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摘 要：农垦是有着1200万人的社会经济系统，由于历史形成的体制上的原因使得其社会负担沉重。本位以广西农垦为例，就如何建立完善农垦土地价格流转作了探讨，主要从收益现值和土地承载力需求两个方面来测算农地流转价值，在满足土地承载力需求的前提下通过流转双方的博弈，形成最终的流转价格。
关键词：土地流转；农地价值；收益现值；土地承载力需求
土地流转源于农村集体土地承包，主要是指土地承包经营权流转，其实质是土地权利的流动和转移。目前，我国土地流转市场已初步形成[1]，但发展很不完善，尚未形成合理有效的市场运转机制，特别是土地流转价格形成机制的缺失，导致流转价格失真、土地资源得不到有效配置，严重制约土地流转效率。本文就广西农垦国有农场土地流转现状、存在问题进行探讨，对垦区土地流转的农地价值测算方法进行论述，为合理确定国有农场土地流转价格提供参考。
一、垦区土地流转价格现状
1.垦区土地流转整体情况
广西农垦管区约有252万亩国有土地，其中90%分布在全区14个市的48个在农场，农用地占土地总面积的75%以上，其他后备土地资源占25%左右。垦区土地流转的客体主要是国有农场土地经营权，在双层经营体制下农场土地实行“两田制”管理，农场留取一定比例土地用于农场职工家庭承包经营，其余土地用于合理流转实现种植大户规模经营。
目前，垦区土地流转存在两种模式：报批流转和私下流转，私下流转即发包方（农场）与经营者私底下达成协议，未经农垦局审批自行流转。农垦辖区土地分散在全区各市，且多在偏远地区，难以形成统一有效的土地流转市场，由于私下流转没有经农垦局审批备案，流转数量和金额难以统计。从报批流转情况看，2009-2014年垦区农场发生农用地流转46起，流转面积9796.97亩，土地报批流转率较低，其流转价格也较为混乱。为推动土地规范、合理、有序流转，农垦集团下设土地流转交易中心，通过土地交易平台、土地信息发布平台和资金结算平台等，将试点农场国有土地对外流转纳入土地流转交易中心统一运作管理，但该交易中心目前处于试验阶段。
2.土地流转价格差异较大
由于区位、土地适宜性、市场供需情况的不同，加上垦区部分土地产权不明晰，农场土地流转价格相差较大。2009年以来，区垦农地流转价格在35～2500元/亩.年不等，对于区位条件较好，适宜种植苗木、花卉等经济作物的农场，由于产出较高，其流转价格相对也比较高；对于尚未确权发证、土地权属有争议或较为偏远、土地利用粗放、土地适宜性不高的土地，其流转价格自然不高。另外，同一农场不同经营项目的流转价格也存在较大的差异。如良圻农场，用于从事作物种子种苗繁育项目的土地以1500元/亩.年的对外发包，而由个人承包用于扩大养猪场地的项目则以700元/亩.年的价格使用。
3.土地流转价格普遍偏低
据刘寒梅等的调研[2]，我国东部沿海城市郊区，土地流转价格已经达到年均每亩4000多元，西部云南、四川等地城市郊区土地承包经营权流转价也达到1000元以上，而云南省的富民县山区最低也达了到400元。从近5年垦区（农场）农地流转价格看，除位于南宁、柳州等城郊个别农场部分土地流转价格在1000元/亩.年以上，大多数农场（超过50%）土地流转价格年均每亩在400元以下，虽然近两年土地流转价格有所上升，但从总体来看垦区土地流转价格普遍偏低。土地权属纠纷、产权不明晰、农地流转市场有效需求不足是造成农地流转价格偏低的主要原因。
二、存在的问题
1.缺乏有效的价格形成机制
土地流转价格形成机制的缺失，是约束土地流转市场发展主要原因。垦区土地流转价格主要是由农场与经营者协商确定，由于目前土地流转价格构成不明、没有规律可循，主要靠的是“讨价还价”，这种非自由市场模式形成的价格，掺杂着人情关系，不排除存在权力寻租的成分，难以体现农地流转的真正价值。
