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摘要： 思想政治工作是一切经济工作的生命线，是物业管理的重要组成部分，直接影响和关系企业的生存发展。
关键词：物业管理，三个代表, 提高思想
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，各种利益关系日趋复杂化，使物业管理企业职工的思想观念和价值取向不断发生变化。因此，加强物业管理企业思想政治工作，提高职工素质，创新思想政治工作的方式方法，及时化解业主以及职工在工作生活中的矛盾，是每个物业管理企业必须面对的现实问题。
一、物业管理的发展及现状
物业管理是在深圳最先兴起的服务行业，有着先进的管理知识、服务态度和先行的特区物业管理条例。深圳这座城市在物业管理运行的30多年间，被塑造成赏心悦目，管理有序的花园城市，获得了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”、建设部颁发的“中国人居环境范例奖”以及“国际花园城市”等多项荣誉称号，成为中国最适宜居住的城市之一。不容置疑，其中物业管理功不可没。深圳先进的物业管理模式不仅提高了当地人们生活水平的质量，也推动引导了全国物业管理行业的发展和进步。
中国物业管理大步跑过30年，一行足迹涌起一片喝彩！新生事物从无到有、从深圳到走向全国，不仅推进了中国城市的文明化进程，配合了改革开放的经济建设，更重要的是，为中国老百姓带来了一种全新的生活方式，生活质量得到了极大提高。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好！但是，当我们换一个角度看问题时，却听到了很多不合谐的声音，最明显的事实就是物业管理最根本的受益者--老百姓对物业管理现状日益不满，表现在投诉的比例急剧上升。因为，在物管行业中多年来存在忽视资本投入和人才规划的短视行为，许多企业还停留在低成本、低效益的劳动密集型企业定位，把企业盈利寄托在侵占业主权益的违规收益方面，这就注定了物管企业会被维权业主列为斗争的对象，随着法律法规的进一步完善，新一轮的业主维权运动势必更加强烈！现实将逼迫物管行业作出痛苦的规范抉择和经营思路的转变。“存在的就是合理的”，这是中国物业管理行业“摸着石头过河”的成长特性所决定的，也符合一般事物发展的客观规律。随着社会的不断发展，法制建设的进步，物业管理行业也将走出混沌，进入良性的发展阶段！
改革开放以来，尤其是近几年来，广东的住宅建设突飞猛进，人民居住水平有了巨大改善。但由于历史欠帐，需要旧区改造的量还很大；人民生活水平、居住质量差距很大，还有相当部分居住在旧屋内，居住环境、质量均较差，尤其是同千家万户生活有直接关系的物业管理在服务观念、服务水平等方面还存在着不少不尽如人意的地方，老百姓感到不满意。我们学习和贯彻“三个代表”的重要思想，检验的最终标准应是人民满意不满意，关心千家万户的物业服务，尤其是关心还居住在旧房内，生活环境还比较差的居民的居住环境更是落实“三个代表”思想最现实、最直接的体现。因此，贯彻“三个代表”重要思想，就必须联系实际，不断解决群众关心的实际问题，不能“空对空”、“两张皮”，而是要讲实效，在解决现实生活中难点问题上下功夫。本文就如何做好旧居住小区的物业管理，解决一些难题问题作些探索。
二、开拓创新，更新旧居物业管理理念
学习“三个代表”重要思想，推进旧居住小区物业管理，尤其要正确处理好改革、发展、稳定三者关系。发展是目的，改革是动力，稳定是基础。没有发展的支持，改革与稳定无法实现。这三步棋下好了，就会相互促进；如果有一着乏力，其他两者也会陷入困境，还可能影响全局。而推进企业所属旧居住区的物业管理工作，对于维护社会稳定，促进企业改革与发展是至关重要的。具体而言，必须正确认识“三个关系”。
（一）正确认识推进物业管理市场化进程与体现效率与公平、发挥好政府公共职能的关系
