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摘 要：通过对中国公租房、廉租房的融资模式状况进行探讨，寻求改变公租房、廉租房融资困境的方法，通过各种渠道相结合的方式，扭转融资困境的局面。
关键词：公租房 廉租房 融资 困境
一、引言
中国的保障性安居工程包含了公租房、廉租房、棚户改造住房以及限价商品住房等不同类别。由于类别的差异，使得住房在资金所需方面的状况也各不相同。经济适用房及限价房是通过出售为目的进行的，而公租房、廉租房则是通过出租的方式解决低收入人群在住房方面的问题，资金回收周期较长，投资回报率较低，在融资方面具有较大的困难。公租房、廉租房身为准公共物品，在建设资金的来源上大多通过财政拨款，市场和政府双失灵令资金问题变成公租房、廉租房发展的阻碍。
二、公租房、廉租房融资模式的状况
1.资金缺口较大。公租房、廉租房的公共商品属性令私人投资规模不大，主要通过政府进行财政投入。在保障性住房的任務中，需要投放数万亿元的资金，对于如此庞大的资金所需，面对当前融资渠道较为单一的状态下，中央政府配套资金极其有限，如果地方政府的配套资金无法补充，则会变成束缚公租房、廉租房建设的关键点。美国在2005至2009年期间，中央财政支出内的住房保障支出的比率超过了14%，而我国到了2013年，这一比重却只是3.2%，保障性住房在财政扶持方面需要提升。
2.资金来源不具备稳定性。当前，我国政府在保障房的财政投放上采取政府工作报告的方式给予承诺，不具备应有的法律制度给予支持，从而较难确保政府允诺的强制性。对于庞大的资金压力，如果政府财政过于紧缺，公租房、廉租房的建设资金则会被占用，对于公租房、廉租房建设中资金链的稳定性十分不利。并且，当分税制改革以后，地方政府愈发体现出权责不相符的问题，财政负担较重，因为欠缺激励与束缚机制，并且较难在政绩方面有所突破，令地方政府对公租房、廉租房的建设欠缺热情。并且，因为土地出让金收益和房地产市场价格以及土地交易规模与价格方面均紧密相连，从而令土地出让金在收益方面也无法确保公租房、廉租房的稳定。
3.金融方式欠缺创新，风险持续提升。由于公租房、廉租房内在属性的影响，传统公租房、廉租房的融资模式无法保障对公租房、廉租房建设资金的持续与稳定，从而则需通过创新性金融方式给予处理。可是我国当前在资金证券化的住房金融创新方式的发展方面十分落后。
对于公租房、廉租房的融资而言，仅通过政府财政投入并不能符合资金不足的问题，而应当通过金融机构的融资方式打开融资渠道，缓和融资束缚。可是不论作为间接融资还是直接融资，都具有诸多信用问题，特别对于政府信用与金融机构信用共存而言。因为信用基础的差别，通过预算压力与监管政策的变质下，政府信用和金融机构信用会超出原本的预期范畴，构成信用错配的风险。并且也具有利益风险和流动性风险，当规模较大、外溢影响较广并持续延展、融资主体集中并较难取代、欠缺系统性风险补偿机制的环境中，最终会造成系统性风险。
虽然公租房、廉租房的融资途径虽然增多，相应的缓和了公租房、廉租房建设融资的压力，这些融资渠道都是传统融资方式，在实践当中又产生过于依赖政府投入、资金供给不稳定、风险持续累积、欠缺法律支撑等问题。可是只通过传统的融资方式较难脱离融资困境，因此公租房、廉租房融资模式的创新极为紧迫，处理我国公租房、廉租房融资困难的途径可以通过其他发达国家或地区的经验，给予参考。
三、公租房、廉租房融资模式的创新
1.PPP模式。PPP模式也就是通过政府与私人企业相结合的方式，通过一同承担风险，缓和政府的资金与运营的压力。在PPP模式中，近年热议模式有BOO、BTO、BOT、BOOT等新创建的保障房模式。而BOT模式则为建设-运营-转移模式，意为政府透过契约把项目的特许经营权交给了承包商，可以让承包商在相应期限中进行融资建设、运营、获利并还债，完成后把项目的所有权转移给政府。通过这一方式，项目风险则由承包商担负，政府能够免除诸多项目的风险。
并且，政府与私人也能够通过以下方法给予协作：首先，将积压的商品住房及二手房进行选购和经营，此方式需要私人部门在市场中选购闲置的房产，并对其进行更新和改建，通过负责经营或特许期满之后，移交给政府；其次，经营腾退的公共用房，私人部门可以通过对政府腾退的公租房、廉租房进行改造，进行经营与维修；再次，对当前的公租房、廉租房进行维修和物业管理。PPP模式以公司合作的方式，令公租房、廉租房建设投资主体更加丰富，对降低政府债务风险与负担极为有利。
还能够引入私人企业良好的技术与管理经验，显著减少了建设周期，提升了运营效率。而且如果可以令私人部门尽快进入到项目当中，还能够节约招投标费用，节省成本。可是也恰巧因为公租房、廉租房投资回报周期较长、收益率较低等特征，对私人部门的吸引力不足，因此应当创建完善的私人部门资金回收退出制度，将PPP模式的风险承担问题进一步明确。
