当前全国土地供应整体充足，但城市之间差异极大。大连、昆明、济南等9城市商品房去化年数超过十年，价格下调是大概率事件。城市间的巨大差异一方面取决于各地财政压力各有高低，另一方面也因为土地供应弹性大相径庭。综合考虑地方政府财政状况及当前房地产市场格局，构建新的土地总量供应机制迫在眉睫，否则部分城市将会面临极大困境。
　　林海滨？？方天宇/文
　　在中国内地，地方政府作为国有土地的最终且唯一卖家，对房地产市场起着决定性的作用。数年前，对地方政府“经营城市”、“饥饿营销土地”以及变相抬高地价房价的诟病不绝于耳。时至今日，随着供求关系演变，另一个问题浮出水面：地方政府会过度供应土地，从而引发供过于求，致使地产价格发生深度调整吗？
　　土地供应整体充足
　　据国土资源部相关数据，2009-2013年，全国国有商服用地供应总量与国有住宅用地供应总量之和约80.12亿平方米，其中国有住宅用地供应总量为57.61亿平方米，约含25%的保障性住房（表1）。
　　假设最终成交面积为总供应面积的80%（国土部未公布以上供应最终成交面积，笔者根据“国有建设用地招拍挂出让面积136.78亿平米”与“国有商服用地、国有住宅用地、国有工业用地供应面积总和170.52亿平米”的比较，估计最终成交面积约为供应量的80%），平均容积率为2.0，则实际成交的国有商服用地与国有商品住宅用地，约可建设建筑面积为105.15亿平方米的房屋（[80.12– 57.61×25%]×80%× 2）。按2009-2013年5年的商品房平均销售速度计算（5年累计销售55.07亿平方米），剩余存量的去化时间约为4.5年（[105.15/55.07 - 1]×5）。
　　由此可见，整体土地供应已较为充足—这与国土资源部的口径一致，也和业内广泛认可的“全面供不应求的格局已扭转”的观点相符。
　　各城市土地供应差异极大
　　考虑到克尔瑞系统在统计土地成交面积时使用每块出让土地数据进行累计，可信度较高，本文主要采用该系统提供的数据进行测算。
　　在选择城市样本时遵循以下原则：（1）2013年商品房销售面积排名前100位城市；（2）有较完整的2009-2013年土地成交面积及商品房销售面积数据。据此选取53个城市进行分析，其2013年销售面积之和约占全国销售面积的34%，销售额约占53%，且样本中包含一线城市4个，二线城市24个，三四线城市25个，样本的选择具有一定的代表性。数据剔除样本城市的下辖郊县及县级市，且不含保障型住房。
　　用2009-2013年城市土地成交形成的可供面积扣除同期商品房销售面积后，除以近5年的平均销售面积，可得出样本城市商品房剩余可供面积的去化年数（表2）。不难看出，在土地供应整体充足的基本格局下，各地呈现出很大差异：去化年数在2年以内的城市有17个，2年到5年间的城市有10个，5年到10年间的城市有17个，剩余9个城市的去化时间超过10年；去化年数在5年以上的城市共计26个，约占样本城市的一半。
　　就城市规模来看，一线城市土地供应普遍偏紧，供不应求；二线城市则呈现较大差异，既有合肥、厦门这样供应偏紧的城市，也有大连、昆明等供应明显过剩的城市；相对于二线城市，三四线城市土地供应总体上更为充裕。
　　值得指出的是，本文所采用的土地市场的近5年数据，与广受关注的“目前市场存货”及月度价格变化数据相比，对市场长期格局更具有决定意义。“目前市场存货”，指已获得预售许可证但未销售的商品房，直接决定市场一到两年走势，但对长期市场而言，该指标有不少噪音—比如济南习惯供应百万平米级的大幅地块，开发商拿地后，逐步形成房屋供应，此时短期存量会低估长期供应格局；再如重庆，土地供应节奏突然变快，在最近一年加大供应，导致短期存货量上升，此时短期存量会引起对长期供应格局的高估。
　　地方政府财政压力与
　　土地供应弹性
　　地方政府的土地供应行为，是其短期利益最大化下的理性决定，其中特别值得关注的因素是财政压力和土地供应弹性。
　　财政压力往往导致地方政府加大供应土地力度。以重庆为例，根据东方证券的《地方政府债务跨区横向对比分析》，其地方政府负债率、信托负债比例以及债务偿还对土地出让的依赖度均处于全国前列。从需求上看，2009-2013年间，商品房年去化量稳定在约2000万平方米。从供给上看，2011年之前，土地供应与商品房去化量较为均衡，但2012、2013年，迫于财政压力，政府逐步加大土地供应，进而导致最近存货较多，市场发生调整（附图）。
