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[摘要]2016年5月1日“营改增”试点在我国全面推开，预示着税收制度的一次重大变革。文章首先总结了“营改增”政策出台的背景和内容，在此基础上进一步分析了“营改增”对我国房地产企业带来的影响，并探讨可能采取的应对措施，以期为推动我国房地产行业“营改增”工作的顺利开展提供有益借鉴。
[关键词]营改增 房地产业 影响 对策
一、“营改增”政策解读
（一）政策出台背景
作为1994年分税制改革后我国税制结构中最为重要的两种流转税，增值税和营业税在商品流通和劳务服务领域均各自发挥了较大的影响和作用。然而随着我国市场经济的发展壮大和工业化进程的深入，增值税和营业税并存所导致的问题日益突显：1）不可避免存在重复征税现象，营业税的征税范围多涉及第三产业，该产业流通环节多，营业税对每一流通环节均按全部营业额来征税，而能够通过增值税进行抵扣的项目较少，经常出现重复征税问题；2）阻碍了第三產业的发展，由于企业外购的服务所含营业税无法用以抵扣，企业出于降低成本的目的容易出现服务内部化，不利于行业的专业化分工和经济发展方式的转变；3）税收征管难度日渐加大，随着经营方式的多样化和经济形式的创新，已经很难准确划分商品与服务两者的界限，营业税和增值税的并行无疑增大了税收征管的难度。
在此种背景下，加快“营改增”的步伐，对于健全和完善增值税的抵扣链条，减轻企业税负压力，推动二、三产业的快速融合与发展，促进产业结构的转型升级调整具有重大意义。
（二）政策内容
政策规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照规定缴纳增值税，不缴纳营业税。纳税人的计税依据原则上是发生应税交易取得的全部收入。其中，在现行增值税17%的标准税率和13%的低税率基础上，新增11%和6%两档税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。
（三）房地产行业实行“营改增”
纵观近十年中国的经济，房地产行业在我国经济发展过程中发挥着举足轻重的作用，牵涉着国民经济的众多方面，因此房地产行业的发展态势也将对我国产生重大影响。随着2016年国家将房地产业也纳入了“营改增”的试点范围，其中涉及的利益调整十分复杂，房地产行业在税制改革前后的总税负是否得到切实有效的减轻引起了社会各界的普遍关注。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）有利影响
1、降低消费者税负，激发市场活力
房地产企业在实施“营改增”以前，房地产企业缴纳的是营业税，房屋建筑和设施设备安装成本中所含的进项税无法进行抵扣，税收负担最终会通过房价的形式转嫁到购房者身上，不仅加大了消费者的购房压力，打击其购房积极性，也不利于房地产市场的健康有序发展。随着“营改增”的试行，房地产企业的增值税抵扣链条愈加完善，在有效避免重复征税，降低整体税负的同时，也有利于推动房地产行业分工的精细化和专业化，进一步提高市场效率，激发市场活力。
2、推动产业间的融合，促进市场优胜劣汰
“营改增”有利于推动房地产行业和其相关上下游行业的融合，税收链条的环环相扣、层层相抵使得行业关联方之间形成自上而下，相互监督的良好税收环境，加强了行业间的合作和交流。此外，随着“营改增”的推行，企业为了实现自身利益最大化，必须设计出新的经营流程，适当调整企业内部的组织架构以降低总体税负。一旦小企业运营不规范，管理不到位，不能及时应对税收制度的改变而做出相应的调整，就很难适应新的经济环境，使企业在市场竞争中处于劣势，更有甚者被市场所淘汰。
（二）不利影响
不利影响主要体现在进项税额的抵扣和财会工作两方面。