2.缺乏有效的价格增长机制
从目前垦区土地流转情况看，土地流转期大多在十年以上，流转期限较长，而合同中通常按三到五年为一期，每期在约定底价的基础上增幅5%～10%，其实相当于已经确定了流转期内的土地价格，今后的土地流转价格与土地流转市场行情无关，不能充分保障流转双方的收益，容易使农场利益受损。
3.缺乏有效的价格监管机制
合理有效的价格监管，是规范土地流转交易、实现公平公正的前提。价格监管机制的缺失，导致价格随意性大，也导致了不公平性，容易产生腐败，影响市场秩序。
三、基于流转的农地价值测算
价格是价值的体现，在市场交易中价格围绕价值上下波动，合理测算农地流转价值，对规范区域农地流转具有重要意义。测算农地流转价值可以从两方面来考虑：一是根据农地生产经营收入用收益现值法进行测算，二是从土地承载力方面进行考虑，根据区域农地所承载的人口数量和人年均粮食需求量，测算出亩均农用地所需承载满足人类生活的最低产出。
1.基于现值收益法的测算
收益现值法是根据土地纯收益来估算土地承包经营权的价值[3]，其计算公式如下：
V=∑nt=1Rt（1+i）t
其中：V-基于流转的农地价值，Rt-第t年的土地年预期净收益额（总收入-各类成本），n-土地流转年限，i-折现率（参考同期贷款利率确定）。由于种植不同作物土地产出差别较大，而同一农场也不可能所有土地都种植同一作物，计算土地年预期净收益额时可采用的土地流转前三年平均产值扣除成本后得到，若流转期过长收益现值难以体现后期农地流转价值，因此，仅测算流转首年的农地价值。
2.基于区域土地承载力需求的测算
土地承载力需求，反映了一定时期内区域土地所需承载的人口数量。假设区域人口的生活需求全部由农地产出来满足，农地产出按粮食产值进行折算，则按年人均粮食需求量，可测算出亩均农用地所需承载满足人类生活的最低产出。计算公式如下： V=MrPS
其中，V-基于区域土地承载力最低需求的农地价值，P-一定时期内区域人口数量，r-为年人均粮食消费量，M-粮食单价，S-区域农地面积。区域人口数量和区域农地面积可采用广西农垦统计资料汇编中统计的数据；粮食单价按粮食市场零售价测算；人均粮食需求量可参考周小平等[4]的研究，将380kg定为温饱水平、400kg小康水平为标准水平、420kg为较高水平进行测算。
3.结论
基于现值收益法的农地流转价值测算，是根据农地的生产能力所做的经济收益现值折算，未考虑发包方与承包方的收益分配额度；而基于区域土地承载力需求的农地价值测算与区域人均农地面积有关。对比两种方法的测算结果，当区域农地经济产出大于区域土地承载力需求，则表明区域人口需求在土地承载力范围内；当区域农地经济产出小于区域土地承载力需求，则表明目前的农业产业结构不能满足土地承载力需要求，需对产业结构做出调整。郭军[5]认为土地承包方的利润理论上应从土地流转后的增值收益上获得；笔者认为流转是为了增加收益，不管承包方利润包含那些部分，区域土地流转价格都应高于区域土地承载力需求。因此可以说，土地流转价格是基于土地承载力需求与收益现值之间，土地承包者与发包者博弈的结果。
土地流转是一种市场行为，土地流转价格是通过市场交易形成的。影响农地流转价格的因素很多，包括农地禀赋因素（气候、水文、地力、区位、基础设施等）、流转行为人属性因素（农地流转主体自身属性对流转价格的影响）、市场因素（经济发展水平、市场结构等）等。由于土地资源的价值难以量化，目前尚未有公认的农地价值评估体系，所采用的方法有待改进，如何客观准确地计算农地流转的价值，还应在资料允许的情况下，进行多方面综合考虑。
四、相关建议
1.完善土地流转价格形成机制
