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不知始自何时，无论在庙堂还是坊间，以“双失衡”来判断中国经济现状几乎已成共识。所谓“双失衡”是指国内投资过高而消费不足导致的“内部失衡”，以及与别国之间出口过多但进口较少导致的“外部失衡”。执此论者认为两个失衡之间的关系在于，高投资导致高产出（表现为中国经济的高增长），高贸易顺差意味着外国购买了大量产出，而国内对产出的购买就相应较低。这一逻辑乍看上去十分合理，完全能够自圆其说，因此能广为接受就不足为奇了。
上述逻辑的一个重要支撑来源于中国官方公布的统计资料。根据《中国统计年鉴》，计入居民消费的项目共包括食品、衣着、居住、家庭设备及用品、交通通信、文教娱乐、医疗保健和其他等八项，其中住房消费被归在居住项下并被单独列出。就绝对水平来看，《中国统计年鉴》中列出的住房消费低得令人无法想象。比如在2010年，城镇居民家庭年人均住房消费支出仅为451.25元，而同期的年人均食品消费支出达4804.71元，在住房方面的支出仅为食品支出的十分之一都不到。这样看来，备受诟病的“房奴”问题远不及“食奴”严重！除此之外，年鉴还公布了处于不同收入阶层的家庭人均住房消费水平，其中处于10%的最低收入户为161.02元，处于10%的最高收入户也只有1715.27元。
我们研究住房消费随时间的变化情况：从1999年至2010年，城镇居民人均住房消费支出从195.9元增加到451.25元，年均增幅不过13.03%，而同期的城镇居民人均食品消费支出年均增幅却达到了14.88%。1998年实施商品房改革后，特别是自2003年以来，房价的迅速上涨已经成为了全社会热议的话题，因此上述统计资料反映的情形无论如何都与大家的直觉不相符合。事实上，如果根据《中国统计年鉴》公布的数据，城镇居民住房消费不仅低于食品消费，也低于诸如衣着、医疗等其他消费支出，是所列消费支出项目中最低的一项。
仅从《中国统计年鉴》很难看出有关中国城镇居民住房消费的真实水平和变化趋势，这时我们需要结合其他数据来源对之加以识别。中国房地产协会和国家统计局固定资产投资司从2002年起开始编撰《中国房地产统计年鉴》，涵盖了有关中国房地产业投资、资金来源、销售数量、价格等方面的重要信息，从而能够专门从房地产业的角度来反映中国住房消费状况。分析1997年至2010年间中国商品房销售面积、销售收入和平均销售价格的变化曲线，自1998年起，中国商品房销售面积开始攀升，直至2008年才出现下降，之后又继续迅速增长。众所周知，中国的商品房改革始自1998年，而2008年出现了海外经济危机、国内房地产调控等多重影响房地产市场的因素。此外，商品房的销售收入和销售价格也与销售面积保持了相近的增长趋势和波动。因此，我们有理由认为，《中国房地产统计年鉴》比《中国统计年鉴》更能反映中国住房市场的真实变化。
至此，我们通过引入房地产业的数据并与《中国统计年鉴》中的消费数据进行比较，说明通常用以核算中国住房消费水平的统计数据存在较为严重的失真，因而中国住房消费水平相应地被低估。但是，已有数据资料无法告诉我们中国住房消费的低估程度。与其他一次性消费的商品不同，作为一项耐用品，甚或是投资品，消费者对住房的消费既不能用购房成本来度量，也不是房屋的重估价值所能反映。这是因为，无论购房成本抑或是重估价值都是一个存量概念，即反映了房屋在某一个时点上的价值。而居住在房屋中的消费者在消费房产时，房产价值将在一定时期中被逐步消费，因而住房消费是流量概念。如何估算这样的流量？现在国际上常用的一个方法是将自有住房考虑成租借来的房产，并根据房产所处地段、大小结构和屋内设施来估计如果是租借而来所需的租金，由于这种租金并未发生，因而将其称为推断租金（imputed rent）。由于推断租金的获得需要使用复杂的统计方法对大样本的微观数据进行估算，因此在这里我们尝试用一种更加简便的办法粗略地进行概算。