由于房地产行业涉及的相关利益群体及建造流程较为复杂，不可避免地会出现进项税额无法抵扣的问题：1）从小规模纳税人或个体工商户手中取得的建筑原材料可能因无法取得增值税专用发票而不能抵税，无形中加大了房地产企业的税负压力，与“营改增”最初的目标相违背：2）支付给施工人员的工资大部分无法抵扣，因为该部分施工人员多是来自全国各地的农民工，无法为企业开具增值税专用发票；3）土地成本无法抵税，按照现行的会计政策和法律规定，土地成本不能作为进项税额进行抵扣，对于在一些经济发达的一二线城市，高昂的拿地成本使房地产企业所承担的税负极有可能大大升高：4）筹建和销售分别在“营改增”前后的项目，由于税率的提高但又无法取得可抵扣的进项税额，既定的销售价格又难以随便变动，容易导致房地产企业出现亏损；5）拆迁补偿无法抵扣，如果拆迁补偿费是支付给个人或者不能开具增值税专用发票的单位的，那该部分费用支出将不能作为进项税额进行抵扣；6）预缴增值税不能及时抵扣，按规定，按照预售收入来预缴增值税税款，但是大额的进项税额要等工程竣工结算并且确认收入后才能取得，导致预缴纳的增值税在项目筹建的较长一段时间内无法得到及时抵扣，容易造成企业的税负压力较大，成本上升，现金流不稳定甚至断裂。
对于财会工作方面的不利影响，主要体现在以下三个方面：1）相关财务人员对“营改增”后的税收政策不熟悉，无法控制风险。由于“营改增”之前，房地产企业一直缴纳的都是营业税，财务人员对于增值税的相关规定了解较少，无法充分利用增值税的相关规定指导日常财务工作及纳税筹划，不利于企业降低税务风险和税收负担；2）账务处理难度增加，工作量也随之提升。如今正处于“营改增”的初期，财务人员面临着税收政策的变化、新旧税制的衔接、具体业务的处理和税务核算的转化等问题，除此之外，在操作方面也可能存在一些风险，例如报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作的不熟练也会带来一系列问题；3）容易出现虚开、代开发票的现象，严重者可能触犯法律。为了虚增成本，很多房地产企业会想办法代开或者虚开发票来进行税前抵扣，“营改增”后该种行为很可能会构成违法行为。 三、“营改增”后房地产企业的应对措施
（一）进项税额抵扣方面
1、优选供应商，及时获取增值税专用发票
在供应商的选择方面，要加强供应商的筛选与管理，尽可能取得增值税专用发票，从而实现税前抵扣。
针对房地产企业在购入建筑原材料时可能出现无法取得增值税专用发票的情况，由于房地产企业在市场经济环境中，在一定程度上仍然掌握着选择建筑单位供应商的较强的主动权。如果企业与原材料供应商衔接良好，顺利拿到增值税专用发票来作为抵扣依据，将会大大减轻税负重担，降低经营成本。因此企业可以在挑选供应商方面着手，重点关注那些在行业中规模较大资质较好同时能提供大量、足额增值税专用发票的原材料供应商。
2、调整拿地策略，尽可能降低企业税负
在拿地策略方面，由于在房地产企业成本中，拿地成本占的比例较大，所以灵活调整拿地策略十分重要。
一方面，对于房地产企业在拆迁补偿过程中可能出现的无法抵扣进项税额情况，企业首先要考虑拆迁户是单位还是个人，在拿地时，尽可能选择能够提供足额增值税专用发票的单位，以此获得抵扣税款。另一方面，对于房地产企业“营改增”之后土地成本不能作为可抵扣的进项税额，从而使得税负提高的情况，企业应该因地制宜，灵活调整拿地战略决策，尽可能选择土地成本较低的土地，尽量避免房地产企业之间拿地时故意抬高地价、恶性竞争等情况的出现。
3、科学协调各项目筹建与销售时间，弥补预缴增值税款
在项目协调方面，由于房地产企业同时拥有多个项目，所以涉及的周期也较多，此时需要企业协调好项目之间的落地与销售时间。
针对“营改增”容易导致房地产企业现金流的不稳定甚至断裂的问题，由于房地产行业开发一个项目历时较长，而且会存在大量的新、老项目和跨期项目，这就使得预缴增值税款无法及时得到弥补，容易出现现金流的不稳定甚至断裂的现象。因此房地产企业可以在老项目取得预售款后，再开展新项目的建设工作，这种用楼房的预售款来弥补新项目的增值税销项税额的方法，对于解决现金流不足等相关问题很有帮助。
4、掌握经营流程，进行合理的成本预算筹划
房地产企业的经营流程一般为拿地、融资、建房、预售等环节，开发过程历时很长，成本也比较大，在此过程中，如果对各个环节提前做好精密的规划和成本预算的税收筹划，使各项可抵扣成本在工程建设期间实现最大化的平均摊开，能够在一定程度上减轻房地产企业的纳税压力。在筹划过程中如果发现可能存在“营改增”风险的项目，要在部门间沟通交流，将风险降到最低。通过提高企业税务筹划的科学性和合理性，确保“营改增”之后房地产企业可以实现减少税负的最终目的。
