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摘 要：以迈克尔·波特的价值链理论为基点，首先对商业地产企业的内外部价值链进行分析，然后指出了商业地产运作中价值链的六方主体，并对各个利益主体的价值创造和分配方式进行了分析。最后总结提出了商业地产价值的核心理念，以期获得价值链整体的资源配置优化，从而获得商业地产价值链整体收益和社会效益最大化。
关键词：价值链；商业地产；主体；作用关系
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）11000102
1 引言
商业地产是房地产领域里一个重要有机组成部分，简称“商业房地产”。商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
由于住宅房地产受一系列政策的调控和打压，现今许多房地产开发商逐渐把投资战略眼光向商业地产开发转移。但是在开发运营管理的过程中，存在着多方利益主体之间的矛盾。归根起源于涉及的利益主体众多，其中包括政府，开发商，运营管理商，零售商，投资方，消费者等，各利益主体由于其所处的位置，角色和利益诉求不一样，就自身的利益最大化的目标一直与各方进行着激烈竞争与博弈。
2 企业的价值链理论
1985年，哈佛商学院的迈克尔·波特教授在其所著的《竞争优势》一书中首次提出了价值链的概念，为企业的运营及战略思考提供了新的视角，他指出，“每一个企业都是在设计，生产，销售，物流和辅助其产品的过程中进行各种各样活动的集合体”。这些互不相同但又相互紧密关联的生产经营活动，形成了一个创造和生产价值的动态过程，即价值链。
（1）企业的内部价值链。
在日常经济活动中价值链无处不在，企业内部各组织生产活动单元之前构成了企业的内部价值链。如生产加工和销售环节的联系，产品检测与售后服务之间的联系。这些联系，称之为企业内部的横向联系。企业的竞争优势又来源于这些价值创造活动之间的联系方式与成本控制，改善其中某一项活动的成本不仅可以降低其他活动成本，而且对生产经营支出总成本起到一定的控制作用。比如产品的创新设计、节约的材料购进或严密的工艺流程检查等，无疑都将会减少企业的生产经营成本。
（2）企业的外部价值链。
价值链的联系不单存在于企业的内部，同时也存在于企业的外部，存在于企业与供应商和投资者，消费者和商家之间。这样的联系，称为企业外部的纵向联系。通过协调组织与改善企业外部价值链中供应商和销售渠道的各种外部联系，能够增强或保持企业的外部竞争优势。因为市场竞争者有时会效仿企业的某项短期经营模式，却很难抓住企业长期的价值链中各主体的联系关系。举一个例子来讲，在现代市场经济中的住宅产品设计是市场价值、科学技术、艺术创造和成本控制四者之间的高度统一。建筑设计并不单是设计单位的技术性工作，更是开发商、物业管理公司、营销公司、监理单位等多方面的经营行为，是房地产开发活动中价值链的有机结合过程。
3 商业地产价值链构成主体
商业地产是房地产中开发经营模式中较为复杂的一种形式，它主要包含了房地产开发和商业经营两大业务板块，涉及的利益主体比较多。并且，由于各主体所处的位置、角色、利益诉求各有不同，彼此之间的利益关系也很复杂。商业地产价值链构成主体包括以下几个方面。
3.1 政府
如今的政府是城市开发建设的执行者，也是土地供应一级市场的垄断者。政府通过土地招拍挂方式出让土地从而获得土地经济价值，通过商业地产开发带动区域经济发展、改善城市整体形象和提升城市综合竞争力、获取更高的企业和个人税收和增加就业人口的数量等。可以这样概括，今天的（地方）政府利用行政职权和国有土地资源参与到市场经济运行过程之中，特别是在政绩审核的压力下和土地财政的利益驱使下，各届政府盲目利用国有土地资源大发横财，严重加重了耕地与建设用地之间长期存在的矛盾。
