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没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无源之水,强烈做多冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫。
天津宝坻,一排排尖顶的城堡俯视着沉默流逝的潮白河水。当夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后,作为免费布景的这座几可乱真的地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣,苍凉而悲情地隐入暮色之中。
这里是被誉为亚洲最大别墅区的京津新城,也是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。短短5年间,这块面积相当于33个天安门广场的盐碱地上,耸立起了3000座欧式别墅。
而按照规划,这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心,50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内——这几乎相当于邻近的地级市河北廊坊的城市人口,整个投资将达120亿元。
来到这座别墅之城,看到的却只是凄冷的景象。曾经宣称要打造的“一座连接北京与天津的活力中枢”,如今正上演着凄凉的“空城计”。
超低价让地
这片面积达2.25万亩的土地,位于京津唐的腹心地带。从北京出发,经过京沈高速和津蓟高速,一路往西南驶上140公里,缴纳50元高速费,两个小时左右方能在一片荒草地中看到浩瀚且奢华的京津新城。从这里驱车往南50余公里,才能抵达天津市区。
合生创展董事局主席朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身,在房地产行业浸淫20余年却不为人熟知,但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科地产,乃至于被万科董事长王石称为中国房地产行业的隐形航母。
2001年,在华北寻觅土地机会的朱孟依,无意中在这里发现了拥有优良水质的温泉资源,一场造城运动就此拉开了恢弘的序幕。
在其他开发商看来,宝坻这块地远离城区,周边环境较为荒芜,而且地下温泉常年浸泡,土质已成了盐碱地,开发价值不大。在拿地之初,合生创展内部亦有过激烈讨论,但朱孟依然选择了这块别人眼中的“不毛之地”。“朱老板具有常人不具备的眼光,他看得比别人更远些。”合生创展内部人士称。
京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。号称120亿的投资,令宝坻区政府领导晕眩不已。“宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前,连三星级酒店都没有,朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城,建成后将创造1万个就业岗位,这样好的事上哪找?”
京津新城成了当地政府的头号工程。宝坻区政府当年特地成立工作小组,区领导亲自挂帅、亲自洽谈。最终双方言谈甚欢,急于改变城市形象的宝坻区政府以78元/平方米——算上自身征地成本几乎倒贴的价格将1.8万亩土地双手奉上。在2004年“8•31”协议出让土地制度废止前,又有数千亩廉价土地落入合生创展名下。
朱孟依一度高调宣称他不是在盖一个楼盘,而是要造一座城,一座连接北京与天津的活力中枢,给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后,他发现必须接下土质改良和郊外造城的重担,这远超出了一个房地产商的能力范围。
落寞“新城”
5年过去了,京津新城还是一座“新城”。
生活配套及交通迟迟无法完善。京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路数次推迟。距天津市区一个小时的车程,却只有两线客运公交,运行周期为两小时一班。
尽管在心理层面上,很多来访者为京津新城的大气磅礴所震撼,但是在现实层面上,极少有投资者愿为这座规划过度超前的“城市”买单。无论是对北京人还是天津人来说,京津新城都显得过于遥远。以精装独栋别墅产品为主打,每平方米1.2万元的均价,也让众多投资者望而却步。
从2005年到2009年年底,京津新城共实现销售额约30亿港币,而5年间合生创展在这里投资逾60亿元,建起了全球最大的超五星凯悦酒店、占地400亩的仿非洲迷城建筑、大学、温泉浴场、高尔夫球场和赛马场等配套设施。显然,这个项目沉淀了合生多年的积累,但回收周期十分漫长。
在“8•31”大限过后,尽管与宝坻区政府有协议在先,但合生创展内部人士透露,最初协议的2万多亩土地还有近一半未履行手续,土地证至今没有取得。“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右,这意味着我们的土地无法大面积转正,只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后,新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”
最早一批入住京津新城的业主们称,“京津新城的夜太黑了,路灯大部分坏了,晚上整个园子空荡荡的,觉得特别不安全”,“一出门一个来回就要交高速费100元,可装修好了,不住又很可惜⋯⋯”还有业主向房管局投诉,称买房数年仍未拿到房产证,“据说开发商把土地抵押出去贷款了”。
京津新城的标志性建筑凯悦大酒店,开业3年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌,即使在旺季入住率也不超过15%。开业一年后,有一半的服务员被辞退。由于疏于维护,酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧,裸露的雕饰品锈迹斑斑。
