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【摘要】在房地产工程施工期间，企业需要对工程进行全程跟进，对施工各项流程的成本和进度数据进行实时的收集、整合与分析。这样有助于企业对造价成本进行有效管理，同时能在第一时间发现房地产工程的不足之处，对工作人员的分工进行合理的调整与安排，同时对各项施工设施进行有效维护，降低损耗，提高施工效率的同时有效控制房地产工程造价成本。本文对房地产工程造价管理项目成本控制常见问题及措施进行了分析和探讨。
【关键词】房地产;工程;造价;管理;项目;成本
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.
1、投资阶段的管理策略
投资阶段的成本控制涉及拿地投资策划、资料收集等人力财力的投入，对后期各个阶段成本控制工作能否顺利展开产生影响。众所周知，开发商的利润来源于销售回款，而销售回款则取决于开发区域周围片区居民GDP的高低、居民消费倾向、人均可支配收入以及是否有医疗、学校等配套设施等一系列因素。若调研不充分，势必会影响以后的销售。通过前期充足的调研，可以充分估算此价格拍得的土地是否可以给企业带来利润。应科学地编制可行性研究报告， 给管理者提供相应的数据，由管理者综合预期的收益和预期的投入决定是否进行投资。
2、设计阶段成本控制
要推行限额设计，基本流程可概括为：基准限额表→项目限额指标表→设计任务书提交→初步设计→计算模型复核/成本分析→超限额分析→设计优化→施工图设计→成本分析→超限额分析→讨论解决方案→优化设计→清单编制→组织施工图招标。结合实际调研，可以确定房地产工程的限额设计主要围绕硬景面积比、外墙窗地比、地下室停车效率、材料用量指标、地下汽车库层高、室钢筋含量、砼含量来进行。为不断优化设计方案，还需要遵循以下流程：可选设计方案建立→初步筛选→评价目标确立→指挥体系建立→指标及系数计算→分析评价方案→方案技术优选建议→分析评价优化方案→是否满意→优化方案实施/重复上述流程直至满意。基于成本限额，为了更好控制设计阶段的成本，还需要依托科学的约束控制体系，围绕相关单项指标开展考核，具体考核可围绕基础工程、外檐工程、结构及粗装修工程、精裝修工程、安装工程来进行，必要时可进一步细化考核内容，并保证责任部门绩效与考核得分挂钩，由此可以更好地推行设计阶段的限额设计。如基础工程可围绕土方、基础处理、基坑围护来进行考核;结构及粗装修工程可围绕地下混凝土含量、地上钢筋量、地下室钢筋含量、地下室混凝土含量、地下车位平均面积、地下室层高来进行考核。
结合相关工程经验，为了更好开展设计阶段的成本控制，还应关注以下几个方面的内容：第一，基于经济考量选择设计院。设计院选择不仅要考虑每平方米单方设计费，同时还需要提前做好限额指标表的制定，根据设计招标中各设计院填报的指标数据，通过计算差额优选设计院，且应保证商务标评分中经济限额差评分占比在50%以上。第二，在设计过程优化中提前介入第三方设计公司。作为行业设计权威，第三方设计公司的经济测算意识和能力较强，能够提出优化建议，为成本限额设计提供支持，这类公司的提前介入可以保证技术性与经济性有效结合，保守设计等问题可有效规避。为保证设计效果，付款条款和设计优化需直接挂钩，以此保证设计质量，提升设计院的工作积极性。第三，针对性制定不同阶段的成本目标。基于不同阶段，成本管理人员需针对性制定目标成本，并明确设计经济限额，同时将经济奖罚措施与成本降低率相结合，明确成本降低比例要求，以实现对成本的控制。第四，推动建立健全设计指标考核管理办法。通过考核打分对标值和评价指标完成情况进行考核，同时与责任部门的绩效进行挂钩，可提升设计阶段成本控制的有效性。
3、BIM技术在施工阶段成本控制的应用