3.2 开发商
开发商是商业地产价值链中集高利润和高风险于一身的主体。首先根据市场需求现状进行调研和分析，从而通过出让获取区位较优的土地进行项目规划设计、商家谈判和开发房屋建设等一系列活动。房产建成后委托专业的商业运营商进行招商和管理，采用出租或者出售商铺两种主要的营运模式来获得资本的投资回报。从波特的价值链角度分析，市场主体之间的竞争已经变成了企业内外部价值链的较量，整合和利用价值链中的核心竞争力和对手进行博弈。但很多商业地产开发商是由投资建设住宅地产转型过来的，依然沿用住宅地产的运营模式来进行商业地产的开发。因而只着眼于商铺销售过程中的利润最大化而忽略了集中运营和管理所发挥的更大的经济效益，从而丧失了商业和品牌价值提升的机会和可能性。
3.3 零售商
商业地产的开发本质是提供某区域经济范围内一个商业活动平台。而从事商业活动的主体是零售商和服务商，他们通过支付租金获得商业物业的经营权，根据市场需求提供相应的商品和服务，从终端消费者手中获得他们的经济利润。然而在商铺的招商过程中存在一种不对等的选择歧视，有些经济和品牌实力强的商家利用自身的优势以较低的租金向开发商承租着大面积和区位空间较优的商业物业，反过来看，地产开发商又凭借垄断地位向中小零售商提取极高的物业租金来平衡在另一面的成本增加。
3.4 运营商
为了科学合理地对商业物业进行经营管理，开发商通常会委托专业运营管理公司进行专业化运作。因为专业的商业公司具备较好的产品营销经验、品牌资源的整合、人力资源、供应商网络、招商能力等优势，使其商业地产在开发运营过程中最终达到有效整合资源的目的。管理公司可通过运营和管理获取经济收入，还可获取市场管理费或广告费，但其会重点关注开发商、投资商的经验与实力，以及项目的商业规划、市场经营环境等要素。 3.5 投资商
商业地产的成败在部分阶段取决于投资主体的资金投入和可持续的融资渠道和模式。大投资商有别于中小投资者，在这里主要对中小投资者进行分析，他们将其资本投入到商铺的购买过程中，以期许通过租金和物业增值来获得投资回报。但是根据马克思《资本论》所述，土地和房屋作为生产要素的重要组成部分本身并不能直接创造价值，只有通过生产和销售活动中与劳动力生产要素相互衔接时候方能创造出剩余价值，即经济利润。但是从市场现状分析来看，中小投资者往往由于信息缺失和不透明这些因素，使得自身的资本投入大大贬值。因此，为了理性的获得投资回报，投资者会重点关注商业物业在该经济区域的发展趋势和市场变化。其中主要包括项目的市场定位、规划设计，商业运营模式，商铺的增值潜力等要素。从而选择低风险、高收益、高增值预期投资项目进行投资。
3.6 消费者
消费者是开发商和商业经营活动主体获取经济价值的重要源泉。一旦源断泉尽，该商业地产项目将陷入一潭死水。因为正是消费者的市场需求刺激了地产开发和商业经营的出现，在价值链循环过程中，消费者通过消费获得商品和服务，让他们的收入和支出在价值链运转过程发生了转移，使得商业地产中各价值主体在各个阶段获得了经济回报。因此，商业地产的核心战略重点应该放在消费者身上，根据他们需求变化来调整整体的商业经营方法和模式。
4 商业地产主体之间作用关系
4.1 主体间的价值创造模式
房地产行业的价值创造过程是该价值链上各利益主体形成合力共谋利益的集合投资行为。他们通过协同投入资源，共同承担着项目规划设计、资金融通、商业营运等不同职能。在开发和营运过程中逐环实现知识、资本和服务的价值增值，进而形成了商业地产的价值链。各利益主体在寻求自身利益最大化同时，应该注重多方主体的诉求，避免开发营运过程中角色扮演的单一化，从而最终形成商业地产价值创造的一体化经营模式。
4.2 主体间的价值分配过程
