象真实价值不一致的估算,造成房地产评估风险。
  2.3政府职能变化及政策变动风险
  房地产评估行业受国家政策影响较大,如在“转变政府职能、推进公共服务社会化”的大背景下,房地产价格的变化除了受到市场需求变化的影响,税收、土地、金融、产业等方面涉及的政策变动必然会对房地产价格产生影响。
  3、加强房地产评估机构风险防对策略
  3.1对标国际领先水平,加强人才培育
  房地产估价机构的发展离不开一些有想法、有责任心、有干劲、有能力的工作人员的推动。因此,房地产估价机构必须建立一支高素质、高能力的人才队伍。房地产估价机构要进一步转变观念、打开思路,重视人才培育,对标国际领先水平,培育专业顶尖人才。一是按照提升核心竞争力的内在要求,规划调整人才培育的战略方向、结构和布局,推进具有全方位竞争能力专业实体的形成。二是按照高质量发展的新要求,注重开发培育人才的创造性思维,努力搭建锻造改革创新团队平台,形成行业机构发展攻坚克难的突击队和有生力量。
  3.2强化平台建设,完善技术手段
  加强技术手段的完善和运用,逐步完善核心技术融合创新和关键技术成果应用转化机制。一是建立信息研发平台,通过行业平台、机构合作、科研机构等参与共同研发,为估价、咨询服务提供可靠数据依据、市场趋势研究分析以及新技术的研发功能,对项目运作提供支持,提高研究成果转化率。二是建立技术指引研制平台,针对不同项目类别分别研制相应技术指引和措施,如新技术、新方法的运用,全过程质量管理的運作等。重视利用大数据的作用将数据进行整合和管理,不断创新信息系统建设,为实现信息资源的共享奠定基础。在信息系统建设的过程中主要有数据库的建设与维护,软件的开发和利用等。为此,应该重视对市场的调查,重视对评估结果的管理和维护。不同的企业应该建立属于自己的数据库和资料库等,为估价业务的发展提供支持。   3.3适应政府职能变化,积极寻求支持指导
  随着新的发展时期出现的新变化,房地产估价行业也面临重大变革和新的发展选择,估价机构应积极适应政府职能变化,积极寻求政府和行业协会的支持与指导。比如:根据重大项目研究与政府相关事业机构、国有企业建立紧密联合体的运作模式、组织方法,拓展估价机构专业服务领域、拓宽发展道路。
  4、“互联网+”背景下房地产估价机构的发展趋势
  随着新技术的应用,“互联网+估价”将成大势所趋。房地产估价机构靠单一的传统估价业务,靠简单的规模扩张方式发展,将难以为继。对于房地产估价机构,想要在行业内持续发展,在加强房地产估价人员的继续教育工作的同时,还需做好以下几个方面的工作:
  4.1培育新型估价业务能力
  传统估价业务与新型估價业务是相对而言的,并没有明显的区别界限。新型估价业务,通常是在新形势新需求情况下,基于传统业务演变或衍生而来,但在估价思路和技术应用上有所突破。新型估价业务大致包括以下:(1)房地产批量估价业务;(2)特殊物业类型估价:例如历史文化建筑、古民居、旅游风景区、码头等等;(3)以房地产价值评估为主的咨询类业务;(4)以估价专业意见为主的咨询类业务;(5)房地产信托投资基金(RE-ITS)相关的估价咨询服务等。根据房地产估价师与经纪人学会的数据,2017年一级机构平均房地产咨询顾问项目75宗,同比增长53.06%,由此推断,未来房地产估价机构的新型估价业务比重将日渐提高。
  4.2培育企业核心竞争力
  目前,房地产估价机构面临竞争激烈的市场环境,传统评估业务的地域优势,正在逐步弱化;另外,估价机构和估价师的利用系统平台进行跨区域合作,已悄然而至。房地产估价机构如过于保守,则如逆水行舟,不进则退。在“互联网+”趋势下,房地产估价机构应结合自身优势,找准方向,积极应对。目前,我国房地产估价机构的发展路径主要有三种。第一种是凭借建立的估价技术优势,提供优质的服务,与各委托方建立良好的合作关系。第二种是运用公司自身的估价技术与经验,与软件公司合作开发智能估价系统,通过销售软件系统并进行后期的系统维护服务,掌握估价方面大数据,从而建立核心竞争力。最后一种发展路径为多元化经营,努力培训新的业务增长点。
  结语:
  房地产估价行业近30年的发展过程,是在自我改革中逐步壮大成熟的过程,面对我国服务业向高质量发展的新要求、新形势,房地产估价机构应积极应对,根据自身资源选择适当的发展战略,努力确定自己的核心竞争优势,以便顺应“互联网+”的发展大潮,把握好机遇,运用科学合理的手段、方法规避风险,才能不断推进房地产机构的可持续发展。
  参考文献:
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  作者简介:
  魏巧玲(1968.04-),女,汉,湖南长沙,本科,工程师,从事房地产评估及咨询方向;
  杨再平(1969.09-),男,汉,湖南长沙,本科,工程师,从事房地产估价、土地评估方向。
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