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土地产权是以土地为财产客体的各种权利的总和，它包括土地所有权、使用权、收益权、处置权和抵押权等，所有权是土地产权的基础。我国土地管理法规定的：农村和城市郊区土地除法律规定属于国家所有以外，属农民集体所有，农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用；土地承包期限内，个别承包经营者的调整，要经村民大会或村民代表三分之二以上人员同意等，是确定集体土地产权制度的法律依据。
一、集体土地产权现状
现行的集体土地产权制度是以传统农业生产经营方式为基础的，以解决吃饭问题为主要目标。农地通过承包给农户使用的方式，调动农民精耕细作和增加农业投入的积极性。然而，随着农村农民基本温饱问题的解决和社会经济的发展，这一制度也显现出历史的局限性。就是没有把农村的土地资源纳入整体改革的范围，不能适应发展现代化农业和农村非农化对土地产权制度所提出的要求。主要表现在以下几个方面：
1、农地使用权在农民集体内按人口和劳动力平均分配承包(双田制)，造成地块零散，经营规模狭小，缺乏规范的土地使用权流转和集中机制。而这种土地使用平均分配方式又使农户产生永佃制思想，实际变相把集体土地所有权分割掉，这样不利于农业产生经营方式从自给自足小农经济向企业化商品化大农业转变。在这种土地产权制度下，耕地难以得到有效的保护，集体耕地承包到户以后，所有权和使用权相分离，但对所有权和使用权的内容、范围没有明确划分，主体的权利、义务、责任没作具体的规定。
2、村镇非农建设和农民宅基地仍是无偿使用，这不尽与国有土地有偿使用改革相矛盾，而且影响土地集约化使用，造成土地资源的浪费。由于非农化过程中经济利益的驱动，刺激对非农用地的需求，所有者或使用者会单纯追求土地的利益最大化，而从事农业种植所产生的利益可能是最低的，因此，就迫不及待把耕地改作建设用地，或是建造房屋，或是出卖土地用于非农建设，导致农地非农化日益严重，耕地减少。
3、小城镇建设用地产权关系混乱，土地市场运作和土地利益分配不规范。从而影响"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"小城镇建设方针的实施。小城镇集体土地产权关系混乱，表现在所有权和使用权主体不清，有的地方虽然对集体企业进行改制，但土地产权处置不规范，造成小城镇土地市场难以正常运作，一方面非法转让土地，造成土地利益分配不公，使用者往往可凭借优势地理位置的土地使用权可获得可观的利益，另一方面所有权者且在经济上得不到体现。集体土地利益被少数人占有。
4、现行土地产权制度下，农民对承包土地的耕作权难以保护。国家因公共利益需要可以征用集体所有的土地，但什么是公共利益需要没有明确的规定，导致只需要非农建设，就任意征用农民集体土地，而农民又只顾当前利益，就出卖土地使用权，放弃承包地的耕作权。另一方面土地所有者，由于所有权代表主体不明确，村委会或集体经济组织以所有者的身份也从利益最大化目标出发，竞相放弃所有权出卖土地，以获得当前的土地补偿利益。耕作权是在耕地确保整体条件下才能进行，而所有者或使用者放弃或毁坏部分土地的耕作条件，使周边土地的耕作权难以行使，而这种损害，现有法律没有保护的规定。
显然，上述四方面的问题是相互联系的，只有通过对集体土地产权制度，进行系统的设计和整体改革，才使其适应农业现代化和农村经济非农化的要求，促进农村经济发展。
二、集体土地产权的法律特征
要对农村集体土地产权制度进行整体改革，就必须弄清土地产权的法律持证。
1、集体土地所有权主体具有双重性。集体土地所有权主体是农民集体，但同时又是国家，它具有双重性。构成国家的要素为领土、人民和主权，构成生产的要素为土地，资本和劳力，据此，土地既是国家要素，又是生产要素，二者相比，则构成国家要素高于生产要素，因此，国家在管领土地上，不但和其他土地所有者一样可以行使土地的权利，而且其权利高于一般土地所有人。