5、缩短预缴增值税占用时间，提高精装房比例
在运营模式方面，要适当改变房地产企业运营模式，解决“营改增”后所产生的资金链断裂问题。
首先，在开发新项目时，在保证质量合格的前提下，最大限度地提高项目开发效率，尽量缩短预缴增值税占用时间，进而有效提高房地产企业资金的利用效率，解决资金链断裂的问题。其次，由于在出售精装房时，售价不仅要包括房屋的建造成本，还包括精装的成本，所以相对于毛坯房来说，精装修房的单价更高，为房地产企业创造了更宽的利润空间。在如今的房地产市场，开发商通常与精装修的设备供应商制订合同，以低于市场价将精装修设备和材料出售给房地产企业，同时提供增值税专用发票。因此提高精装修房在销售份额中的比例，可以使得房地产企业在施工过程中获得更多的材料和固定资产的增值税专用发票，进而降低企业总体税负，提高盈利能力。
（二）财会工作方面
在财务人员管理方面，随着“营改增”的全面开展，企业的税务管理方式也随之发生了改变，相关人员可能会面临不熟悉相关政策和纳税申报流程的情况，进而影响其工作效率和效果。在日常财务会计工作中，随着会计科目设置的增加以及账务处理难度的提高，企业需要加强对财会人员的培训。通过一系列培训提高财会人员使用增值税税务系统的能力以及增值税方面的专业知识，有利于完善企业的增值税管理体系和提高企業的财务管理水平。
在票据监管方面，要加大监管力度。由于在“营改增”后，虚开、代开发票的现象可能触犯法律，给企业造成严重的后果，因此房地产企业应该加强票据的监督力度，完善发票的管理制度，重新梳理运营流程和工程决算流程，进一步加强对购入材料以及施工单位所取得的增值税专用发票等票据的监管，确保及时取得有效的增值税抵扣发票。
四、结论
从目前来看，“营改增”的试行并没有给房地产行业带来预期的良好效果，反而由于新政策的推行实施给企业和相关财务人员带来了一定的困难与挑战。但从长期来看，“营改增”最终能否实现积极作用取决于房地产企业能否重视和采取有效的措施。房地产企业只有进一步熟悉政策、善于运用政策，加强内部管理，做好纳税筹划工作，才能充分发挥“营改增”的最大优势，为企业自身带来更多的利益。
[关键词]营改增 房地产业 影响 对策
一、“营改增”政策解读
（一）政策出台背景
作为1994年分税制改革后我国税制结构中最为重要的两种流转税，增值税和营业税在商品流通和劳务服务领域均各自发挥了较大的影响和作用。然而随着我国市场经济的发展壮大和工业化进程的深入，增值税和营业税并存所导致的问题日益突显：1）不可避免存在重复征税现象，营业税的征税范围多涉及第三产业，该产业流通环节多，营业税对每一流通环节均按全部营业额来征税，而能够通过增值税进行抵扣的项目较少，经常出现重复征税问题；2）阻碍了第三產业的发展，由于企业外购的服务所含营业税无法用以抵扣，企业出于降低成本的目的容易出现服务内部化，不利于行业的专业化分工和经济发展方式的转变；3）税收征管难度日渐加大，随着经营方式的多样化和经济形式的创新，已经很难准确划分商品与服务两者的界限，营业税和增值税的并行无疑增大了税收征管的难度。
在此种背景下，加快“营改增”的步伐，对于健全和完善增值税的抵扣链条，减轻企业税负压力，推动二、三产业的快速融合与发展，促进产业结构的转型升级调整具有重大意义。
（二）政策内容
政策规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照规定缴纳增值税，不缴纳营业税。纳税人的计税依据原则上是发生应税交易取得的全部收入。其中，在现行增值税17%的标准税率和13%的低税率基础上，新增11%和6%两档税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。
（三）房地产行业实行“营改增”