天津市曾尝试来解开京津新城的死结。据接近天津市国土局的知情人士透露,天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城,提升其人气,但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套,他一开口就要求再低价补偿1.8万亩土地,结果双方不欢而散。
但在京津新城管委会官员眼里,未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过,管委会的宣传牌显示,将来京津新城面积将达258平方公里——这将是目前规模的5倍多。
泡沫盛宴
新城接棒者们在进行一场京津一体化下需求盛宴的豪赌;手握土地的远郊区县政府则有改变城市形象的憧憬与雄心,却缺乏资金与经验,他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。
津南区的星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛⋯⋯在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到。
从京津新城往北60公里的蓟县,方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中,一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起,据称这里将开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地,并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽,建筑面积300万平方米的天津富力津南新城正在缓慢启动,天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品。
包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。它们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县,正在形成一座座新城,与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片,共同构成宏大的城市群。
更多的“城”正在规划和建设中:天津已经明确规划的11个重点开发城镇,大部分已被地产商们占领。它们将地产开发与区域功能定位结合起来,计划以旅游、休闲、文化产业等配套,带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们,无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。
“随着近两年天津各区县政府造城运动的兴起,京津新城的销售压力将越来越大。”据了解,仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷,宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲5个造城项目,总供应别墅面积即达2370万平方米,而2009年天津商品房销售面积创造了历史,也仅1320万平方米。
媒体评论称,没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无源之水,强烈做多冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫——这是未来10年中国城市化浪潮的现实警钟。
天津宝坻,一排排尖顶的城堡俯视着沉默流逝的潮白河水。当夕阳下最后一对新人依偎的剪影被摄影师成功定格后,作为免费布景的这座几可乱真的地中海小城也结束了一天中不多的喧嚣,苍凉而悲情地隐入暮色之中。
这里是被誉为亚洲最大别墅区的京津新城,也是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。短短5年间,这块面积相当于33个天安门广场的盐碱地上,耸立起了3000座欧式别墅。
而按照规划,这里将有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心,50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内——这几乎相当于邻近的地级市河北廊坊的城市人口,整个投资将达120亿元。
来到这座别墅之城,看到的却只是凄冷的景象。曾经宣称要打造的“一座连接北京与天津的活力中枢”,如今正上演着凄凉的“空城计”。
超低价让地
这片面积达2.25万亩的土地,位于京津唐的腹心地带。从北京出发,经过京沈高速和津蓟高速,一路往西南驶上140公里,缴纳50元高速费,两个小时左右方能在一片荒草地中看到浩瀚且奢华的京津新城。从这里驱车往南50余公里,才能抵达天津市区。
合生创展董事局主席朱孟依是这一切的缔造者。这位来自广东的51岁富豪建筑包工头出身,在房地产行业浸淫20余年却不为人熟知,但其领导的合生创展集团一度在销售额和土地储备上超过了万科地产,乃至于被万科董事长王石称为中国房地产行业的隐形航母。
2001年,在华北寻觅土地机会的朱孟依,无意中在这里发现了拥有优良水质的温泉资源,一场造城运动就此拉开了恢弘的序幕。
在其他开发商看来,宝坻这块地远离城区,周边环境较为荒芜,而且地下温泉常年浸泡,土质已成了盐碱地,开发价值不大。在拿地之初,合生创展内部亦有过激烈讨论,但朱孟依然选择了这块别人眼中的“不毛之地”。“朱老板具有常人不具备的眼光,他看得比别人更远些。”合生创展内部人士称。
京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。号称120亿的投资,令宝坻区政府领导晕眩不已。“宝坻区一年的财政收入仅2亿元。合生来之前,连三星级酒店都没有,朱孟依要建一个全亚洲最大的五星级酒店和温泉城,建成后将创造1万个就业岗位,这样好的事上哪找?”