我国是一个发展中国家，还处于并将长期处于社会主义初级阶段，有些问题不可能一蹴而就解决，需要有一个过程。旧居住小区物业管理中的矛盾，许多是历史遗留问题。如上世纪80年代建造的公房，因限于当时的认识和经济水平，大多设计标准较低；房改以后，企业出售的公有住房早己成为职工的私房，但是 ，这些私房的物业管理仍然一直由企业承担，这些房屋的维护，成了企业的负担，同时，这种自建自管的模式，也成了职工生活居住环境提质的障碍；一些解放初期建造的房屋、旧式里弄小区，由于基础设施差，年久失修，从严格意义上看，这些旧居住小区并不具备物业管理的条件。对这些历史遗留问题，历史的欠帐，物业管理企业无法从根本上加以解决。如果只是对新建商品房居住小区强化物业管理，而对旧居住小区放松管理，甚至听之任之，使其物业管理水平越来越差，这是有悖贯彻“三个代表”重要思想的。“三个代表”重要思想的根本落脚点，是代表最广大人民的利益。目前，居住在旧居住小区内的群众近50%，对他们的居住环境能漠视吗？答案显然是否定的。而且，限于目前的国力，不可能在三五年内把这些旧居住小区全部改造拆除，这批旧居住小区还会存在一个较长的时期。再从房地产业可持续发展角度看，既不可能也不应该在短短的几年内把市区全部旧房改造完，还要为以后的城市发展留下充足的空间。因此，在今后一个较长的时期内，如何抓好旧居住小区物业管理仍然是一个重要的课题。作为政府部门，在对待这个历史欠帐、历史遗留问题上，必须体现效率与公平，积极发挥政府的社会管理、服务的功能，从管理体制、财政政策方面对旧居住小区物业管理进行必要的倾斜，使旧居住小区的物业管理保持一定的水准，小区居民的居住环境有一定程度的改善和提高。
（二）正确认识推进物业管理市场化进程与兼顾各方利益、关心弱势群体的关系
从发展方向看，发展市场化物业管理，有偿服务，按质论价是使物业管理良性发展的有效运行机制。但是，我们面临的严峻现实是：随着改革开放的深化，一部分人先富起来，而且数量逐渐增多，富裕的层次也逐步提升；同时，也有相当一部分人在经济上还处于弱势地位。一般来说，居住在旧住宅小区内的居民经济能力相对比较低。他们之中，或由于企业经济效益不佳，或是本人年龄大，文化知识、技术水平偏低，在剧烈的市场竞争中处于劣势，因而经济收入处于中低层，一时较难有经济实力购买商品房来改善居住条件。更有一部分老弱病残的家庭，经济上更窘迫。对这部分弱势群体来说，且不说奢望居住新建商品房，就是连支付正常的物业管理费，水、电、煤等基本生活保障费用也有一定的困难。因此，按照“三个代表”重要思想要求，在大力推进物业管理市场化进程中，必须充分关心和帮助这部分弱势群体。当然，我们不可能回到过去福利住房制度的老路上去，也无能力一下子大幅度提高广大职工工资中的住房资金含量，但也不能一下子把售后房的物业管理费、旧公房的租金提高到市场价位，只能根据我国的国情，结合不同群体的实际经济能力，采取不同的政策取向，兼顾各方利益，尤其是关心弱势群体。目前正推行的廉租住房制度，正在扩大覆盖范围，就是这一取向的具体体现。但是，还需要进一步完善、落实，真正把贯彻“三个代表”重要思想落到实处，落到最基层。
（三）提高认识，转变观念，正确认识“业主”与“物业”的关系。在旧居住区中隶属于原企业管理的大部分居民享受惯了福利维修房屋的待遇，尽管知道所购房屋已经属于自己的私有财产，但是自我维修养护的观念还是不强，认为公家继续维修房屋理所当然，依赖思想根深蒂固。而且我们居民在购买公房时没有签订住户公约，对物业管理的概念理解不深，业主意识不强，再加上企业内部“重管理轻服务”，使得在旧居住区推进物业化管理增加了难度。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，是市场经济发展的必然产物，也是改变传统房屋管理体制的必然要求。时代在发展，社会在进步，群众的私有财产在增加，人们的生活水平在提高，各项需求在增强。人们不仅要求住得好、环境好、房屋维修好，而且还要求房屋能够保值增值。这样的期望值，如果继续靠企业有限的投入和企业内部非专业的管理，是难以实现的，必须通过全体业主委托专业化的物业管理企业才能实现。所以，业主委员会所代表的“业主”与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。, R" e( C) asy.bbs.house.sina.com.cn从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的權利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。, z8 D& J5 h7 m% H) c从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。0 h5 x% U/ _双方在经济关系上也是平等的。
三、总结
综上所述，物业管理要认真贯彻落实“三个代表”重要思想，始终坚持两手抓、两手都要硬的方针，紧紧围绕发展是党执政兴国的第一要务，以科学的理论指导工作，以改革的精神统揽全局，以创新的态势开拓局面，深入推动物业管理事业不断向纵深发展，为实现社会经济发展，改善人民群众生活条件，全面建设小康社会做出了积极的贡献。
