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摘要：房地产业与金融行业的关系密切，近年来我国房地产市场发展进入到白热化阶段，房地产金融面临的风险也越来越大。房地产金融市场化正是立足金融视角重新分割重组房地产资产风险。本文在阐述我国房地产金融基本情况的基础上分析房地产金融的主要问题和风险，并基于经济理论和市场实际操作提出化解风险的途径和方法，以便为房地产金融发展提供指导，为房地产行业和金融行业以及相关利益主体提供参考。
关键词：房地产；金融；风险化解
中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0244-01
一、我国房地产金融状况概述
1.房地产金融基本状况
随着金融业的大力投入和支持我国房地产行业也迎来了其鼎盛时期，我国房地产金融状况的分析可以从房地产开发资金的来源角度着手。目前来看国内房地产开发资金主要来源于：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金。新世纪以来房地产资金来源中国家预算资金和利用外资的比例和绝对值呈现不断下降的态势，房地产开发资金超过60%来源于银行贷款，对银行信贷依赖很大，这也是房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失。
2.房地产金融风险的概念
房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种无不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。房地产金融风险包括信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险、汇率风险在内的房地产资金融通业务方面的风险，除此之外还存在经营管理不善导致效益降低甚至亏损的风险，业务操作失误带来的风险，国家政策改革或变动的风险，房地产担保或者信托中的风险等。
3.我国房地产金融存在的问题
第一，房地产市场利益主体的不同利益诉求。
我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。
第二，房地产资金对于商业银行的依赖。目前我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤甚，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。
第三，人住房信贷存在的违约风险。自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。目前我国还没有建立完善的个人诚信系统，商业银行难以考察个人贷款的资信情况，更不能化解个人贷款行为带来的不良资产风险。
第四，商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自九八年以来我国连续8年实施降息。尤其在个人住房市场化之后，国家鼓励并支持国有商业银行加大对个人住房按揭贷款，不断将房地产信贷作为一种“优良资产”使得在经营业务上产生急功近利的倾向，这将是其未来面临的改革创新机制的需要解决的问题之一。
二、房地产金融风险的化解
1.建立有效的市场约束机制
在市场经济体系中欧冠，如果市场约束力缺失或者力度有限，可能因资源有限个别利益主体会将发展成本转嫁给贡献资源者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本，此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。
2.拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买有效的实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。
3.建立个人及企业信用制度
在西方发达国家信用是个人最有价值的财产，而我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限。因此建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题，我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度规范个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款， 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
4.完善相关法律体系
建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，加强国家的宏观调控能力。通过立法手段规范房地产金融的各个范畴，明确各个参与主体的权利和义务，为平衡利益集团提供依据；加强房地产金融市场的相关指标的监测评估，并据此制定和调整国家金融政策，有效控制房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本，进而保证房地产金融市场的运行；银行和相关信贷机构的工作人员必须严格遵守法律制度和业务操作规范，认真贯彻“三查”制度，打击个人和企业的欺诈行为从而有效规避信贷风险；借鉴国外成熟的信贷制度，推进住房抵押贷款担保制度的进一步发展。
三、研究小结
综上所述，随着房地产与金融行业的密切合作，房地产融资渠道多元化是规避和化解风险的有效方法，房地产资金来源除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军国内房地产市场，外资银行、外来资金也逐渐成为中国房地产业新的源泉；同时商业银行的经营改革应该将可能存在的信贷危机纳入参考范围，再者各级政府积极平衡房地产各个利益主体的利益诉求，在尊重市场规律的基础上把握宏观调控政策，使得我国房地产金融市场步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
参考文献：
[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界(学术版),2011.
[2]文永琴，周杨.浅谈我国房地产金融风险及防范[J].时代经贸(中旬刊),2007.
[3]姜东明.中国房地产金融发展的对策研究[D].苏州大学,2003.
[4]徐家根.金融制度改革中利益集团作用機制研究[D].西南财经大学,2008.
关键词：房地产；金融；风险化解
中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0244-01
一、我国房地产金融状况概述
1.房地产金融基本状况
随着金融业的大力投入和支持我国房地产行业也迎来了其鼎盛时期，我国房地产金融状况的分析可以从房地产开发资金的来源角度着手。目前来看国内房地产开发资金主要来源于：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金。新世纪以来房地产资金来源中国家预算资金和利用外资的比例和绝对值呈现不断下降的态势，房地产开发资金超过60%来源于银行贷款，对银行信贷依赖很大，这也是房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失。
2.房地产金融风险的概念
房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种无不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。房地产金融风险包括信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险、汇率风险在内的房地产资金融通业务方面的风险，除此之外还存在经营管理不善导致效益降低甚至亏损的风险，业务操作失误带来的风险，国家政策改革或变动的风险，房地产担保或者信托中的风险等。
3.我国房地产金融存在的问题
第一，房地产市场利益主体的不同利益诉求。
我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。
第二，房地产资金对于商业银行的依赖。目前我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤甚，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。
第三，人住房信贷存在的违约风险。自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。目前我国还没有建立完善的个人诚信系统，商业银行难以考察个人贷款的资信情况，更不能化解个人贷款行为带来的不良资产风险。
第四，商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自九八年以来我国连续8年实施降息。尤其在个人住房市场化之后，国家鼓励并支持国有商业银行加大对个人住房按揭贷款，不断将房地产信贷作为一种“优良资产”使得在经营业务上产生急功近利的倾向，这将是其未来面临的改革创新机制的需要解决的问题之一。
二、房地产金融风险的化解
1.建立有效的市场约束机制
在市场经济体系中欧冠，如果市场约束力缺失或者力度有限，可能因资源有限个别利益主体会将发展成本转嫁给贡献资源者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本，此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。
2.拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买有效的实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。
3.建立个人及企业信用制度
在西方发达国家信用是个人最有价值的财产，而我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限。因此建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题，我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度规范个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款， 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
4.完善相关法律体系
建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，加强国家的宏观调控能力。通过立法手段规范房地产金融的各个范畴，明确各个参与主体的权利和义务，为平衡利益集团提供依据；加强房地产金融市场的相关指标的监测评估，并据此制定和调整国家金融政策，有效控制房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本，进而保证房地产金融市场的运行；银行和相关信贷机构的工作人员必须严格遵守法律制度和业务操作规范，认真贯彻“三查”制度，打击个人和企业的欺诈行为从而有效规避信贷风险；借鉴国外成熟的信贷制度，推进住房抵押贷款担保制度的进一步发展。
三、研究小结
综上所述，随着房地产与金融行业的密切合作，房地产融资渠道多元化是规避和化解风险的有效方法，房地产资金来源除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军国内房地产市场，外资银行、外来资金也逐渐成为中国房地产业新的源泉；同时商业银行的经营改革应该将可能存在的信贷危机纳入参考范围，再者各级政府积极平衡房地产各个利益主体的利益诉求，在尊重市场规律的基础上把握宏观调控政策，使得我国房地产金融市场步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
参考文献：
[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界(学术版),2011.
[2]文永琴，周杨.浅谈我国房地产金融风险及防范[J].时代经贸(中旬刊),2007.
[3]姜东明.中国房地产金融发展的对策研究[D].苏州大学,2003.
[4]徐家根.金融制度改革中利益集团作用機制研究[D].西南财经大学,2008.