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摘 要： 目前很多小区的物业服务公司与小区居民的关系很难处理好，有些甚至发生暴力冲突。某些矛盾很容易激化物业服务公司与小区居民的关系，因为大部分产生矛盾的内容在法律上没有规定，或者有规定，但是规定得相当模糊。本文主要根据当前容易产生纠纷的一些热点问题，对照物业管理条例，提出一些看法和建议。
关键词： 《物业管理条例》 问题 建议
当前关于物业管理行业的规范性文件主要是2003年修订后实行的《物业管理条例》。虽然现在按照新的《物业管理条例》，物业管理公司改叫物业服务公司了，但是很多根本问题还是没有解决。当前很多的物业服务公司跟其小区居民的关系不是很融洽，有些甚至发生了直接的暴力冲突，这违背了国家建设和谐社会的原则。大部分情况下，不是因为业主刁蛮，或者物业服务公司态度很差。原因是什么呢？我认为主要的原因应该在于相关的法律法规不够健全。
下面是目前物业服务公司与小区居民出现的一些纠纷问题和建议。
一、物业管理费的收取时间
关于物业管理费的收取时间，在物业管理条例中没有明确说明，很多时候，只能靠业主和房地产开发公司在签预售合同的时候另外签一本物业管理协议来说明。因为房地产开发公司与物业服务公司很多时候是母子关系，有些房地产公司为了更早收到物业管理费，在这个协议中写明，在下达收楼通知书之后，就要开始收取物业管理费。很多时候在很多业主还没有收楼的情况之下，就开始收了。这些业主没有收楼的原因大部分都是因为房子质量存在或多或少的问题，需要整修。比如2008年广州的瑜翠园和峰景华庭，存在房屋内部裂缝或者卫生间漏水等各种各样的问题。在这个时候，业主一般都不敢随便收楼，而且一般也不好住，这样就享受不到物业服务公司提供的服务。从物业服务公司角度讲，管理的人群也少了很多。物业管理费的收取时间一刀切，这是不太合理的现象。因此，小区物业管理费的收取时间在法规上应该有个明确的说明。在业主因为房屋整修不好收楼的情况下，不能强逼业主从房地产商规定的收楼时间交物业管理费，因为很多时候房子质量不够好才整修，起码等整修完了之后再开始收物业管理费。
二、对不同的人群，物业管理费要不要区别对待
条例第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”在现实生活中，存在这样一个现象，业主买了房子，一直没有入住，但是一直要交物业管理费，和住在这里的业主交完全一样的物业管理费。按照现行的条例，对费用收取是按照双方协商，但是协商的结果往往是房地产商说了算，而物业服务协议中已经写定了两者同样的交法。如果一个小区收楼入住的就几户人家，物业服务工作就会轻松很多，而且管理会比较方便。从公平角度讲，这种不区别对待不同客户的方法不合理。关于这点，在法律中要有明确说明，如果业主没有入住，就应该考证一下，公平起见，收取全价的1/2，或者1/3。
三、物业管理费的合理标准
物业管理费到底应该收多少呢？按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第八条规定：“住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。”另外按照其第六、七条规定：“第六条：实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管理部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条：物价部门在核定收费标准时，充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，还要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。”现在新的2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度中说明，一级资质的物业服务企业的收费标准最高不超过1.96元/平米，但是现在普遍物业服务收费标准有所提高。到底整体提高多少比较合理，而且能够让大家信服，有法可依呢？现在很多企业物业管理费收到了2元/平米以上，政府应该作一番调查取证，确定适当的标准。
四、物业保修责任
《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”如此规定有其理由，但是作为业主，将来房子如果出现问题，要找人维修的话，建设单位怎么找呢？很难找。有些时候房子还在，但是建设单位已经消失了。物业服务公司直接承担了相关的一些责任，他们负责联系房地产商，但是在这个过程中间，可能两头受气，沟通不畅，最终问题也不能得到很好的解决。因此，应该有一个明确的法规条款，比如规定房地产商在房屋销售完毕之后在物业公司留有专人负责保修期间的各项问题，而且规定房地产商必须为保修期准备足够的保修资金以供调配。
参考文献：
［1］国务院令［2007］第504号修订.物业管理条例.2007.
