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据国家统计局的数据，今年以来全国住房价格上升趋势逐渐加快。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7％，其中三季度上涨8.2％。一些大城市房屋价格涨幅超过10%，分别是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。 其中，北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米。
“房价居高不下”，成为近年来群众意见较大的一个热点民生问题，一面是房价节节攀升，一面是越来越多的群众望房兴叹。“十七大报告”中对房地产发展目标的明确、金融信贷政策的调整以及“暂停房企IPO”传闻的搅局，令整个房地产行业颇显得有些震荡不安。就我国房地产业的一些问题，本刊记者采访了经济学家——中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士。
住有所居 完善住房保障体系
记者：易博士您好，党的十七大报告首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”， 这成为很多媒体的热议；但也有人说，“让更多群众拥有财产性收入”，就房地产来说，则需要通过推动房价上涨来让群众拥有收入，这与当前以抑制投资、降低过高的房价为目的的宏观调控相矛盾，您怎样认为？
易宪容：我觉得，这是媒体的误导。“创造条件让更多群众拥有财产性收入”仅仅是十七大报告那么多文字中的一句话，媒体更应该关注“住有所居”。 “住有所居”，四个字确立了中国未来房地产的发展方向、模式，要求建立完善的住房保障体系。提到“要增加财产性收入”，首先是群众得有“住房”这一财产，也就是居民能够根据需求买得起房。 现在的房价过高，群众都买不起，如果不加以调控而任房价肆意上涨，等到泡沫涨破了，就根本谈不上增加收入。国家出台房地产方面的调控政策，目的就是使房地产市场健康、稳健、理性的发展。随着我国经济的持续繁荣，随着房地产发展理性的回归，是能够实现“让更多群众拥有财产性收入”的。
关于“住有所居”，我最近提出了一个基本的想法，在目前我们房地产市场的情况下，最根本的问题就脱离了三个基本前提，导致了房地产市场制度的缺陷。
第一、住房居住天赋性。只要是我们出生了，就应该有一个基本的居住条件，这是我们文明社会一个基本标志，也是联合国多年深研的一个经验结果。早几年中国跟世界讨论人权的时候，我们说了我们的权利是生存权，我们中国的人权就是要让每一个公民保证它的基本居住条件，这是一个前提。
第二、土地公有制。土地是国有的，是我们社会民众每一个人都持有的财富，土地所产生的溢价，土地产生的财富，我们每一个人都应该分享。然而现实是，我们的土地溢价财富被少数人获得，这反映了制度方面存在问题，一定要改变。
第三、我们是共产党领导下的国家。对共产党国家来讲，共产党的宗旨是什么？为人民服务，所以住房发展，它的人民性是我们房地产市场发展的三个基本前提之一。
居住天赋性，土地共有性，还有中国社会的人民性，按照这三个基本条件来发展我们的房地产市场，来指导解决我们房地产市场目前存在的问题和困难。
高房价不是刚性需求惹的祸
记者：大家都说北京的房价高，北京的房价到底高到一个什么程度，怎样来评价它，我们现在的价格合理不合理，是不是应该有一个评价体系，有一个标准？
易宪容：自己到市场去看、衡量一下，有多少支付能力买房子？我的亲戚工作了几年，也根本买不起房子；加上他们的父母工作了几十年了，他们的钱加上儿子的钱根本买不起房子。其实房价的高低，90%的民众完全可以根据自己的情况做断定。现在的房价，无论是北京、上海还是深圳，除非是通过非法的方式获得收入，如果是通过自己的努力，通过正当收入的途径， 80%以上的民众没有购买能力，所以就房价高低来讲，其实我们民众心里有一杆秤。
衡量房价高低的标准，可以通过“房价收入比”、“月按揭贷款比重”、“家庭总负债率”三个指标理论框架来计算。1993年联合国在107个国家做了一项调查研究，计算出房价收入比为3到6时，民众可以承受得起。2001年联合国又对世界100多个国家做了这项调查研究，得出结论跟93年没有多少变化。按照这样的计算方法，在北京市买一个100万元的房子，要求每个家庭的年收入应该是16万—30万的水平。如果有这样的收入，买一个100万元的房子基本上合适，另外银行按揭利息、还款期间各种消费、开支，都计算在内大概10多年才能付清。第二个房价高低的核定标准，每个购房者按揭贷款占可支配收入比重不能超过28%—35%，如果按揭贷款的比重比这个高，家庭生活将面临困境，按揭贷款比重达到60%左右，就是“房奴”了。第三是家庭每年的收入跟负债比重即家庭总负债率不能超过50%。按照这三个指标，目前我们房价收入比大概是15—20，房价高于民众能够支付能力近3倍，在这样的情况下，房价高得民众没有能力进入房地产市场。
