论文部分内容阅读
摘 要：随着群众居住条件的改善、城镇居民小区入住率的提高，小区物业服务收费已成为群众关心的民生热点问题，引起了社会关注和各级价格主管部门的高度重视。为此，笔者结合近年物业收费检查情况及基层工作实践，简要分析目前城市小区物业收费存在的问题，并尝试提出可行性建议。
关键词：小区物业 收费 问题及对策
物业服务收费是由业主向物业服务企业所交纳的物业服务的对价。物业服务可以使业主的物业保值增值，同时也为业主提供了舒适、安全、干净的生活环境;而物业收费则是物业服务企业为业主提供服务所收取的合理费用，补充了其营业成本并获取了适当的利润。应当说，物业服务对于物业服务企业和业主是双赢互利的关系。但在现实生活中，物业收费纠纷却处处可见，收费方与交费方总是处于一种博弈状态，物业收费难已经成为了制约物业服务行业发展的主要阻碍。如何把物业服务收费纠纷解决好，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业服务行业的健康发展，是一个亟待解决又非常重要的问题。
一、城市小区物业收费存在的问题
1.擅自提高物业收费标准。按照现行物业收费政策规定，普通住宅物业公共服务收费实行政府指导价管理，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。但一些物业企业在物业服务合同中约定的收费标准超过政府指导价最高上限标准，以物业服务合同约定的形式来作为擅自提高物业收费标准的理由和借口，扰乱了物业收费秩序。
2.公共能耗费不按实分摊。按照规定，物业的电梯水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊。但物业企业普遍存在不按实、合理公开分摊电梯电费、二次加压电费、公共照明、公共用水、电梯维护费等公共能耗费，普遍存在少付多摊和提前预收不按实结算现象。
3.巧立项目乱收费。按照现行物业收费政策规定，物业企业除满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费以外，只能收取物业服务费、停车服务费、公共能耗分摊、装潢押金、装潢垃圾处理费，但一些物业服务企业唯利是图，以加强小区管理、提供优质服务、保护业主安全为由，巧立名目乱收费，损害业主合法权益，增加业主负担。
4.扩大范围收取物业费。按照物业收费政策规定，物业收费面积按照房产证登记的建筑面积计算，但物业公司将没有产权的车库、储藏室也列入计算在收费面积中，向业主收取物业服务费、装璜垃圾处理费和公共能耗分摊。
二、城市小区物业收费存在问题的原因
1.现行物业收费政策不完善，存在弊端和缺陷。随着业主对小区物业服务质量关注度的提高、小区管理服务水平的逐步提升，随之也出现了一些新情况、新问题，原有的收费政策与现实情况有很多不相适应之处，为物业公司乱收费留下可乘之机。
2.物业收费标准偏低。大部分地区现行物业收费标准是近5-10年前根据当时物业管理的硬件设施、环境和服务内容、服务质量、服务成本等因素制定的，但住宅小区发展规模及管理服务水平处于快速发展期，物业管理成本涨幅较大，而收费标准却一直未作变动调整，仍然执行过去公布的等级基准价，物业公司只能以提高标准和自立项目收费来改变保本或微利状况。
3.业主委员会职能缺失，履职不到位。很多小区业主已入住几年，入住率达90%以上，业主委员会却一直难以成立;有的虽然成立，但履职不到位，形同虚设，不能真正代表广大业主利益。同时，物业管理行政主管部门监管不到位，导致出现虽然业主对委员会履职不满意，因无法召开业主大会，却难以罢免的现象，无疑助长了物业公司乱收费行为。
4.服务质量下降与拒交欠费形成恶性循环。部分物业企业服务质量不达标，业主意见较大，由于业主委员会履职不到位，业主诉求得不到及时解决，少数业主采取拒交物业费等不理智做法，给小区物业管理带来负面影响，服务质量进一步下降，更多的业主欠费拒交，久而久之形成恶性循环，只能通过采取违规收费的方法来弥补拒交欠费。
三、解决城市小区物业收费问题的对策
1.尽快完善物业收费政策。现行物业收费政策对不与业主签订服务合同、居住在没有产权的车库、储藏室能否计算收费面积、装潢保证金标准不统一等問题，没有明确界定和表述，对不按服务合同约定标准执行、超标准收取装潢保证金、不按期退还押金、保证金、预收一年以上物业费、强制服务并收费、强制业主购买使用高价商品、公共能耗不合理公开分摊、少付多摊等问题没有定性处罚依据，给物业收费监管带来困难。因此，应尽快修订完善物业收费政策，建立配套完善的物业收费制度，从根本上规范物业收费行为，促进物业收费管理。
2.适时合理调整收费标准，保证物业企业合理利润。价格主管部门应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，科学合理制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，建立物业服务成本监审制度和价格监测制度，每年监审一次物业企业经营成本，及时掌握物业服务成本情况，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行分析评估，根据评估结果适时调整收费标准，保证物业企业合理利润。并坚持合理公开、质价相符、优质优价政策，引导物业企业提高服务质量。
3.加强行业监管，指导业主委员会认真履职。物业收费涉及千家万户，已成为群众关注的民生收费，仅靠价格主管部门管理，难度较大，困难很多，需要行业主管部门齐抓共管，更离不开业主委员会的认真履职。相关主管部门应加强行业管理，对违反物业管理条例的物业企业严肃查处，对业主委员会的产生进行全过程监管，指导业主委员会正确履职，让业主委员会能够真正代表广大业主利益，维护业主合法权益。
4.强化公示力度，全面推行明码标价。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。不仅要公示基本物业服务收费，还要公示停车服务费、装潢垃圾处理费、装潢保证金、公共能耗分摊以及经营设施收益收支情况，将所有收费在阳光下晒出来，接受业主、业主委员会、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督，让广大业主充分享有知情权，做到明白消费。
