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【摘要】“住房逆抵押贷款”是将老年人拥有的房产提前变现来实现养老功能，充分发挥住房价值，提高老年人生活水平的一条途径。文章就住房逆抵押贷款模式进行了专门的问卷调查，并对调查结果进行统计和分析，从中得到一些启示。
【关键词】人口老龄化；住房逆抵押贷款；市场调查
【中图分类号】 F270【文献标识码】A
【文章编号】1671-5969（2007）07-0025-02
人口老龄化步伐的不断加大，与我国养老保障的能力不足之间的矛盾，如今已日益明显，给未来的中国社会带来了沉重的养老负担。本项研究以在欧美等国已推行了较长时间的逆抵押贷款为研究对象，该模式为增加老年人的收入，改善老年生活提供了一定的帮助。
早在上世纪末就有学者将逆抵押贷款介绍给国人，国内也有了一些理论研究和探讨，但国内学者对逆抵押贷款的看法褒贬不一。为了了解人们对逆抵押贷款的知晓程度，人们对逆抵押贷款的看法和接受程度，本项目组做了专题的问卷调查，获取第一手资料，并进行了汇总分析和比较研究。
现将项目组调查研究的主要结果和我们的思考呈献给大家。
一、逆抵押贷款概述
住房逆抵押贷款指的是老年人将现有属于自己的产权住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构再按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，但离开人世时，房产归金融机构所有。
早在1961年美国就贷出了第一笔住房逆抵押贷款，而在英国、加拿大、澳大利亚和新加坡等国家，住房逆抵押贷款也成为解决退休老人的养老问题，提高老年人生活质量的一条途径。
在国内理论界和房地产界已有这方面的探讨，可以说我国的逆抵押贷款还处于概念阶段。不少业内人士都认为应该在国内引入逆抵押贷款模式，这中间最有影响力的当属中国房地产协会副会长、中房集团的董事长孟晓苏，他曾在2002年底提出应在国内引入逆抵押贷款模式，同时把该模式的引进作为中房集团今后几年的企业发展战略之一。
二、逆抵押贷款的市场调查和分析
2007年1至7月期间，项目组为了解逆抵押贷款在国内推行的可行性，作了一次专门的问卷调查。总共发放问卷1000份，有效回收740份，调查涉及各领域处于不同层次的市民，调查结果如下。
（一）基本情况
本次调查对象为上海市中心城区市民740人，其中54.05%为男性，45.95%为女性，性别比例较为均衡。
本次调查对象的年龄为18岁以上人群，其中：年龄在18～30岁的人占被调查总人数的38.38%；年龄在31～45岁的占22.16%；年龄在46～60岁的占23.38%；年龄在60～75岁的占9.86%。可以看到，在本次调查中年龄在45岁以下的人占被调查总人数的50%以上。因此，本次调查具有超前性。在一定程度上可以预测未来二十年后我国推行住房逆抵押贷款产品的可能性。
受调查者是否拥有属于自己的产权住房是受调查者是否有可能购买住房逆抵押贷款产品的基础。在本次调查中，拥有独立产权住房的人占到37.26%，占总体较大比重，从物质条件上来讲，被调查者具备了消费住房逆抵押贷款产品的物质条件。
因此，本次调查对象的选择具有一定的合理性，调查结果也应具有一定的可信性。
（二）数据统计
１．对目前老年生活状况的评价。市民对目前养老生活状况的满意程度有助于了解新的养老产品是否会受到市民的欢迎。若市民对现阶段的养老生活状况已十分满意，他们对新的住房逆抵押贷款产品关注程度就不会很大。相反，若市民对先现状感到不满，新产品就可能对他们有着巨大吸引力。调查显示，有近40%的被调查者认为目前的收入难以满足自己的生活需求。40%是一个相当大的比例，随着社会经济的发展，老年人的收入增加相对缓慢，估计这一比例还会上升，因此，有必要推出增加来年收入的新途径。
2．对安度晚年方式的意向。安度晚年的意向是指老年人愿意在什么地方安度晚年。从调查结果来看，愿意独自在家安度晚年的占被调查者的36.04%；与子女住在一起安度晚年的占35.76%；选择养老院安度晚年的占23.21%；其他方式安度晚年的占4.99%。从调查中可以看到，愿意独自居住或与自己的子女共同居住安度晚年的占71%以上，愿意去养老院居住的相对较少。如果老年人拥有自己的房产的话，无论独自在家养老、与子女共住，还是去养老院养老，住房逆抵押都能为其带来更多的收入。可以根据养老方式的不同，设计不同的住房逆抵押产品。
