论文部分内容阅读
【摘要】要保证土地流转新政的顺利实施，加快我国农村土地的高效集约利用，从根本上说就是要加快剥离农村土地的社会保障功能，将农民从土地上解放出来，消除城乡二元结构体制所产生的不合理的政策、制度和机制，以城乡一体化为根本目标，加快农村地区居民和城市居民享有同样的权利、义务和价值的转换过程，使之真正成为完善的社会人。
【关键词】土地流转 土地集约、节约化
土地流转成为2014年两会热议话题，土地流转有利于更加高效、经济地利用土地资源。土地流转将促进传统小农经济向规模化、集约化、机械化的现代大农业转型。完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革。
一、农村集体建设用地流转与节约集约利用的程序.标准和水平
土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转。土地的流转，本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。从法律角度来理解，农民的土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对独立的土地他物权，具有一般物权的独占性与排他性，即农户依法享有对承包的集体土地的排他性占有、使用、收益以及处分处置的权利。从农学角度讲，土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。
（一）农村集体建设用地的流转方式
1.县城规划区内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理，取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转。
2.集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地，以及符合《土地管理法》第六十三条的集体建设用地流转。但必须是符合土地利用总体规划、依法取得建设用地，并不得用于商品住宅开发。
3.农村村民依法取得的宅基地，通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转。但农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。
（二）农村集体建设用地流转的使用范围
1.乡镇企业。乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。
2.乡（镇）村公共设施和公益事业建设。依法取得的集体建设用地，不得用于商品住宅开发。
（三）集体建设用地流转的条件。可以流转的集体建设用地，是指用于非公益性项目或经营性项目的集体建设用地。
（四）集体建设用地使用权流转的程序。集体建设用地使用权首次流转的，土地所有者应持土地所有权证、建设用地批准文件、规划许可证明材料、农村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的证明材料、土地流转合同（草签）、流转申请书以及确认交易价格的证据等有关材料，经县国土资源部门审查、并报县级人民政府批准后，由土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同，按合同约定付清款项并缴纳有关费用后办理土地登记，领取集体土地使用权证书。
（五）集体建设用地使用权流转收益的分配。集体建设用地使用权首次流转时的土地收益归土地所有者，主要用于集体经济的发展、公益事业的投入、农民生活的安置补偿和社会保障，具体收益以及使用情况应当向集体经济组织成员公布接受监督。集体建设用地使用权再次流转时发生增值的，土地增值收益中10%归当地人民政府；其余90%归土地所有者和土地使用者，具体分配比例由县人民政府确定。
（六）严格执行集体建设用地使用标准。使用集体建设用地兴办企业，其投资强度、容积率、建筑系数等指标参照国家工业项目用地标准制定。乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地规模，参照国家、省建设项目控制指标有关规定执行。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格控制超用地标准建房，宅基地面积不得超过法律确定的标准。
二、农村集体建设用地流转与节约集约利用存在的问题
（一）目前一些乡（镇）尝试的做法与国家法律、法规的冲突需要突破，仅依据《土地管理法》第六十三条规定的情形，满足不了集体建设用地流转的需要。
（二）土地管理体制不健全，导致农村集体建设用地流转无序，甚至有借新农村建设之名搭车流转之嫌，甚至占用基本农田进行新农村建设，形成新的违法建设用地，造成农村土地管理混乱。
（三）农村集体建设用地和国有建设用地产权地位不平等，其使用范围、处置方式有待于法律赋权。
（四）建设用地利用率低。长期以来，不少乡（镇）的建设基本上是走外延扩张之路，旧城区、老镇区建筑密度小，存在土地浪费现象。部分地区为片面追求招商引资目标，将土地作为招商引资的优惠条件，导致了一部分用地单位的投机行为，土地利用效率很低。
（五）农村集体建设用地流转中产权界定不清，误把农用地当作建设用地流转，或者把土地承包经营权流转与农村集体建设用地流转混为一谈。
三、农村集体建设用地流转与节约集约利用的方向
