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顾先生最近经常光顾拍卖行，不过他去拍卖行并不是为了淘文物字画，而是二手房，“这几天看到拍卖行公告中有不少房源，有几套比较满意，就过来咨询一下。”由于起拍价较低，不少人像顾先生一样开始关注拍卖行房源，这其中不乏有人以低价拍得了满意的房产。不过，对于多数人来说，对拍卖行购房还是比较陌生的。拍卖行购房有哪些风险？拍卖中需要注意哪些事项？
房价：起拍价低于市价
根据目前的市场情况看，拍卖行房产起拍价一般只有市价的80%左右，这与拍卖行房源有关系。拍卖市场的房产主要来源于以下几个渠道：一是法院、检察院等强制执行的房产；二是因拖欠购房按揭款被抵债、开发商拖欠工程款等导致房屋被银行委托、抵押拍卖的房源；三是开发商尾房；四是个人委托拍卖的部分小产权房或急于出手变现的二手房；五是典当行绝当房产。
这其中法院执行的房产占多数，及时变现需求强烈，因此一般起拍价要低于市价。以北京某拍卖公司房产拍卖公告为例，该拍卖公告中房山区一处房源建筑面积75.24平方米，起拍总价63万元，约合8373元/平方米，而周边相邻二手房的平均价为1万~1.1万元/平方米。杭州某拍卖公司公告显示，余杭区一套拍卖房源建筑面积72.11平方米，起拍总价47.5万元，约合6587元/平方米，比周边相邻二手房平均价格8100~8400元/平方米低很多。此外，成都市某拍卖公司公告一处房源建筑面积174.25平方米，起拍总价154.32万元，粗略计算每平方米为8856元，而周边相似二手房价为1.1万元/平方米。
正是由于拍卖行房产起拍价比市价低，加上如果购房者拍得房产后符合银行按揭贷款的条件，就能以较低的价格及首付款获得满意的住房。因此，去拍卖行竞拍房产成为部分人的首选。但是，一分价钱一分货，房子价格低有低的道理，拍卖行房源不乏“瑕疵房”。例如，竞拍人拍下房产之后，发现房子为抵债房，根本拿不到房产证，或者房子原有户主拖欠物业费、水电费等，需要竞拍人补交。还有一些委托人故意隐瞒房子的缺陷，如有一个竞拍人拍得的房产离垃圾场很近，周边环境较差，事后知晓这些，后悔也来不及了。所以，购房者在参与竞拍之前，一定要有风险意识，多多调查，多多了解。
风险：拍房怪象多
风险和收益往往是对等的，图便宜就要承担一定的风险，在拍卖行购房也是一样。在拍卖行购房，需要购房者全方面了解拍卖流程和房产情况，最好进行实地勘察，否则可能会遇到下述情况，后患无穷。
产权纠纷无法过户 拍卖行部分房源可能没有房产证，或者产权为多人共有，这种情况可能导致产权纠纷，从而使竞拍者无法顺利办理过户手续。韩先生以低于市价不少的价格拍下一处房产，过户时才知道，该房产为共有产权房，为委托人夫妻俩人所有。但是委托人为丈夫一方，妻子根本不知情，得知丈夫背着她拍卖房子后，妻子坚决不同意签字，而房产进行拍卖，要取得所有共有产权人的同意，否则拍卖合约不成立。这样，韩先生最后只能放弃房产，白白忙活一场。
税费多导致低价房变高价 通过拍卖行获得房产，要交纳的税费主要包括3%～5%的佣金、20%的个人所得税、1%的契税、土地出让金和拖欠的物业费水电费等。有可能成交价很低，但如果加上这些税费，最后房价并不比市价低。秦小姐以高于竞拍底价6万元的价格，拍得一处满意的房产，兴奋劲刚过烦恼就接踵而来。原来该套房产长期拖欠物业费、水电费，最让秦小姐无奈的是该房产还须交纳5万元左右的土地增值税，加上支付给拍卖公司的佣金、个人所得税、契税等税费，这样算下来房子最后的成本价远远超出同类房产市价。
租赁合同成“拦路虎” 有些拍卖行房源附带租赁合同，而根据相关规定，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，即买卖不破租赁。若购房者竞拍前没有捕捉到这一信息，即使拍得了房产也可能无法及时收房。金女士拍得房产之后，被告知该房子有租户，不仅租金较低，仅为600元/月，而市价租金约为1500元/月，并且为长期租赁合同，合同期为10年。金女士要是想当下收房，就要补偿承租方10年高昂的违约金，否则只能10年后才能拿到房子。对于这样的“瑕疵房”，金女士悔不当初，不过也只能进入繁琐的法律途径，追究委托人和拍卖中介的责任。
