房屋拆迁事关财产权的自由、限制和保护,城市的建设,经济的发展,因而众人关注,以至于物权法草案(征求意见稿)设专门条文加以规范(第六十八条),有的省市拟就此制定地方性法规。如此重要的问题,在法律上如何定位,涉及几种法律关系,配置何种法律规范,至今都未形成共识,会影响我国物权法的早日出台,亟待探讨。
　　首先,如果拟拆迁的是城市里的房屋(泛指一切地上建筑物,以及物权法草案所说的构筑物,下同),准确地说是存在于国家所有土地上的房屋,那么,人们通常所说的房屋拆迁,实质上是将该房屋征收,使其成为国家所有权的客体,终止房屋的私人所有权,尔后将该房屋拆除。此时的房屋拆迁,在尚未出让建设用地使用权的情况下,是拆除国有的房屋;在已经完成建设用地使用权出让的情况下,是拆除开发商所有的房屋,而非国家机关基于行政权强行拆除被拆迁人的房屋,更不是开发商凭借自己的权利强行拆除被拆迁人的房屋。由此可见,房屋拆迁是房屋征收所附带的一个问题,没有独立的法律地位,不是一项独立的法律制度。
　　房屋所有权受法律保护,虽然因被征收而归于消灭,但必须得到补偿。补偿的限度,物权法草案规定为“合理补偿”(第六十八条第二款)。许多专家学者认为,所谓“合理”,主观色彩浓厚,弹性太大,极有可能使补偿款的数额明显偏低,损害被征收人的合法权益;建议改为“充分补偿”或者“完全补偿”。
　　第三,如果拟拆迁的是集体所有土地上的房屋,那么,此处所谓房屋拆迁,实质上是土地征收的附庸,并非独立于土地征收的一项独立的法律制度。若把土地征收看成一个过程,则房屋拆迁为其后半程的一个环节。其道理在于,法律不允许不办理土地征收手续而径直进行房屋拆迁,而是必须适用土地征收制度,而土地征收是将集体所有的土地征为国有土地,然后再拆迁房屋,此时该房屋的所有权已经不再属于被拆迁人了。
　　在拟拆迁的房屋是集体所有的土地上的房屋场合,人们通常所说的房屋拆迁,必然是先征收土地,将集体所有的土地变为国有的土地。集体土地所有权的终止,宅基地使用权因其母权的不复存在而失去正当权原,归于终止。宅基地上存在的房屋及其所有权随之丧失继续存在的正当根据,应当归于消灭。
　　在土地征收的情况下,不但集体土地所有权归于消灭,而且存在于原集体所有土地上的土地承包经营权、宅基地使用权也随之终止。如果这些土地使用权从未登记过,此类土地权利终止的法律效力不但发生在征收人(国土资源管理机关)与被征收人(集体土地所有权人、房屋所有权人),以及利害关系人(土地承包经营权人、宅基地使用权人)之间,而且对任何第三人也产生法律拘束力;虽然土地权利已经办理了登记手续,不过在征收之时便涂销了土地承包经营权、宅基地使用权的登记,土地权利终止的法律效力仍然适用上述规则;在土地权利已经办理了登记手续,土地征收之后尚未注销土地权利登记的情况下,土地权利终止的法律效力发生在征收人(国土资源管理机关)与被征收人(集体土地所有权人、房屋所有权人),以及利害关系人(土地承包经营权人、宅基地使用权人)之间,不会改变,但在与其他人之间的关系方面,此类土地权利的终止对抗不了善意第三人。
　　第四,在征收人(国土资源管理机关)与被征收人(集体土地所有权人、房屋所有权人)之间,发生被征收的土地归国家所有、集体土地所有权终止的法律效果,这比较清楚。疑问在于,是征收人(国土资源管理机关)向被征收人(集体土地所有权人、房屋所有权人)给予充分补偿,还是由用地人支付补偿款?中国台湾的《土地征收条例》采取的是用地人支付补偿款的模式。在中国大陆,有的采取用地人(开发商)直接与被征收人签订合同,约定补偿款及其计算标准、支付时间和数额的模式;有的则是征收人(国土资源管理机关)直接与被征收人签订合同,约定土地补偿款及其计算标准、支付时间和数额,被征收房屋的补偿由用地人(开发商)与房屋所有权人签订合同,约定房屋的补偿款及其计算标准、支付时间和数额。
　　第五,在土地征收的情况下,如何确定集体土地所有权终止的时刻?笔者认为,以土地征收补偿款付清时为原则,但在土地所有权移转登记已经办理完毕、补偿款尚未付清的情况下,则以办理完毕移转登记为集体土地所有权终止的时刻。其道理如同本文第一部分中关于被征收房屋的私人所有权终止的判定,不再赘言。
　　第六,由于集体土地所有权因征收而不复存在,设立在该宗土地上的土地承包经营权随着母权的消灭而终止。在征收人(国土资源管理机关)与征收利害关系人(土地承包经营权人)之间,发生补偿关系,其内容包括承包地的青苗补偿、农用设施的补偿等。是否补偿土地承包经营权提前终止致使承包人的预期利益的损失?笔者持赞同态度,理由如下:其一,土地承包经营权为一种财产权,具有财产价值,承包人本有可靠的预期,只因征收导致土地承包经营权提前终止,使其遭受了损失,应当获得补偿。其二,将集体土地所有权的征收补偿款和土地承包经营权的征收补偿款分开,向农村集体经济组织、承包人分别支付,更能保障承包人获得补偿,避免将补偿款一并发给农村集体经济组织却被截留,失地农民实际上没有获得补偿款,酿成社会问题。
　　第七,土地征收之后,国土资源管理机关将建设用地使用权出让给发展商,该发展商应当按照出让合同向国土资源管理机关支付出让金,没有疑问。有疑问的是,发展商作为用地人是否向被征收人及利害关系人支付补偿款?我国实务中普遍存在开发商补偿被征收人的现象,不论被征收的是土地还是房屋,都是如此。这符合权利义务相一致的原则,取得土地权利、房屋所有权,应当支付相应的代价。