3．对住房逆抵押模式的态度。在次调查中，被调查者对住房逆抵押模式的态度即认可程度是调查的重点。据对受调查者的调查结果统计，受调查者对住房逆抵押模式的态度汇总如表1所示。从表1中可以看到，超过25%的被调查者认为住房逆抵押模式是一种可取的养老方式。因此，可以论为目前住房逆抵押方式在我国还是有一定的认可度的，随着住房逆抵押模式为越来越多的人们所了解之后，相信会有越来越多的人接受住房逆抵押模式。
（三）分层研究
为了进一步了解不同年龄和收入的人群对养老模式和看法，在这里我们对原始资料做分层研究。
1．不同年龄层的人群对以房养老模式的选择。不同年龄层的人群对以房养老方式模式的选择如表2所示。从不同年龄层对以房养老模式选择的统计中，我们可看出，年龄越低的被调查者，越愿意采用以房养老的模式来增加其未来收入。因此我们可以认为以房养老是有一定的发展潜力的。
2．不同收入层的人群对以房养老模式的选择。不同收入层的人群对以房养老方式模式的选择如表3所示。从不同收入层对以房养老模式选择的统计中，我们不难发现，无论是处于何种收入，大家都会接受以房养老的模式，这说明，逆抵押贷款在将来还是有很大的发展潜力的，尤其随着人们素质的提高，思想的开放，对未来的老人而言，逆抵押贷款不失为一种很好的养老方式。
3．不同年龄对逆抵押贷款的接收程度。从不同年龄出发，我们发现，中青年对逆抵押贷款方式的接受程度已达到60.43%，中老年也达到了29.78%，从该数据中我们可以发现，在未来的时间里，逆抵押贷款将会有无限的发展潜力。
4．不同收入对逆抵押贷款的接受程度。从不同年龄出发，我们统计出这样一组数据，处于中低层收入（月收入低于4000元）人中，有68.54%是支持逆抵押贷款的，这说明，一些中低收入的人都认为可以以房来增加自己的收入。因此，我们可以看出，就中国目前的发展状况来看，逆抵押贷款的发展前景是无限光明的。
三、结论和启示
就本次调查结果来看，有26.22%的人对逆抵押贷款产品表示认可，可以认为住房逆抵押模式在我国有一定的可接受程度。同时，我们可以通过对住房逆抵押模式的宣传来增强人们对其了解。另外，从调查的不同年龄，不同收入来看，在年轻人和中低收入者人群中，人们对住房逆抵押模式的认可程度要高一些，可以认为若干年以后，当这些人群步入老龄后，住房逆抵押模式在我国的可接受程度将更高，产品的推出将更有市场。
由此我们相信，在对逆抵押贷款服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证为前提下，只要通过一定的推广和宣传，逆抵押贷款就会有属于自己的领域。另外从年轻人支持者比较多的角度也可以看出，逆抵押贷款是一个未来可以预见的有一定潜力的市场，逆抵押贷款将为未来的老年人带来更好更大的福利，大大减轻老龄化社会的负担，为健全我国的养老体制出一份力，同时也推动大量社会闲置资产的流动，促进经济的更好发展。综上讨论分析，在理论上这种养老模式在未来市场上的长期运行是可行的。
【参考文献】
[1]冯静生．对住房反向抵押贷款的思考[J].上海金融学院学报，2005，(5)．
[2]蔡清．反向抵押贷款(Reverse Mortgage)介绍[J]．上海保险,2003，(9)．
[3]肖隽子，王晓鸣．老年住宅需求与反向抵押贷款[J]．建设科技，2005，(3)．
[4]张艳，汪霄．浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度[J]．经济师，2005，(10)．
[5]唐钧．“以房养老”前景值得期待[J]．人民论坛，2006，(6)．
【基金项目】本文受上海市教委文科项目05NS31和上海工程技术大学学生科研项目资助。
【作者简介】郭雅雯（1985－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生；李淑芬（1986－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生；李欣（1986－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生。
