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摘要：房产税税率设计是房产税税制建设的核心环节。本文首先探讨了设计房产税税率时需要厘清的问题，在此基础上提出了房产税税率设计的原则。
关键词：房产税，税率设计，问题，原则
1.税率设计需要明确的问题
1.1税率的决定权
未来针对居民住房征收的房产税，其功能定位主要是合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。此外，“房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱性税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化”（贾康，2015）。地方政府比中央政府更加了解地方的财政收支状况、经济发展状况以及居民家庭的税收负担能力。因此，房产税税率可以先由中央政府制定一个合理的税率区间，然后由地方政府在该幅度内根据本地区的财政、经济等实际情况，确定适用于本地区的房产税税率。这样既保留了中央政府对于房产税税率的决策权，又给予了地方政府一定程度的自主选择权。
1.2税率形式
针对中国现在的国情来看，定额税率不适宜，它体现不了税收公平的原则，也不能发挥税收的调节作用。累进税率最能体现税收的纵向公平和量能负担原则，对收入的调节作用远远大于其他两种税率形式，但税率设计较为复杂，征收成本较高。同时，过高的累进税率可能会产生负面影响，引起高价值部分逃税。因此，借鉴国际经验，中国应该选择比例税率。那么，在比例税率中，是采用单一税率还是差别税率呢？单一税率简便易行，透明度高，充分体现税收的中性原则，但不利于体现税收的公平原则，不利于引导房地产资源的合理使用。差别税率有利于引导资源合理配置及体现公平原则，但计算复杂，对征管方面的要求较高。由于我国城乡差别大、地区之间发展极不平衡，因而本文更倾向于采用差别税率。
2.税率设计需要协调的问题
2.1征税范围
关于房产税的征税范围，本文着重讨论两个问题：一是农村住房与城镇住房，二是存量房与新购房。
随着新农村建设的不断推进，农村和城镇的边缘变得模糊，有学者开始提出将有条件的农村房产纳入征税范围。本文认为，由于农村住房具有分散性以及市场化程度较弱等特征，获取农村地区住房的交易价格存在着诸多困难，从改革的稳健性考虑，可先不将农村房产纳入征税范围。更重要的是，对农村房产免税也是调节城乡收入差距的一个举措，有利于农民休养生息。
沪渝两地的房产税试点中，两地都主要针对新购住房征税。本文认为，房产税的征税范围应包括城镇的全部住房，而无须区分存量房与新购房。首先，存量房在享受政府提供的公共服务方面与新购房并无区别，并且相当多的存量房因为城市建设的快速发展，增值效益明显，只有对其征税，才符合公平受益原则；其次，为了区分存量房和新购房，必然需要人为地划分一个时间标准，这很可能导致政策实施前后一段时间内房产交易行为的乱象。
2.2计税依据
沪渝两地的房产税试点实现了房产税计税依据从房产余值向房产交易价格的转变， 同时也明确了待条件成熟后将以房产的评估价值作为计税依据。本文也认为，长远来看，以评估价值作为计税依据是房产税的最终选择。评估价值能够准确反映纳税人的房产价值，又能使房产税收入随着房产价值的提高而增加，从而为地方财政提供稳定的收入来源。当然，在评估纳税房产的价值时，不可能单个评估，而是批量评估。但我们不能直接用平均房价作为计税依据，因为即便同一小区，由于楼层、朝向、装修等原因，每一户房产的价格也是有高有低的。所以，我们应在平均房价的基础上扣除一定比例（例如，参照经营性房产减除10%——30%），按余值计算。
3.税率设计需要考虑的原则
3.1财政保证
1994年的分税制改革，导致了地方政府财权与事权不匹配。全面营改增后，更导致了地方政府主体税种的缺失，财政收入状况不容乐观。贾康指出：“我国地方税体系要从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，这也是绕不开不动产税问题的”。房产税在未来必将成为地方税的一大主要税种，房产税的开征，首先要解决的就是地方政府的财政问题，因此，在设计房产税的税率时，首先考虑的就是财政原则。在财政原则的指导下，房产税的税率设计可以从以下方面考虑：一、房产税的主要用途是用于住房保障支出或者民生支出，可以根据这类支出的缺口来考虑房产税税额的多少；二、开征房产税的同时，必然减少房地产流转环节的税收，为保证财政收入稳定，征收的房产税应不少于减少的流转环节的税收。
3.2公平优先
房产税改革的目的之一在于矫正市场失效带来的不利影响，缓和社会分配不均等社会矛盾。为确保不同纳税人所承受的税负水平与其经济能力相适应，税率设计时要充分考虑公平的衡量标准问题。公平原则中，有受益原则和支付能力原则两种标准。前者要求每个纳税人承担的税收负擔，应当与其从政府提供的公共产品和服务中的收益程度保持一致。后者要求根据纳税人的支付能力来分担税收。李文、李畅（2010）认为我国居民家庭房产税税负可以在2.5%——5%之间。本文认为我国居民家庭房产税税负水平应在2.5%——5%的基础上扣除家庭的个人所得税税负。同时，应当设计居民基本生活性住房免税条款，以保障民众的基本生存权利。
3.3效率兼顾
除遵循财政保证与公平原则外，房产税税率的设计还要兼顾效率原则。效率原则包括两个方面，一是行政效率，即税收制度要简便，政府的征税成本要小于税收收入；二是经济效率，即税收要有利于资源的有效配置和经济的有效运行。前面提到的在选择房产税的税率形式时，应选择比例税率而不是累进税率；在评估应税房产的价值时，应该批量评估而不是单个评估，就体现了行政效率。而前面提到要给予地方政府一定程度的房产税税率自主权；在确定房产税的征税范围时，不宜区分存量房和新购房，则是经济效率的体现。