关键词：小区物业 收费 问题及对策
物业服务收费是由业主向物业服务企业所交纳的物业服务的对价。物业服务可以使业主的物业保值增值，同时也为业主提供了舒适、安全、干净的生活环境;而物业收费则是物业服务企业为业主提供服务所收取的合理费用，补充了其营业成本并获取了适当的利润。应当说，物业服务对于物业服务企业和业主是双赢互利的关系。但在现实生活中，物业收费纠纷却处处可见，收费方与交费方总是处于一种博弈状态，物业收费难已经成为了制约物业服务行业发展的主要阻碍。如何把物业服务收费纠纷解决好，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业服务行业的健康发展，是一个亟待解决又非常重要的问题。
一、城市小区物业收费存在的问题
1.擅自提高物业收费标准。按照现行物业收费政策规定，普通住宅物业公共服务收费实行政府指导价管理，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。但一些物业企业在物业服务合同中约定的收费标准超过政府指导价最高上限标准，以物业服务合同约定的形式来作为擅自提高物业收费标准的理由和借口，扰乱了物业收费秩序。
2.公共能耗费不按实分摊。按照规定，物业的电梯水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊。但物业企业普遍存在不按实、合理公开分摊电梯电费、二次加压电费、公共照明、公共用水、电梯维护费等公共能耗费，普遍存在少付多摊和提前预收不按实结算现象。
3.巧立项目乱收费。按照现行物业收费政策规定，物业企业除满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费以外，只能收取物业服务费、停车服务费、公共能耗分摊、装潢押金、装潢垃圾处理费，但一些物业服务企业唯利是图，以加强小区管理、提供优质服务、保护业主安全为由，巧立名目乱收费，损害业主合法权益，增加业主负担。
4.扩大范围收取物业费。按照物业收费政策规定，物业收费面积按照房产证登记的建筑面积计算，但物业公司将没有产权的车库、储藏室也列入计算在收费面积中，向业主收取物业服务费、装璜垃圾处理费和公共能耗分摊。
二、城市小区物业收费存在问题的原因
1.现行物业收费政策不完善，存在弊端和缺陷。随着业主对小区物业服务质量关注度的提高、小区管理服务水平的逐步提升，随之也出现了一些新情况、新问题，原有的收费政策与现实情况有很多不相适应之处，为物业公司乱收费留下可乘之机。
2.物业收费标准偏低。大部分地区现行物业收费标准是近5-10年前根据当时物业管理的硬件设施、环境和服务内容、服务质量、服务成本等因素制定的，但住宅小区发展规模及管理服务水平处于快速发展期，物业管理成本涨幅较大，而收费标准却一直未作变动调整，仍然执行过去公布的等级基准价，物业公司只能以提高标准和自立项目收费来改变保本或微利状况。
3.业主委员会职能缺失，履职不到位。很多小区业主已入住几年，入住率达90%以上，业主委员会却一直难以成立;有的虽然成立，但履职不到位，形同虚设，不能真正代表广大业主利益。同时，物业管理行政主管部门监管不到位，导致出现虽然业主对委员会履职不满意，因无法召开业主大会，却难以罢免的现象，无疑助长了物业公司乱收费行为。
4.服务质量下降与拒交欠费形成恶性循环。部分物业企业服务质量不达标，业主意见较大，由于业主委员会履职不到位，业主诉求得不到及时解决，少数业主采取拒交物业费等不理智做法，给小区物业管理带来负面影响，服务质量进一步下降，更多的业主欠费拒交，久而久之形成恶性循环，只能通过采取违规收费的方法来弥补拒交欠费。
三、解决城市小区物业收费问题的对策
1.尽快完善物业收费政策。现行物业收费政策对不与业主签订服务合同、居住在没有产权的车库、储藏室能否计算收费面积、装潢保证金标准不统一等問题，没有明确界定和表述，对不按服务合同约定标准执行、超标准收取装潢保证金、不按期退还押金、保证金、预收一年以上物业费、强制服务并收费、强制业主购买使用高价商品、公共能耗不合理公开分摊、少付多摊等问题没有定性处罚依据，给物业收费监管带来困难。因此，应尽快修订完善物业收费政策，建立配套完善的物业收费制度，从根本上规范物业收费行为，促进物业收费管理。
2.适时合理调整收费标准，保证物业企业合理利润。价格主管部门应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，科学合理制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，建立物业服务成本监审制度和价格监测制度，每年监审一次物业企业经营成本，及时掌握物业服务成本情况，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行分析评估，根据评估结果适时调整收费标准，保证物业企业合理利润。并坚持合理公开、质价相符、优质优价政策，引导物业企业提高服务质量。
3.加强行业监管，指导业主委员会认真履职。物业收费涉及千家万户，已成为群众关注的民生收费，仅靠价格主管部门管理，难度较大，困难很多，需要行业主管部门齐抓共管，更离不开业主委员会的认真履职。相关主管部门应加强行业管理，对违反物业管理条例的物业企业严肃查处，对业主委员会的产生进行全过程监管，指导业主委员会正确履职，让业主委员会能够真正代表广大业主利益，维护业主合法权益。
4.强化公示力度，全面推行明码标价。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。不仅要公示基本物业服务收费，还要公示停车服务费、装潢垃圾处理费、装潢保证金、公共能耗分摊以及经营设施收益收支情况，将所有收费在阳光下晒出来，接受业主、业主委员会、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督，让广大业主充分享有知情权，做到明白消费。