2、集体土地产权具有团体性。
我国土地团体性质和范围是在1956年6月公布(高级农业生产合作杜示范章程)为标志建立的，当然，由于时代的变迁，历史上的权利内容也随之变更，我国现阶段集体土地产权有以下基本内容：(1)集体土地产权行使必须是集体成员共同的意志体现，是代表全体成员的共同利益，因此《土地管理法)第十四条规定：在土地承包经营期限内对个别承包经营者之间承包土地进行适当调整的，或由本集体经济以外的单位和个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
(2)主体权利的行使必须符合国家和社会公共利益及本集体成员的共同利益。
(3)主体在应用、开发土地时必须保护土地耕地、培养地力，保护水土，提高耕作质量。
(4)土地产权产生的集体收益是集体全体成员共有，应用于农业设施建设或改善集体共同福利，集体成员及家庭人员离开集体，不具有要求分割的权利。
(5)农村集体所有的农地，只能用于农业产业，未经国家许可和全体成员讨论决定，任何组织和个人不得将农地进行非农业经营活动。
3、集体土地产权主体广泛性和不统一性。1956年6月一届全国人大三次会议通过<高级农业生产合作社示范章程)第13条规定"入社的农民必须把私有土地等生产资料转为合作社集体所有"，1960年中共中央又规定：三级所有，队为基础；1982年农村经济体制进行改革，实行家庭联产承包责任制，将集体所有的土地按人口和劳动力分包到户，而承包期限延长到30年，现在又实行统分结合的双层经营体制，这些集体土地产权状况的变化，就产生土地产权主体的广泛性和不统一性。
4、土地的非完全商品性。土地不是劳动的产品，是自然的一部分，虽然因其有使用价值，可以按照资本运转法则进行流转，但这种流转是在特定条件下，特定主体之间进行的，与一般商品的自由流转性质是不同的。土地利用如果单纯按商品交换的市场机制运转，则土地自由进入市场，那么拥有雄厚货币资本或特有信贷关系的房地产商，就可以利用其资本优势，掠取集体所有的土地，进行土地投机，盘剥劳动人民。因此，对土地市场必须由法律严格控制，任何提出集体土地可以自由人市的主张，都是不可取的。
5、土地产权行使的限制性。土地产权是一种特殊的物权，成为集体或个人的财产后，为防止滥用，由法律作为许多限制性的规定。<土地管理法)第2条第二款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地；第六十三条规定，集体所有的土地不得出让、转让、出租用于非农业建设；第十四条规定，土地承包权流转必须由村民大会或村民代表三分之二以上人员同意，并报乡级人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准；对住宅用地规定了一户只能拥有一处不超过标准面积的宅基地；出卖、出租宅基地后再申请宅基地，不予以批准等等限制性规定，对集体土地产权依法加以限制是土地属性的客观反映，是社会公共利益的需要，但对集体土地产权行使的种种限制，也带来现行集体土地产权制度与现在社会经济建设发展要求不相适应的一面，因此，如何使集体土地产权制度更加适应社会经济发展的客观要求是需要研究的课题。
三、改革集体土地产权制度的基本思路
l、实行农村集体土地所有权代表制，强化所有权权能。我国宪法规定城市郊区和农村土地除法律规定属国家所有的除外，归劳动群众集体所有，这是我国农村政治和经济制度的基础，也是土地产权改革的出发点。
2、完善联产承包责任制，促进土地使用权的合理流转和集中。为使这一制度更适应农业发展为农村现代化的要求笔者认为从以下几方面加以改革和完善。
(1)鼓励承包者对土地长效投资，允许承包者转包农地使用权。
(2)引入社会化竞争承包机制，实行农业企业化管理模式。
(3)全面实行乡村非农建设用地有偿使用制度，培育集体土地使用权市场。