（一）进一步改进和完善法律制度。在《土地管理法》第六十三条的基础上，修改完善集体建设用地流转法律、法规制度，国家、省、市应尽快出台《农村集体建设用地流转办法》，以便指导和规范各地的流转行为。
（二）建立统一的城乡建设用地市场
要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地，同价”。
（三）明确界定农村集体建设用地各种权利
目前，农民集体建设用地流转中，“集体产权”主体即农民的利益和资产收益份额在分配机制中没有体现出来，而处于“管理者”地位的农村基层组织（村、乡）却获得了大部分集体资产的收益，以致“管家成了主人”。因此，农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。
（四）提高集体建设用地节约集约利用水平。农民住宅建设要符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，遵循节约和合理利用土地、切实保护耕地、提高土地利用效益的原则。鼓励对现有村庄进行填实插建，提高土地利用率。
（五）加大盘活存量集体建设用地力度。结合第二次土地调查，对农村集体建设用地进行全面调查摸底，切实查清空闲地、闲置地、荒坡地、废弃地以及低效利用土地的底数，因地制宜地组织开展空闲住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定和完善消化利用存量建设用地的规划、计划和政策措施，加大清理盘活的力度。
（六）积极推进“空心村”、砖瓦窑和工矿废弃地等闲置的农村集体建设用地整理。根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略新农村建设，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村集体建设用地整理，继续加大“空心村”、砖瓦窑工矿废弃地整治力度，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。
（七）要用经济手段落实城乡建设用地统筹规划
对于农村集体建设用地的流转问题，无论怎样流转，它的前提是必须要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用总体规划，还要服从国家土地利用年度计划农地转用的总量控制，还要参与、服从土地收益由农地转为建设用地增值收益的分配政策。新农村建设必须符合土地利用总体规划和乡（镇）村规划，并纳入建设用地年度计划管理。
【参考文献】
1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；
2、张玉峰：农村土地承包经营权流转低效的成因分析[J]. 河北师范大学学报（哲学社会科学版）.2011（3）.53-57.
3、王华春：土地资源优化配置与构建节约型社会研究[M].北京： 中国 环境科学出版社，2006.
【关键词】土地流转 土地集约、节约化
土地流转成为2014年两会热议话题，土地流转有利于更加高效、经济地利用土地资源。土地流转将促进传统小农经济向规模化、集约化、机械化的现代大农业转型。完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革。
一、农村集体建设用地流转与节约集约利用的程序.标准和水平
土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转。土地的流转，本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。从法律角度来理解，农民的土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对独立的土地他物权，具有一般物权的独占性与排他性，即农户依法享有对承包的集体土地的排他性占有、使用、收益以及处分处置的权利。从农学角度讲，土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。
（一）农村集体建设用地的流转方式
1.县城规划区内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理，取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转。
2.集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地，以及符合《土地管理法》第六十三条的集体建设用地流转。但必须是符合土地利用总体规划、依法取得建设用地，并不得用于商品住宅开发。
3.农村村民依法取得的宅基地，通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转。但农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。
（二）农村集体建设用地流转的使用范围
1.乡镇企业。乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。
2.乡（镇）村公共设施和公益事业建设。依法取得的集体建设用地，不得用于商品住宅开发。
（三）集体建设用地流转的条件。可以流转的集体建设用地，是指用于非公益性项目或经营性项目的集体建设用地。