纵观近十年中国的经济，房地产行业在我国经济发展过程中发挥着举足轻重的作用，牵涉着国民经济的众多方面，因此房地产行业的发展态势也将对我国产生重大影响。随着2016年国家将房地产业也纳入了“营改增”的试点范围，其中涉及的利益调整十分复杂，房地产行业在税制改革前后的总税负是否得到切实有效的减轻引起了社会各界的普遍关注。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）有利影响
1、降低消费者税负，激发市场活力
房地产企业在实施“营改增”以前，房地产企业缴纳的是营业税，房屋建筑和设施设备安装成本中所含的进项税无法进行抵扣，税收负担最终会通过房价的形式转嫁到购房者身上，不仅加大了消费者的购房压力，打击其购房积极性，也不利于房地产市场的健康有序发展。随着“营改增”的试行，房地产企业的增值税抵扣链条愈加完善，在有效避免重复征税，降低整体税负的同时，也有利于推动房地产行业分工的精细化和专业化，进一步提高市场效率，激发市场活力。
2、推动产业间的融合，促进市场优胜劣汰
“营改增”有利于推动房地产行业和其相关上下游行业的融合，税收链条的环环相扣、层层相抵使得行业关联方之间形成自上而下，相互监督的良好税收环境，加强了行业间的合作和交流。此外，随着“营改增”的推行，企业为了实现自身利益最大化，必须设计出新的经营流程，适当调整企业内部的组织架构以降低总体税负。一旦小企业运营不规范，管理不到位，不能及时应对税收制度的改变而做出相应的调整，就很难适应新的经济环境，使企业在市场竞争中处于劣势，更有甚者被市场所淘汰。
（二）不利影响
不利影响主要体现在进项税额的抵扣和财会工作两方面。
由于房地产行业涉及的相关利益群体及建造流程较为复杂，不可避免地会出现进项税额无法抵扣的问题：1）从小规模纳税人或个体工商户手中取得的建筑原材料可能因无法取得增值税专用发票而不能抵税，无形中加大了房地产企业的税负压力，与“营改增”最初的目标相违背：2）支付给施工人员的工资大部分无法抵扣，因为该部分施工人员多是来自全国各地的农民工，无法为企业开具增值税专用发票；3）土地成本无法抵税，按照现行的会计政策和法律规定，土地成本不能作为进项税额进行抵扣，对于在一些经济发达的一二线城市，高昂的拿地成本使房地产企业所承担的税负极有可能大大升高：4）筹建和销售分别在“营改增”前后的项目，由于税率的提高但又无法取得可抵扣的进项税额，既定的销售价格又难以随便变动，容易导致房地产企业出现亏损；5）拆迁补偿无法抵扣，如果拆迁补偿费是支付给个人或者不能开具增值税专用发票的单位的，那该部分费用支出将不能作为进项税额进行抵扣；6）预缴增值税不能及时抵扣，按规定，按照预售收入来预缴增值税税款，但是大额的进项税额要等工程竣工结算并且确认收入后才能取得，导致预缴纳的增值税在项目筹建的较长一段时间内无法得到及时抵扣，容易造成企业的税负压力较大，成本上升，现金流不稳定甚至断裂。
对于财会工作方面的不利影响，主要体现在以下三个方面：1）相关财务人员对“营改增”后的税收政策不熟悉，无法控制风险。由于“营改增”之前，房地产企业一直缴纳的都是营业税，财务人员对于增值税的相关规定了解较少，无法充分利用增值税的相关规定指导日常财务工作及纳税筹划，不利于企业降低税务风险和税收负担；2）账务处理难度增加，工作量也随之提升。如今正处于“营改增”的初期，财务人员面临着税收政策的变化、新旧税制的衔接、具体业务的处理和税务核算的转化等问题，除此之外，在操作方面也可能存在一些风险，例如报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作的不熟练也会带来一系列问题；3）容易出现虚开、代开发票的现象，严重者可能触犯法律。为了虚增成本，很多房地产企业会想办法代开或者虚开发票来进行税前抵扣，“营改增”后该种行为很可能会构成违法行为。 三、“营改增”后房地产企业的应对措施
（一）进项税额抵扣方面
1、优选供应商，及时获取增值税专用发票
在供应商的选择方面，要加强供应商的筛选与管理，尽可能取得增值税专用发票，从而实现税前抵扣。
针对房地产企业在购入建筑原材料时可能出现无法取得增值税专用发票的情况，由于房地产企业在市场经济环境中，在一定程度上仍然掌握着选择建筑单位供应商的较强的主动权。如果企业与原材料供应商衔接良好，顺利拿到增值税专用发票来作为抵扣依据，将会大大减轻税负重担，降低经营成本。因此企业可以在挑选供应商方面着手，重点关注那些在行业中规模较大资质较好同时能提供大量、足额增值税专用发票的原材料供应商。