2.REITs。首先，REITs面对广大投资者进行融资，结合了民间资本，可是因为融资面较大，门槛较低，令小额资金也能够投入，源于风险分散的原则，所有个体投资所担负的风险则随之降低；其次，REITs的广泛筹募性也确保了保障房融资资金的来源充分且广泛，对预防个体风险极为有利；再次，当前我国金融市场并不完善，REITs的产生对完善我国的金融体系极为有利，为我国的投资者给予了全新的具有保障的投资方式。并且通过REITs融资公租房、廉租房的建设问题，能够提升公租房、廉租房的入住率，经济适用房市场反应显著提升，公租房、廉租房的租金收入更加稳定，从而确保REITs的稳定收益率。
当前，REITs并未在我国全面实施，只是在上海、天津等地进行投放试点。虽然银监会并没有阻碍公租房、廉租房的信托项目，可是当前监管部门需要信托公司降低房产信托业务的增加，以客观的角度制约了公租房、廉租房的信托业务。并且，因为公租房、廉租房具有自身后期较长、福利性较大等特质，还需尤为注重公租房、廉租房本身收益率的确定和REITs收益率与流动性的保障。REITs最主要的特征则为通过资产证券化的方式令不动产的流动性加强，我国应当在这一方面给予重视，令房地产信托产品的二级市场更加透明与完善，令REITs获得更多的认可，保障其流动性，预防流动性产生的风险。
四、保险资金
保监会相继在2006年以及2010年分别制定出《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》，将保险资金投资保障房的篇章正式打开。保险资金已经使用于一些城市的公租房、廉租房建设当中，而且获得了显著的成效，将相应的制度给予完善，在全国进行推广。通过对保险资金投资公租房、廉租房的必要性中的相应问题给予分析，并逐步给予完善。
五、结语
总而言之，只有改变当前的财政主导性的融资模式，持续改革市场化融资模式，将诸多社会资本带入到公租房、廉租房的范畴中，才能够令公租房、廉租房建设融资工作得到有效的解决。
参考文献：
[1]叶学平，胡信.保障性住房：土地、资金双重约束及解决思路[J].武汉金融.2011.（10）：4-6.
[2]王媛.保障性住房建设融资问题研究——基于准公共品供给的视角[J].西南金融.2012.（11）：31-35.
[3]吴希凤，赵昕.拓宽天津市保障性住房融资渠道研究[J].华北金融.2011.（11）：31-33.
关键词：公租房 廉租房 融资 困境
一、引言
中国的保障性安居工程包含了公租房、廉租房、棚户改造住房以及限价商品住房等不同类别。由于类别的差异，使得住房在资金所需方面的状况也各不相同。经济适用房及限价房是通过出售为目的进行的，而公租房、廉租房则是通过出租的方式解决低收入人群在住房方面的问题，资金回收周期较长，投资回报率较低，在融资方面具有较大的困难。公租房、廉租房身为准公共物品，在建设资金的来源上大多通过财政拨款，市场和政府双失灵令资金问题变成公租房、廉租房发展的阻碍。
二、公租房、廉租房融资模式的状况
1.资金缺口较大。公租房、廉租房的公共商品属性令私人投资规模不大，主要通过政府进行财政投入。在保障性住房的任務中，需要投放数万亿元的资金，对于如此庞大的资金所需，面对当前融资渠道较为单一的状态下，中央政府配套资金极其有限，如果地方政府的配套资金无法补充，则会变成束缚公租房、廉租房建设的关键点。美国在2005至2009年期间，中央财政支出内的住房保障支出的比率超过了14%，而我国到了2013年，这一比重却只是3.2%，保障性住房在财政扶持方面需要提升。
2.资金来源不具备稳定性。当前，我国政府在保障房的财政投放上采取政府工作报告的方式给予承诺，不具备应有的法律制度给予支持，从而较难确保政府允诺的强制性。对于庞大的资金压力，如果政府财政过于紧缺，公租房、廉租房的建设资金则会被占用，对于公租房、廉租房建设中资金链的稳定性十分不利。并且，当分税制改革以后，地方政府愈发体现出权责不相符的问题，财政负担较重，因为欠缺激励与束缚机制，并且较难在政绩方面有所突破，令地方政府对公租房、廉租房的建设欠缺热情。并且，因为土地出让金收益和房地产市场价格以及土地交易规模与价格方面均紧密相连，从而令土地出让金在收益方面也无法确保公租房、廉租房的稳定。
3.金融方式欠缺创新，风险持续提升。由于公租房、廉租房内在属性的影响，传统公租房、廉租房的融资模式无法保障对公租房、廉租房建设资金的持续与稳定，从而则需通过创新性金融方式给予处理。可是我国当前在资金证券化的住房金融创新方式的发展方面十分落后。