［2］国家计委、建设部共同制定.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法.1996.
［3］丁军.北京市物业管理现存问题及解决途径.城市问题，2006，（1）.
［4］关于印发《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的通知.穗价［2004］198号.
关键词： 《物业管理条例》 问题 建议
当前关于物业管理行业的规范性文件主要是2003年修订后实行的《物业管理条例》。虽然现在按照新的《物业管理条例》，物业管理公司改叫物业服务公司了，但是很多根本问题还是没有解决。当前很多的物业服务公司跟其小区居民的关系不是很融洽，有些甚至发生了直接的暴力冲突，这违背了国家建设和谐社会的原则。大部分情况下，不是因为业主刁蛮，或者物业服务公司态度很差。原因是什么呢？我认为主要的原因应该在于相关的法律法规不够健全。
下面是目前物业服务公司与小区居民出现的一些纠纷问题和建议。
一、物业管理费的收取时间
关于物业管理费的收取时间，在物业管理条例中没有明确说明，很多时候，只能靠业主和房地产开发公司在签预售合同的时候另外签一本物业管理协议来说明。因为房地产开发公司与物业服务公司很多时候是母子关系，有些房地产公司为了更早收到物业管理费，在这个协议中写明，在下达收楼通知书之后，就要开始收取物业管理费。很多时候在很多业主还没有收楼的情况之下，就开始收了。这些业主没有收楼的原因大部分都是因为房子质量存在或多或少的问题，需要整修。比如2008年广州的瑜翠园和峰景华庭，存在房屋内部裂缝或者卫生间漏水等各种各样的问题。在这个时候，业主一般都不敢随便收楼，而且一般也不好住，这样就享受不到物业服务公司提供的服务。从物业服务公司角度讲，管理的人群也少了很多。物业管理费的收取时间一刀切，这是不太合理的现象。因此，小区物业管理费的收取时间在法规上应该有个明确的说明。在业主因为房屋整修不好收楼的情况下，不能强逼业主从房地产商规定的收楼时间交物业管理费，因为很多时候房子质量不够好才整修，起码等整修完了之后再开始收物业管理费。
二、对不同的人群，物业管理费要不要区别对待
条例第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”在现实生活中，存在这样一个现象，业主买了房子，一直没有入住，但是一直要交物业管理费，和住在这里的业主交完全一样的物业管理费。按照现行的条例，对费用收取是按照双方协商，但是协商的结果往往是房地产商说了算，而物业服务协议中已经写定了两者同样的交法。如果一个小区收楼入住的就几户人家，物业服务工作就会轻松很多，而且管理会比较方便。从公平角度讲，这种不区别对待不同客户的方法不合理。关于这点，在法律中要有明确说明，如果业主没有入住，就应该考证一下，公平起见，收取全价的1/2，或者1/3。
三、物业管理费的合理标准
物业管理费到底应该收多少呢？按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第八条规定：“住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。”另外按照其第六、七条规定：“第六条：实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管理部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条：物价部门在核定收费标准时，充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，还要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。”现在新的2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度中说明，一级资质的物业服务企业的收费标准最高不超过1.96元/平米，但是现在普遍物业服务收费标准有所提高。到底整体提高多少比较合理，而且能够让大家信服，有法可依呢？现在很多企业物业管理费收到了2元/平米以上，政府应该作一番调查取证，确定适当的标准。
四、物业保修责任
《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”如此规定有其理由，但是作为业主，将来房子如果出现问题，要找人维修的话，建设单位怎么找呢？很难找。有些时候房子还在，但是建设单位已经消失了。物业服务公司直接承担了相关的一些责任，他们负责联系房地产商，但是在这个过程中间，可能两头受气，沟通不畅，最终问题也不能得到很好的解决。因此，应该有一个明确的法规条款，比如规定房地产商在房屋销售完毕之后在物业公司留有专人负责保修期间的各项问题，而且规定房地产商必须为保修期准备足够的保修资金以供调配。
参考文献：
［1］国务院令［2007］第504号修订.物业管理条例.2007.
［2］国家计委、建设部共同制定.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法.1996.
［3］丁军.北京市物业管理现存问题及解决途径.城市问题，2006，（1）.
［4］关于印发《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的通知.穗价［2004］198号.