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摘 要：信息化的不断发展对房地产估价中数据的收集使用造成了一定影响，对估价效率和准确性都有积极作用。本文提出了BIM运用于房地产估价的途径与思路，并对BIM应用于房地产估价中存在的问题从应用范围、信息内容及维度、从业人员能力培养等方面进行了分析。
关键词：房地产估价 BIM技术 信息化
一、引言
当前，信息化已经成为全球各个行业的潮流，随着我国新型城镇化、信息化建设的推进，房地产行业正在发生着深刻的变革。房地产的高价值性、外部性使得人们在房地产转让、抵押、保险、税收、征收、鉴定等方面都需要客观、准确、合理的价格评估服务。为了顺应时代的发展，房地产估价行业也正在积极探索更加便捷、高效、准确的估价方法及手段。
二、信息化对房地产估价的影响
关于信息化的表述，在中国学术界和政府内部作过较长时间的研讨。如有的认为，信息化就是计算机、通信和网络技术的现代化；有的认为，信息化就是从物质生產占主导地位的社会向信息产业占主导地位社会转变的发展过程；有的认为，信息化就是从工业社会向信息社会演进的过程。毋庸置疑的是，信息化已经对房地产估价造成了深刻的影响。
1.改变了数据的搜集和使用。房地产估价的准确性一方面受估价师经验的影响，另一方面受到估价所需资料信息的完整性和准确性影响。房地产估价所需信息包括有关法律法规政策、估价理论研究的最新动态、房地产市场现实状况和未来趋势、市场交易实例、物业收益状况、估价中的相关参数、指标、指数和各种价格水平等。以往资料的搜集过程中存在信息渠道窄、信息量缺失、信息过时等问题。信息的渠道主要包括：政府公布数据、实地查勘、房地产交易展示会、同行交流等传统渠道。信息的存储方式多为纸质或相互独立的电子文档，这样就可能存在大量信息重复冗余、资料管理不规范，不仅查找翻阅困难，还存在识别不清、更新不及时等问题。随着大数据时代的来临，企业、行业已经逐步建立房地产估价数据共用平台，以云计算、移动互联、智能计算为手段，对海量估价资料进行分析整合，数据的形式将会从目前的平面数据向时空一体化数据变化，数据的数量也极大的提高了。
2.提高房地产估价的效率。传统的房地产估价要经历受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料等11个工作步骤。一些普通估价业务，例如房地产转让估价在传统估价实务中一般需要5～10天的时间，其工作重心是估价方法的选择、估价资料的搜集、价格的计算、估价报告的撰写。其中耗时较长的是估价相关资料的搜集与整理、估价报告的撰写等。目前，估价人员将现场勘查的估价对象的信息输入估价系统中，在强大的数据支持下，通过云计算、智能计算等技术，已经可以实现线上自动估价，这可以将估价作业期缩短至一天。
3.提高房地产估价的准确度。信息化背景下计算机与互联网的使用极为普遍，同时人工神经网络、模糊逻辑、混沌理论等智能计算方法也开始在房地产价格评估中开始运用，计算机通过深度学习，一方面能够模拟人脑处理问题的方式，另一方面能够最大程度上克服由于估价人员个人水平的不足、经验的缺失、个人偏好等主观因素对房地产价格评估造成的影响。利用信息化手段，能减少信息处理及计算过程中的错误，提高房地产估价的准确度和效率。以BIM技术为例，大量重复枯燥的计算过程全部由计算机软件代替，杜绝了计算错误。同时BIM还能进行系统内部相关数据的校核，减小数据偏差，提高估价准确度。
三、BIM应用于房地产估价的途径
建筑信息模型（Building Information Modeling），简称BIM，是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。目前，BIM技术已经较为成功的运用到建筑设计、结构设计、造价管理、施工管理、运营维护等方面。BIM是建筑物各类信息的集合，这些信息包括建筑施工图纸、造价信息、施工进度、运营维护情况等，并能实现多方信息的传递与共享。BIM的核心就是信息的传递与交互，因此，BIM技术应用于房地产估价中具有较强的现实意义及可行性。
1.BIM在成本法中的应用。成本法适用于估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，或者估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入的情况，比如：在建工程、别墅、学校、行政办公楼等。当采用房地分估路径时，需要测算建筑物重置成本或重建成本，包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