（四）集体建设用地使用权流转的程序。集体建设用地使用权首次流转的，土地所有者应持土地所有权证、建设用地批准文件、规划许可证明材料、农村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的证明材料、土地流转合同（草签）、流转申请书以及确认交易价格的证据等有关材料，经县国土资源部门审查、并报县级人民政府批准后，由土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同，按合同约定付清款项并缴纳有关费用后办理土地登记，领取集体土地使用权证书。
（五）集体建设用地使用权流转收益的分配。集体建设用地使用权首次流转时的土地收益归土地所有者，主要用于集体经济的发展、公益事业的投入、农民生活的安置补偿和社会保障，具体收益以及使用情况应当向集体经济组织成员公布接受监督。集体建设用地使用权再次流转时发生增值的，土地增值收益中10%归当地人民政府；其余90%归土地所有者和土地使用者，具体分配比例由县人民政府确定。
（六）严格执行集体建设用地使用标准。使用集体建设用地兴办企业，其投资强度、容积率、建筑系数等指标参照国家工业项目用地标准制定。乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地规模，参照国家、省建设项目控制指标有关规定执行。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格控制超用地标准建房，宅基地面积不得超过法律确定的标准。
二、农村集体建设用地流转与节约集约利用存在的问题
（一）目前一些乡（镇）尝试的做法与国家法律、法规的冲突需要突破，仅依据《土地管理法》第六十三条规定的情形，满足不了集体建设用地流转的需要。
（二）土地管理体制不健全，导致农村集体建设用地流转无序，甚至有借新农村建设之名搭车流转之嫌，甚至占用基本农田进行新农村建设，形成新的违法建设用地，造成农村土地管理混乱。
（三）农村集体建设用地和国有建设用地产权地位不平等，其使用范围、处置方式有待于法律赋权。
（四）建设用地利用率低。长期以来，不少乡（镇）的建设基本上是走外延扩张之路，旧城区、老镇区建筑密度小，存在土地浪费现象。部分地区为片面追求招商引资目标，将土地作为招商引资的优惠条件，导致了一部分用地单位的投机行为，土地利用效率很低。
（五）农村集体建设用地流转中产权界定不清，误把农用地当作建设用地流转，或者把土地承包经营权流转与农村集体建设用地流转混为一谈。
三、农村集体建设用地流转与节约集约利用的方向
（一）进一步改进和完善法律制度。在《土地管理法》第六十三条的基础上，修改完善集体建设用地流转法律、法规制度，国家、省、市应尽快出台《农村集体建设用地流转办法》，以便指导和规范各地的流转行为。
（二）建立统一的城乡建设用地市场
要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地，同价”。
（三）明确界定农村集体建设用地各种权利
目前，农民集体建设用地流转中，“集体产权”主体即农民的利益和资产收益份额在分配机制中没有体现出来，而处于“管理者”地位的农村基层组织（村、乡）却获得了大部分集体资产的收益，以致“管家成了主人”。因此，农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。
（四）提高集体建设用地节约集约利用水平。农民住宅建设要符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，遵循节约和合理利用土地、切实保护耕地、提高土地利用效益的原则。鼓励对现有村庄进行填实插建，提高土地利用率。
（五）加大盘活存量集体建设用地力度。结合第二次土地调查，对农村集体建设用地进行全面调查摸底，切实查清空闲地、闲置地、荒坡地、废弃地以及低效利用土地的底数，因地制宜地组织开展空闲住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定和完善消化利用存量建设用地的规划、计划和政策措施，加大清理盘活的力度。
（六）积极推进“空心村”、砖瓦窑和工矿废弃地等闲置的农村集体建设用地整理。根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略新农村建设，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村集体建设用地整理，继续加大“空心村”、砖瓦窑工矿废弃地整治力度，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。
（七）要用经济手段落实城乡建设用地统筹规划
对于农村集体建设用地的流转问题，无论怎样流转，它的前提是必须要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用总体规划，还要服从国家土地利用年度计划农地转用的总量控制，还要参与、服从土地收益由农地转为建设用地增值收益的分配政策。新农村建设必须符合土地利用总体规划和乡（镇）村规划，并纳入建设用地年度计划管理。
【参考文献】
1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；
2、张玉峰：农村土地承包经营权流转低效的成因分析[J]. 河北师范大学学报（哲学社会科学版）.2011（3）.53-57.
3、王华春：土地资源优化配置与构建节约型社会研究[M].北京： 中国 环境科学出版社，2006.