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房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对促进我国国民经济发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。近几年，随着我国房地产行业迅速发展，房价不断上升，不少购房者对于持续高涨的一手房只能“望房兴叹”。于是，买一套相对廉价的二手房便成为许多购房者的首选。但在房屋交易过程中存在房屋买卖双方当事人就同一房屋交易订立了两份以上内容不相同合同的现象，其中一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；而另一份则是双方真实意思表示，这就是所谓的“阴阳合同”。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也暗藏风险。
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23
2.汪丽萍.小议二手房产交易中的“阴阳合同”及防范对策.法制与社会.2007.10
3.初丛艳.“阴阳合同”问题浅析.北京仲裁.2005.1
李求军/责任编辑
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律保护。
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律保护。
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我保护与法律意识。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23
2.汪丽萍.小议二手房产交易中的“阴阳合同”及防范对策.法制与社会.2007.10
3.初丛艳.“阴阳合同”问题浅析.北京仲裁.2005.1
李求军/责任编辑