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摘要：房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，我国房地产经纪行业在提高房地产市场运行效率、维护房地产交易秩序、盘活存量房市场、提高人民居住水平以及扩大就业等方面发挥了重要作用。
关键词：房地产；发展；效率；秩序
中图分类号：F402.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X(2011)06-0054-01
据不完全统计，经过近10余年的发展，目前全国从事房地产经纪活动的人员已超过100万，机构有5万余家，并成长起了一批大型房地产经纪机构。但同时也面临着一些发展中的问题，如：相关法律法规尚不健全，行业刚刚起步，监管制度尚未完全成熟；经纪行业进入与退出的门槛较低，人员流动性较大；服务质量差异较大，不公平竞争现象较多，不规范执业行为时有发生，社会形象欠佳等。
一、房地产经纪行业存在问题的原因分析
从2009年开始，北京、上海、广州等地大城市的二手房成交量全面超越一手房，租赁市场在房地产市场中占据了越来越重要的地位。二手房和租赁市场的快速发展带来了房地产经纪行业的突飞猛进，但由于发展时间较短、监管经验还不成熟等原因，行业还存在一些突出问题。
其一，法律法规尚不健全，面对近几年房地产市场的火爆，国家把调控力量重点放在了房价的控制上，对房地产经纪行业的规范相对较弱。在2011年之前，只有《城市房地产管理法》以及一些部门规章和地方性规定。直到2011年1月才出台了首部专门针对房地产经纪行业的全国性部门规章——《房地产经纪管理办法》，可以说我国房地产经纪方面的立法还只是刚刚起步。
其二，各房地产经纪公司都有人员匮乏的现象，而且人员流动性大，人员稳定性差是行业的普遍现象。目前，房地产经纪行业的准入门槛较低，甚至可以说几乎没什么要求。立法不完善、门槛低，使得大大小小的房地产经纪机构遍地开花，除了少数大型连锁化经营的产业，大部分房地产经纪机构普遍较小，抗风险能力较低。对于高素质学习性强的工作人员，各房地产经纪公司都急需，而目前状况是应聘人员只要有意愿，房地产经纪公司全盘接收，应聘人员大多对于行业没有很高的认知度。因为没有规范管理，社会对房地产经纪行业经常持不认可的态度。因为没有得到相应的社会尊重度，房地产经纪公司也很难招聘到一些高素质的人才。
其三，竞争激烈，不公平竞争加剧，因其行业的特殊性，没有一个强有力的监管机构管理，行业门槛低，房地产经纪行业可谓是鱼龙混杂，小房地产经纪机构违法乱纪的现象层出不穷，因其费用低，走偏门，也被部分客户群接受，但问题也正出现在这些机构上。大的房地产经纪机构要成气候很难，但小的房地产经纪机构速成却很容易。经调查了解，龙口市做为县级市，现已有房地产经纪机构96家，注册资本在10万元以上的房地产经纪公司有36家。而做为全国经济文化中心的北京，2008年，就已有经纪机构1452家。目前，行业的不规范造成全国不规范的小型房地产经纪机构以及黑中介因违规操作被举报、曝光时有发生，对社会造成了不良影响。在网上，经常会看到房主、租户贴出“中介勿扰”的警示，房地产经纪人的素质显然没有得到消费者的充分信任。甚至还有一些从业人员打着公司的名号，在骗取租房者的租房定金之后就辞职消失，这种事件每年都屡见报章，不得不值得我们警戒。
二、房地产经纪行业的发展趋势
近年来，国家越来越重视对房地产经纪行业的规范和管理，正在加快推进房地产经纪行业立法建设。对房地产经纪人员实行职业资格管理，建立健全行业准入制度是行业发展的必然趋势。
