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【摘要】去年以来，国家出台了一系列的楼市调控政策，对房地产行业影响较大，商业银行如何加强房地产开发贷款的管理，规避市场风险，是商业银行值得认真思考的一个问题。
【关键词】商业银行 房地产开发贷款 调控政策 风险防范
房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，去年以来，随着国家对房地产的调控，楼市呈现出销售压力和房价下行压力增强趋势，新开建速度也在回落，在这种状况下，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展的重中之重。
一、房地产开发贷款的特征
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。
二、当前经济环境下，房地产开发贷款的风险
（一）商业银行房地产开发贷款难以按期回收，形成风险
预计楼市在一定时期内仍处于调整状态，这给银行贷款的按期回收带来一定影响，我国房地产70%的资金来源于银行贷款，如果商品房出售的缓慢或处于在建状态，开发商后续资金不足，资金供应链断裂，财务状况将随之恶化，房地产贷款违约的可能性就会增大。产生的后果：一是银行贷款周转困难，影响银行的正常收益；二，贷款质量因而下滑，容易形成不良资产；三是规模被长期占用，影响其他贷款的投放，继而影响总体收益。另外，由于银行减少了与开发商、建筑商的借贷活动，从房地产有关的交易中获取的中间业务收入也会减少。
（二）处置押品，其变动因素增加风险
房地产开发贷款通常以土地、在建工程做抵押，当贷款无法偿还时，就要通过变现或处置抵押物来归还贷款，当初做贷款时，因房地产价格略高，押品评估值也略高，现在房地产价格下调，押品的价值也随之改变，需要考虑押品是否足值、是否易变现及抵押权的有效性，银行呆坏账拨备的增加导致盈利减少，在当前环境下，处置押品难度提高，成本也将提高，银行所承担的风险就会增加。
三、如何防范房地开发贷款的风险
（一）做好风险调查与评估，把好贷前准入关
1. 做好市场观察，审慎经营，严把项目准入关
首先作为决策者应以审慎冷静的投资态度，对贷款投放市场有个正确的判断，保证银行资金的稳健运行。其次对优质的项目，要考虑区域的需求，预防贷款盲目投入。最后，对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。
2.选好第二还款来源，严把押品价值关。
选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性，不得虚估，避免价值低、变现难的资产做抵押，保证押品的安全、有效和足值。
（二）做好项目管理工作，把好贷中使用关
1.严把要件审核关
贷款银行要对相关要件进行审核，如工程施工合同、建材采购合同、增值税发票、现金收据等票据的合法性，防止以虚假不实的信息套取贷款。
2.严把资金流向关
贷款资金一旦投入，便要对资金用途进行跟踪管理，使资金的投放与项目进度相匹配。在施工期，要掌握工程进度情况，以核实贷款资金使用的合理性。在出售期，要掌握销售情况，要求开发商按销售进度将回笼资金按比例偿还贷款，当房屋销售达到约定比例时，要求归还全部贷款，防范还款资金被挪用，对于未按协议将售房款划入还款账户的，可依法采取其他规避风险措施。
（三）发挥风险管理职能，把好贷后管理关
1.严把贷款条件落实关
有审批权限的银行要按审批要求进行审批，经营部门务必严格落实贷款审批条件，不得违规放款。
2.严把平行作业风险监控关
对贷款进行事前调查，主要是对贷款项目进行实地考察，对相关要求进行核准后，下发审核意见单。贷中检查时，常与客户经理沟通，站在独立的风险监控角度对贷款运行情况进行监管，出具贷款平行作业书，及时发现风险苗头，发出风险预警信号。贷后重点审查客户对贷款资金的偿还情况。
3.严把成本效益关
对项目进行经济资本和减值计提的计算，以减少低益无效的项目对资金的占用。新客户准入时，就对其经济资本的占用和减值准备的计提进行估算，考虑是否到对其进行信贷投入，把有限的资金投放到收益较好的项目中，最大限度地发挥其使用效益。
（四）在完善政策配套的基础上，实行房地产开发贷款证券化
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，把房地产开发贷款以证券化方式打包上市，融入二级市场流通，将风险分散、转移给投资者，银行通过贷款证券化，获得流动性资金，一是盘活了资金，二是解决了流动性不足的问题，更主要的是分散了风险，优化了资产质量，创造了效益。
参考文献
[1] 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知. “国八条”.（国办发2011）1号.2011-1-27.