合理的流转价格应是在市场作用下形成的交易价格，应充分发挥市场在土地流转中的基础性作用，采用招、拍、挂等方式确定土地流转价格。首先，要加快土地确权发证，明晰土地产权，为顺利实现流转奠定基础。其次，搭建流转服务平台体系，以规范流转行为，降低交易成本，确保流转收益，促进农地快速、有序流转；通过服务平台发布土地流转价格信息，降低供求双方信息不对称的程度，减少流转交易纠纷；通过建立流转中介服务机构，为交易双方提供政策法律咨询、发布用地信息、流转信息变更登记等服务，规避流转风险。
2.建立流转价格调整保障机制
由于土地流转期限较长，建立价格调整保障机制很有必要。具体做法有两种：一是直接在合同中按年约定价格增长幅度，增长幅度可按同期物价指数和政府每三年公布一次的统一年产值进行调整；二是在合同中约定期限，到期后由双方协商重新定价。
3.完善土地流转价格监督机制
完善土地流转价格监督机制可以从以下几个方面着手[6]，一是开展农地流转价格专项调查，通过调查及时了解并解决流转中存在的价格问题，维护正常有序的市场价格秩序；二是要密切关注土地流转价格动态，依法查处土地流转过程中价格欺诈等不正当价格行为；三是实行土地流转信息公示制度，将流转价格信息向职工群众公示，接受职工群众监督。（作者单位：广西壮族自治区亚热带作物研究所）
参考文献：
[1] 路婕，江辉，吴克宁.土地承包经营权流转价格探讨—以河南省为例[J].安徽农业科学，Jou rn al ofAnhu iAgr.i Sc.i 2010，38（34）：19661- 19662，19667.
[2] 刘寒梅，刘任.完善土地流转市场定价机制问题研究[J].价格月刊，2013（6）：28-31.
[3] 张振华.基于收益现值法的农村土地流转价格研究[J].中央财经大学学报.1000-1549（2013）12-0058-05.
[4] 周小平，宋丽洁，柴铎，刘颖梅.区域耕地保护补偿分区实证研究[J].经济地理.2010，3（9）：1546-1551.
[5] 郭军.重庆耕地使用权流转价格形成机理研究[D].重庆工商大学.2013.
[6] 浙江省物价局课题组.土地承包经营权流转价格形成机制研究[J].价格理论与实践.2013（1）：21-22.
关键词：土地流转；农地价值；收益现值；土地承载力需求
土地流转源于农村集体土地承包，主要是指土地承包经营权流转，其实质是土地权利的流动和转移。目前，我国土地流转市场已初步形成[1]，但发展很不完善，尚未形成合理有效的市场运转机制，特别是土地流转价格形成机制的缺失，导致流转价格失真、土地资源得不到有效配置，严重制约土地流转效率。本文就广西农垦国有农场土地流转现状、存在问题进行探讨，对垦区土地流转的农地价值测算方法进行论述，为合理确定国有农场土地流转价格提供参考。
一、垦区土地流转价格现状
1.垦区土地流转整体情况
广西农垦管区约有252万亩国有土地，其中90%分布在全区14个市的48个在农场，农用地占土地总面积的75%以上，其他后备土地资源占25%左右。垦区土地流转的客体主要是国有农场土地经营权，在双层经营体制下农场土地实行“两田制”管理，农场留取一定比例土地用于农场职工家庭承包经营，其余土地用于合理流转实现种植大户规模经营。
目前，垦区土地流转存在两种模式：报批流转和私下流转，私下流转即发包方（农场）与经营者私底下达成协议，未经农垦局审批自行流转。农垦辖区土地分散在全区各市，且多在偏远地区，难以形成统一有效的土地流转市场，由于私下流转没有经农垦局审批备案，流转数量和金额难以统计。从报批流转情况看，2009-2014年垦区农场发生农用地流转46起，流转面积9796.97亩，土地报批流转率较低，其流转价格也较为混乱。为推动土地规范、合理、有序流转，农垦集团下设土地流转交易中心，通过土地交易平台、土地信息发布平台和资金结算平台等，将试点农场国有土地对外流转纳入土地流转交易中心统一运作管理，但该交易中心目前处于试验阶段。
