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摘要：由于目前我国用地资源紧张，再加上私家车数量的增加，停车位矛盾日益突显，特别是小区停车位资源紧张。而我国《物权法》只原则性对其进行规定，本文从物权法的角度结合现实情况对小区停车位归属权进行剖析。笔者更倾向于将小区停车位认定为业主共有，开发商必须修建适应小区人口数的停车位，首先满足业主需要，加强立法监督，严格限制向外租用停车位，最后，合理规定各种解决纠纷机制。
关键词：物权法；小区停车位；建筑物区分所有权；权利归属
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0067-01
一、我国小区停车位归属权争议现状和原因
（一）小区停车位不能满足实际需要。
随着私家车数量的逐步增长，在小区除了车库之外，可规划的停车位有限，这就导致了小区停车位不能很好地满足实际需要。其中还有一个原因，就是越来越多的外来车辆临时在小区内停放，毫无秩序，丝毫不顾及业主的需要。这个问题一下子很难解决， 如果要建地下停车场， 所需的成本太高， 开发商不会负担这部分费用， 业主也不愿意分摊。如果通过增设地面停车位来解决， 又没有足够的地方。①但是，如果不能积极解决这个问题，外来车辆不仅会占道停放、给业主带来不便，还会堵塞道路，造成安全隐患。
（二）开发商或物业公司出租或销售停车位。
我国物权法规定，小区停车位按当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本款在规定了当事人的义务后，更赋予了其更多自由处分的权利。而购房者和开发商在购房过程中地位不一，开发商明显处于优势地位。开发商完全可以利用“私法自治”， 作出对购房者不利的约定， 比如开发商约定车位、车库归其所有， 作为购房的附加条款。
除此之外，我国开发商还将小区停车位挪作他用，开发过程不规范，不按规定划分停车位以及对外来车辆监管不严，以及开发商为了获取利润，将小区停车位租给小区以外的人，不能很好地保证小区停车位真正满足所有业主的需求。这就更加激化了我国小区停车位归属权的矛盾问题。
（三）从实例综合分析小区停车位争议原因。
我们通常会遇到这样的情形，如，李先生在某小区买房并向小区物业管理公司申请固定停车位，物业公司告知李先生，小区内供业主使用的地面停车位已满，无法向其提供。无奈之下，李先生只得将车辆停在收费停车场内。时隔一年之后，李先生发现，小区内大部分的地面停车位并非如物业公司所述是由小区业主使用，而是由物业公司提供给社会车辆，作为收费停车场使用，由物业公司收取停车位，实际由业主使用的固定车位仅占小区停车位的30%。李先生非常氣愤，向业主委员会、居委会反映要求物业公司向业主提供车位，但交涉未果，李先生向该地法院提交诉状。笔者认为，地面车位是属于业主共同所有，其所得收益也是应当由业主共享。
二、对我国小区停车位归属权的构想
（一）完善小区停车位的取得问题。
1.以业主购买停车位为原则性要求。
应当明确小区停车位属于业主共有。物权法规定在建筑区划内， 规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要。不允许小区业主以外的任何其他人直接拥有小区内停车位的所有权和使用权，。
2.严格限制租用停车位。
限制租用停车位，开发商也可以向购楼者附赠停车位，而严禁其向外销售或出租停车位。对于业主共有的停车位，开发商也可以采取在满足业主需要之后，和业主大会或全体业主协商出租车位的价格、对于临时车辆收取停车费的数目多少等措施来合理处分停车位的使用权。
（二）加强立法、司法保障。
立法是源头上的保障。因此缺少相应的法律条文和司法解释，小区业主的停车位所有权一直无法有硬性的条文保障。我国立法可以从强制开发商或物业公司的行为方面着手立法，也可以直接规定保障业主利益的停车位归属的强行性规定。总之，立法应当将保护业主停车位所有权更好地落实。
私法需要司法来保障。。业主的合法权益收到损失时，例如与小区以外的人员或开发商引发矛盾造成冲突时，除了可以找业主委员会寻求调解的途径外，也应该有相应执法人员介入调和，最后再选择诉讼途径。
（三）完善相关登记制度，加强行政强制力。
我国《物权法》还未规定相应的小区车位登记制度，这样是小区停车位归属权不明的原因之一。不动产只有登记了，才能有效地证明业主对车位的所有权，才能有效杜绝车位的乱出让行为。因此笔者建议，应以土地权利为基础，早日建立统一的车位登记制度，这样才能更好地保护业主的财产利益。
（四）合理规定各种纠纷解决机制的适用并提高适用效率。
在相关的法律规范完善之前，我们应该首先建立一个合理的纠纷解决机制，规定好各个环节的适用范围和衔接，特别是是从调解到诉讼，追求各个环节的高效运作，避免各纠纷解决机构相互争夺管辖权或者相互踢皮球，导致纠纷久拖不调，纠纷解决的公正性和效率大打折扣。如此才能保证所有权人的利益最大化。
注释：
①黄志《论小区停车位归属权——从物权法的角度》，载于《广西政法干部学院学报》2007年9月第22卷第5期。
参考文献：
著作类：
[1]王利明《物权法研究》（ 修订版#上卷），中国人民大学出版社2007年版。
[2]高圣平《物权法原理、规则与案例》， 清华大学出版社2007年版。
[3]梁慧星、陈华彬《物权法》（第二版） ， 法律出版社2003年版。
期刊类：
[1]王利明《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载于《现代法学》206年第9期。
[2]张陈帅、张更金《小区车库归属问题研究》， 载于《广西政法管理干部学院学报》2006年第9期。