（作者单位：攀枝花学院经济与管理学院 ）
关键词：房产税，税率设计，问题，原则
1.税率设计需要明确的问题
1.1税率的决定权
未来针对居民住房征收的房产税，其功能定位主要是合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。此外，“房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱性税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化”（贾康，2015）。地方政府比中央政府更加了解地方的财政收支状况、经济发展状况以及居民家庭的税收负担能力。因此，房产税税率可以先由中央政府制定一个合理的税率区间，然后由地方政府在该幅度内根据本地区的财政、经济等实际情况，确定适用于本地区的房产税税率。这样既保留了中央政府对于房产税税率的决策权，又给予了地方政府一定程度的自主选择权。
1.2税率形式
针对中国现在的国情来看，定额税率不适宜，它体现不了税收公平的原则，也不能发挥税收的调节作用。累进税率最能体现税收的纵向公平和量能负担原则，对收入的调节作用远远大于其他两种税率形式，但税率设计较为复杂，征收成本较高。同时，过高的累进税率可能会产生负面影响，引起高价值部分逃税。因此，借鉴国际经验，中国应该选择比例税率。那么，在比例税率中，是采用单一税率还是差别税率呢？单一税率简便易行，透明度高，充分体现税收的中性原则，但不利于体现税收的公平原则，不利于引导房地产资源的合理使用。差别税率有利于引导资源合理配置及体现公平原则，但计算复杂，对征管方面的要求较高。由于我国城乡差别大、地区之间发展极不平衡，因而本文更倾向于采用差别税率。
2.税率设计需要协调的问题
2.1征税范围
关于房产税的征税范围，本文着重讨论两个问题：一是农村住房与城镇住房，二是存量房与新购房。
随着新农村建设的不断推进，农村和城镇的边缘变得模糊，有学者开始提出将有条件的农村房产纳入征税范围。本文认为，由于农村住房具有分散性以及市场化程度较弱等特征，获取农村地区住房的交易价格存在着诸多困难，从改革的稳健性考虑，可先不将农村房产纳入征税范围。更重要的是，对农村房产免税也是调节城乡收入差距的一个举措，有利于农民休养生息。
沪渝两地的房产税试点中，两地都主要针对新购住房征税。本文认为，房产税的征税范围应包括城镇的全部住房，而无须区分存量房与新购房。首先，存量房在享受政府提供的公共服务方面与新购房并无区别，并且相当多的存量房因为城市建设的快速发展，增值效益明显，只有对其征税，才符合公平受益原则；其次，为了区分存量房和新购房，必然需要人为地划分一个时间标准，这很可能导致政策实施前后一段时间内房产交易行为的乱象。
2.2计税依据
沪渝两地的房产税试点实现了房产税计税依据从房产余值向房产交易价格的转变， 同时也明确了待条件成熟后将以房产的评估价值作为计税依据。本文也认为，长远来看，以评估价值作为计税依据是房产税的最终选择。评估价值能够准确反映纳税人的房产价值，又能使房产税收入随着房产价值的提高而增加，从而为地方财政提供稳定的收入来源。当然，在评估纳税房产的价值时，不可能单个评估，而是批量评估。但我们不能直接用平均房价作为计税依据，因为即便同一小区，由于楼层、朝向、装修等原因，每一户房产的价格也是有高有低的。所以，我们应在平均房价的基础上扣除一定比例（例如，参照经营性房产减除10%——30%），按余值计算。
3.税率设计需要考虑的原则
3.1财政保证
1994年的分税制改革，导致了地方政府财权与事权不匹配。全面营改增后，更导致了地方政府主体税种的缺失，财政收入状况不容乐观。贾康指出：“我国地方税体系要从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，这也是绕不开不动产税问题的”。房产税在未来必将成为地方税的一大主要税种，房产税的开征，首先要解决的就是地方政府的财政问题，因此，在设计房产税的税率时，首先考虑的就是财政原则。在财政原则的指导下，房产税的税率设计可以从以下方面考虑：一、房产税的主要用途是用于住房保障支出或者民生支出，可以根据这类支出的缺口来考虑房产税税额的多少；二、开征房产税的同时，必然减少房地产流转环节的税收，为保证财政收入稳定，征收的房产税应不少于减少的流转环节的税收。
3.2公平优先
房产税改革的目的之一在于矫正市场失效带来的不利影响，缓和社会分配不均等社会矛盾。为确保不同纳税人所承受的税负水平与其经济能力相适应，税率设计时要充分考虑公平的衡量标准问题。公平原则中，有受益原则和支付能力原则两种标准。前者要求每个纳税人承担的税收负擔，应当与其从政府提供的公共产品和服务中的收益程度保持一致。后者要求根据纳税人的支付能力来分担税收。李文、李畅（2010）认为我国居民家庭房产税税负可以在2.5%——5%之间。本文认为我国居民家庭房产税税负水平应在2.5%——5%的基础上扣除家庭的个人所得税税负。同时，应当设计居民基本生活性住房免税条款，以保障民众的基本生存权利。
3.3效率兼顾
除遵循财政保证与公平原则外，房产税税率的设计还要兼顾效率原则。效率原则包括两个方面，一是行政效率，即税收制度要简便，政府的征税成本要小于税收收入；二是经济效率，即税收要有利于资源的有效配置和经济的有效运行。前面提到的在选择房产税的税率形式时，应选择比例税率而不是累进税率；在评估应税房产的价值时，应该批量评估而不是单个评估，就体现了行政效率。而前面提到要给予地方政府一定程度的房产税税率自主权；在确定房产税的征税范围时，不宜区分存量房和新购房，则是经济效率的体现。
（作者单位：攀枝花学院经济与管理学院 ）