推断租金的估计之所以科学，是因为它成功地将作为存量的自有房产价值转化成分时期支付的消费流量。但是，如果我们的目的是估计当前中国消费中被低估的那部分住房消费，那么使用推断租金也可能存在些许偏差。这是因为，推断租金仅仅是一个机会成本概念，并非现实的消费支出。例如，如果某消费者已将其自有住房房款付完，或该房产得自馈赠，那么在现实中他将无需再支付住房支出，此时推断租金是一个较好的估算办法。然而，如果某消费者购买了一处房产，目前仍需根据按揭贷款数额进行支付，则此时的按揭支出（俗称“月供”）是现实的消费支出，但并不一定等同于该房产的推断租金。考虑到这一点，在估计现实中发生的被低估的那部分住房消费时，使用按揭贷款数据可能是一个较好选择。
自2006年起，《中国房地产年鉴》在房地产开发企业资金来源项下报告了每年房地产开发企业从个人按揭贷款处得到的资金数额，2006年至2010年全国房地产开发企业个人按揭贷款每年总量分别为1341.18亿元、2588.38亿元、3886.04亿元、8561.65亿元和9523.77亿元。将这笔金额加入2006年至2010年中国居民消费数额，能够得到考虑按揭支出后的消费支出水平。我们将引入按揭支出前后计算得到的中国居民消费占GDP比重列举在表1当中：
如表1所示，2006年至2010年，考虑按揭支出后，中国消费率较之前能够提高0.6%、0.96%、1.23%、2.46%和2.36%。需要强调的是，这仅是一个最低限度的调整，我们认为，基于以下几个原因，这一估计仍然是低估的：第一，由于住房商品化仅在城市当中发生，因此这里考虑的仅仅是城镇住房，农村住房消费没有包含在内；第二，这仅仅是按揭支出的给付，没有考虑诸如首付支出等其他支出；第三，纳入统计年鉴的居住类支出涵盖范围远不止住房支出，还包括诸如房屋维修、水电费等其他支出；第四，考虑到大量房改房等价格较低的房产的存在，对于这部分房产仍需要采取推断租金的方式来予以估计。
（作者为上海大学经济学院副教授）
上述逻辑的一个重要支撑来源于中国官方公布的统计资料。根据《中国统计年鉴》，计入居民消费的项目共包括食品、衣着、居住、家庭设备及用品、交通通信、文教娱乐、医疗保健和其他等八项，其中住房消费被归在居住项下并被单独列出。就绝对水平来看，《中国统计年鉴》中列出的住房消费低得令人无法想象。比如在2010年，城镇居民家庭年人均住房消费支出仅为451.25元，而同期的年人均食品消费支出达4804.71元，在住房方面的支出仅为食品支出的十分之一都不到。这样看来，备受诟病的“房奴”问题远不及“食奴”严重！除此之外，年鉴还公布了处于不同收入阶层的家庭人均住房消费水平，其中处于10%的最低收入户为161.02元，处于10%的最高收入户也只有1715.27元。
我们研究住房消费随时间的变化情况：从1999年至2010年，城镇居民人均住房消费支出从195.9元增加到451.25元，年均增幅不过13.03%，而同期的城镇居民人均食品消费支出年均增幅却达到了14.88%。1998年实施商品房改革后，特别是自2003年以来，房价的迅速上涨已经成为了全社会热议的话题，因此上述统计资料反映的情形无论如何都与大家的直觉不相符合。事实上，如果根据《中国统计年鉴》公布的数据，城镇居民住房消费不仅低于食品消费，也低于诸如衣着、医疗等其他消费支出，是所列消费支出项目中最低的一项。