3、"征用"土地实行法律的限制。国家公共利益需要可以征用农民集体土地，法律应规定公共利益需要的范围，明确只有涉及关系国家作为主体，公共项目才能实行"征用"，把集体土地转为国有土地。其他一般非农用建设用地，国家只对其实行用途管制，和规划管理。按商品经济一般规律进行使用权流转。
一、集体土地产权现状
现行的集体土地产权制度是以传统农业生产经营方式为基础的，以解决吃饭问题为主要目标。农地通过承包给农户使用的方式，调动农民精耕细作和增加农业投入的积极性。然而，随着农村农民基本温饱问题的解决和社会经济的发展，这一制度也显现出历史的局限性。就是没有把农村的土地资源纳入整体改革的范围，不能适应发展现代化农业和农村非农化对土地产权制度所提出的要求。主要表现在以下几个方面：
1、农地使用权在农民集体内按人口和劳动力平均分配承包(双田制)，造成地块零散，经营规模狭小，缺乏规范的土地使用权流转和集中机制。而这种土地使用平均分配方式又使农户产生永佃制思想，实际变相把集体土地所有权分割掉，这样不利于农业产生经营方式从自给自足小农经济向企业化商品化大农业转变。在这种土地产权制度下，耕地难以得到有效的保护，集体耕地承包到户以后，所有权和使用权相分离，但对所有权和使用权的内容、范围没有明确划分，主体的权利、义务、责任没作具体的规定。
2、村镇非农建设和农民宅基地仍是无偿使用，这不尽与国有土地有偿使用改革相矛盾，而且影响土地集约化使用，造成土地资源的浪费。由于非农化过程中经济利益的驱动，刺激对非农用地的需求，所有者或使用者会单纯追求土地的利益最大化，而从事农业种植所产生的利益可能是最低的，因此，就迫不及待把耕地改作建设用地，或是建造房屋，或是出卖土地用于非农建设，导致农地非农化日益严重，耕地减少。
3、小城镇建设用地产权关系混乱，土地市场运作和土地利益分配不规范。从而影响"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"小城镇建设方针的实施。小城镇集体土地产权关系混乱，表现在所有权和使用权主体不清，有的地方虽然对集体企业进行改制，但土地产权处置不规范，造成小城镇土地市场难以正常运作，一方面非法转让土地，造成土地利益分配不公，使用者往往可凭借优势地理位置的土地使用权可获得可观的利益，另一方面所有权者且在经济上得不到体现。集体土地利益被少数人占有。
4、现行土地产权制度下，农民对承包土地的耕作权难以保护。国家因公共利益需要可以征用集体所有的土地，但什么是公共利益需要没有明确的规定，导致只需要非农建设，就任意征用农民集体土地，而农民又只顾当前利益，就出卖土地使用权，放弃承包地的耕作权。另一方面土地所有者，由于所有权代表主体不明确，村委会或集体经济组织以所有者的身份也从利益最大化目标出发，竞相放弃所有权出卖土地，以获得当前的土地补偿利益。耕作权是在耕地确保整体条件下才能进行，而所有者或使用者放弃或毁坏部分土地的耕作条件，使周边土地的耕作权难以行使，而这种损害，现有法律没有保护的规定。
显然，上述四方面的问题是相互联系的，只有通过对集体土地产权制度，进行系统的设计和整体改革，才使其适应农业现代化和农村经济非农化的要求，促进农村经济发展。
二、集体土地产权的法律特征
要对农村集体土地产权制度进行整体改革，就必须弄清土地产权的法律持证。
1、集体土地所有权主体具有双重性。集体土地所有权主体是农民集体，但同时又是国家，它具有双重性。构成国家的要素为领土、人民和主权，构成生产的要素为土地，资本和劳力，据此，土地既是国家要素，又是生产要素，二者相比，则构成国家要素高于生产要素，因此，国家在管领土地上，不但和其他土地所有者一样可以行使土地的权利，而且其权利高于一般土地所有人。
2、集体土地产权具有团体性。