记者：为了抑制房价过快上涨，国家出台了一系列宏观调控政策。目前的情况是，尽管出台了那么多调控措施，但房价反而越调越高。有人说这是因为我国人多地少，因为有对住房的刚性需求，是这种市场供求关系决定了高房价。但是据调查，目前北京中高档楼盘是有价无市，您认为是刚性需求导致房价如此高吗。
易宪容：十七大期间，建设部的部长说因为有市场需求，所以楼市没有泡沫，只要有人买，房价就不高。如果不是十七大正在召开，我肯定会与他进行辩论的。现在房地产企业唯一的基本观点就是住房市场有刚性需求在里面：每年有250万人要结婚，那么每年就增长250万套住房需求；我们城镇化快速进程，至少有1千万的人口要从农村进入城市，以三口之家来算，每年有300万套住房需求；我们的生活条件改善了，居民有改善居住条件的需求。但实际上这里混淆了一个基本概念——经济学的核心是什么？就是要用价格机制来约束消费者无限的欲望，比如这个东西很少，还有需要，价格就往上升。
这些农民进城，这些结婚的人，如果送给他们房子，要不要？肯定要，没有不要的。如果是要他们出钱购买，他们要不要考虑有没有能力购买？以我们现在房子的价格，工作了几十年的人都没有能力购买，进城的农民根本不可能买得起房子。这是什么需求？这样的需求能否转化为现实的需求？他们所说的刚性需求，其实是在误导。
国内房地产市场价格快速上涨，应该说是房地产投资者、房地产企业、商业银行、地方政府、不理性住房消费者这些不同主体合力之结果。房地产涉及到很多利益关系，房价的快速上涨，快速抬高，不仅仅房地产企业可以获得暴利，还有投资者可以挣钱，银行可以挣钱，地方政府可以获得巨大收益。我们这几年信贷的快速扩张，我们央行通过低利率，把利差拉得很大，银行只要把钱贷出去自然就获利，在短期内这些贷款又不会有问题，只要房价上涨，他们都愿意贷款。欧美国家发展经济的情况下，利差是1%，我们的利差是多少？是3.6%。现在的银行，它的收益跟他的贷款多少都有关系。在2004、2005年，因为房价快速上涨，他们炒房特别严重——上海市银行信贷员说了，他们信贷员工资收入是全国最高的，为什么？他把钱贷出去，用贷款多少来计算他的奖金，大家最近也看到了这样的事。而地方政府呢？巨额的土地出让金和房地产对GDP的拉动使之获益非浅，部分腐败官员中饱私囊。
宏观调控任重道远
记者：关于前一段出台的359号文件，社会上对它的评价很多，关于二套房的界定分歧很大，您认为此文件对房地产的调控意义多大，对抑制房价的作用如何？
“房价居高不下”，成为近年来群众意见较大的一个热点民生问题，一面是房价节节攀升，一面是越来越多的群众望房兴叹。“十七大报告”中对房地产发展目标的明确、金融信贷政策的调整以及“暂停房企IPO”传闻的搅局，令整个房地产行业颇显得有些震荡不安。就我国房地产业的一些问题，本刊记者采访了经济学家——中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士。
住有所居 完善住房保障体系
记者：易博士您好，党的十七大报告首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”， 这成为很多媒体的热议；但也有人说，“让更多群众拥有财产性收入”，就房地产来说，则需要通过推动房价上涨来让群众拥有收入，这与当前以抑制投资、降低过高的房价为目的的宏观调控相矛盾，您怎样认为？
易宪容：我觉得，这是媒体的误导。“创造条件让更多群众拥有财产性收入”仅仅是十七大报告那么多文字中的一句话，媒体更应该关注“住有所居”。 “住有所居”，四个字确立了中国未来房地产的发展方向、模式，要求建立完善的住房保障体系。提到“要增加财产性收入”，首先是群众得有“住房”这一财产，也就是居民能够根据需求买得起房。 现在的房价过高，群众都买不起，如果不加以调控而任房价肆意上涨，等到泡沫涨破了，就根本谈不上增加收入。国家出台房地产方面的调控政策，目的就是使房地产市场健康、稳健、理性的发展。随着我国经济的持续繁荣，随着房地产发展理性的回归，是能够实现“让更多群众拥有财产性收入”的。
关于“住有所居”，我最近提出了一个基本的想法，在目前我们房地产市场的情况下，最根本的问题就脱离了三个基本前提，导致了房地产市场制度的缺陷。
第一、住房居住天赋性。只要是我们出生了，就应该有一个基本的居住条件，这是我们文明社会一个基本标志，也是联合国多年深研的一个经验结果。早几年中国跟世界讨论人权的时候，我们说了我们的权利是生存权，我们中国的人权就是要让每一个公民保证它的基本居住条件，这是一个前提。
