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摘要：通过界定墓地使用权内涵、分析其特点，结合实例，就现行评估方法适用性进行讨论，提出各墓地评估方法技术要点。
关键词：土地科学研究方法 墓地使用权 评估方法 案例
随着民营资本进入殡葬领域，改变了墓地长期以划拨形式的供地方式，大量的市场化、经营化的墓地涌入市场，因此带来了大量的墓葬地资产量化的需求，如何科学量化其使用权的价值具有非常重要的现实意义。本文对墓地使用权评估方法作初浅的探讨。
一、墓地及墓地使用权内涵
（一）墓地
墓地为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施的用地。
（二）墓地使用权性质
本次研究的墓地使用权性质主要为出让国有建设用地使用权。根据《公墓管理暂行办法》公墓墓区土地所有权依法归国家或集体所有，丧主不得自行转让或买卖，由于二级市场不可流转，故主要研究土地一级市场。
二、墓地权利及利用特点
（一）墓地权利特点
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，出让后，土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。墓地作为出让国有建设用地使用权同样享有转让、出租、抵押的权利。
（二）利用特点
1.具有特殊区位要求。一般远离居民住宅区、城市公园、风景名胜区、文物保护区及铁路、公路主干线两侧。相对其他用途区位较劣地块由于墓地特殊性可能具有特殊风水，因而具有特殊优势。俗话说“头枕山，足登川，祖祖辈辈作高官”。例如临水荒山等对其它用地条件劣，但对于墓地条件好。
2.垄断性较强。墓地资源稀缺，经营上具有垄断性，由此产生行业垄断收益。
三、墓地评估方法分析及要点
（一）现行评估方法分析
1.市场比较法。墓地地产市场狭小、案例交易少，适用范围较小，但选择案例范围可适当扩大，只要为同一服务圈即可。
2.成本逼近法。主要以成本累加为途径，可采用，但必须有风水、区位修正，成本中应考虑垄断地租。
3.剩余法、收益还原法。墓地有较为稳定的收益，且作为阴宅与房地产开发有着相似性，具有借鉴性，可采用这两种方法。
4.基准地价系数修正法。对于有基准地价的地方，可采用基准地价系数修正法进行评估，据了解，多数地方均未制定特殊用地（含墓地）的基准地价。
（二）评估要点
1.市场比较法。选择案例可为同一服务圈，即服务于同一城市居民的墓地均可成为案例，案例可突破一般距离，20-30公里的距离属正常范围。
2.成本逼近法。成本中利润为垄断利润，而不是行业平均利润。
3.剩余法。思路：预测墓地售价额扣除建设费用及各种费用后,来确定墓地地价。要点：一是墓穴管理费。二是利用形式。
4.收益还原法。思路：墓地经营单位属生产性企业，确定年销售收入，年总费用（生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费及企业利润），得出的企业生产纯收益，剥离非土地资产纯收益后，求出土地纯收益进行还原。要点：由区位、风水带来的垄断价格，要采用市场比较法对类似墓地进行修正评估，得出较为准确超额收益。
5.基准地价系数修正法。思路：有基准地价，但无修正体系。根据墓地用地性质对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，确定参照用途修正体系进行评估，参照用途修正体系对墓地用地存在一定程度的不适合，需对修正因子深入分析，选择对墓地影响因素敏感度高的因素因子进行修正。要点：影响因素的选择，公共设施等常规因素对其影响较小，主要考虑“自然条件”包含（风水、地势、朝向、坡度、水系等）、“交通条件”、“周围重要风景名胜区、历史名人、名墓”等重要因素对墓地的影响。“位置”：周围无重要特殊保护目标，距离居民区较远，距离殡仪馆较近，位置优越。本身的利用对于周边土地的利用会带来负面的影响， 周边土地的利用对其也不会带来增值影响。“地势”对墓地有重要的影响。墓地普遍建在地势高的地方。“风水”讲究依山傍水。
结语
墓地评估中要十分注意风水及垄断性影响，关于这方面的影响，作者只作了初步探索，还有较大思考空间，但把握墓地使用权价格内涵，是墓地评估的关键。
参考文献
〔1〕《殡葬管理条例》.中华人民共和国国务院令第225号.1997年
〔2〕《河南省殡葬管理办法》.河南省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议.1999年
〔3〕《公墓管理暂行规定》.民政部民事发〔1992〕24号.1992年
〔4〕《土地利用现状分类》. 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会.2007年