2、调整拿地策略，尽可能降低企业税负
在拿地策略方面，由于在房地产企业成本中，拿地成本占的比例较大，所以灵活调整拿地策略十分重要。
一方面，对于房地产企业在拆迁补偿过程中可能出现的无法抵扣进项税额情况，企业首先要考虑拆迁户是单位还是个人，在拿地时，尽可能选择能够提供足额增值税专用发票的单位，以此获得抵扣税款。另一方面，对于房地产企业“营改增”之后土地成本不能作为可抵扣的进项税额，从而使得税负提高的情况，企业应该因地制宜，灵活调整拿地战略决策，尽可能选择土地成本较低的土地，尽量避免房地产企业之间拿地时故意抬高地价、恶性竞争等情况的出现。
3、科学协调各项目筹建与销售时间，弥补预缴增值税款
在项目协调方面，由于房地产企业同时拥有多个项目，所以涉及的周期也较多，此时需要企业协调好项目之间的落地与销售时间。
针对“营改增”容易导致房地产企业现金流的不稳定甚至断裂的问题，由于房地产行业开发一个项目历时较长，而且会存在大量的新、老项目和跨期项目，这就使得预缴增值税款无法及时得到弥补，容易出现现金流的不稳定甚至断裂的现象。因此房地产企业可以在老项目取得预售款后，再开展新项目的建设工作，这种用楼房的预售款来弥补新项目的增值税销项税额的方法，对于解决现金流不足等相关问题很有帮助。
4、掌握经营流程，进行合理的成本预算筹划
房地产企业的经营流程一般为拿地、融资、建房、预售等环节，开发过程历时很长，成本也比较大，在此过程中，如果对各个环节提前做好精密的规划和成本预算的税收筹划，使各项可抵扣成本在工程建设期间实现最大化的平均摊开，能够在一定程度上减轻房地产企业的纳税压力。在筹划过程中如果发现可能存在“营改增”风险的项目，要在部门间沟通交流，将风险降到最低。通过提高企业税务筹划的科学性和合理性，确保“营改增”之后房地产企业可以实现减少税负的最终目的。
5、缩短预缴增值税占用时间，提高精装房比例
在运营模式方面，要适当改变房地产企业运营模式，解决“营改增”后所产生的资金链断裂问题。
首先，在开发新项目时，在保证质量合格的前提下，最大限度地提高项目开发效率，尽量缩短预缴增值税占用时间，进而有效提高房地产企业资金的利用效率，解决资金链断裂的问题。其次，由于在出售精装房时，售价不仅要包括房屋的建造成本，还包括精装的成本，所以相对于毛坯房来说，精装修房的单价更高，为房地产企业创造了更宽的利润空间。在如今的房地产市场，开发商通常与精装修的设备供应商制订合同，以低于市场价将精装修设备和材料出售给房地产企业，同时提供增值税专用发票。因此提高精装修房在销售份额中的比例，可以使得房地产企业在施工过程中获得更多的材料和固定资产的增值税专用发票，进而降低企业总体税负，提高盈利能力。
（二）财会工作方面
在财务人员管理方面，随着“营改增”的全面开展，企业的税务管理方式也随之发生了改变，相关人员可能会面临不熟悉相关政策和纳税申报流程的情况，进而影响其工作效率和效果。在日常财务会计工作中，随着会计科目设置的增加以及账务处理难度的提高，企业需要加强对财会人员的培训。通过一系列培训提高财会人员使用增值税税务系统的能力以及增值税方面的专业知识，有利于完善企业的增值税管理体系和提高企業的财务管理水平。
在票据监管方面，要加大监管力度。由于在“营改增”后，虚开、代开发票的现象可能触犯法律，给企业造成严重的后果，因此房地产企业应该加强票据的监督力度，完善发票的管理制度，重新梳理运营流程和工程决算流程，进一步加强对购入材料以及施工单位所取得的增值税专用发票等票据的监管，确保及时取得有效的增值税抵扣发票。
四、结论
从目前来看，“营改增”的试行并没有给房地产行业带来预期的良好效果，反而由于新政策的推行实施给企业和相关财务人员带来了一定的困难与挑战。但从长期来看，“营改增”最终能否实现积极作用取决于房地产企业能否重视和采取有效的措施。房地产企业只有进一步熟悉政策、善于运用政策，加强内部管理，做好纳税筹划工作，才能充分发挥“营改增”的最大优势，为企业自身带来更多的利益。