　　另一个重要因素是土地供应弹性，这主要受土地刚性需求、地形和基础设施影响。一线城市如上海，城市功能涵盖金融、经济、航运、汽车、飞机制造、迪斯尼等，这些功能中的任何一个，放到美国都可能单独成为一个城市，相应带来大量土地刚性需求，剩余土地相当稀缺。而像厦门这样的城市，由于受地形限制，土地供应弹性很低。相反，某些城市地势开阔，一旦基础设施配套跟上，可供开发的土地很多，如江苏南通，地处平原、基础设施好，土地供应弹性很高—这也是过去几年，部分三四线城市供求关系快速失衡的重要原因之一。
　　未来演变及建议
　　首先，城市之间的分化将逐步显现，并可能远超预期。目前楼市已进入下半场，需求日趋稳定。前五年的购房需求，既有多年积累的爆发，又有房价持续上涨带来的投资需求、理财避险需求等各种噪音。未来五年的购房需求，预计将越来越集中在自住需求方面，需求短期内大幅增长的概率很小。
　　在需求稳定的情况下，土地供应对市场起决定性作用。未来几年，对于土地明显供不应求的城市，预计价格还将持续上涨。而上述去化年数超过十年的城市，则可能面临严峻的挑战，价格下调是大概率事件，并且新的均衡价格将在何种水平取得，存在很大不确定性。 　　值得一提的是，在这些土地供应过剩的市场，本来就有大量土地囤积在开发商手中。过去几年价格一路上涨，开发商有意愿持有土地，以获取升值收益。但一旦市场预期发生逆转，开发商抢跑求生，则会加速市场价格的调整。
　　其次，由于地方政府未来两年财政压力依然较大，在土地供应弹性高的城市，土地过度供应的潜在风险可能进一步显性化。据国家审计署披露，地方政府在2014、2015年到期的“负有偿还责任债务”就有4.24万亿元，部分政府突击大规模卖地、变相降价卖地，用以偿债的可能性较大。如果该城市本身土地供应就较充裕，存货压力已经较大，则土地供应的增加，或许将最终改变市场走势，甚至导致该局部市场坍塌。
　　第三，如果某些城市商品房价格调整超过三成，则将对该城市经济带来深远影响。最直接的影响是地方政府土地收入和房地产相关财政收入减少，政府支付能力下降；当地居民资产总额下降，购买力下降。更为严重的是对金融市场的影响：如果商品房价格调整超过三成，则大部分城市的土地价格调整可能超过50%（因为建筑成本基本固定），这已达到金融机构通常住房按揭的7成安全线，以及土地抵押的5成安全线，不良贷款将大量产生，进而可能导致相对广泛的金融业风险及地方政府违约。据国土资源部统计数据，2013年末仅84个重点城市土地抵押贷款总额即有7.76万亿元，一旦出现风险，将冲击整个金融系统。
　　上述不同城市的巨大差异，凸显本届中央政府将房地产市场调控权力进一步转移到地方的必要性。房地产市场区域化特征明显，过去采用的“一人有病，全家吃药”的简单思路，显然无法应对复杂而地方化特征明显的房地产市场格局。
　　然而，进行权力转移还远远不够，中央政府还需要制定新的土地总量供应机制，综合平衡地方政府财政状况及地方房地产市场格局，以应对目前众多地方政府面临的地产市场下行与财政压力巨大的两难困境。当年，香港地区政府在房地产市场大幅回落时，曾经暂停土地供应数年，平衡供求关系，避免了对经济带来长期的负面影响。反观目前部分土地供应已经较为过剩的城市，迫于短期财政压力，继续加大土地供应力度，其结果只能是饮鸩止渴。解决这样的问题，需要综合考虑财政与房地产市场，一方面引入着眼长期而具有约束的土地供应总量机制，另一方面为财政压力寻找新的出路。
　　2014年下半年将迎来房地产市场和土地市场的重要时段，房地产企业和地方政府都将面临较大压力，商品房价格及土地价格可能进一步下调。原因是，截至今年5月底大量上市房地产企业只完成全年销售业绩的30%左右，若想完成全年指标，第三季度必须采取行动，房地产企业更为全面的价格调整是大概率事件。与此同时，年内地方政府面临较大财政压力，加大土地出让力度也极有可能。倘若中央政府不能未雨绸缪，在未来市场可能进一步恶化之前，调整供应机制，则未来风险势必不断累积。
　　作者林海滨系摩根士丹利执行董事、杭州工商信托股份有限公司资产管理总监；方天宇系杭州工商信托暑期实习生。
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