2.土地流转价格差异较大
由于区位、土地适宜性、市场供需情况的不同，加上垦区部分土地产权不明晰，农场土地流转价格相差较大。2009年以来，区垦农地流转价格在35～2500元/亩.年不等，对于区位条件较好，适宜种植苗木、花卉等经济作物的农场，由于产出较高，其流转价格相对也比较高；对于尚未确权发证、土地权属有争议或较为偏远、土地利用粗放、土地适宜性不高的土地，其流转价格自然不高。另外，同一农场不同经营项目的流转价格也存在较大的差异。如良圻农场，用于从事作物种子种苗繁育项目的土地以1500元/亩.年的对外发包，而由个人承包用于扩大养猪场地的项目则以700元/亩.年的价格使用。
3.土地流转价格普遍偏低
据刘寒梅等的调研[2]，我国东部沿海城市郊区，土地流转价格已经达到年均每亩4000多元，西部云南、四川等地城市郊区土地承包经营权流转价也达到1000元以上，而云南省的富民县山区最低也达了到400元。从近5年垦区（农场）农地流转价格看，除位于南宁、柳州等城郊个别农场部分土地流转价格在1000元/亩.年以上，大多数农场（超过50%）土地流转价格年均每亩在400元以下，虽然近两年土地流转价格有所上升，但从总体来看垦区土地流转价格普遍偏低。土地权属纠纷、产权不明晰、农地流转市场有效需求不足是造成农地流转价格偏低的主要原因。
二、存在的问题
1.缺乏有效的价格形成机制
土地流转价格形成机制的缺失，是约束土地流转市场发展主要原因。垦区土地流转价格主要是由农场与经营者协商确定，由于目前土地流转价格构成不明、没有规律可循，主要靠的是“讨价还价”，这种非自由市场模式形成的价格，掺杂着人情关系，不排除存在权力寻租的成分，难以体现农地流转的真正价值。
2.缺乏有效的价格增长机制
从目前垦区土地流转情况看，土地流转期大多在十年以上，流转期限较长，而合同中通常按三到五年为一期，每期在约定底价的基础上增幅5%～10%，其实相当于已经确定了流转期内的土地价格，今后的土地流转价格与土地流转市场行情无关，不能充分保障流转双方的收益，容易使农场利益受损。
3.缺乏有效的价格监管机制
合理有效的价格监管，是规范土地流转交易、实现公平公正的前提。价格监管机制的缺失，导致价格随意性大，也导致了不公平性，容易产生腐败，影响市场秩序。
三、基于流转的农地价值测算
价格是价值的体现，在市场交易中价格围绕价值上下波动，合理测算农地流转价值，对规范区域农地流转具有重要意义。测算农地流转价值可以从两方面来考虑：一是根据农地生产经营收入用收益现值法进行测算，二是从土地承载力方面进行考虑，根据区域农地所承载的人口数量和人年均粮食需求量，测算出亩均农用地所需承载满足人类生活的最低产出。
1.基于现值收益法的测算
收益现值法是根据土地纯收益来估算土地承包经营权的价值[3]，其计算公式如下：
V=∑nt=1Rt（1+i）t
其中：V-基于流转的农地价值，Rt-第t年的土地年预期净收益额（总收入-各类成本），n-土地流转年限，i-折现率（参考同期贷款利率确定）。由于种植不同作物土地产出差别较大，而同一农场也不可能所有土地都种植同一作物，计算土地年预期净收益额时可采用的土地流转前三年平均产值扣除成本后得到，若流转期过长收益现值难以体现后期农地流转价值，因此，仅测算流转首年的农地价值。
2.基于区域土地承载力需求的测算
土地承载力需求，反映了一定时期内区域土地所需承载的人口数量。假设区域人口的生活需求全部由农地产出来满足，农地产出按粮食产值进行折算，则按年人均粮食需求量，可测算出亩均农用地所需承载满足人类生活的最低产出。计算公式如下： V=MrPS
