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摘 要：随着房地产行业竞争日益激烈，加强建设项目的施工质量控制，不仅能有效确保企业的良好信誉，提高市场影响力及号召力，还能有效控制建设项目的造价成本，提高项目施工的管理水平，有效实现房地产建设的社会经济效益，以促进房地产行业良好发展前景。本文结合笔者近年来从事房地产开发项目现场施工质量管理的经验，对房地产建设项目施工质量控制存在的问题进行了分析，并提出了控制措施。
关键词： 房地产建设项目；质量问题；控制措施
前言
房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益，以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品，而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。怎样才能管理好项目的质量？对于每一个开发企业来说，应首先考虑项目的质量，质量又是质量管理的对象，它的原则是全面的质量管理，即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。作为房地产企业的工程师，我们要不断进取，寻求更多更好的方法对工程质量进行管理。
1、房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观
点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。
2、 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析
2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素
1）监理公司未实施有效监管。2）施工单位质保体系的不健全。3）设计施工图纸质量不完善。4）总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。
2.2 影响工程质量的内部因素
1）工程管理人员过程质量管控能力不足。2）设计工期过短。3）合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4）招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。
2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位
房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量：1）要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2）要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3）监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4）定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5）对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。
3 、优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉
房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。
3.1 安全性质量问题
1）桩基工程质量问题。2）钢筋混凝土结构性質量问题。3）外墙（构件）装饰面空鼓、开裂、脱落质量问题。4）栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5）楼梯公共通道防滑质量问题。6）电梯质量问题。
在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。
3.2 功能性质量问题
1）窗户开启不灵活、渗漏。2）厨房、卫生间渗漏、屋面渗漏、外墙渗漏。3）设备专业匹配冲突质量问题。
功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。
3.3 观感性质量问题
1）内墙空鼓开裂。2）房间净高、方正。3）墙地面平整度、垂直度。4）门窗设备成品保护。5）外墙面砖、涂料观感。
3.4 适应性质量问题
1）居住使用功能的合理性问题。2）居住使用功能的舒适性问题。3）居住使用功能的协调性问题。4）客户居住使用功能的经济学问题。
房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。 4、 实例分析质量管理与控制的重要性
4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例
某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。（另本人业绩中并无管理过别墅项目，以别墅为例合适吗？）
该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处無防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。
4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例
某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。
4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理
由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。
国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。
5 、结束语
总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。
参考文献
[1]闫冬梅.浅谈建筑工程施工质量控制[J].中国房地产业，2012（10）
[2]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].中国建设信息，2009（06）
[3]徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008
[4]雷帅，王俊涛.浅议房建工程施工阶段的质量控制[A].土木建筑学术文库（第14卷），2010
[5]梁志灵.房地产项目建设工程质量管理的有效方法[J].城市建设理论研究，2012 （20）
关键词： 房地产建设项目；质量问题；控制措施
前言
房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益，以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品，而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。怎样才能管理好项目的质量？对于每一个开发企业来说，应首先考虑项目的质量，质量又是质量管理的对象，它的原则是全面的质量管理，即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。作为房地产企业的工程师，我们要不断进取，寻求更多更好的方法对工程质量进行管理。
1、房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观
点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。
2、 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析
2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素
1）监理公司未实施有效监管。2）施工单位质保体系的不健全。3）设计施工图纸质量不完善。4）总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。
2.2 影响工程质量的内部因素
1）工程管理人员过程质量管控能力不足。2）设计工期过短。3）合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4）招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。
2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位
房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量：1）要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2）要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3）监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4）定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5）对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。
3 、优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉
房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。
3.1 安全性质量问题
1）桩基工程质量问题。2）钢筋混凝土结构性質量问题。3）外墙（构件）装饰面空鼓、开裂、脱落质量问题。4）栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5）楼梯公共通道防滑质量问题。6）电梯质量问题。
在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。
3.2 功能性质量问题
1）窗户开启不灵活、渗漏。2）厨房、卫生间渗漏、屋面渗漏、外墙渗漏。3）设备专业匹配冲突质量问题。
功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。
3.3 观感性质量问题
1）内墙空鼓开裂。2）房间净高、方正。3）墙地面平整度、垂直度。4）门窗设备成品保护。5）外墙面砖、涂料观感。
3.4 适应性质量问题
1）居住使用功能的合理性问题。2）居住使用功能的舒适性问题。3）居住使用功能的协调性问题。4）客户居住使用功能的经济学问题。
房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。 4、 实例分析质量管理与控制的重要性
4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例
某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。（另本人业绩中并无管理过别墅项目，以别墅为例合适吗？）
该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处無防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。
4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例
某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。
4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理
由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。
国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。
5 、结束语
总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。
参考文献
[1]闫冬梅.浅谈建筑工程施工质量控制[J].中国房地产业，2012（10）
[2]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].中国建设信息，2009（06）
[3]徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008
[4]雷帅，王俊涛.浅议房建工程施工阶段的质量控制[A].土木建筑学术文库（第14卷），2010
[5]梁志灵.房地产项目建设工程质量管理的有效方法[J].城市建设理论研究，2012 （20）