首先，评估人员可以从 BIM 中快速获得建筑物自身信息，能快速准确的提取工程量信息、消耗量信息、价格信息、施工进度信息等，通过BIM计算工程量，选择与估价时点呼应的造价信息进行综合单价的计算，最终可汇总得到估价对象的建设成本。其次，在BIM中读取或计算建设期的长度以及各项资金的发生时间，估价中可以假设各项资金在计息周期内均匀发生，这样就可以使投资利息的计算更加精确。第三，在建筑物折旧的计算方面，由于使用过程中建筑物各构件的使用寿命是不同的，土建结构、装饰装修、建筑设备之间的差异较大，在实际估价中需要分别计算。若当实际使用情况较为复杂时，比如有的构件在不同时期进行了更新，在传统估价环境下往往由于缺乏运营阶段的建筑物使用信息，折旧的计算通常比较粗略，其准确程度受到估价人员主观感受影响较大。在BIM中，可以设置和读取每一个构件单元的最新一次修缮的竣工时间、使用年限、残值率等信息，尤其适合采用年龄-寿命法进行建筑物折旧的计算。
此外，对于在建工程价值评估，可以在BIM中读取对应于估价时点时的施工进度信息，这样能够最大程度还原估价时点下估价对象的状况，并且与实地勘查情况进行比对也十分直观。 2.BIM在假设开发法中的应用。假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产估价，比如：待开发土地、在建工程、拟改变用途房地产等。采用假设开发法需要先确定估价前提和最佳开发经营方式，然后测算后续开发经营期、后续开发的必要支出、开发完成后的价值，确定折现率或后续开发的应得利润，最后计算开发价值。其中，后续开发的必要支出包括将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息等。
通过BIM建模，可以将估价对象的最佳开发经营方式用可视化的方式呈现，同时借助于BIM强大的三维分析功能，估价人员可以对估价对象在此状态下的景观、日照、采光、通风等影响其开发完成后价值的因素进行分析。
对于必须付出的建设成本的计算，可以通过建立BIM模型来进行，其计算方法与成本法中BIM的运用相似。同时，估价人员可以通过BIM模型与估价对象的现状进行对比分析，以检查估价过程出现的错误和遗漏。
四、BIM应用于房地产估价中存在的问题及展望
1.BIM技术应用范围有待拓展。BIM技术在我国处在发展阶段，各类BIM软件之间的交互性仍然较差，并没有发挥BIM强大的信息传递及共享功能。估价人员在使用BIM中跨专业的数据时较为繁琐，通常需要转化后才能正常使用，这大大降低了应用BIM的便捷性。随着《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》的发布，BIM的应用将会更加广泛深入。相信在不久的将来，BIM除了大量服务于建筑行业中的设计与深化设计、项目管理、造价管理之外，将更多地深入项目的全寿命周期，进入到流通领域，进入房地产运用维护阶段，服务于房地产估价、房地产咨询、物业管理等方面。这就需要建立一个动态的信息数据平台，使得房地产企业或建设单位、设计方、施工方、设备供应方、咨询工程师、项目使用者、物业管理等相关人员都能在同一个平台上进行授权范围内的数据互传和信息读取。
2.信息内容及维度有待进一步完善。BIM 整合了大量与建筑工程相关的信息，囊括了建筑施工图纸，造价信息，施工進度等。随着装配式建筑的推广及应用，在建筑物中将会出现越来越多的标准化构件，这些构件的信息非常丰富，包括构件的尺寸、安装时间、使用寿命、可替换性等，以使建筑物的折旧计算能够更直接和方便。BIM比传统CAD图纸的储存的信息量大得多，但建筑工程在运营维护阶段的信息却常常缺失。如成本法中，BIM中没有包含销售费用和管理费用的相关数据，因此管理费用、销售费用等项目的计算仍以费率计算为主。如果BIM中能保存项目的现金流、租售进度等信息，对BIM在成本法的运用将会有极大的好处。在信息的维度方面，BIM最基本的3D分析功能广泛应用于碰撞检查、日照分析、通风分析、声学分析等。4D-BIM、5D-BIM目前已经有了一定的运用基础，整合了时间信息及价格信息的BIM具有强大的生命力。比如，在收益还原法中，对净收益的测算应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断未来净收益流量及其类型。建筑物经济寿命临近导致运营费用增加，机电设备老旧导致建筑物维护费用增加，城市规划的变化导致若干年后估价对象收益的变化，都可以在3D模型的基础上进行时间推演，并将其对房地产价值的影响程度直观的反应出来。随着新技术的出现，GIS、AR、VR技术的日趋成熟，可以实现对估价对象所处外部环境、房屋内部环境的快速扫描建模，通过虚拟现实技术将这些信息还原，估价人员在远程即可完成房地产价格评估。