价值分配过程实质上是资本，资源投入到回收剩余价值的一个循环体系。就商业地产开发项目而言，开发商主体所获得投资回报就是扣除项目成本后所剩下的经济报酬，融资方和物业投资者通过赚取利息和租金来得到资本积累，商业经营者以销售产品和服务来获取经济利润。因此，在商业地产的开发运营模式中，不仅要使经营商的市场经济活力保持一个稳定的发展态势，而且要使终端消费者在购物和服务消费时得到最大满足和体验，更要让投资者和开发商的资本在高风险的市场环境下得到积累，让运营商有利可图，最后城市建设运营者——政府得到外部正效应来提高税收水平和就业率的政绩。只有在这样一种创造分配的价值链上进行商业地产开发经营，各利益主体才能实现价值创造和利润分配最大化的目标。
5 结语
纵观商业地产开发经营模式，其主要构建部分无非两大主要板块，即是房地产开发和商业经营的结合。它的价值构成包括：土地开发价值、物业投资价值、物业租赁价值、商业经营价值等。值得注意的是商业价值处于商业地产开发的战略核心地位，它在价值链基础上决定了商业地产的租赁价值，而租赁价值进一步决定了商业地产的投资价值，最后投资价值又决定了商业地产的开发价值。因此商业地产价值链的逻辑起点是终端消费者，其价值链主体之间的作用关系应当为：消费者—零售商—运营商—投资者—开发商—政府。而其中政府的职能应当是为市场经济搭建一个良好的法制环境，而不是一味地追求土地财政，让城市土地在土地利用总体规划指导下保持可持续发展。最后，在商业地产开发经营运作中，各利益主体遵循自身的价值创造方式进行经济活动，在考虑消费者需要满足、经营商市场状况、投资者的经济报酬、开发商租售比例和资产增值等同时，承担一定的社会责任，最终形成互为依存、互利共赢的和谐局面。
参考文献
[1][美]迈克尔一波特，陈小悦译.竞争优势[M].北京：华夏出版社，1997.
[2]陈晶晶.商业地产价值链探析[J].现代商业，2009，（9）.
[3]张勇强.于博弈论的商业地产价值链研究[J].金融经济，2011，（18）.
[4]王菊花.房地产企业的价值链研究[D].南京：南京理工大学，2004，（6）.
关键词：价值链；商业地产；主体；作用关系
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）11000102
1 引言
商业地产是房地产领域里一个重要有机组成部分，简称“商业房地产”。商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
由于住宅房地产受一系列政策的调控和打压，现今许多房地产开发商逐渐把投资战略眼光向商业地产开发转移。但是在开发运营管理的过程中，存在着多方利益主体之间的矛盾。归根起源于涉及的利益主体众多，其中包括政府，开发商，运营管理商，零售商，投资方，消费者等，各利益主体由于其所处的位置，角色和利益诉求不一样，就自身的利益最大化的目标一直与各方进行着激烈竞争与博弈。
2 企业的价值链理论
1985年，哈佛商学院的迈克尔·波特教授在其所著的《竞争优势》一书中首次提出了价值链的概念，为企业的运营及战略思考提供了新的视角，他指出，“每一个企业都是在设计，生产，销售，物流和辅助其产品的过程中进行各种各样活动的集合体”。这些互不相同但又相互紧密关联的生产经营活动，形成了一个创造和生产价值的动态过程，即价值链。
（1）企业的内部价值链。
在日常经济活动中价值链无处不在，企业内部各组织生产活动单元之前构成了企业的内部价值链。如生产加工和销售环节的联系，产品检测与售后服务之间的联系。这些联系，称之为企业内部的横向联系。企业的竞争优势又来源于这些价值创造活动之间的联系方式与成本控制，改善其中某一项活动的成本不仅可以降低其他活动成本，而且对生产经营支出总成本起到一定的控制作用。比如产品的创新设计、节约的材料购进或严密的工艺流程检查等，无疑都将会减少企业的生产经营成本。