京津新城成了当地政府的头号工程。宝坻区政府当年特地成立工作小组,区领导亲自挂帅、亲自洽谈。最终双方言谈甚欢,急于改变城市形象的宝坻区政府以78元/平方米——算上自身征地成本几乎倒贴的价格将1.8万亩土地双手奉上。在2004年“8•31”协议出让土地制度废止前,又有数千亩廉价土地落入合生创展名下。
朱孟依一度高调宣称他不是在盖一个楼盘,而是要造一座城,一座连接北京与天津的活力中枢,给北京乃至京津唐、环渤海经济圈创造一种新的生活方式。但在超低价接下京津新城后,他发现必须接下土质改良和郊外造城的重担,这远超出了一个房地产商的能力范围。
落寞“新城”
5年过去了,京津新城还是一座“新城”。
生活配套及交通迟迟无法完善。京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路数次推迟。距天津市区一个小时的车程,却只有两线客运公交,运行周期为两小时一班。
尽管在心理层面上,很多来访者为京津新城的大气磅礴所震撼,但是在现实层面上,极少有投资者愿为这座规划过度超前的“城市”买单。无论是对北京人还是天津人来说,京津新城都显得过于遥远。以精装独栋别墅产品为主打,每平方米1.2万元的均价,也让众多投资者望而却步。
从2005年到2009年年底,京津新城共实现销售额约30亿港币,而5年间合生创展在这里投资逾60亿元,建起了全球最大的超五星凯悦酒店、占地400亩的仿非洲迷城建筑、大学、温泉浴场、高尔夫球场和赛马场等配套设施。显然,这个项目沉淀了合生多年的积累,但回收周期十分漫长。
在“8•31”大限过后,尽管与宝坻区政府有协议在先,但合生创展内部人士透露,最初协议的2万多亩土地还有近一半未履行手续,土地证至今没有取得。“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右,这意味着我们的土地无法大面积转正,只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后,新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”
最早一批入住京津新城的业主们称,“京津新城的夜太黑了,路灯大部分坏了,晚上整个园子空荡荡的,觉得特别不安全”,“一出门一个来回就要交高速费100元,可装修好了,不住又很可惜⋯⋯”还有业主向房管局投诉,称买房数年仍未拿到房产证,“据说开发商把土地抵押出去贷款了”。
京津新城的标志性建筑凯悦大酒店,开业3年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌,即使在旺季入住率也不超过15%。开业一年后,有一半的服务员被辞退。由于疏于维护,酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧,裸露的雕饰品锈迹斑斑。
天津市曾尝试来解开京津新城的死结。据接近天津市国土局的知情人士透露,天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城,提升其人气,但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套,他一开口就要求再低价补偿1.8万亩土地,结果双方不欢而散。
但在京津新城管委会官员眼里,未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过,管委会的宣传牌显示,将来京津新城面积将达258平方公里——这将是目前规模的5倍多。
泡沫盛宴
新城接棒者们在进行一场京津一体化下需求盛宴的豪赌;手握土地的远郊区县政府则有改变城市形象的憧憬与雄心,却缺乏资金与经验,他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。
津南区的星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛⋯⋯在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到。
从京津新城往北60公里的蓟县,方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中,一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起,据称这里将开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地,并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽,建筑面积300万平方米的天津富力津南新城正在缓慢启动,天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品。
包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。它们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县,正在形成一座座新城,与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片,共同构成宏大的城市群。
更多的“城”正在规划和建设中:天津已经明确规划的11个重点开发城镇,大部分已被地产商们占领。它们将地产开发与区域功能定位结合起来,计划以旅游、休闲、文化产业等配套,带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们,无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。
“随着近两年天津各区县政府造城运动的兴起,京津新城的销售压力将越来越大。”据了解,仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷,宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲5个造城项目,总供应别墅面积即达2370万平方米,而2009年天津商品房销售面积创造了历史,也仅1320万平方米。
媒体评论称,没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无源之水,强烈做多冲动的地方政府与贪婪商人合谋酝酿了一个空前的房地产泡沫——这是未来10年中国城市化浪潮的现实警钟。