3.房地产估价从业人员能力的培养。BIM技术运用于房地产估价中成本法和假设开发法时具有评估过程高效快速、流程清晰、准确度高、价格复合便捷等优点，并且BIM的信息整合功能使得BIM与其他新估价模型、新估价方法都有很好的融合程度。由于BIM中的信息跨越了不同专业，这就要求估价人员要具有很强的信息处理能力，包括信息搜索、信息挖掘、信息反馈、信息管理等能力，完全依靠经验而生存的估价师将会慢慢被行业淘汰。另一方面，房地产估价行业的执业资格考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得房地产估价师不会主动提升自身的业务能力，无法激发估价人员的深造和继续学习动力。因此，在信息化背景下，行业内部亟需建立动态管理机制，强化房地产估价从业人员的继续教育工作，并适当采取退出机制。
五、结语
自党的十八大报告中提出“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”以来，信息化的建设步伐愈发坚定快速，建筑产业化、工业化的变革也在逐步影响着房地产估价理论和方法不断发展。随着信息化时代的到来，估价人员正在从努力搜集信息向高效利用信息变化。在传统估价过程中资料搜集、价格计算、估价报告撰写等工作往往会占用较长时间，使得房地产估价周期较长，而信息化、大数据、云计算、智能计算使得房地产估价工作的周期大大缩短，同时也最大程度弱化估价人员主观因素对房地产价格评估的影响。BIM技术是信息化的产物，BIM中包含有大量建筑信息，这一特点使得BIM技术在成本法、假设开发法中可以有很良好的运用效果。BIM在房地产估价中的良好运用需要建立一个动态的信息数据平台，使得相关人员能顺利完成授权范围内的数据交互。此外，BIM中所包含的信息维度和内容需要进一步增加，这为BIM在其他估价方法中的运用提供了可能。信息化的要求使得完全依靠经验进行估价的从业人员需要不断提升自身业务能力以更好的适应行业的发展。
参考文献：
[1]周亮，施良，何耀彬.人工智能背景下的房地产评估回顾与展望[J].住宅与房地产，2016（20）：51-57.
[2]GB50291-2015，房地产估价规范[S].
[3]华通.基于BIM的房地产在建工程价值评估研究[D].北京：北京交通大学，2015.
[4]傅新青.房地产评估中存在的主要问题及其对策探析[J].现代经济信息，2016（17）：121.
[5]熊伟.基于GIS和BIM的房地产成本法估价研究[J].建筑经济，2016（10）：71-75.
[6]杨璐，李丽.浅谈大数据在资产评估中的应用[J].中国资产评估，2015（6）：41-44.
关键词：房地产估价 BIM技术 信息化
一、引言
当前，信息化已经成为全球各个行业的潮流，随着我国新型城镇化、信息化建设的推进，房地产行业正在发生着深刻的变革。房地产的高价值性、外部性使得人们在房地产转让、抵押、保险、税收、征收、鉴定等方面都需要客观、准确、合理的价格评估服务。为了顺应时代的发展，房地产估价行业也正在积极探索更加便捷、高效、准确的估价方法及手段。
二、信息化对房地产估价的影响
关于信息化的表述，在中国学术界和政府内部作过较长时间的研讨。如有的认为，信息化就是计算机、通信和网络技术的现代化；有的认为，信息化就是从物质生產占主导地位的社会向信息产业占主导地位社会转变的发展过程；有的认为，信息化就是从工业社会向信息社会演进的过程。毋庸置疑的是，信息化已经对房地产估价造成了深刻的影响。
1.改变了数据的搜集和使用。房地产估价的准确性一方面受估价师经验的影响，另一方面受到估价所需资料信息的完整性和准确性影响。房地产估价所需信息包括有关法律法规政策、估价理论研究的最新动态、房地产市场现实状况和未来趋势、市场交易实例、物业收益状况、估价中的相关参数、指标、指数和各种价格水平等。以往资料的搜集过程中存在信息渠道窄、信息量缺失、信息过时等问题。信息的渠道主要包括：政府公布数据、实地查勘、房地产交易展示会、同行交流等传统渠道。信息的存储方式多为纸质或相互独立的电子文档，这样就可能存在大量信息重复冗余、资料管理不规范，不仅查找翻阅困难，还存在识别不清、更新不及时等问题。随着大数据时代的来临，企业、行业已经逐步建立房地产估价数据共用平台，以云计算、移动互联、智能计算为手段，对海量估价资料进行分析整合，数据的形式将会从目前的平面数据向时空一体化数据变化，数据的数量也极大的提高了。
2.提高房地产估价的效率。传统的房地产估价要经历受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料等11个工作步骤。一些普通估价业务，例如房地产转让估价在传统估价实务中一般需要5～10天的时间，其工作重心是估价方法的选择、估价资料的搜集、价格的计算、估价报告的撰写。其中耗时较长的是估价相关资料的搜集与整理、估价报告的撰写等。目前，估价人员将现场勘查的估价对象的信息输入估价系统中，在强大的数据支持下，通过云计算、智能计算等技术，已经可以实现线上自动估价，这可以将估价作业期缩短至一天。
