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[摘 要] 在2008年浦东房地产价格深度回调期间,各个高质量公立小学和幼儿园所对口地段的学区房不但未明显下跌,反而一路高涨。"学区房"现象的产生一方面是高质量教育机会供需矛盾的结果,与现阶段我国义务教育资源短缺、教育非均衡发展策略、教育内部发展不完善的现状密不可分,另一方面也与当前市场上学区房的高收益以及给学区房购买者带来的经济学效用有关。本文即为从“学区房”的经济学效用角度来探讨一下这类房产的市场经济价值。
一、浦东学区房现状
(一)学区体系和类型
一般意义下的学区房是指能否确保进入当地教育局所划分的名牌或者公认的示范或一级幼儿园、高升学率小学和初中的房产。确保进入的标准由该幼儿园、小学、和初中所指定的招生房产或地址,房产户主与适龄儿童的亲缘关系、适龄儿童在该房产的入户年限等诸多学校招生简章中的因素共同决定。
2008年浦东幼儿园162所,在园幼儿53844人,小学101所,在校小学生101449人,普通初中109所,在校初中生50207人。由于2000年后的大量外来人才与劳动人口涌入,到2012年左右适龄幼儿预计可在2008年的基础上再增长10-15%。【1】幼儿园方面,浦东拥有如市级示范幼儿园如冰场田幼儿园、东方幼儿园、浦南幼儿园与川沙南门幼儿园及数十所区一级幼儿园。其中市级示范幼儿园60%的幼儿为园所附近就近入园的适龄地段幼儿。小学方面,拥有市级重点福山路外国语小学,明珠小学,第二中心小学,上海市实验学校东校等多所市级一流公立学校,这些学校也都是优先保证本地区学龄儿童的就读。而优秀的初中如建平中学、洋泾中学也基本与各级重点或优秀小学对口。
(二)巨大的市场空间
从学区房屋价格总价上看,一类是80-100万元左右的50-80平方米的小户型老式公房最受购房者欢迎,因为这样的房子总价不高,可以挂上幼儿的户口,又因为地段优越,附近经济与商业发达,通过出租可以收取丰厚的房租;而另外的一类是100平方米以上优秀小区的二房或三房,价格在250-300万左右的自住型学区房。此类住房的消费者不仅仅将户口迁入学区房,更是换房迁居到学区房小区,使得儿童上学与自住兼得,效用最大化。据调查显示,这二所学校的学区房供求比在1:10左右。我们知道供求关系是决定商品价格的基本条件,由于巨大的需求与供给的差距,导致了成交量不断上升的同时,价格也快速上涨。以浦东新区的福山路外国语小学学区与上海市实验学校东校学区为例,2007年成交的学区房仅20套左右,而到了2008年交易量翻了3倍上升到了60套以上,2009年更是突破100套大关。而冰场田幼儿园与福山路小学对应的梅园地区学区房从2007年的15000元/平方米上升到了2010年初的30000/平方米,3年不到的时间内房价翻了一番。
从供求的角度探析,首要原因是学区房的需求过于旺盛。对于住房的需求可以分为三类:自住型、投资型、投机型。学区房的主要购买者是追求名牌学校高质量教育的家长,他们购买的学区房的目的主要是教育投资,学区房的需求主要是一种投资需求。除了基于上面的基本原因,2008年底到2009年全年的下列因素也促进了学区房购房需求的爆发:
1,2008年10月22日,上海市政府办公厅发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,该意见共14条,从税费、金融等方面提出救市措施。这些政策的出台大幅度减轻了购房者和售房者的税费负担和购房成本,金融机构也从信贷支持的角度向房地产消费市场大量释放信贷资金。
2,社会对高质量教育的需求也是需求旺盛的重要原因。随着浦东高素质高学历人口的不断流入,这些消费者本身就是优质教育资源的受益者和拥趸,也拥有较强的经济实力,在预算足够的情况下,对待子女的教育愿意投入资金在教育房产上。整个社会的消费者越来越意识到投资于教育的重要性,而教育是一种循序渐进的过程,需要幼儿园和小学教育就开始打好基础。
3,良好的收益性和使用效用也使得学区房的投资回报优厚。学区房多处于较核心的市区或者优美的居住区,兼有教育功能和自主功能,购房者通过购买学区房不仅仅能获得丰厚的租金回报,还有物业升值的远期回报。这一点从学区房的交易季节性的逐渐弱化可以得出结论。