土地使用权到期 银行贷款难 根据相关规定，土地使用年限最高为70年。这一年限是从开发商取得该块地的土地使用证之日计算，即从国家首次出让该块地的时间算起。实际中，由于开发商囤地、楼盘开发周期长、土地转让等现象的存在，购房者拿到房时，其土地使用年限可能所剩很短。小陈在一线城市工作5年，碍于商品房价较高，一直没有实力购买。他注意到拍卖行公布的一套房产起拍价才48万元，于是交了约5万元的定金后，以56万元价格顺利拍下该套房产。令他意想不到的是，去银行贷款时才发现，该房土地使用年限已过，无法获得贷款。如果陈先生不能在规定期限内筹措到全款，他所交纳的约5万元保证金也将被没收。
提醒：做拍房有心人
鉴于到拍卖行拍房会遇到多种问题，竞拍人在竞拍前最好制定详细的竞拍计划，不仅要熟知拍卖流程，而且要多方询问和了解意向房源的实际情况，可牢牢把握以下几点。
明确产权心不慌 通常涉及房屋产权方面有两种情况：无房产证和共有产权。通过法院强制执行的房屋产权一般比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。首先必须确定房产是否有房产证。部分房产为有限产权房，或者仅有预售证，只能用来自住不能用来抵押，还有一些小产权和无房证的房源，这些类型房产拍卖价值不大。其次要弄清楚房屋是否为共有产权。若为共有产权，要明确所有产权共有人是否都同意拍卖该房屋，不然会遇到上面韩先生那样的情况。
实地勘察多斟酌 在竞拍前进行实地勘察是至关重要的一环。通常情况下，拍卖行会公开预拍房产展示时间，组织意向买家统一看房。买家要抓住这个机会，实地勘察前做足准备工作，到现场之后，详细询问和了解标的房产是否有税费、土地出让费、物业管理费、水电费等未交清情况。同时，要确定房产实际面积和拍卖面积是否一致。这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。此外，要留意房产周边环境，包括相邻房产价位、交通、购物点，甚至有无污染源等，做到心中有数。
租约有无早知道 竞拍前通过拍卖中介询问时，尽量详细了解所拍房源有没有租约，或到房产所在地进行实地了解。若房屋无租约，则不确定性和风险较小，在其他条件允许的情况下，竞拍人可顺利收房。若房屋存在租约，竞拍人要想实际拥有住房就要多费周折，可能存在委托人故意联合他人签订低价长期租赁合同的问题。一般来说，无租约房产起拍价要高于有租约房产。尽管如此，为了免去日后的麻烦，竞拍者最好去竞拍那些无租约的房源。
拟定价位好举牌 参加竞拍之前，竞拍人最好先清楚计算各项费用，包括拍卖佣金、个人所得税等税费、房屋过户手续费，甚至物业费、水电费、土地出让金等，最后根据拍卖公告提供的参考价格，拟定一个心理价位。如果突破了这个心理价位，就不再参与举牌。当然，在竞拍过程中竞拍者要有良好的心理素质，尽量减少竞拍的热烈气氛对自己的心理影响，否则盲目举牌拍下的房产，其价格可能超出自己的承受能力。
拍卖行竞拍流程
了解拍卖信息：了解房产交易中心刊登的拍卖信息，实地考察计划购买的房地产，仔细阅读和咨询《竞买须知》等相关内容。
存入保证金：在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。
办理竞买手续：在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续，填写竞买申请书，并提交有关资料，领取回执。
查阅拍卖文件：凭回执查询拍卖文件，并在查阅登记册上签名。
实地勘察：凭回执与中心工作人员预约看房时间，并在看房登记册上签名。
竞买：进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则，在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位，稳健举牌。
签订《成交确认书》：如竞买成功，竞得人与中心现场签订《成交确认书》。