3.提高房地产估价的准确度。信息化背景下计算机与互联网的使用极为普遍，同时人工神经网络、模糊逻辑、混沌理论等智能计算方法也开始在房地产价格评估中开始运用，计算机通过深度学习，一方面能够模拟人脑处理问题的方式，另一方面能够最大程度上克服由于估价人员个人水平的不足、经验的缺失、个人偏好等主观因素对房地产价格评估造成的影响。利用信息化手段，能减少信息处理及计算过程中的错误，提高房地产估价的准确度和效率。以BIM技术为例，大量重复枯燥的计算过程全部由计算机软件代替，杜绝了计算错误。同时BIM还能进行系统内部相关数据的校核，减小数据偏差，提高估价准确度。
三、BIM应用于房地产估价的途径
建筑信息模型（Building Information Modeling），简称BIM，是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。目前，BIM技术已经较为成功的运用到建筑设计、结构设计、造价管理、施工管理、运营维护等方面。BIM是建筑物各类信息的集合，这些信息包括建筑施工图纸、造价信息、施工进度、运营维护情况等，并能实现多方信息的传递与共享。BIM的核心就是信息的传递与交互，因此，BIM技术应用于房地产估价中具有较强的现实意义及可行性。
1.BIM在成本法中的应用。成本法适用于估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，或者估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入的情况，比如：在建工程、别墅、学校、行政办公楼等。当采用房地分估路径时，需要测算建筑物重置成本或重建成本，包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
首先，评估人员可以从 BIM 中快速获得建筑物自身信息，能快速准确的提取工程量信息、消耗量信息、价格信息、施工进度信息等，通过BIM计算工程量，选择与估价时点呼应的造价信息进行综合单价的计算，最终可汇总得到估价对象的建设成本。其次，在BIM中读取或计算建设期的长度以及各项资金的发生时间，估价中可以假设各项资金在计息周期内均匀发生，这样就可以使投资利息的计算更加精确。第三，在建筑物折旧的计算方面，由于使用过程中建筑物各构件的使用寿命是不同的，土建结构、装饰装修、建筑设备之间的差异较大，在实际估价中需要分别计算。若当实际使用情况较为复杂时，比如有的构件在不同时期进行了更新，在传统估价环境下往往由于缺乏运营阶段的建筑物使用信息，折旧的计算通常比较粗略，其准确程度受到估价人员主观感受影响较大。在BIM中，可以设置和读取每一个构件单元的最新一次修缮的竣工时间、使用年限、残值率等信息，尤其适合采用年龄-寿命法进行建筑物折旧的计算。
此外，对于在建工程价值评估，可以在BIM中读取对应于估价时点时的施工进度信息，这样能够最大程度还原估价时点下估价对象的状况，并且与实地勘查情况进行比对也十分直观。 2.BIM在假设开发法中的应用。假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产估价，比如：待开发土地、在建工程、拟改变用途房地产等。采用假设开发法需要先确定估价前提和最佳开发经营方式，然后测算后续开发经营期、后续开发的必要支出、开发完成后的价值，确定折现率或后续开发的应得利润，最后计算开发价值。其中，后续开发的必要支出包括将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息等。
通过BIM建模，可以将估价对象的最佳开发经营方式用可视化的方式呈现，同时借助于BIM强大的三维分析功能，估价人员可以对估价对象在此状态下的景观、日照、采光、通风等影响其开发完成后价值的因素进行分析。
对于必须付出的建设成本的计算，可以通过建立BIM模型来进行，其计算方法与成本法中BIM的运用相似。同时，估价人员可以通过BIM模型与估价对象的现状进行对比分析，以检查估价过程出现的错误和遗漏。
四、BIM应用于房地产估价中存在的问题及展望