BIM技术的应用能够解决招标图纸清标质量不精确、算量不准确等问题，结合BIM模型自动生成预算文件，即可保障清单质量，由此开展的算量及参考价的编制也能够为变更成本控制提供支持。结合相关调研可以发现，BIM技术的应用可消除40%的预算外变更，施工阶段的变更也可依托BIM技术远程更新设计模型和文件数据，顺利实现工程变更的动态控制和有效管理。之所以BIM技术能够较好服务于变更成本控制，主要是其具备强大的可视化功能，通过模拟空间布局规避专业冲突，提高设计深度，可有效减少“漏、缺、错、碰”等现象，设计、施工等专业的有效协调也可得到保障，传统“隔断式”设计方式同样可随之改变。
4、目标成本动态管理
在房地产工程目标成本动态控制中，其基本流程可概括为：项目实施方案→目标建立→项目实施→实际成本→检查对比→数据调整→目标成本→实际成本→目标建立。超目标成本的出现源于目标成本动态控制与纠偏的缺失，由此应根据上述流程实时对比动态成本和实际成本，保证偏离问题能够及时发现。纠偏处理既可依托科学措施来进行，通过动态成本和目标成本的对比，开展PDCA循环管理，可有效预防和应对超出目标的成本，也可保障及时采取预警措施，有效控制成本偏离。值得注意的是，房地产工程成本控制虽然具备多方面的积极意义，但并不代表工程造价越低越好，而是需要同时突出特点、保证品质，以此为前提实现效益最大化，通过积极的成本投入获得更大产出，房地产企业才可为市场提供更高品质的产品。结合目标成本动态控制，房地产企业还需关注下游企业的整合，以此保证价值链成本的有效实现，增加积极投入、控制综合成本、开展数据化等层面创新，既可不断深化精细化的成本控制，在开源和节流的同时也能不断提升产品质量，不断提高综合效益。造价管理的精细化可对房地产工程的成本控制进行更好的优化。
结语：
房地产开发成本，其本质意义就是房地产企业从前期拿地到房屋销售付出的所有成本。基于全过程的房地产成本，就是以房地产开发全过程为主线，以目标成本、动态成本和风险成本为管理手段，依靠设计、财务、工程、成本和技术等多部门的参与，将项目全过程的成本管理工作有效地衔接，从而严格把控项目的事前控制、事中控制和事后控制。
参考文献：
[1]吕轶.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].低碳世界，2020，10（11）.
[2]阎石林.浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路[J].商讯，2020（18）.
【关键词】房地产;工程;造价;管理;项目;成本
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.
1、投资阶段的管理策略
投资阶段的成本控制涉及拿地投资策划、资料收集等人力财力的投入，对后期各个阶段成本控制工作能否顺利展开产生影响。众所周知，开发商的利润来源于销售回款，而销售回款则取决于开发区域周围片区居民GDP的高低、居民消费倾向、人均可支配收入以及是否有医疗、学校等配套设施等一系列因素。若调研不充分，势必会影响以后的销售。通过前期充足的调研，可以充分估算此价格拍得的土地是否可以给企业带来利润。应科学地编制可行性研究报告， 给管理者提供相应的数据，由管理者综合预期的收益和预期的投入决定是否进行投资。
2、设计阶段成本控制
要推行限额设计，基本流程可概括为：基准限额表→项目限额指标表→设计任务书提交→初步设计→计算模型复核/成本分析→超限额分析→设计优化→施工图设计→成本分析→超限额分析→讨论解决方案→优化设计→清单编制→组织施工图招标。结合实际调研，可以确定房地产工程的限额设计主要围绕硬景面积比、外墙窗地比、地下室停车效率、材料用量指标、地下汽车库层高、室钢筋含量、砼含量来进行。为不断优化设计方案，还需要遵循以下流程：可选设计方案建立→初步筛选→评价目标确立→指挥体系建立→指标及系数计算→分析评价方案→方案技术优选建议→分析评价优化方案→是否满意→优化方案实施/重复上述流程直至满意。基于成本限额，为了更好控制设计阶段的成本，还需要依托科学的约束控制体系，围绕相关单项指标开展考核，具体考核可围绕基础工程、外檐工程、结构及粗装修工程、精裝修工程、安装工程来进行，必要时可进一步细化考核内容，并保证责任部门绩效与考核得分挂钩，由此可以更好地推行设计阶段的限额设计。如基础工程可围绕土方、基础处理、基坑围护来进行考核;结构及粗装修工程可围绕地下混凝土含量、地上钢筋量、地下室钢筋含量、地下室混凝土含量、地下车位平均面积、地下室层高来进行考核。