我国土地团体性质和范围是在1956年6月公布(高级农业生产合作杜示范章程)为标志建立的，当然，由于时代的变迁，历史上的权利内容也随之变更，我国现阶段集体土地产权有以下基本内容：(1)集体土地产权行使必须是集体成员共同的意志体现，是代表全体成员的共同利益，因此《土地管理法)第十四条规定：在土地承包经营期限内对个别承包经营者之间承包土地进行适当调整的，或由本集体经济以外的单位和个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
(2)主体权利的行使必须符合国家和社会公共利益及本集体成员的共同利益。
(3)主体在应用、开发土地时必须保护土地耕地、培养地力，保护水土，提高耕作质量。
(4)土地产权产生的集体收益是集体全体成员共有，应用于农业设施建设或改善集体共同福利，集体成员及家庭人员离开集体，不具有要求分割的权利。
(5)农村集体所有的农地，只能用于农业产业，未经国家许可和全体成员讨论决定，任何组织和个人不得将农地进行非农业经营活动。
3、集体土地产权主体广泛性和不统一性。1956年6月一届全国人大三次会议通过<高级农业生产合作社示范章程)第13条规定"入社的农民必须把私有土地等生产资料转为合作社集体所有"，1960年中共中央又规定：三级所有，队为基础；1982年农村经济体制进行改革，实行家庭联产承包责任制，将集体所有的土地按人口和劳动力分包到户，而承包期限延长到30年，现在又实行统分结合的双层经营体制，这些集体土地产权状况的变化，就产生土地产权主体的广泛性和不统一性。
4、土地的非完全商品性。土地不是劳动的产品，是自然的一部分，虽然因其有使用价值，可以按照资本运转法则进行流转，但这种流转是在特定条件下，特定主体之间进行的，与一般商品的自由流转性质是不同的。土地利用如果单纯按商品交换的市场机制运转，则土地自由进入市场，那么拥有雄厚货币资本或特有信贷关系的房地产商，就可以利用其资本优势，掠取集体所有的土地，进行土地投机，盘剥劳动人民。因此，对土地市场必须由法律严格控制，任何提出集体土地可以自由人市的主张，都是不可取的。
5、土地产权行使的限制性。土地产权是一种特殊的物权，成为集体或个人的财产后，为防止滥用，由法律作为许多限制性的规定。<土地管理法)第2条第二款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地；第六十三条规定，集体所有的土地不得出让、转让、出租用于非农业建设；第十四条规定，土地承包权流转必须由村民大会或村民代表三分之二以上人员同意，并报乡级人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准；对住宅用地规定了一户只能拥有一处不超过标准面积的宅基地；出卖、出租宅基地后再申请宅基地，不予以批准等等限制性规定，对集体土地产权依法加以限制是土地属性的客观反映，是社会公共利益的需要，但对集体土地产权行使的种种限制，也带来现行集体土地产权制度与现在社会经济建设发展要求不相适应的一面，因此，如何使集体土地产权制度更加适应社会经济发展的客观要求是需要研究的课题。
三、改革集体土地产权制度的基本思路
l、实行农村集体土地所有权代表制，强化所有权权能。我国宪法规定城市郊区和农村土地除法律规定属国家所有的除外，归劳动群众集体所有，这是我国农村政治和经济制度的基础，也是土地产权改革的出发点。
2、完善联产承包责任制，促进土地使用权的合理流转和集中。为使这一制度更适应农业发展为农村现代化的要求笔者认为从以下几方面加以改革和完善。
(1)鼓励承包者对土地长效投资，允许承包者转包农地使用权。
(2)引入社会化竞争承包机制，实行农业企业化管理模式。
(3)全面实行乡村非农建设用地有偿使用制度，培育集体土地使用权市场。
3、"征用"土地实行法律的限制。国家公共利益需要可以征用农民集体土地，法律应规定公共利益需要的范围，明确只有涉及关系国家作为主体，公共项目才能实行"征用"，把集体土地转为国有土地。其他一般非农用建设用地，国家只对其实行用途管制，和规划管理。按商品经济一般规律进行使用权流转。