1.BIM技术应用范围有待拓展。BIM技术在我国处在发展阶段，各类BIM软件之间的交互性仍然较差，并没有发挥BIM强大的信息传递及共享功能。估价人员在使用BIM中跨专业的数据时较为繁琐，通常需要转化后才能正常使用，这大大降低了应用BIM的便捷性。随着《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》的发布，BIM的应用将会更加广泛深入。相信在不久的将来，BIM除了大量服务于建筑行业中的设计与深化设计、项目管理、造价管理之外，将更多地深入项目的全寿命周期，进入到流通领域，进入房地产运用维护阶段，服务于房地产估价、房地产咨询、物业管理等方面。这就需要建立一个动态的信息数据平台，使得房地产企业或建设单位、设计方、施工方、设备供应方、咨询工程师、项目使用者、物业管理等相关人员都能在同一个平台上进行授权范围内的数据互传和信息读取。
2.信息内容及维度有待进一步完善。BIM 整合了大量与建筑工程相关的信息，囊括了建筑施工图纸，造价信息，施工進度等。随着装配式建筑的推广及应用，在建筑物中将会出现越来越多的标准化构件，这些构件的信息非常丰富，包括构件的尺寸、安装时间、使用寿命、可替换性等，以使建筑物的折旧计算能够更直接和方便。BIM比传统CAD图纸的储存的信息量大得多，但建筑工程在运营维护阶段的信息却常常缺失。如成本法中，BIM中没有包含销售费用和管理费用的相关数据，因此管理费用、销售费用等项目的计算仍以费率计算为主。如果BIM中能保存项目的现金流、租售进度等信息，对BIM在成本法的运用将会有极大的好处。在信息的维度方面，BIM最基本的3D分析功能广泛应用于碰撞检查、日照分析、通风分析、声学分析等。4D-BIM、5D-BIM目前已经有了一定的运用基础，整合了时间信息及价格信息的BIM具有强大的生命力。比如，在收益还原法中，对净收益的测算应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断未来净收益流量及其类型。建筑物经济寿命临近导致运营费用增加，机电设备老旧导致建筑物维护费用增加，城市规划的变化导致若干年后估价对象收益的变化，都可以在3D模型的基础上进行时间推演，并将其对房地产价值的影响程度直观的反应出来。随着新技术的出现，GIS、AR、VR技术的日趋成熟，可以实现对估价对象所处外部环境、房屋内部环境的快速扫描建模，通过虚拟现实技术将这些信息还原，估价人员在远程即可完成房地产价格评估。
3.房地产估价从业人员能力的培养。BIM技术运用于房地产估价中成本法和假设开发法时具有评估过程高效快速、流程清晰、准确度高、价格复合便捷等优点，并且BIM的信息整合功能使得BIM与其他新估价模型、新估价方法都有很好的融合程度。由于BIM中的信息跨越了不同专业，这就要求估价人员要具有很强的信息处理能力，包括信息搜索、信息挖掘、信息反馈、信息管理等能力，完全依靠经验而生存的估价师将会慢慢被行业淘汰。另一方面，房地产估价行业的执业资格考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得房地产估价师不会主动提升自身的业务能力，无法激发估价人员的深造和继续学习动力。因此，在信息化背景下，行业内部亟需建立动态管理机制，强化房地产估价从业人员的继续教育工作，并适当采取退出机制。
五、结语
自党的十八大报告中提出“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”以来，信息化的建设步伐愈发坚定快速，建筑产业化、工业化的变革也在逐步影响着房地产估价理论和方法不断发展。随着信息化时代的到来，估价人员正在从努力搜集信息向高效利用信息变化。在传统估价过程中资料搜集、价格计算、估价报告撰写等工作往往会占用较长时间，使得房地产估价周期较长，而信息化、大数据、云计算、智能计算使得房地产估价工作的周期大大缩短，同时也最大程度弱化估价人员主观因素对房地产价格评估的影响。BIM技术是信息化的产物，BIM中包含有大量建筑信息，这一特点使得BIM技术在成本法、假设开发法中可以有很良好的运用效果。BIM在房地产估价中的良好运用需要建立一个动态的信息数据平台，使得相关人员能顺利完成授权范围内的数据交互。此外，BIM中所包含的信息维度和内容需要进一步增加，这为BIM在其他估价方法中的运用提供了可能。信息化的要求使得完全依靠经验进行估价的从业人员需要不断提升自身业务能力以更好的适应行业的发展。
参考文献：
[1]周亮，施良，何耀彬.人工智能背景下的房地产评估回顾与展望[J].住宅与房地产，2016（20）：51-57.
[2]GB50291-2015，房地产估价规范[S].
[3]华通.基于BIM的房地产在建工程价值评估研究[D].北京：北京交通大学，2015.
[4]傅新青.房地产评估中存在的主要问题及其对策探析[J].现代经济信息，2016（17）：121.
[5]熊伟.基于GIS和BIM的房地产成本法估价研究[J].建筑经济，2016（10）：71-75.
[6]杨璐，李丽.浅谈大数据在资产评估中的应用[J].中国资产评估，2015（6）：41-44.