【关键词】人口老龄化；住房逆抵押贷款；市场调查
【中图分类号】 F270【文献标识码】A
【文章编号】1671-5969（2007）07-0025-02
人口老龄化步伐的不断加大，与我国养老保障的能力不足之间的矛盾，如今已日益明显，给未来的中国社会带来了沉重的养老负担。本项研究以在欧美等国已推行了较长时间的逆抵押贷款为研究对象，该模式为增加老年人的收入，改善老年生活提供了一定的帮助。
早在上世纪末就有学者将逆抵押贷款介绍给国人，国内也有了一些理论研究和探讨，但国内学者对逆抵押贷款的看法褒贬不一。为了了解人们对逆抵押贷款的知晓程度，人们对逆抵押贷款的看法和接受程度，本项目组做了专题的问卷调查，获取第一手资料，并进行了汇总分析和比较研究。
现将项目组调查研究的主要结果和我们的思考呈献给大家。
一、逆抵押贷款概述
住房逆抵押贷款指的是老年人将现有属于自己的产权住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构再按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，但离开人世时，房产归金融机构所有。
早在1961年美国就贷出了第一笔住房逆抵押贷款，而在英国、加拿大、澳大利亚和新加坡等国家，住房逆抵押贷款也成为解决退休老人的养老问题，提高老年人生活质量的一条途径。
在国内理论界和房地产界已有这方面的探讨，可以说我国的逆抵押贷款还处于概念阶段。不少业内人士都认为应该在国内引入逆抵押贷款模式，这中间最有影响力的当属中国房地产协会副会长、中房集团的董事长孟晓苏，他曾在2002年底提出应在国内引入逆抵押贷款模式，同时把该模式的引进作为中房集团今后几年的企业发展战略之一。
二、逆抵押贷款的市场调查和分析
2007年1至7月期间，项目组为了解逆抵押贷款在国内推行的可行性，作了一次专门的问卷调查。总共发放问卷1000份，有效回收740份，调查涉及各领域处于不同层次的市民，调查结果如下。
（一）基本情况
本次调查对象为上海市中心城区市民740人，其中54.05%为男性，45.95%为女性，性别比例较为均衡。
本次调查对象的年龄为18岁以上人群，其中：年龄在18～30岁的人占被调查总人数的38.38%；年龄在31～45岁的占22.16%；年龄在46～60岁的占23.38%；年龄在60～75岁的占9.86%。可以看到，在本次调查中年龄在45岁以下的人占被调查总人数的50%以上。因此，本次调查具有超前性。在一定程度上可以预测未来二十年后我国推行住房逆抵押贷款产品的可能性。
受调查者是否拥有属于自己的产权住房是受调查者是否有可能购买住房逆抵押贷款产品的基础。在本次调查中，拥有独立产权住房的人占到37.26%，占总体较大比重，从物质条件上来讲，被调查者具备了消费住房逆抵押贷款产品的物质条件。
因此，本次调查对象的选择具有一定的合理性，调查结果也应具有一定的可信性。
（二）数据统计
１．对目前老年生活状况的评价。市民对目前养老生活状况的满意程度有助于了解新的养老产品是否会受到市民的欢迎。若市民对现阶段的养老生活状况已十分满意，他们对新的住房逆抵押贷款产品关注程度就不会很大。相反，若市民对先现状感到不满，新产品就可能对他们有着巨大吸引力。调查显示，有近40%的被调查者认为目前的收入难以满足自己的生活需求。40%是一个相当大的比例，随着社会经济的发展，老年人的收入增加相对缓慢，估计这一比例还会上升，因此，有必要推出增加来年收入的新途径。
2．对安度晚年方式的意向。安度晚年的意向是指老年人愿意在什么地方安度晚年。从调查结果来看，愿意独自在家安度晚年的占被调查者的36.04%；与子女住在一起安度晚年的占35.76%；选择养老院安度晚年的占23.21%；其他方式安度晚年的占4.99%。从调查中可以看到，愿意独自居住或与自己的子女共同居住安度晚年的占71%以上，愿意去养老院居住的相对较少。如果老年人拥有自己的房产的话，无论独自在家养老、与子女共住，还是去养老院养老，住房逆抵押都能为其带来更多的收入。可以根据养老方式的不同，设计不同的住房逆抵押产品。