二、学区房经济价值分析
(一)理论分析
同其他居住型房地产一样,学区房价格是由其价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。除此之外。还尤其受到对应学校质量,学区要求年限,供求状况、购房者竞争程度、消费者偏好、市场预期、出租情况等因素的影响,其价格围绕价值上下波动。
另外,学区房也具有持有周期长、价值量大、空问固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。首先,由于学区住宅的持有周期长,在短期内的供给是缺乏弹性的。导致其价格由需求决定,即使从长期来看,由于学生名额的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性;其次,从需求方来看,经典经济学理论认为,需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上,需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走向作出判断,形成对未来的心理预期。最后,住宅的区位是影响其价格的重要因素,区位自然环境的好坏、交通通达度等将影响消费者的需求,从而影响其价格。
(二)学区房价格模型设定
本文选取2009年浦东2个学区的商品住房的有关数据进行横截面回归分析,以学区住房价格作为被解释变量Y。影响学区住房价格的因素很多,考虑到实证研究的需要和数据的可获得性,本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响。因素如下:
1、离学校距离。以公里为单位,代表着入学的便利性。
2、房型优秀程度,以朝向、面积、卧室与卫生间数目、楼层等因素作因子分析得出的虚拟变量。
3、该地区年人均可支配收入。代表该地区的人民的经济实力,人均可支配收入越多,提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。理论上该变量和房价存在正相关性。
4、竣工房屋造价。工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价,竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本,因此理论上该变量和商品住房的价格望正相关。
5、学校质量变量。本文以2个学区数据为样本:浦东梅园学区,为市级示范幼儿园冰场田幼儿园,浦东新区重点小学福山路外国语小学和重点初中建平中学西校的组合;浦东碧云学区,为市级示范幼儿园冰场田幼儿园碧云部,区重点小学和上海实验东校的组合。选取变量为:在校人数,初升高中考平均成绩和人均校园设施面积与人均一级以上教师数。通过因子分析形成学校质量的虚拟变量。
6、本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项u。
根据以上分析,设定计量经济模型如下:
Yi=B1+B2X2i+B3X3i+B4X4i+B5X5i+p6X6i+u
其中,Yi为上述2学区的商品住房平均价格(元/平方米):x2为离学校距离(公里)、X3为房型优秀程度、X4为该地区人均可支配收入,X5竣工房屋造价(元/平方米)、X6为学校质量虚拟变量,ui为随机误差项。通过代入梅园学区和碧云学区共计30套住房信息如下:
限于篇幅未完全列出数据,如读者有需求可向笔者索取原始数据。
(三)模型估计、检验与调整
本文采用实证分析方法,对被解释变量和自变量做回归分析。利用逐步回归法对模型进行估计,得出估计模型为:检验知nR2=0.710727,在α=0.05下,查卡方分布表,得临界值x20.05(2)=5.9915,nR2=O.710727 所以,本研究模型的最终估计结果为:
Y=-55.0062-5.9532X2+22.0674X3+4.2560X4+5.7798X5 t-value=(-0.93,-0.20,0.40,0.33,8.76) R-Square=0.9777 Adjusted R-Square=0.9665,DW=1.996983,F=63.60。
通过进一步修正多重共线性,自相关和异方差检验可以证明上述方程有效。通过以上数据可以得出下列结论:
1、在模型估计过程中,两个虚拟变量的重要程度不同。房型的优秀程度X3远比学校质量X6重要,另外一方面也说明这两个学区的学校质量差距不大。一个是老牌名校学区,一个是新型高级人才学区,前者代表了老一辈浦东人的教育情结,后者代表新一代上海人甚至外国居民对教育的重视程度。
2、学区房离学校的距离X2对房价影响也不大,主要是学区房离学校都比较近,在1-2公里内的差距基本上都能在10分钟步行范围内覆盖。
3、变量X3房型对房价的影响巨大,毕竟学区房的房型决定了自住用户的消费效用大小,也是买家买学区房最看重的因素。
4、变量X4该地区人均可支配收入和X5竣工房屋造价的系数均为正值,而且对房价影响明显。人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小,居民对住宅的需求主要表现在两个方面:一是居住,二是投资。我国需要购买住宅用于居住的人群非常庞大,在投资方面,在我国居民缺少投资渠道的情况下,商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睐,随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高,城市商品住宅价格将呈不断上升趋势。工程造价、土地价格再和其他经营销售成本对商品住房的销售价格有很显著的影响。随着建筑材料费的不断上升商品房的造价必然也呈上升趋势。
三、学区房负面效应的分析与对应政策建议
单纯的价格竞争和稀缺的学区资源使得学区房给义务教育体系与房地产市场带来了一系列的负面影响与单向上涨的泡沫与不均衡,必然导致适龄学前儿童家庭对学区房展开竞争。价格才是唯一决定谁得到学区房并进一步得到高质量义务教育服务的因素。政府和教育机构应该在平衡不同学区教育资源的分配和通过通过信贷与学区政策遏制超前需求反面采取措施。而发挥家庭的教育功能,加强家庭对学校教育的配合,激活孩子的自我成才意识也是减少过度学区房需求的有效手段。
参 考 文 献
[1] 第十届全国人大常委会第二次会议《中华人民共和国义务教育法》2006年6月29日
[2] 丹尼斯.迪帕斯奎尔 城市经济学与房地产市场Pearson教育出版集团 2002年
[3] 刘艺婷 商品住房价格的计量经济模型预测研究《企业导报》2009年第三期
[4] 刘毅 行政学视角下的美国学区研究 2008年5月 复旦大学行政管理专业硕士论文■
一、浦东学区房现状
(一)学区体系和类型
一般意义下的学区房是指能否确保进入当地教育局所划分的名牌或者公认的示范或一级幼儿园、高升学率小学和初中的房产。确保进入的标准由该幼儿园、小学、和初中所指定的招生房产或地址,房产户主与适龄儿童的亲缘关系、适龄儿童在该房产的入户年限等诸多学校招生简章中的因素共同决定。
2008年浦东幼儿园162所,在园幼儿53844人,小学101所,在校小学生101449人,普通初中109所,在校初中生50207人。由于2000年后的大量外来人才与劳动人口涌入,到2012年左右适龄幼儿预计可在2008年的基础上再增长10-15%。【1】幼儿园方面,浦东拥有如市级示范幼儿园如冰场田幼儿园、东方幼儿园、浦南幼儿园与川沙南门幼儿园及数十所区一级幼儿园。其中市级示范幼儿园60%的幼儿为园所附近就近入园的适龄地段幼儿。小学方面,拥有市级重点福山路外国语小学,明珠小学,第二中心小学,上海市实验学校东校等多所市级一流公立学校,这些学校也都是优先保证本地区学龄儿童的就读。而优秀的初中如建平中学、洋泾中学也基本与各级重点或优秀小学对口。
(二)巨大的市场空间
从学区房屋价格总价上看,一类是80-100万元左右的50-80平方米的小户型老式公房最受购房者欢迎,因为这样的房子总价不高,可以挂上幼儿的户口,又因为地段优越,附近经济与商业发达,通过出租可以收取丰厚的房租;而另外的一类是100平方米以上优秀小区的二房或三房,价格在250-300万左右的自住型学区房。此类住房的消费者不仅仅将户口迁入学区房,更是换房迁居到学区房小区,使得儿童上学与自住兼得,效用最大化。据调查显示,这二所学校的学区房供求比在1:10左右。我们知道供求关系是决定商品价格的基本条件,由于巨大的需求与供给的差距,导致了成交量不断上升的同时,价格也快速上涨。以浦东新区的福山路外国语小学学区与上海市实验学校东校学区为例,2007年成交的学区房仅20套左右,而到了2008年交易量翻了3倍上升到了60套以上,2009年更是突破100套大关。而冰场田幼儿园与福山路小学对应的梅园地区学区房从2007年的15000元/平方米上升到了2010年初的30000/平方米,3年不到的时间内房价翻了一番。