一是房地产经纪行业将变得有法可依。2011年1月25日，《房地产经纪管理办法》(8号令)的出台拉开了国家规范房地产中介市场的序幕，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。该《办法》在加强房地产经纪管理方面做了一些新的规定，体现了管理机制和理念的创新。其中明确了房地产经纪机构招用人员的要求，并要求对房地产经纪机构实施备案管理。此次新出台的办法也明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。因此，此次出台的《办法》无疑是房地产市场整体调控中的一步，房地产经纪行业将面临全新的调整，只有遵守职业操守的公司才能更好的发展，通過此次《办法》的出台让正规的操作流程及好的经营模式持续发展。
二是在行业管理中，经纪机构和经纪人的管理将并重。房地产经纪是服务行业，没有实体产品，因此对其的管理应当侧重于对服务过程的规范，因此，从人到机构，再到行业是需要全面规范的。由于政府的关注是有限的，因此政府应当支持行业自律组织，并通过授权的方式将部分权利下放给行业组织，逐步形成行业组织主导、政府引导的新局面，这样既有行业组织内部自律、又有了政府外部引导监管。另外，国内的房地产经纪行业可以借鉴台湾的相关管理，比如台湾的中介就有“入行必入会”的规定，而台湾的行业协会是非常完善的。
行业组织则应当肩负起制订行业规则、服务标准以及职业考核、培训、资信评价、资信公开等方面的职责，同时架好行业与政府、社会之间的沟通桥梁，通过对人员、机构以及整个行业内部的规范，改善社会对房地产经纪行业的评价，自上而下在房地产经纪行业内部形成完整的规范体系，促进房地产经纪行业的持续发展。
对从业人员，除了应当严格执行房地产经纪人资格考试以及年检制度、加大监督以外，对房地产经纪人的管理可以参考国家对律师的管理，虽然二者在性质和管理方式上有所差异，但可以借鉴对律师的管理体制以“人必归业，业必归会”的方式完全善诚信监管、学习培训、考核、处罚、退出等机制，对房地产经纪人队伍进行管理。
三是逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统将是中国房地产经纪行业发展的必然趋势。为了适应顾客的要求和满足自身经营的发展，需要摒弃信息封锁、同行排斥、自立门户的传统观念，进行资源整合、共享，形成有力的联合机制，消除人为屏障。
现在正处在我国房地产经纪行业发展的重要时期，政府、行业组织及房地产经纪机构、从业人员需要共同努力，改善目前我国房地产经纪行业恶性竞争、诚信缺失等现状，建设一个健康、有序的房地产经纪市场。
关键词：房地产；发展；效率；秩序
中图分类号：F402.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X(2011)06-0054-01
据不完全统计，经过近10余年的发展，目前全国从事房地产经纪活动的人员已超过100万，机构有5万余家，并成长起了一批大型房地产经纪机构。但同时也面临着一些发展中的问题，如：相关法律法规尚不健全，行业刚刚起步，监管制度尚未完全成熟；经纪行业进入与退出的门槛较低，人员流动性较大；服务质量差异较大，不公平竞争现象较多，不规范执业行为时有发生，社会形象欠佳等。
一、房地产经纪行业存在问题的原因分析
从2009年开始，北京、上海、广州等地大城市的二手房成交量全面超越一手房，租赁市场在房地产市场中占据了越来越重要的地位。二手房和租赁市场的快速发展带来了房地产经纪行业的突飞猛进，但由于发展时间较短、监管经验还不成熟等原因，行业还存在一些突出问题。
其一，法律法规尚不健全，面对近几年房地产市场的火爆，国家把调控力量重点放在了房价的控制上，对房地产经纪行业的规范相对较弱。在2011年之前，只有《城市房地产管理法》以及一些部门规章和地方性规定。直到2011年1月才出台了首部专门针对房地产经纪行业的全国性部门规章——《房地产经纪管理办法》，可以说我国房地产经纪方面的立法还只是刚刚起步。
其二，各房地产经纪公司都有人员匮乏的现象，而且人员流动性大，人员稳定性差是行业的普遍现象。目前，房地产经纪行业的准入门槛较低，甚至可以说几乎没什么要求。立法不完善、门槛低，使得大大小小的房地产经纪机构遍地开花，除了少数大型连锁化经营的产业，大部分房地产经纪机构普遍较小，抗风险能力较低。对于高素质学习性强的工作人员，各房地产经纪公司都急需，而目前状况是应聘人员只要有意愿，房地产经纪公司全盘接收，应聘人员大多对于行业没有很高的认知度。因为没有规范管理，社会对房地产经纪行业经常持不认可的态度。因为没有得到相应的社会尊重度，房地产经纪公司也很难招聘到一些高素质的人才。