3．对住房逆抵押模式的态度。在次调查中，被调查者对住房逆抵押模式的态度即认可程度是调查的重点。据对受调查者的调查结果统计，受调查者对住房逆抵押模式的态度汇总如表1所示。从表1中可以看到，超过25%的被调查者认为住房逆抵押模式是一种可取的养老方式。因此，可以论为目前住房逆抵押方式在我国还是有一定的认可度的，随着住房逆抵押模式为越来越多的人们所了解之后，相信会有越来越多的人接受住房逆抵押模式。
（三）分层研究
为了进一步了解不同年龄和收入的人群对养老模式和看法，在这里我们对原始资料做分层研究。
1．不同年龄层的人群对以房养老模式的选择。不同年龄层的人群对以房养老方式模式的选择如表2所示。从不同年龄层对以房养老模式选择的统计中，我们可看出，年龄越低的被调查者，越愿意采用以房养老的模式来增加其未来收入。因此我们可以认为以房养老是有一定的发展潜力的。
2．不同收入层的人群对以房养老模式的选择。不同收入层的人群对以房养老方式模式的选择如表3所示。从不同收入层对以房养老模式选择的统计中，我们不难发现，无论是处于何种收入，大家都会接受以房养老的模式，这说明，逆抵押贷款在将来还是有很大的发展潜力的，尤其随着人们素质的提高，思想的开放，对未来的老人而言，逆抵押贷款不失为一种很好的养老方式。
3．不同年龄对逆抵押贷款的接收程度。从不同年龄出发，我们发现，中青年对逆抵押贷款方式的接受程度已达到60.43%，中老年也达到了29.78%，从该数据中我们可以发现，在未来的时间里，逆抵押贷款将会有无限的发展潜力。
4．不同收入对逆抵押贷款的接受程度。从不同年龄出发，我们统计出这样一组数据，处于中低层收入（月收入低于4000元）人中，有68.54%是支持逆抵押贷款的，这说明，一些中低收入的人都认为可以以房来增加自己的收入。因此，我们可以看出，就中国目前的发展状况来看，逆抵押贷款的发展前景是无限光明的。
三、结论和启示
就本次调查结果来看，有26.22%的人对逆抵押贷款产品表示认可，可以认为住房逆抵押模式在我国有一定的可接受程度。同时，我们可以通过对住房逆抵押模式的宣传来增强人们对其了解。另外，从调查的不同年龄，不同收入来看，在年轻人和中低收入者人群中，人们对住房逆抵押模式的认可程度要高一些，可以认为若干年以后，当这些人群步入老龄后，住房逆抵押模式在我国的可接受程度将更高，产品的推出将更有市场。
由此我们相信，在对逆抵押贷款服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证为前提下，只要通过一定的推广和宣传，逆抵押贷款就会有属于自己的领域。另外从年轻人支持者比较多的角度也可以看出，逆抵押贷款是一个未来可以预见的有一定潜力的市场，逆抵押贷款将为未来的老年人带来更好更大的福利，大大减轻老龄化社会的负担，为健全我国的养老体制出一份力，同时也推动大量社会闲置资产的流动，促进经济的更好发展。综上讨论分析，在理论上这种养老模式在未来市场上的长期运行是可行的。
【参考文献】
[1]冯静生．对住房反向抵押贷款的思考[J].上海金融学院学报，2005，(5)．
[2]蔡清．反向抵押贷款(Reverse Mortgage)介绍[J]．上海保险,2003，(9)．
[3]肖隽子，王晓鸣．老年住宅需求与反向抵押贷款[J]．建设科技，2005，(3)．
[4]张艳，汪霄．浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度[J]．经济师，2005，(10)．
[5]唐钧．“以房养老”前景值得期待[J]．人民论坛，2006，(6)．
【基金项目】本文受上海市教委文科项目05NS31和上海工程技术大学学生科研项目资助。
【作者简介】郭雅雯（1985－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生；李淑芬（1986－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生；李欣（1986－），女，上海工程技术大学管理学院工程管理专业2004级学生。