其中，V-基于区域土地承载力最低需求的农地价值，P-一定时期内区域人口数量，r-为年人均粮食消费量，M-粮食单价，S-区域农地面积。区域人口数量和区域农地面积可采用广西农垦统计资料汇编中统计的数据；粮食单价按粮食市场零售价测算；人均粮食需求量可参考周小平等[4]的研究，将380kg定为温饱水平、400kg小康水平为标准水平、420kg为较高水平进行测算。
3.结论
基于现值收益法的农地流转价值测算，是根据农地的生产能力所做的经济收益现值折算，未考虑发包方与承包方的收益分配额度；而基于区域土地承载力需求的农地价值测算与区域人均农地面积有关。对比两种方法的测算结果，当区域农地经济产出大于区域土地承载力需求，则表明区域人口需求在土地承载力范围内；当区域农地经济产出小于区域土地承载力需求，则表明目前的农业产业结构不能满足土地承载力需要求，需对产业结构做出调整。郭军[5]认为土地承包方的利润理论上应从土地流转后的增值收益上获得；笔者认为流转是为了增加收益，不管承包方利润包含那些部分，区域土地流转价格都应高于区域土地承载力需求。因此可以说，土地流转价格是基于土地承载力需求与收益现值之间，土地承包者与发包者博弈的结果。
土地流转是一种市场行为，土地流转价格是通过市场交易形成的。影响农地流转价格的因素很多，包括农地禀赋因素（气候、水文、地力、区位、基础设施等）、流转行为人属性因素（农地流转主体自身属性对流转价格的影响）、市场因素（经济发展水平、市场结构等）等。由于土地资源的价值难以量化，目前尚未有公认的农地价值评估体系，所采用的方法有待改进，如何客观准确地计算农地流转的价值，还应在资料允许的情况下，进行多方面综合考虑。
四、相关建议
1.完善土地流转价格形成机制
合理的流转价格应是在市场作用下形成的交易价格，应充分发挥市场在土地流转中的基础性作用，采用招、拍、挂等方式确定土地流转价格。首先，要加快土地确权发证，明晰土地产权，为顺利实现流转奠定基础。其次，搭建流转服务平台体系，以规范流转行为，降低交易成本，确保流转收益，促进农地快速、有序流转；通过服务平台发布土地流转价格信息，降低供求双方信息不对称的程度，减少流转交易纠纷；通过建立流转中介服务机构，为交易双方提供政策法律咨询、发布用地信息、流转信息变更登记等服务，规避流转风险。
2.建立流转价格调整保障机制
由于土地流转期限较长，建立价格调整保障机制很有必要。具体做法有两种：一是直接在合同中按年约定价格增长幅度，增长幅度可按同期物价指数和政府每三年公布一次的统一年产值进行调整；二是在合同中约定期限，到期后由双方协商重新定价。
3.完善土地流转价格监督机制
完善土地流转价格监督机制可以从以下几个方面着手[6]，一是开展农地流转价格专项调查，通过调查及时了解并解决流转中存在的价格问题，维护正常有序的市场价格秩序；二是要密切关注土地流转价格动态，依法查处土地流转过程中价格欺诈等不正当价格行为；三是实行土地流转信息公示制度，将流转价格信息向职工群众公示，接受职工群众监督。（作者单位：广西壮族自治区亚热带作物研究所）
参考文献：
[1] 路婕，江辉，吴克宁.土地承包经营权流转价格探讨—以河南省为例[J].安徽农业科学，Jou rn al ofAnhu iAgr.i Sc.i 2010，38（34）：19661- 19662，19667.
[2] 刘寒梅，刘任.完善土地流转市场定价机制问题研究[J].价格月刊，2013（6）：28-31.
[3] 张振华.基于收益现值法的农村土地流转价格研究[J].中央财经大学学报.1000-1549（2013）12-0058-05.
[4] 周小平，宋丽洁，柴铎，刘颖梅.区域耕地保护补偿分区实证研究[J].经济地理.2010，3（9）：1546-1551.
[5] 郭军.重庆耕地使用权流转价格形成机理研究[D].重庆工商大学.2013.
[6] 浙江省物价局课题组.土地承包经营权流转价格形成机制研究[J].价格理论与实践.2013（1）：21-22.