关键词：物业管理，三个代表, 提高思想
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，各种利益关系日趋复杂化，使物业管理企业职工的思想观念和价值取向不断发生变化。因此，加强物业管理企业思想政治工作，提高职工素质，创新思想政治工作的方式方法，及时化解业主以及职工在工作生活中的矛盾，是每个物业管理企业必须面对的现实问题。
一、物业管理的发展及现状
物业管理是在深圳最先兴起的服务行业，有着先进的管理知识、服务态度和先行的特区物业管理条例。深圳这座城市在物业管理运行的30多年间，被塑造成赏心悦目，管理有序的花园城市，获得了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”、建设部颁发的“中国人居环境范例奖”以及“国际花园城市”等多项荣誉称号，成为中国最适宜居住的城市之一。不容置疑，其中物业管理功不可没。深圳先进的物业管理模式不仅提高了当地人们生活水平的质量，也推动引导了全国物业管理行业的发展和进步。
中国物业管理大步跑过30年，一行足迹涌起一片喝彩！新生事物从无到有、从深圳到走向全国，不仅推进了中国城市的文明化进程，配合了改革开放的经济建设，更重要的是，为中国老百姓带来了一种全新的生活方式，生活质量得到了极大提高。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好！但是，当我们换一个角度看问题时，却听到了很多不合谐的声音，最明显的事实就是物业管理最根本的受益者--老百姓对物业管理现状日益不满，表现在投诉的比例急剧上升。因为，在物管行业中多年来存在忽视资本投入和人才规划的短视行为，许多企业还停留在低成本、低效益的劳动密集型企业定位，把企业盈利寄托在侵占业主权益的违规收益方面，这就注定了物管企业会被维权业主列为斗争的对象，随着法律法规的进一步完善，新一轮的业主维权运动势必更加强烈！现实将逼迫物管行业作出痛苦的规范抉择和经营思路的转变。“存在的就是合理的”，这是中国物业管理行业“摸着石头过河”的成长特性所决定的，也符合一般事物发展的客观规律。随着社会的不断发展，法制建设的进步，物业管理行业也将走出混沌，进入良性的发展阶段！
改革开放以来，尤其是近几年来，广东的住宅建设突飞猛进，人民居住水平有了巨大改善。但由于历史欠帐，需要旧区改造的量还很大；人民生活水平、居住质量差距很大，还有相当部分居住在旧屋内，居住环境、质量均较差，尤其是同千家万户生活有直接关系的物业管理在服务观念、服务水平等方面还存在着不少不尽如人意的地方，老百姓感到不满意。我们学习和贯彻“三个代表”的重要思想，检验的最终标准应是人民满意不满意，关心千家万户的物业服务，尤其是关心还居住在旧房内，生活环境还比较差的居民的居住环境更是落实“三个代表”思想最现实、最直接的体现。因此，贯彻“三个代表”重要思想，就必须联系实际，不断解决群众关心的实际问题，不能“空对空”、“两张皮”，而是要讲实效，在解决现实生活中难点问题上下功夫。本文就如何做好旧居住小区的物业管理，解决一些难题问题作些探索。
二、开拓创新，更新旧居物业管理理念
学习“三个代表”重要思想，推进旧居住小区物业管理，尤其要正确处理好改革、发展、稳定三者关系。发展是目的，改革是动力，稳定是基础。没有发展的支持，改革与稳定无法实现。这三步棋下好了，就会相互促进；如果有一着乏力，其他两者也会陷入困境，还可能影响全局。而推进企业所属旧居住区的物业管理工作，对于维护社会稳定，促进企业改革与发展是至关重要的。具体而言，必须正确认识“三个关系”。
（一）正确认识推进物业管理市场化进程与体现效率与公平、发挥好政府公共职能的关系
我国是一个发展中国家，还处于并将长期处于社会主义初级阶段，有些问题不可能一蹴而就解决，需要有一个过程。旧居住小区物业管理中的矛盾，许多是历史遗留问题。如上世纪80年代建造的公房，因限于当时的认识和经济水平，大多设计标准较低；房改以后，企业出售的公有住房早己成为职工的私房，但是 ，这些私房的物业管理仍然一直由企业承担，这些房屋的维护，成了企业的负担，同时，这种自建自管的模式，也成了职工生活居住环境提质的障碍；一些解放初期建造的房屋、旧式里弄小区，由于基础设施差，年久失修，从严格意义上看，这些旧居住小区并不具备物业管理的条件。对这些历史遗留问题，历史的欠帐，物业管理企业无法从根本上加以解决。