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摘要：近几年来，房地产对国内城市经济发展的推动作用非常明显，并且部分城市地区持续化利益升温，但一个城市如果只靠地产经济带动城镇经济发展，该城市的经济发展就不会有后劲与前途。本文主要从城市形态发展由来，以及其城镇功能角度出发，分析了房地产协调于城市经济发展战略定位对房地产本身与城市经济之间的影响以及政府的垄断行为等客观因素对其的影响。
关键词：房地产；城市经济；分析
房地产的最主要功能是能够满足人们住房需求，尤其伴随着时下地产投资增长过快，部分地区房价持续上涨，外加时下地产市场的双重垄断促使了地产行业迅速膨胀，城市经济就此受到一定程度上的客观影响。
一、城市发展的主要形态
为了研究房地产与城市经济之间的密切关系，我们可大致简略回顾下城市发展的历史。城市起初从无到有，发展规模从小到大主要有这样几种形态：
（一）交通立市
城市的建设与发展最开始的起源要素要追溯到古代的地理交通位置与其通行条件。交通有利位置多数处于东西要塞，即南北必經之地，地势广阔，更有利于修筑马车道路的便利条件，而非意味深远的茶马古道一样。古时候，像吐鲁番、长安、洛阳、卞京等都是古丝绸之路上的重要城镇。直至今天，这些城市的发展都相对较为发达，即便是失去了往昔的经济与政治地位。另外，由于当时的交通工具与科学技术的因素决定了这些重要城镇不可能出现在沿海一带，因此水路贸易那时候还是不能实现的。而由于古代技术还都比较原始古代人们对于海洋或水缺乏深层次的认识，并非很容易就想象到水是人们的通商贸易之路，而且海是比山更难翻越的阻隔。所以古代我国的黄土文明所产生的一切辉煌都是在大陆的腹地。而伴随资本主义的诞生，工业革命的逐步掀起，至此，人类科学文明技术才有了长足进展，其标志是机械动力逐步取代人力和畜力，而机械技术的应用而生符合于当时发展形势的催化，从而人们利用机械文明技术研发而来的交通工具运用到海上，先后有哥仑布、郑和的探险历程揭开了海洋文明的序幕。从此，濒海，临江，沿河的商业重镇一个接一个地诞生，商品交换的范围不断扩大，品种不断增多，而正因为商品生产的规模逐步扩大，促进加速了城市的繁荣与扩张。
（二）供给立市
早期城镇建设地理位置与城镇功能等分别受限于交通工具与当时的科学技术条等因素影响。但是伴随城镇人口的逐年增加，各个领域人才的不断汇集，使城镇的功能由最初的单一交易功能逐步演化成多种交易功能，功能也愈来愈多多元化。其产出功能主要是物质的也有精神的，如古代戏曲，杂耍等；这种城镇多元化的“功能”是人类社会文明进步和生产力的一次飞跃，是城市功能的本质体现。而最早初的供给产出是农产加工品，大多是衣食住行的民生产品。但随着以铁器为标志的实质技术进步，人类社会形态逐步走入了以农产品为主，工业产品为辅的产业多元时代。此后工业革命的逐步掀起，社会工业步入了技术含量更高的制造业阶段，一直延续到今天。而城市的供给商品又由农产加工品转变为工业制造品为主，其功能也逐步增多并且复杂化发展。这既是城市在不同历史时间立足和发展的轨迹，也是人类社会物质文明进步的发展轨迹。房屋自然成为文明的包装品和城市居民的生活必须品。
二、改革开放后的城市发展经验