对于公租房、廉租房的融资而言，仅通过政府财政投入并不能符合资金不足的问题，而应当通过金融机构的融资方式打开融资渠道，缓和融资束缚。可是不论作为间接融资还是直接融资，都具有诸多信用问题，特别对于政府信用与金融机构信用共存而言。因为信用基础的差别，通过预算压力与监管政策的变质下，政府信用和金融机构信用会超出原本的预期范畴，构成信用错配的风险。并且也具有利益风险和流动性风险，当规模较大、外溢影响较广并持续延展、融资主体集中并较难取代、欠缺系统性风险补偿机制的环境中，最终会造成系统性风险。
虽然公租房、廉租房的融资途径虽然增多，相应的缓和了公租房、廉租房建设融资的压力，这些融资渠道都是传统融资方式，在实践当中又产生过于依赖政府投入、资金供给不稳定、风险持续累积、欠缺法律支撑等问题。可是只通过传统的融资方式较难脱离融资困境，因此公租房、廉租房融资模式的创新极为紧迫，处理我国公租房、廉租房融资困难的途径可以通过其他发达国家或地区的经验，给予参考。
三、公租房、廉租房融资模式的创新
1.PPP模式。PPP模式也就是通过政府与私人企业相结合的方式，通过一同承担风险，缓和政府的资金与运营的压力。在PPP模式中，近年热议模式有BOO、BTO、BOT、BOOT等新创建的保障房模式。而BOT模式则为建设-运营-转移模式，意为政府透过契约把项目的特许经营权交给了承包商，可以让承包商在相应期限中进行融资建设、运营、获利并还债，完成后把项目的所有权转移给政府。通过这一方式，项目风险则由承包商担负，政府能够免除诸多项目的风险。
并且，政府与私人也能够通过以下方法给予协作：首先，将积压的商品住房及二手房进行选购和经营，此方式需要私人部门在市场中选购闲置的房产，并对其进行更新和改建，通过负责经营或特许期满之后，移交给政府；其次，经营腾退的公共用房，私人部门可以通过对政府腾退的公租房、廉租房进行改造，进行经营与维修；再次，对当前的公租房、廉租房进行维修和物业管理。PPP模式以公司合作的方式，令公租房、廉租房建设投资主体更加丰富，对降低政府债务风险与负担极为有利。
还能够引入私人企业良好的技术与管理经验，显著减少了建设周期，提升了运营效率。而且如果可以令私人部门尽快进入到项目当中，还能够节约招投标费用，节省成本。可是也恰巧因为公租房、廉租房投资回报周期较长、收益率较低等特征，对私人部门的吸引力不足，因此应当创建完善的私人部门资金回收退出制度，将PPP模式的风险承担问题进一步明确。
2.REITs。首先，REITs面对广大投资者进行融资，结合了民间资本，可是因为融资面较大，门槛较低，令小额资金也能够投入，源于风险分散的原则，所有个体投资所担负的风险则随之降低；其次，REITs的广泛筹募性也确保了保障房融资资金的来源充分且广泛，对预防个体风险极为有利；再次，当前我国金融市场并不完善，REITs的产生对完善我国的金融体系极为有利，为我国的投资者给予了全新的具有保障的投资方式。并且通过REITs融资公租房、廉租房的建设问题，能够提升公租房、廉租房的入住率，经济适用房市场反应显著提升，公租房、廉租房的租金收入更加稳定，从而确保REITs的稳定收益率。
当前，REITs并未在我国全面实施，只是在上海、天津等地进行投放试点。虽然银监会并没有阻碍公租房、廉租房的信托项目，可是当前监管部门需要信托公司降低房产信托业务的增加，以客观的角度制约了公租房、廉租房的信托业务。并且，因为公租房、廉租房具有自身后期较长、福利性较大等特质，还需尤为注重公租房、廉租房本身收益率的确定和REITs收益率与流动性的保障。REITs最主要的特征则为通过资产证券化的方式令不动产的流动性加强，我国应当在这一方面给予重视，令房地产信托产品的二级市场更加透明与完善，令REITs获得更多的认可，保障其流动性，预防流动性产生的风险。
四、保险资金
保监会相继在2006年以及2010年分别制定出《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》，将保险资金投资保障房的篇章正式打开。保险资金已经使用于一些城市的公租房、廉租房建设当中，而且获得了显著的成效，将相应的制度给予完善，在全国进行推广。通过对保险资金投资公租房、廉租房的必要性中的相应问题给予分析，并逐步给予完善。
五、结语
总而言之，只有改变当前的财政主导性的融资模式，持续改革市场化融资模式，将诸多社会资本带入到公租房、廉租房的范畴中，才能够令公租房、廉租房建设融资工作得到有效的解决。
参考文献：
[1]叶学平，胡信.保障性住房：土地、资金双重约束及解决思路[J].武汉金融.2011.（10）：4-6.
[2]王媛.保障性住房建设融资问题研究——基于准公共品供给的视角[J].西南金融.2012.（11）：31-35.
[3]吴希凤，赵昕.拓宽天津市保障性住房融资渠道研究[J].华北金融.2011.（11）：31-33.