其三，竞争激烈，不公平竞争加剧，因其行业的特殊性，没有一个强有力的监管机构管理，行业门槛低，房地产经纪行业可谓是鱼龙混杂，小房地产经纪机构违法乱纪的现象层出不穷，因其费用低，走偏门，也被部分客户群接受，但问题也正出现在这些机构上。大的房地产经纪机构要成气候很难，但小的房地产经纪机构速成却很容易。经调查了解，龙口市做为县级市，现已有房地产经纪机构96家，注册资本在10万元以上的房地产经纪公司有36家。而做为全国经济文化中心的北京，2008年，就已有经纪机构1452家。目前，行业的不规范造成全国不规范的小型房地产经纪机构以及黑中介因违规操作被举报、曝光时有发生，对社会造成了不良影响。在网上，经常会看到房主、租户贴出“中介勿扰”的警示，房地产经纪人的素质显然没有得到消费者的充分信任。甚至还有一些从业人员打着公司的名号，在骗取租房者的租房定金之后就辞职消失，这种事件每年都屡见报章，不得不值得我们警戒。
二、房地产经纪行业的发展趋势
近年来，国家越来越重视对房地产经纪行业的规范和管理，正在加快推进房地产经纪行业立法建设。对房地产经纪人员实行职业资格管理，建立健全行业准入制度是行业发展的必然趋势。
一是房地产经纪行业将变得有法可依。2011年1月25日，《房地产经纪管理办法》(8号令)的出台拉开了国家规范房地产中介市场的序幕，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。该《办法》在加强房地产经纪管理方面做了一些新的规定，体现了管理机制和理念的创新。其中明确了房地产经纪机构招用人员的要求，并要求对房地产经纪机构实施备案管理。此次新出台的办法也明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。因此，此次出台的《办法》无疑是房地产市场整体调控中的一步，房地产经纪行业将面临全新的调整，只有遵守职业操守的公司才能更好的发展，通過此次《办法》的出台让正规的操作流程及好的经营模式持续发展。
二是在行业管理中，经纪机构和经纪人的管理将并重。房地产经纪是服务行业，没有实体产品，因此对其的管理应当侧重于对服务过程的规范，因此，从人到机构，再到行业是需要全面规范的。由于政府的关注是有限的，因此政府应当支持行业自律组织，并通过授权的方式将部分权利下放给行业组织，逐步形成行业组织主导、政府引导的新局面，这样既有行业组织内部自律、又有了政府外部引导监管。另外，国内的房地产经纪行业可以借鉴台湾的相关管理，比如台湾的中介就有“入行必入会”的规定，而台湾的行业协会是非常完善的。
行业组织则应当肩负起制订行业规则、服务标准以及职业考核、培训、资信评价、资信公开等方面的职责，同时架好行业与政府、社会之间的沟通桥梁，通过对人员、机构以及整个行业内部的规范，改善社会对房地产经纪行业的评价，自上而下在房地产经纪行业内部形成完整的规范体系，促进房地产经纪行业的持续发展。
对从业人员，除了应当严格执行房地产经纪人资格考试以及年检制度、加大监督以外，对房地产经纪人的管理可以参考国家对律师的管理，虽然二者在性质和管理方式上有所差异，但可以借鉴对律师的管理体制以“人必归业，业必归会”的方式完全善诚信监管、学习培训、考核、处罚、退出等机制，对房地产经纪人队伍进行管理。
三是逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统将是中国房地产经纪行业发展的必然趋势。为了适应顾客的要求和满足自身经营的发展，需要摒弃信息封锁、同行排斥、自立门户的传统观念，进行资源整合、共享，形成有力的联合机制，消除人为屏障。
现在正处在我国房地产经纪行业发展的重要时期，政府、行业组织及房地产经纪机构、从业人员需要共同努力，改善目前我国房地产经纪行业恶性竞争、诚信缺失等现状，建设一个健康、有序的房地产经纪市场。