[3]徐海燕《伦停车位的归属》，载于《社会科学》2009年（4）。
作者简介：李昀航（1992.04-），女，汉族，河南许昌人，西北政法大学刑事法学院2015级研究生，刑法学专业，研究方向：中国刑法学。
关键词：物权法；小区停车位；建筑物区分所有权；权利归属
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0067-01
一、我国小区停车位归属权争议现状和原因
（一）小区停车位不能满足实际需要。
随着私家车数量的逐步增长，在小区除了车库之外，可规划的停车位有限，这就导致了小区停车位不能很好地满足实际需要。其中还有一个原因，就是越来越多的外来车辆临时在小区内停放，毫无秩序，丝毫不顾及业主的需要。这个问题一下子很难解决， 如果要建地下停车场， 所需的成本太高， 开发商不会负担这部分费用， 业主也不愿意分摊。如果通过增设地面停车位来解决， 又没有足够的地方。①但是，如果不能积极解决这个问题，外来车辆不仅会占道停放、给业主带来不便，还会堵塞道路，造成安全隐患。
（二）开发商或物业公司出租或销售停车位。
我国物权法规定，小区停车位按当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本款在规定了当事人的义务后，更赋予了其更多自由处分的权利。而购房者和开发商在购房过程中地位不一，开发商明显处于优势地位。开发商完全可以利用“私法自治”， 作出对购房者不利的约定， 比如开发商约定车位、车库归其所有， 作为购房的附加条款。
除此之外，我国开发商还将小区停车位挪作他用，开发过程不规范，不按规定划分停车位以及对外来车辆监管不严，以及开发商为了获取利润，将小区停车位租给小区以外的人，不能很好地保证小区停车位真正满足所有业主的需求。这就更加激化了我国小区停车位归属权的矛盾问题。
（三）从实例综合分析小区停车位争议原因。
我们通常会遇到这样的情形，如，李先生在某小区买房并向小区物业管理公司申请固定停车位，物业公司告知李先生，小区内供业主使用的地面停车位已满，无法向其提供。无奈之下，李先生只得将车辆停在收费停车场内。时隔一年之后，李先生发现，小区内大部分的地面停车位并非如物业公司所述是由小区业主使用，而是由物业公司提供给社会车辆，作为收费停车场使用，由物业公司收取停车位，实际由业主使用的固定车位仅占小区停车位的30%。李先生非常氣愤，向业主委员会、居委会反映要求物业公司向业主提供车位，但交涉未果，李先生向该地法院提交诉状。笔者认为，地面车位是属于业主共同所有，其所得收益也是应当由业主共享。
二、对我国小区停车位归属权的构想
（一）完善小区停车位的取得问题。
1.以业主购买停车位为原则性要求。
应当明确小区停车位属于业主共有。物权法规定在建筑区划内， 规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要。不允许小区业主以外的任何其他人直接拥有小区内停车位的所有权和使用权，。
2.严格限制租用停车位。
限制租用停车位，开发商也可以向购楼者附赠停车位，而严禁其向外销售或出租停车位。对于业主共有的停车位，开发商也可以采取在满足业主需要之后，和业主大会或全体业主协商出租车位的价格、对于临时车辆收取停车费的数目多少等措施来合理处分停车位的使用权。
（二）加强立法、司法保障。
立法是源头上的保障。因此缺少相应的法律条文和司法解释，小区业主的停车位所有权一直无法有硬性的条文保障。我国立法可以从强制开发商或物业公司的行为方面着手立法，也可以直接规定保障业主利益的停车位归属的强行性规定。总之，立法应当将保护业主停车位所有权更好地落实。
私法需要司法来保障。。业主的合法权益收到损失时，例如与小区以外的人员或开发商引发矛盾造成冲突时，除了可以找业主委员会寻求调解的途径外，也应该有相应执法人员介入调和，最后再选择诉讼途径。
（三）完善相关登记制度，加强行政强制力。
我国《物权法》还未规定相应的小区车位登记制度，这样是小区停车位归属权不明的原因之一。不动产只有登记了，才能有效地证明业主对车位的所有权，才能有效杜绝车位的乱出让行为。因此笔者建议，应以土地权利为基础，早日建立统一的车位登记制度，这样才能更好地保护业主的财产利益。
（四）合理规定各种纠纷解决机制的适用并提高适用效率。
在相关的法律规范完善之前，我们应该首先建立一个合理的纠纷解决机制，规定好各个环节的适用范围和衔接，特别是是从调解到诉讼，追求各个环节的高效运作，避免各纠纷解决机构相互争夺管辖权或者相互踢皮球，导致纠纷久拖不调，纠纷解决的公正性和效率大打折扣。如此才能保证所有权人的利益最大化。
注释：
①黄志《论小区停车位归属权——从物权法的角度》，载于《广西政法干部学院学报》2007年9月第22卷第5期。
参考文献：
著作类：
[1]王利明《物权法研究》（ 修订版#上卷），中国人民大学出版社2007年版。
[2]高圣平《物权法原理、规则与案例》， 清华大学出版社2007年版。
[3]梁慧星、陈华彬《物权法》（第二版） ， 法律出版社2003年版。
期刊类：
[1]王利明《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载于《现代法学》206年第9期。
[2]张陈帅、张更金《小区车库归属问题研究》， 载于《广西政法管理干部学院学报》2006年第9期。
[3]徐海燕《伦停车位的归属》，载于《社会科学》2009年（4）。
作者简介：李昀航（1992.04-），女，汉族，河南许昌人，西北政法大学刑事法学院2015级研究生，刑法学专业，研究方向：中国刑法学。