（2）企业的外部价值链。
价值链的联系不单存在于企业的内部，同时也存在于企业的外部，存在于企业与供应商和投资者，消费者和商家之间。这样的联系，称为企业外部的纵向联系。通过协调组织与改善企业外部价值链中供应商和销售渠道的各种外部联系，能够增强或保持企业的外部竞争优势。因为市场竞争者有时会效仿企业的某项短期经营模式，却很难抓住企业长期的价值链中各主体的联系关系。举一个例子来讲，在现代市场经济中的住宅产品设计是市场价值、科学技术、艺术创造和成本控制四者之间的高度统一。建筑设计并不单是设计单位的技术性工作，更是开发商、物业管理公司、营销公司、监理单位等多方面的经营行为，是房地产开发活动中价值链的有机结合过程。
3 商业地产价值链构成主体
商业地产是房地产中开发经营模式中较为复杂的一种形式，它主要包含了房地产开发和商业经营两大业务板块，涉及的利益主体比较多。并且，由于各主体所处的位置、角色、利益诉求各有不同，彼此之间的利益关系也很复杂。商业地产价值链构成主体包括以下几个方面。
3.1 政府
如今的政府是城市开发建设的执行者，也是土地供应一级市场的垄断者。政府通过土地招拍挂方式出让土地从而获得土地经济价值，通过商业地产开发带动区域经济发展、改善城市整体形象和提升城市综合竞争力、获取更高的企业和个人税收和增加就业人口的数量等。可以这样概括，今天的（地方）政府利用行政职权和国有土地资源参与到市场经济运行过程之中，特别是在政绩审核的压力下和土地财政的利益驱使下，各届政府盲目利用国有土地资源大发横财，严重加重了耕地与建设用地之间长期存在的矛盾。
3.2 开发商
开发商是商业地产价值链中集高利润和高风险于一身的主体。首先根据市场需求现状进行调研和分析，从而通过出让获取区位较优的土地进行项目规划设计、商家谈判和开发房屋建设等一系列活动。房产建成后委托专业的商业运营商进行招商和管理，采用出租或者出售商铺两种主要的营运模式来获得资本的投资回报。从波特的价值链角度分析，市场主体之间的竞争已经变成了企业内外部价值链的较量，整合和利用价值链中的核心竞争力和对手进行博弈。但很多商业地产开发商是由投资建设住宅地产转型过来的，依然沿用住宅地产的运营模式来进行商业地产的开发。因而只着眼于商铺销售过程中的利润最大化而忽略了集中运营和管理所发挥的更大的经济效益，从而丧失了商业和品牌价值提升的机会和可能性。
3.3 零售商
商业地产的开发本质是提供某区域经济范围内一个商业活动平台。而从事商业活动的主体是零售商和服务商，他们通过支付租金获得商业物业的经营权，根据市场需求提供相应的商品和服务，从终端消费者手中获得他们的经济利润。然而在商铺的招商过程中存在一种不对等的选择歧视，有些经济和品牌实力强的商家利用自身的优势以较低的租金向开发商承租着大面积和区位空间较优的商业物业，反过来看，地产开发商又凭借垄断地位向中小零售商提取极高的物业租金来平衡在另一面的成本增加。
3.4 运营商
为了科学合理地对商业物业进行经营管理，开发商通常会委托专业运营管理公司进行专业化运作。因为专业的商业公司具备较好的产品营销经验、品牌资源的整合、人力资源、供应商网络、招商能力等优势，使其商业地产在开发运营过程中最终达到有效整合资源的目的。管理公司可通过运营和管理获取经济收入，还可获取市场管理费或广告费，但其会重点关注开发商、投资商的经验与实力，以及项目的商业规划、市场经营环境等要素。 3.5 投资商