按揭贷款：《成交确认书》签订后，竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议。
付清全款：在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据。
房价：起拍价低于市价
根据目前的市场情况看，拍卖行房产起拍价一般只有市价的80%左右，这与拍卖行房源有关系。拍卖市场的房产主要来源于以下几个渠道：一是法院、检察院等强制执行的房产；二是因拖欠购房按揭款被抵债、开发商拖欠工程款等导致房屋被银行委托、抵押拍卖的房源；三是开发商尾房；四是个人委托拍卖的部分小产权房或急于出手变现的二手房；五是典当行绝当房产。
这其中法院执行的房产占多数，及时变现需求强烈，因此一般起拍价要低于市价。以北京某拍卖公司房产拍卖公告为例，该拍卖公告中房山区一处房源建筑面积75.24平方米，起拍总价63万元，约合8373元/平方米，而周边相邻二手房的平均价为1万~1.1万元/平方米。杭州某拍卖公司公告显示，余杭区一套拍卖房源建筑面积72.11平方米，起拍总价47.5万元，约合6587元/平方米，比周边相邻二手房平均价格8100~8400元/平方米低很多。此外，成都市某拍卖公司公告一处房源建筑面积174.25平方米，起拍总价154.32万元，粗略计算每平方米为8856元，而周边相似二手房价为1.1万元/平方米。
正是由于拍卖行房产起拍价比市价低，加上如果购房者拍得房产后符合银行按揭贷款的条件，就能以较低的价格及首付款获得满意的住房。因此，去拍卖行竞拍房产成为部分人的首选。但是，一分价钱一分货，房子价格低有低的道理，拍卖行房源不乏“瑕疵房”。例如，竞拍人拍下房产之后，发现房子为抵债房，根本拿不到房产证，或者房子原有户主拖欠物业费、水电费等，需要竞拍人补交。还有一些委托人故意隐瞒房子的缺陷，如有一个竞拍人拍得的房产离垃圾场很近，周边环境较差，事后知晓这些，后悔也来不及了。所以，购房者在参与竞拍之前，一定要有风险意识，多多调查，多多了解。
风险：拍房怪象多
风险和收益往往是对等的，图便宜就要承担一定的风险，在拍卖行购房也是一样。在拍卖行购房，需要购房者全方面了解拍卖流程和房产情况，最好进行实地勘察，否则可能会遇到下述情况，后患无穷。
产权纠纷无法过户 拍卖行部分房源可能没有房产证，或者产权为多人共有，这种情况可能导致产权纠纷，从而使竞拍者无法顺利办理过户手续。韩先生以低于市价不少的价格拍下一处房产，过户时才知道，该房产为共有产权房，为委托人夫妻俩人所有。但是委托人为丈夫一方，妻子根本不知情，得知丈夫背着她拍卖房子后，妻子坚决不同意签字，而房产进行拍卖，要取得所有共有产权人的同意，否则拍卖合约不成立。这样，韩先生最后只能放弃房产，白白忙活一场。
税费多导致低价房变高价 通过拍卖行获得房产，要交纳的税费主要包括3%～5%的佣金、20%的个人所得税、1%的契税、土地出让金和拖欠的物业费水电费等。有可能成交价很低，但如果加上这些税费，最后房价并不比市价低。秦小姐以高于竞拍底价6万元的价格，拍得一处满意的房产，兴奋劲刚过烦恼就接踵而来。原来该套房产长期拖欠物业费、水电费，最让秦小姐无奈的是该房产还须交纳5万元左右的土地增值税，加上支付给拍卖公司的佣金、个人所得税、契税等税费，这样算下来房子最后的成本价远远超出同类房产市价。
租赁合同成“拦路虎” 有些拍卖行房源附带租赁合同，而根据相关规定，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，即买卖不破租赁。若购房者竞拍前没有捕捉到这一信息，即使拍得了房产也可能无法及时收房。金女士拍得房产之后，被告知该房子有租户，不仅租金较低，仅为600元/月，而市价租金约为1500元/月，并且为长期租赁合同，合同期为10年。金女士要是想当下收房，就要补偿承租方10年高昂的违约金，否则只能10年后才能拿到房子。对于这样的“瑕疵房”，金女士悔不当初，不过也只能进入繁琐的法律途径，追究委托人和拍卖中介的责任。