在二十世纪70年代末期的改革开放，我国的主体经济的重要组成部分—城市经济得到了空前快速发展，但是有些城市缺乏城市经济的战略定位，不明确产业间的内在关连性、自身的条件、特点等因素，盲目发展房地为主的城市建设，以至于为此付出惨重代价。笔者以深圳和海南城市举例。当年深圳的快速发展所倚仗的房产建设并不是光靠房产本身，而重要的是在国家政策扶持的基础之上，还继承了香港为了产业升级而加大调整、转移其加工制造业的客观性根本因素，其调整给深圳楼市注入了新鲜活力，从而致使前后短短二十年时间，深圳从一个小渔村逐步发展为现今400万人口的现代化大城市。而海南建省是在90年代初，中国经济的第一波高潮正沿着海岸线北移，上海浦东的开发正刚刚开始。但很喜的是，海南指赶上了经济浪潮的末尾，另外由于海南的外部条件并没有深圳那么人杰地灵、得天独厚。它自身的工业经济基础在当时是非常薄弱的，而这种内、外基础条件都不具备的情形下，想步深圳经济发展的后尘，已然不太可能实现，这就如泡沫经济一样，内虚中空。由此可见，城市的建设发展是构建在自然地理条件为主导的贸易经济的条件之上的，城市的发展则是凭借科学技术与投资资金为龙头的“产出经济”的条件之上，城市经济战略支点的选择必须以可循环可持续的经济产出为原则，而诸如城市地产这样的“商品”只有参与更大范围的竞争与交换，才能使城市经济才能获得长远的发展与保持其持久生命力。任何城市在任何历史阶段都不应把产品地域性极强的房地产业放到一个不恰当的位置上发展，这是城市经济发展的内在规律，也是很多城市曲折道路的历史总结。
三、市场的垄断行为使房地产畸形膨胀
目前土地制度的基本框架是：国有土地与农村集体土地权利绝对不平等，只有国有土地可供建设城市居民所需之商品房。因此，建设房屋的土地只能由政府垄断性供应，而政府事实上只向房地产开发商出让土地。于是，房地产开发商成了城市住房的垄断性供应者，普通家庭则从制度上被剥夺了建设自己住房的自然权利，但也因为这样，农民丧失了获得土地转换用途所带来的绝大部分增值收益，这些收益被政府和地产商瓜分。
另外，目前的征地模式既损害了农民利益，剥夺了农民自我实现现代化、自我融入现代经济体系的权利，又给城市民众解决住房问题带来了沉重的负担。也就是说地方政府从中获得了巨大的好处，而房地产开发行业至此也就过快迅速膨胀成为城市经济的主要增长动力。
结语：
总之，不论房地产与城市经济发展的战略如何定位，都要依据于市场的发展趋势与政府的支持等客观性因素相互协调。另外，政府的垄断行为也很大幅度上加速了房地产行业的迅速发展，这种发展更偏向于迅速膨胀，即这种行为使房地产快速膨胀并使其成为城市经济的主要增长动力。
关键词：房地产；城市经济；分析
房地产的最主要功能是能够满足人们住房需求，尤其伴随着时下地产投资增长过快，部分地区房价持续上涨，外加时下地产市场的双重垄断促使了地产行业迅速膨胀，城市经济就此受到一定程度上的客观影响。
一、城市发展的主要形态
为了研究房地产与城市经济之间的密切关系，我们可大致简略回顾下城市发展的历史。城市起初从无到有，发展规模从小到大主要有这样几种形态：
（一）交通立市
城市的建设与发展最开始的起源要素要追溯到古代的地理交通位置与其通行条件。交通有利位置多数处于东西要塞，即南北必經之地，地势广阔，更有利于修筑马车道路的便利条件，而非意味深远的茶马古道一样。古时候，像吐鲁番、长安、洛阳、卞京等都是古丝绸之路上的重要城镇。直至今天，这些城市的发展都相对较为发达，即便是失去了往昔的经济与政治地位。另外，由于当时的交通工具与科学技术的因素决定了这些重要城镇不可能出现在沿海一带，因此水路贸易那时候还是不能实现的。而由于古代技术还都比较原始古代人们对于海洋或水缺乏深层次的认识，并非很容易就想象到水是人们的通商贸易之路，而且海是比山更难翻越的阻隔。所以古代我国的黄土文明所产生的一切辉煌都是在大陆的腹地。而伴随资本主义的诞生，工业革命的逐步掀起，至此，人类科学文明技术才有了长足进展，其标志是机械动力逐步取代人力和畜力，而机械技术的应用而生符合于当时发展形势的催化，从而人们利用机械文明技术研发而来的交通工具运用到海上，先后有哥仑布、郑和的探险历程揭开了海洋文明的序幕。从此，濒海，临江，沿河的商业重镇一个接一个地诞生，商品交换的范围不断扩大，品种不断增多，而正因为商品生产的规模逐步扩大，促进加速了城市的繁荣与扩张。