〔5〕《十五类建设项目用地指标（试行）》的通知.河南省国土资源厅河南省发展和改革委员会.2008年
关键词：土地科学研究方法 墓地使用权 评估方法 案例
随着民营资本进入殡葬领域，改变了墓地长期以划拨形式的供地方式，大量的市场化、经营化的墓地涌入市场，因此带来了大量的墓葬地资产量化的需求，如何科学量化其使用权的价值具有非常重要的现实意义。本文对墓地使用权评估方法作初浅的探讨。
一、墓地及墓地使用权内涵
（一）墓地
墓地为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施的用地。
（二）墓地使用权性质
本次研究的墓地使用权性质主要为出让国有建设用地使用权。根据《公墓管理暂行办法》公墓墓区土地所有权依法归国家或集体所有，丧主不得自行转让或买卖，由于二级市场不可流转，故主要研究土地一级市场。
二、墓地权利及利用特点
（一）墓地权利特点
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，出让后，土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。墓地作为出让国有建设用地使用权同样享有转让、出租、抵押的权利。
（二）利用特点
1.具有特殊区位要求。一般远离居民住宅区、城市公园、风景名胜区、文物保护区及铁路、公路主干线两侧。相对其他用途区位较劣地块由于墓地特殊性可能具有特殊风水，因而具有特殊优势。俗话说“头枕山，足登川，祖祖辈辈作高官”。例如临水荒山等对其它用地条件劣，但对于墓地条件好。
2.垄断性较强。墓地资源稀缺，经营上具有垄断性，由此产生行业垄断收益。
三、墓地评估方法分析及要点
（一）现行评估方法分析
1.市场比较法。墓地地产市场狭小、案例交易少，适用范围较小，但选择案例范围可适当扩大，只要为同一服务圈即可。
2.成本逼近法。主要以成本累加为途径，可采用，但必须有风水、区位修正，成本中应考虑垄断地租。
3.剩余法、收益还原法。墓地有较为稳定的收益，且作为阴宅与房地产开发有着相似性，具有借鉴性，可采用这两种方法。
4.基准地价系数修正法。对于有基准地价的地方，可采用基准地价系数修正法进行评估，据了解，多数地方均未制定特殊用地（含墓地）的基准地价。
（二）评估要点
1.市场比较法。选择案例可为同一服务圈，即服务于同一城市居民的墓地均可成为案例，案例可突破一般距离，20-30公里的距离属正常范围。
2.成本逼近法。成本中利润为垄断利润，而不是行业平均利润。
3.剩余法。思路：预测墓地售价额扣除建设费用及各种费用后,来确定墓地地价。要点：一是墓穴管理费。二是利用形式。
4.收益还原法。思路：墓地经营单位属生产性企业，确定年销售收入，年总费用（生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费及企业利润），得出的企业生产纯收益，剥离非土地资产纯收益后，求出土地纯收益进行还原。要点：由区位、风水带来的垄断价格，要采用市场比较法对类似墓地进行修正评估，得出较为准确超额收益。
5.基准地价系数修正法。思路：有基准地价，但无修正体系。根据墓地用地性质对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，确定参照用途修正体系进行评估，参照用途修正体系对墓地用地存在一定程度的不适合，需对修正因子深入分析，选择对墓地影响因素敏感度高的因素因子进行修正。要点：影响因素的选择，公共设施等常规因素对其影响较小，主要考虑“自然条件”包含（风水、地势、朝向、坡度、水系等）、“交通条件”、“周围重要风景名胜区、历史名人、名墓”等重要因素对墓地的影响。“位置”：周围无重要特殊保护目标，距离居民区较远，距离殡仪馆较近，位置优越。本身的利用对于周边土地的利用会带来负面的影响， 周边土地的利用对其也不会带来增值影响。“地势”对墓地有重要的影响。墓地普遍建在地势高的地方。“风水”讲究依山傍水。
结语
墓地评估中要十分注意风水及垄断性影响，关于这方面的影响，作者只作了初步探索，还有较大思考空间，但把握墓地使用权价格内涵，是墓地评估的关键。
参考文献
〔1〕《殡葬管理条例》.中华人民共和国国务院令第225号.1997年
〔2〕《河南省殡葬管理办法》.河南省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议.1999年
〔3〕《公墓管理暂行规定》.民政部民事发〔1992〕24号.1992年
〔4〕《土地利用现状分类》. 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会.2007年
〔5〕《十五类建设项目用地指标（试行）》的通知.河南省国土资源厅河南省发展和改革委员会.2008年