结合相关工程经验，为了更好开展设计阶段的成本控制，还应关注以下几个方面的内容：第一，基于经济考量选择设计院。设计院选择不仅要考虑每平方米单方设计费，同时还需要提前做好限额指标表的制定，根据设计招标中各设计院填报的指标数据，通过计算差额优选设计院，且应保证商务标评分中经济限额差评分占比在50%以上。第二，在设计过程优化中提前介入第三方设计公司。作为行业设计权威，第三方设计公司的经济测算意识和能力较强，能够提出优化建议，为成本限额设计提供支持，这类公司的提前介入可以保证技术性与经济性有效结合，保守设计等问题可有效规避。为保证设计效果，付款条款和设计优化需直接挂钩，以此保证设计质量，提升设计院的工作积极性。第三，针对性制定不同阶段的成本目标。基于不同阶段，成本管理人员需针对性制定目标成本，并明确设计经济限额，同时将经济奖罚措施与成本降低率相结合，明确成本降低比例要求，以实现对成本的控制。第四，推动建立健全设计指标考核管理办法。通过考核打分对标值和评价指标完成情况进行考核，同时与责任部门的绩效进行挂钩，可提升设计阶段成本控制的有效性。
3、BIM技术在施工阶段成本控制的应用
BIM技术的应用能够解决招标图纸清标质量不精确、算量不准确等问题，结合BIM模型自动生成预算文件，即可保障清单质量，由此开展的算量及参考价的编制也能够为变更成本控制提供支持。结合相关调研可以发现，BIM技术的应用可消除40%的预算外变更，施工阶段的变更也可依托BIM技术远程更新设计模型和文件数据，顺利实现工程变更的动态控制和有效管理。之所以BIM技术能够较好服务于变更成本控制，主要是其具备强大的可视化功能，通过模拟空间布局规避专业冲突，提高设计深度，可有效减少“漏、缺、错、碰”等现象，设计、施工等专业的有效协调也可得到保障，传统“隔断式”设计方式同样可随之改变。
4、目标成本动态管理
在房地产工程目标成本动态控制中，其基本流程可概括为：项目实施方案→目标建立→项目实施→实际成本→检查对比→数据调整→目标成本→实际成本→目标建立。超目标成本的出现源于目标成本动态控制与纠偏的缺失，由此应根据上述流程实时对比动态成本和实际成本，保证偏离问题能够及时发现。纠偏处理既可依托科学措施来进行，通过动态成本和目标成本的对比，开展PDCA循环管理，可有效预防和应对超出目标的成本，也可保障及时采取预警措施，有效控制成本偏离。值得注意的是，房地产工程成本控制虽然具备多方面的积极意义，但并不代表工程造价越低越好，而是需要同时突出特点、保证品质，以此为前提实现效益最大化，通过积极的成本投入获得更大产出，房地产企业才可为市场提供更高品质的产品。结合目标成本动态控制，房地产企业还需关注下游企业的整合，以此保证价值链成本的有效实现，增加积极投入、控制综合成本、开展数据化等层面创新，既可不断深化精细化的成本控制，在开源和节流的同时也能不断提升产品质量，不断提高综合效益。造价管理的精细化可对房地产工程的成本控制进行更好的优化。
结语：
房地产开发成本，其本质意义就是房地产企业从前期拿地到房屋销售付出的所有成本。基于全过程的房地产成本，就是以房地产开发全过程为主线，以目标成本、动态成本和风险成本为管理手段，依靠设计、财务、工程、成本和技术等多部门的参与，将项目全过程的成本管理工作有效地衔接，从而严格把控项目的事前控制、事中控制和事后控制。
参考文献：
[1]吕轶.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].低碳世界，2020，10（11）.
[2]阎石林.浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路[J].商讯，2020（18）.