（二）供给立市
早期城镇建设地理位置与城镇功能等分别受限于交通工具与当时的科学技术条等因素影响。但是伴随城镇人口的逐年增加，各个领域人才的不断汇集，使城镇的功能由最初的单一交易功能逐步演化成多种交易功能，功能也愈来愈多多元化。其产出功能主要是物质的也有精神的，如古代戏曲，杂耍等；这种城镇多元化的“功能”是人类社会文明进步和生产力的一次飞跃，是城市功能的本质体现。而最早初的供给产出是农产加工品，大多是衣食住行的民生产品。但随着以铁器为标志的实质技术进步，人类社会形态逐步走入了以农产品为主，工业产品为辅的产业多元时代。此后工业革命的逐步掀起，社会工业步入了技术含量更高的制造业阶段，一直延续到今天。而城市的供给商品又由农产加工品转变为工业制造品为主，其功能也逐步增多并且复杂化发展。这既是城市在不同历史时间立足和发展的轨迹，也是人类社会物质文明进步的发展轨迹。房屋自然成为文明的包装品和城市居民的生活必须品。
二、改革开放后的城市发展经验
在二十世纪70年代末期的改革开放，我国的主体经济的重要组成部分—城市经济得到了空前快速发展，但是有些城市缺乏城市经济的战略定位，不明确产业间的内在关连性、自身的条件、特点等因素，盲目发展房地为主的城市建设，以至于为此付出惨重代价。笔者以深圳和海南城市举例。当年深圳的快速发展所倚仗的房产建设并不是光靠房产本身，而重要的是在国家政策扶持的基础之上，还继承了香港为了产业升级而加大调整、转移其加工制造业的客观性根本因素，其调整给深圳楼市注入了新鲜活力，从而致使前后短短二十年时间，深圳从一个小渔村逐步发展为现今400万人口的现代化大城市。而海南建省是在90年代初，中国经济的第一波高潮正沿着海岸线北移，上海浦东的开发正刚刚开始。但很喜的是，海南指赶上了经济浪潮的末尾，另外由于海南的外部条件并没有深圳那么人杰地灵、得天独厚。它自身的工业经济基础在当时是非常薄弱的，而这种内、外基础条件都不具备的情形下，想步深圳经济发展的后尘，已然不太可能实现，这就如泡沫经济一样，内虚中空。由此可见，城市的建设发展是构建在自然地理条件为主导的贸易经济的条件之上的，城市的发展则是凭借科学技术与投资资金为龙头的“产出经济”的条件之上，城市经济战略支点的选择必须以可循环可持续的经济产出为原则，而诸如城市地产这样的“商品”只有参与更大范围的竞争与交换，才能使城市经济才能获得长远的发展与保持其持久生命力。任何城市在任何历史阶段都不应把产品地域性极强的房地产业放到一个不恰当的位置上发展，这是城市经济发展的内在规律，也是很多城市曲折道路的历史总结。
三、市场的垄断行为使房地产畸形膨胀
目前土地制度的基本框架是：国有土地与农村集体土地权利绝对不平等，只有国有土地可供建设城市居民所需之商品房。因此，建设房屋的土地只能由政府垄断性供应，而政府事实上只向房地产开发商出让土地。于是，房地产开发商成了城市住房的垄断性供应者，普通家庭则从制度上被剥夺了建设自己住房的自然权利，但也因为这样，农民丧失了获得土地转换用途所带来的绝大部分增值收益，这些收益被政府和地产商瓜分。
另外，目前的征地模式既损害了农民利益，剥夺了农民自我实现现代化、自我融入现代经济体系的权利，又给城市民众解决住房问题带来了沉重的负担。也就是说地方政府从中获得了巨大的好处，而房地产开发行业至此也就过快迅速膨胀成为城市经济的主要增长动力。
结语：
总之，不论房地产与城市经济发展的战略如何定位，都要依据于市场的发展趋势与政府的支持等客观性因素相互协调。另外，政府的垄断行为也很大幅度上加速了房地产行业的迅速发展，这种发展更偏向于迅速膨胀，即这种行为使房地产快速膨胀并使其成为城市经济的主要增长动力。