从供求的角度探析,首要原因是学区房的需求过于旺盛。对于住房的需求可以分为三类:自住型、投资型、投机型。学区房的主要购买者是追求名牌学校高质量教育的家长,他们购买的学区房的目的主要是教育投资,学区房的需求主要是一种投资需求。除了基于上面的基本原因,2008年底到2009年全年的下列因素也促进了学区房购房需求的爆发:
1,2008年10月22日,上海市政府办公厅发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,该意见共14条,从税费、金融等方面提出救市措施。这些政策的出台大幅度减轻了购房者和售房者的税费负担和购房成本,金融机构也从信贷支持的角度向房地产消费市场大量释放信贷资金。
2,社会对高质量教育的需求也是需求旺盛的重要原因。随着浦东高素质高学历人口的不断流入,这些消费者本身就是优质教育资源的受益者和拥趸,也拥有较强的经济实力,在预算足够的情况下,对待子女的教育愿意投入资金在教育房产上。整个社会的消费者越来越意识到投资于教育的重要性,而教育是一种循序渐进的过程,需要幼儿园和小学教育就开始打好基础。
3,良好的收益性和使用效用也使得学区房的投资回报优厚。学区房多处于较核心的市区或者优美的居住区,兼有教育功能和自主功能,购房者通过购买学区房不仅仅能获得丰厚的租金回报,还有物业升值的远期回报。这一点从学区房的交易季节性的逐渐弱化可以得出结论。
二、学区房经济价值分析
(一)理论分析
同其他居住型房地产一样,学区房价格是由其价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。除此之外。还尤其受到对应学校质量,学区要求年限,供求状况、购房者竞争程度、消费者偏好、市场预期、出租情况等因素的影响,其价格围绕价值上下波动。
另外,学区房也具有持有周期长、价值量大、空问固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。首先,由于学区住宅的持有周期长,在短期内的供给是缺乏弹性的。导致其价格由需求决定,即使从长期来看,由于学生名额的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性;其次,从需求方来看,经典经济学理论认为,需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上,需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走向作出判断,形成对未来的心理预期。最后,住宅的区位是影响其价格的重要因素,区位自然环境的好坏、交通通达度等将影响消费者的需求,从而影响其价格。
(二)学区房价格模型设定
本文选取2009年浦东2个学区的商品住房的有关数据进行横截面回归分析,以学区住房价格作为被解释变量Y。影响学区住房价格的因素很多,考虑到实证研究的需要和数据的可获得性,本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响。因素如下:
1、离学校距离。以公里为单位,代表着入学的便利性。
2、房型优秀程度,以朝向、面积、卧室与卫生间数目、楼层等因素作因子分析得出的虚拟变量。
3、该地区年人均可支配收入。代表该地区的人民的经济实力,人均可支配收入越多,提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。理论上该变量和房价存在正相关性。
4、竣工房屋造价。工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价,竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本,因此理论上该变量和商品住房的价格望正相关。