商业地产的成败在部分阶段取决于投资主体的资金投入和可持续的融资渠道和模式。大投资商有别于中小投资者，在这里主要对中小投资者进行分析，他们将其资本投入到商铺的购买过程中，以期许通过租金和物业增值来获得投资回报。但是根据马克思《资本论》所述，土地和房屋作为生产要素的重要组成部分本身并不能直接创造价值，只有通过生产和销售活动中与劳动力生产要素相互衔接时候方能创造出剩余价值，即经济利润。但是从市场现状分析来看，中小投资者往往由于信息缺失和不透明这些因素，使得自身的资本投入大大贬值。因此，为了理性的获得投资回报，投资者会重点关注商业物业在该经济区域的发展趋势和市场变化。其中主要包括项目的市场定位、规划设计，商业运营模式，商铺的增值潜力等要素。从而选择低风险、高收益、高增值预期投资项目进行投资。
3.6 消费者
消费者是开发商和商业经营活动主体获取经济价值的重要源泉。一旦源断泉尽，该商业地产项目将陷入一潭死水。因为正是消费者的市场需求刺激了地产开发和商业经营的出现，在价值链循环过程中，消费者通过消费获得商品和服务，让他们的收入和支出在价值链运转过程发生了转移，使得商业地产中各价值主体在各个阶段获得了经济回报。因此，商业地产的核心战略重点应该放在消费者身上，根据他们需求变化来调整整体的商业经营方法和模式。
4 商业地产主体之间作用关系
4.1 主体间的价值创造模式
房地产行业的价值创造过程是该价值链上各利益主体形成合力共谋利益的集合投资行为。他们通过协同投入资源，共同承担着项目规划设计、资金融通、商业营运等不同职能。在开发和营运过程中逐环实现知识、资本和服务的价值增值，进而形成了商业地产的价值链。各利益主体在寻求自身利益最大化同时，应该注重多方主体的诉求，避免开发营运过程中角色扮演的单一化，从而最终形成商业地产价值创造的一体化经营模式。
4.2 主体间的价值分配过程
价值分配过程实质上是资本，资源投入到回收剩余价值的一个循环体系。就商业地产开发项目而言，开发商主体所获得投资回报就是扣除项目成本后所剩下的经济报酬，融资方和物业投资者通过赚取利息和租金来得到资本积累，商业经营者以销售产品和服务来获取经济利润。因此，在商业地产的开发运营模式中，不仅要使经营商的市场经济活力保持一个稳定的发展态势，而且要使终端消费者在购物和服务消费时得到最大满足和体验，更要让投资者和开发商的资本在高风险的市场环境下得到积累，让运营商有利可图，最后城市建设运营者——政府得到外部正效应来提高税收水平和就业率的政绩。只有在这样一种创造分配的价值链上进行商业地产开发经营，各利益主体才能实现价值创造和利润分配最大化的目标。
5 结语
纵观商业地产开发经营模式，其主要构建部分无非两大主要板块，即是房地产开发和商业经营的结合。它的价值构成包括：土地开发价值、物业投资价值、物业租赁价值、商业经营价值等。值得注意的是商业价值处于商业地产开发的战略核心地位，它在价值链基础上决定了商业地产的租赁价值，而租赁价值进一步决定了商业地产的投资价值，最后投资价值又决定了商业地产的开发价值。因此商业地产价值链的逻辑起点是终端消费者，其价值链主体之间的作用关系应当为：消费者—零售商—运营商—投资者—开发商—政府。而其中政府的职能应当是为市场经济搭建一个良好的法制环境，而不是一味地追求土地财政，让城市土地在土地利用总体规划指导下保持可持续发展。最后，在商业地产开发经营运作中，各利益主体遵循自身的价值创造方式进行经济活动，在考虑消费者需要满足、经营商市场状况、投资者的经济报酬、开发商租售比例和资产增值等同时，承担一定的社会责任，最终形成互为依存、互利共赢的和谐局面。
参考文献
[1][美]迈克尔一波特，陈小悦译.竞争优势[M].北京：华夏出版社，1997.
[2]陈晶晶.商业地产价值链探析[J].现代商业，2009，（9）.
[3]张勇强.于博弈论的商业地产价值链研究[J].金融经济，2011，（18）.
[4]王菊花.房地产企业的价值链研究[D].南京：南京理工大学，2004，（6）.