如果只是对新建商品房居住小区强化物业管理，而对旧居住小区放松管理，甚至听之任之，使其物业管理水平越来越差，这是有悖贯彻“三个代表”重要思想的。“三个代表”重要思想的根本落脚点，是代表最广大人民的利益。目前，居住在旧居住小区内的群众近50%，对他们的居住环境能漠视吗？答案显然是否定的。而且，限于目前的国力，不可能在三五年内把这些旧居住小区全部改造拆除，这批旧居住小区还会存在一个较长的时期。再从房地产业可持续发展角度看，既不可能也不应该在短短的几年内把市区全部旧房改造完，还要为以后的城市发展留下充足的空间。因此，在今后一个较长的时期内，如何抓好旧居住小区物业管理仍然是一个重要的课题。作为政府部门，在对待这个历史欠帐、历史遗留问题上，必须体现效率与公平，积极发挥政府的社会管理、服务的功能，从管理体制、财政政策方面对旧居住小区物业管理进行必要的倾斜，使旧居住小区的物业管理保持一定的水准，小区居民的居住环境有一定程度的改善和提高。
（二）正确认识推进物业管理市场化进程与兼顾各方利益、关心弱势群体的关系
从发展方向看，发展市场化物业管理，有偿服务，按质论价是使物业管理良性发展的有效运行机制。但是，我们面临的严峻现实是：随着改革开放的深化，一部分人先富起来，而且数量逐渐增多，富裕的层次也逐步提升；同时，也有相当一部分人在经济上还处于弱势地位。一般来说，居住在旧住宅小区内的居民经济能力相对比较低。他们之中，或由于企业经济效益不佳，或是本人年龄大，文化知识、技术水平偏低，在剧烈的市场竞争中处于劣势，因而经济收入处于中低层，一时较难有经济实力购买商品房来改善居住条件。更有一部分老弱病残的家庭，经济上更窘迫。对这部分弱势群体来说，且不说奢望居住新建商品房，就是连支付正常的物业管理费，水、电、煤等基本生活保障费用也有一定的困难。因此，按照“三个代表”重要思想要求，在大力推进物业管理市场化进程中，必须充分关心和帮助这部分弱势群体。当然，我们不可能回到过去福利住房制度的老路上去，也无能力一下子大幅度提高广大职工工资中的住房资金含量，但也不能一下子把售后房的物业管理费、旧公房的租金提高到市场价位，只能根据我国的国情，结合不同群体的实际经济能力，采取不同的政策取向，兼顾各方利益，尤其是关心弱势群体。目前正推行的廉租住房制度，正在扩大覆盖范围，就是这一取向的具体体现。但是，还需要进一步完善、落实，真正把贯彻“三个代表”重要思想落到实处，落到最基层。
（三）提高认识，转变观念，正确认识“业主”与“物业”的关系。在旧居住区中隶属于原企业管理的大部分居民享受惯了福利维修房屋的待遇，尽管知道所购房屋已经属于自己的私有财产，但是自我维修养护的观念还是不强，认为公家继续维修房屋理所当然，依赖思想根深蒂固。而且我们居民在购买公房时没有签订住户公约，对物业管理的概念理解不深，业主意识不强，再加上企业内部“重管理轻服务”，使得在旧居住区推进物业化管理增加了难度。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，是市场经济发展的必然产物，也是改变传统房屋管理体制的必然要求。时代在发展，社会在进步，群众的私有财产在增加，人们的生活水平在提高，各项需求在增强。人们不仅要求住得好、环境好、房屋维修好，而且还要求房屋能够保值增值。这样的期望值，如果继续靠企业有限的投入和企业内部非专业的管理，是难以实现的，必须通过全体业主委托专业化的物业管理企业才能实现。所以，业主委员会所代表的“业主”与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。, R" e( C) asy.bbs.house.sina.com.cn从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的權利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。, z8 D& J5 h7 m% H) c从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。0 h5 x% U/ _双方在经济关系上也是平等的。
三、总结
综上所述，物业管理要认真贯彻落实“三个代表”重要思想，始终坚持两手抓、两手都要硬的方针，紧紧围绕发展是党执政兴国的第一要务，以科学的理论指导工作，以改革的精神统揽全局，以创新的态势开拓局面，深入推动物业管理事业不断向纵深发展，为实现社会经济发展，改善人民群众生活条件，全面建设小康社会做出了积极的贡献。