仅从《中国统计年鉴》很难看出有关中国城镇居民住房消费的真实水平和变化趋势，这时我们需要结合其他数据来源对之加以识别。中国房地产协会和国家统计局固定资产投资司从2002年起开始编撰《中国房地产统计年鉴》，涵盖了有关中国房地产业投资、资金来源、销售数量、价格等方面的重要信息，从而能够专门从房地产业的角度来反映中国住房消费状况。分析1997年至2010年间中国商品房销售面积、销售收入和平均销售价格的变化曲线，自1998年起，中国商品房销售面积开始攀升，直至2008年才出现下降，之后又继续迅速增长。众所周知，中国的商品房改革始自1998年，而2008年出现了海外经济危机、国内房地产调控等多重影响房地产市场的因素。此外，商品房的销售收入和销售价格也与销售面积保持了相近的增长趋势和波动。因此，我们有理由认为，《中国房地产统计年鉴》比《中国统计年鉴》更能反映中国住房市场的真实变化。
至此，我们通过引入房地产业的数据并与《中国统计年鉴》中的消费数据进行比较，说明通常用以核算中国住房消费水平的统计数据存在较为严重的失真，因而中国住房消费水平相应地被低估。但是，已有数据资料无法告诉我们中国住房消费的低估程度。与其他一次性消费的商品不同，作为一项耐用品，甚或是投资品，消费者对住房的消费既不能用购房成本来度量，也不是房屋的重估价值所能反映。这是因为，无论购房成本抑或是重估价值都是一个存量概念，即反映了房屋在某一个时点上的价值。而居住在房屋中的消费者在消费房产时，房产价值将在一定时期中被逐步消费，因而住房消费是流量概念。如何估算这样的流量？现在国际上常用的一个方法是将自有住房考虑成租借来的房产，并根据房产所处地段、大小结构和屋内设施来估计如果是租借而来所需的租金，由于这种租金并未发生，因而将其称为推断租金（imputed rent）。由于推断租金的获得需要使用复杂的统计方法对大样本的微观数据进行估算，因此在这里我们尝试用一种更加简便的办法粗略地进行概算。
推断租金的估计之所以科学，是因为它成功地将作为存量的自有房产价值转化成分时期支付的消费流量。但是，如果我们的目的是估计当前中国消费中被低估的那部分住房消费，那么使用推断租金也可能存在些许偏差。这是因为，推断租金仅仅是一个机会成本概念，并非现实的消费支出。例如，如果某消费者已将其自有住房房款付完，或该房产得自馈赠，那么在现实中他将无需再支付住房支出，此时推断租金是一个较好的估算办法。然而，如果某消费者购买了一处房产，目前仍需根据按揭贷款数额进行支付，则此时的按揭支出（俗称“月供”）是现实的消费支出，但并不一定等同于该房产的推断租金。考虑到这一点，在估计现实中发生的被低估的那部分住房消费时，使用按揭贷款数据可能是一个较好选择。
自2006年起，《中国房地产年鉴》在房地产开发企业资金来源项下报告了每年房地产开发企业从个人按揭贷款处得到的资金数额，2006年至2010年全国房地产开发企业个人按揭贷款每年总量分别为1341.18亿元、2588.38亿元、3886.04亿元、8561.65亿元和9523.77亿元。将这笔金额加入2006年至2010年中国居民消费数额，能够得到考虑按揭支出后的消费支出水平。我们将引入按揭支出前后计算得到的中国居民消费占GDP比重列举在表1当中：
如表1所示，2006年至2010年，考虑按揭支出后，中国消费率较之前能够提高0.6%、0.96%、1.23%、2.46%和2.36%。需要强调的是，这仅是一个最低限度的调整，我们认为，基于以下几个原因，这一估计仍然是低估的：第一，由于住房商品化仅在城市当中发生，因此这里考虑的仅仅是城镇住房，农村住房消费没有包含在内；第二，这仅仅是按揭支出的给付，没有考虑诸如首付支出等其他支出；第三，纳入统计年鉴的居住类支出涵盖范围远不止住房支出，还包括诸如房屋维修、水电费等其他支出；第四，考虑到大量房改房等价格较低的房产的存在，对于这部分房产仍需要采取推断租金的方式来予以估计。
（作者为上海大学经济学院副教授）