第二、土地公有制。土地是国有的，是我们社会民众每一个人都持有的财富，土地所产生的溢价，土地产生的财富，我们每一个人都应该分享。然而现实是，我们的土地溢价财富被少数人获得，这反映了制度方面存在问题，一定要改变。
第三、我们是共产党领导下的国家。对共产党国家来讲，共产党的宗旨是什么？为人民服务，所以住房发展，它的人民性是我们房地产市场发展的三个基本前提之一。
居住天赋性，土地共有性，还有中国社会的人民性，按照这三个基本条件来发展我们的房地产市场，来指导解决我们房地产市场目前存在的问题和困难。
高房价不是刚性需求惹的祸
记者：大家都说北京的房价高，北京的房价到底高到一个什么程度，怎样来评价它，我们现在的价格合理不合理，是不是应该有一个评价体系，有一个标准？
易宪容：自己到市场去看、衡量一下，有多少支付能力买房子？我的亲戚工作了几年，也根本买不起房子；加上他们的父母工作了几十年了，他们的钱加上儿子的钱根本买不起房子。其实房价的高低，90%的民众完全可以根据自己的情况做断定。现在的房价，无论是北京、上海还是深圳，除非是通过非法的方式获得收入，如果是通过自己的努力，通过正当收入的途径， 80%以上的民众没有购买能力，所以就房价高低来讲，其实我们民众心里有一杆秤。
衡量房价高低的标准，可以通过“房价收入比”、“月按揭贷款比重”、“家庭总负债率”三个指标理论框架来计算。1993年联合国在107个国家做了一项调查研究，计算出房价收入比为3到6时，民众可以承受得起。2001年联合国又对世界100多个国家做了这项调查研究，得出结论跟93年没有多少变化。按照这样的计算方法，在北京市买一个100万元的房子，要求每个家庭的年收入应该是16万—30万的水平。如果有这样的收入，买一个100万元的房子基本上合适，另外银行按揭利息、还款期间各种消费、开支，都计算在内大概10多年才能付清。第二个房价高低的核定标准，每个购房者按揭贷款占可支配收入比重不能超过28%—35%，如果按揭贷款的比重比这个高，家庭生活将面临困境，按揭贷款比重达到60%左右，就是“房奴”了。第三是家庭每年的收入跟负债比重即家庭总负债率不能超过50%。按照这三个指标，目前我们房价收入比大概是15—20，房价高于民众能够支付能力近3倍，在这样的情况下，房价高得民众没有能力进入房地产市场。
记者：为了抑制房价过快上涨，国家出台了一系列宏观调控政策。目前的情况是，尽管出台了那么多调控措施，但房价反而越调越高。有人说这是因为我国人多地少，因为有对住房的刚性需求，是这种市场供求关系决定了高房价。但是据调查，目前北京中高档楼盘是有价无市，您认为是刚性需求导致房价如此高吗。
易宪容：十七大期间，建设部的部长说因为有市场需求，所以楼市没有泡沫，只要有人买，房价就不高。如果不是十七大正在召开，我肯定会与他进行辩论的。现在房地产企业唯一的基本观点就是住房市场有刚性需求在里面：每年有250万人要结婚，那么每年就增长250万套住房需求；我们城镇化快速进程，至少有1千万的人口要从农村进入城市，以三口之家来算，每年有300万套住房需求；我们的生活条件改善了，居民有改善居住条件的需求。但实际上这里混淆了一个基本概念——经济学的核心是什么？就是要用价格机制来约束消费者无限的欲望，比如这个东西很少，还有需要，价格就往上升。
这些农民进城，这些结婚的人，如果送给他们房子，要不要？肯定要，没有不要的。如果是要他们出钱购买，他们要不要考虑有没有能力购买？以我们现在房子的价格，工作了几十年的人都没有能力购买，进城的农民根本不可能买得起房子。这是什么需求？这样的需求能否转化为现实的需求？他们所说的刚性需求，其实是在误导。
国内房地产市场价格快速上涨，应该说是房地产投资者、房地产企业、商业银行、地方政府、不理性住房消费者这些不同主体合力之结果。房地产涉及到很多利益关系，房价的快速上涨，快速抬高，不仅仅房地产企业可以获得暴利，还有投资者可以挣钱，银行可以挣钱，地方政府可以获得巨大收益。我们这几年信贷的快速扩张，我们央行通过低利率，把利差拉得很大，银行只要把钱贷出去自然就获利，在短期内这些贷款又不会有问题，只要房价上涨，他们都愿意贷款。欧美国家发展经济的情况下，利差是1%，我们的利差是多少？是3.6%。现在的银行，它的收益跟他的贷款多少都有关系。在2004、2005年，因为房价快速上涨，他们炒房特别严重——上海市银行信贷员说了，他们信贷员工资收入是全国最高的，为什么？他把钱贷出去，用贷款多少来计算他的奖金，大家最近也看到了这样的事。而地方政府呢？巨额的土地出让金和房地产对GDP的拉动使之获益非浅，部分腐败官员中饱私囊。
宏观调控任重道远
记者：关于前一段出台的359号文件，社会上对它的评价很多，关于二套房的界定分歧很大，您认为此文件对房地产的调控意义多大，对抑制房价的作用如何？