[2] 中国建设银行股份有限公司.中国建设银行信贷业务手册.2005.
（责任编辑：陈岑）
【关键词】商业银行 房地产开发贷款 调控政策 风险防范
房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，去年以来，随着国家对房地产的调控，楼市呈现出销售压力和房价下行压力增强趋势，新开建速度也在回落，在这种状况下，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展的重中之重。
一、房地产开发贷款的特征
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。
二、当前经济环境下，房地产开发贷款的风险
（一）商业银行房地产开发贷款难以按期回收，形成风险
预计楼市在一定时期内仍处于调整状态，这给银行贷款的按期回收带来一定影响，我国房地产70%的资金来源于银行贷款，如果商品房出售的缓慢或处于在建状态，开发商后续资金不足，资金供应链断裂，财务状况将随之恶化，房地产贷款违约的可能性就会增大。产生的后果：一是银行贷款周转困难，影响银行的正常收益；二，贷款质量因而下滑，容易形成不良资产；三是规模被长期占用，影响其他贷款的投放，继而影响总体收益。另外，由于银行减少了与开发商、建筑商的借贷活动，从房地产有关的交易中获取的中间业务收入也会减少。
（二）处置押品，其变动因素增加风险
房地产开发贷款通常以土地、在建工程做抵押，当贷款无法偿还时，就要通过变现或处置抵押物来归还贷款，当初做贷款时，因房地产价格略高，押品评估值也略高，现在房地产价格下调，押品的价值也随之改变，需要考虑押品是否足值、是否易变现及抵押权的有效性，银行呆坏账拨备的增加导致盈利减少，在当前环境下，处置押品难度提高，成本也将提高，银行所承担的风险就会增加。
三、如何防范房地开发贷款的风险
（一）做好风险调查与评估，把好贷前准入关
1. 做好市场观察，审慎经营，严把项目准入关
首先作为决策者应以审慎冷静的投资态度，对贷款投放市场有个正确的判断，保证银行资金的稳健运行。其次对优质的项目，要考虑区域的需求，预防贷款盲目投入。最后，对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。
2.选好第二还款来源，严把押品价值关。
选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性，不得虚估，避免价值低、变现难的资产做抵押，保证押品的安全、有效和足值。
（二）做好项目管理工作，把好贷中使用关
1.严把要件审核关
贷款银行要对相关要件进行审核，如工程施工合同、建材采购合同、增值税发票、现金收据等票据的合法性，防止以虚假不实的信息套取贷款。
2.严把资金流向关
贷款资金一旦投入，便要对资金用途进行跟踪管理，使资金的投放与项目进度相匹配。在施工期，要掌握工程进度情况，以核实贷款资金使用的合理性。在出售期，要掌握销售情况，要求开发商按销售进度将回笼资金按比例偿还贷款，当房屋销售达到约定比例时，要求归还全部贷款，防范还款资金被挪用，对于未按协议将售房款划入还款账户的，可依法采取其他规避风险措施。
（三）发挥风险管理职能，把好贷后管理关
1.严把贷款条件落实关
有审批权限的银行要按审批要求进行审批，经营部门务必严格落实贷款审批条件，不得违规放款。
2.严把平行作业风险监控关
对贷款进行事前调查，主要是对贷款项目进行实地考察，对相关要求进行核准后，下发审核意见单。贷中检查时，常与客户经理沟通，站在独立的风险监控角度对贷款运行情况进行监管，出具贷款平行作业书，及时发现风险苗头，发出风险预警信号。贷后重点审查客户对贷款资金的偿还情况。
3.严把成本效益关
对项目进行经济资本和减值计提的计算，以减少低益无效的项目对资金的占用。新客户准入时，就对其经济资本的占用和减值准备的计提进行估算，考虑是否到对其进行信贷投入，把有限的资金投放到收益较好的项目中，最大限度地发挥其使用效益。
（四）在完善政策配套的基础上，实行房地产开发贷款证券化
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，把房地产开发贷款以证券化方式打包上市，融入二级市场流通，将风险分散、转移给投资者，银行通过贷款证券化，获得流动性资金，一是盘活了资金，二是解决了流动性不足的问题，更主要的是分散了风险，优化了资产质量，创造了效益。
参考文献
[1] 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知. “国八条”.（国办发2011）1号.2011-1-27.
[2] 中国建设银行股份有限公司.中国建设银行信贷业务手册.2005.
（责任编辑：陈岑）