5、学校质量变量。本文以2个学区数据为样本:浦东梅园学区,为市级示范幼儿园冰场田幼儿园,浦东新区重点小学福山路外国语小学和重点初中建平中学西校的组合;浦东碧云学区,为市级示范幼儿园冰场田幼儿园碧云部,区重点小学和上海实验东校的组合。选取变量为:在校人数,初升高中考平均成绩和人均校园设施面积与人均一级以上教师数。通过因子分析形成学校质量的虚拟变量。
6、本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项u。
根据以上分析,设定计量经济模型如下:
Yi=B1+B2X2i+B3X3i+B4X4i+B5X5i+p6X6i+u
其中,Yi为上述2学区的商品住房平均价格(元/平方米):x2为离学校距离(公里)、X3为房型优秀程度、X4为该地区人均可支配收入,X5竣工房屋造价(元/平方米)、X6为学校质量虚拟变量,ui为随机误差项。通过代入梅园学区和碧云学区共计30套住房信息如下:
限于篇幅未完全列出数据,如读者有需求可向笔者索取原始数据。
(三)模型估计、检验与调整
本文采用实证分析方法,对被解释变量和自变量做回归分析。利用逐步回归法对模型进行估计,得出估计模型为:检验知nR2=0.710727,在α=0.05下,查卡方分布表,得临界值x20.05(2)=5.9915,nR2=O.710727
Y=-55.0062-5.9532X2+22.0674X3+4.2560X4+5.7798X5 t-value=(-0.93,-0.20,0.40,0.33,8.76) R-Square=0.9777 Adjusted R-Square=0.9665,DW=1.996983,F=63.60。
通过进一步修正多重共线性,自相关和异方差检验可以证明上述方程有效。通过以上数据可以得出下列结论:
1、在模型估计过程中,两个虚拟变量的重要程度不同。房型的优秀程度X3远比学校质量X6重要,另外一方面也说明这两个学区的学校质量差距不大。一个是老牌名校学区,一个是新型高级人才学区,前者代表了老一辈浦东人的教育情结,后者代表新一代上海人甚至外国居民对教育的重视程度。
2、学区房离学校的距离X2对房价影响也不大,主要是学区房离学校都比较近,在1-2公里内的差距基本上都能在10分钟步行范围内覆盖。
3、变量X3房型对房价的影响巨大,毕竟学区房的房型决定了自住用户的消费效用大小,也是买家买学区房最看重的因素。
4、变量X4该地区人均可支配收入和X5竣工房屋造价的系数均为正值,而且对房价影响明显。人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小,居民对住宅的需求主要表现在两个方面:一是居住,二是投资。我国需要购买住宅用于居住的人群非常庞大,在投资方面,在我国居民缺少投资渠道的情况下,商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睐,随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高,城市商品住宅价格将呈不断上升趋势。工程造价、土地价格再和其他经营销售成本对商品住房的销售价格有很显著的影响。随着建筑材料费的不断上升商品房的造价必然也呈上升趋势。
三、学区房负面效应的分析与对应政策建议
单纯的价格竞争和稀缺的学区资源使得学区房给义务教育体系与房地产市场带来了一系列的负面影响与单向上涨的泡沫与不均衡,必然导致适龄学前儿童家庭对学区房展开竞争。价格才是唯一决定谁得到学区房并进一步得到高质量义务教育服务的因素。政府和教育机构应该在平衡不同学区教育资源的分配和通过通过信贷与学区政策遏制超前需求反面采取措施。而发挥家庭的教育功能,加强家庭对学校教育的配合,激活孩子的自我成才意识也是减少过度学区房需求的有效手段。
参 考 文 献
[1] 第十届全国人大常委会第二次会议《中华人民共和国义务教育法》2006年6月29日
[2] 丹尼斯.迪帕斯奎尔 城市经济学与房地产市场Pearson教育出版集团 2002年
[3] 刘艺婷 商品住房价格的计量经济模型预测研究《企业导报》2009年第三期
[4] 刘毅 行政学视角下的美国学区研究 2008年5月 复旦大学行政管理专业硕士论文■