土地使用权到期 银行贷款难 根据相关规定，土地使用年限最高为70年。这一年限是从开发商取得该块地的土地使用证之日计算，即从国家首次出让该块地的时间算起。实际中，由于开发商囤地、楼盘开发周期长、土地转让等现象的存在，购房者拿到房时，其土地使用年限可能所剩很短。小陈在一线城市工作5年，碍于商品房价较高，一直没有实力购买。他注意到拍卖行公布的一套房产起拍价才48万元，于是交了约5万元的定金后，以56万元价格顺利拍下该套房产。令他意想不到的是，去银行贷款时才发现，该房土地使用年限已过，无法获得贷款。如果陈先生不能在规定期限内筹措到全款，他所交纳的约5万元保证金也将被没收。
提醒：做拍房有心人
鉴于到拍卖行拍房会遇到多种问题，竞拍人在竞拍前最好制定详细的竞拍计划，不仅要熟知拍卖流程，而且要多方询问和了解意向房源的实际情况，可牢牢把握以下几点。
明确产权心不慌 通常涉及房屋产权方面有两种情况：无房产证和共有产权。通过法院强制执行的房屋产权一般比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。首先必须确定房产是否有房产证。部分房产为有限产权房，或者仅有预售证，只能用来自住不能用来抵押，还有一些小产权和无房证的房源，这些类型房产拍卖价值不大。其次要弄清楚房屋是否为共有产权。若为共有产权，要明确所有产权共有人是否都同意拍卖该房屋，不然会遇到上面韩先生那样的情况。
实地勘察多斟酌 在竞拍前进行实地勘察是至关重要的一环。通常情况下，拍卖行会公开预拍房产展示时间，组织意向买家统一看房。买家要抓住这个机会，实地勘察前做足准备工作，到现场之后，详细询问和了解标的房产是否有税费、土地出让费、物业管理费、水电费等未交清情况。同时，要确定房产实际面积和拍卖面积是否一致。这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。此外，要留意房产周边环境，包括相邻房产价位、交通、购物点，甚至有无污染源等，做到心中有数。
租约有无早知道 竞拍前通过拍卖中介询问时，尽量详细了解所拍房源有没有租约，或到房产所在地进行实地了解。若房屋无租约，则不确定性和风险较小，在其他条件允许的情况下，竞拍人可顺利收房。若房屋存在租约，竞拍人要想实际拥有住房就要多费周折，可能存在委托人故意联合他人签订低价长期租赁合同的问题。一般来说，无租约房产起拍价要高于有租约房产。尽管如此，为了免去日后的麻烦，竞拍者最好去竞拍那些无租约的房源。
拟定价位好举牌 参加竞拍之前，竞拍人最好先清楚计算各项费用，包括拍卖佣金、个人所得税等税费、房屋过户手续费，甚至物业费、水电费、土地出让金等，最后根据拍卖公告提供的参考价格，拟定一个心理价位。如果突破了这个心理价位，就不再参与举牌。当然，在竞拍过程中竞拍者要有良好的心理素质，尽量减少竞拍的热烈气氛对自己的心理影响，否则盲目举牌拍下的房产，其价格可能超出自己的承受能力。
拍卖行竞拍流程
了解拍卖信息：了解房产交易中心刊登的拍卖信息，实地考察计划购买的房地产，仔细阅读和咨询《竞买须知》等相关内容。
存入保证金：在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。
办理竞买手续：在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续，填写竞买申请书，并提交有关资料，领取回执。
查阅拍卖文件：凭回执查询拍卖文件，并在查阅登记册上签名。
实地勘察：凭回执与中心工作人员预约看房时间，并在看房登记册上签名。
竞买：进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则，在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位，稳健举牌。
签订《成交确认书》：如竞买成功，竞得人与中心现场签订《成交确认书》。
按揭贷款：《成交确认书》签订后，竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议。
付清全款：在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据。