论文部分内容阅读
【摘要】 文章以南京市住宅房产的供需为例，通过网上搜索和实地考察的方法，得到南京市住宅房产的供给情况；通过问卷调查的方法得到南京市住宅房产的需求情况；通过对调查所得的数据进行分析和梳理，分析出南京市市内八区和江宁区、浦口区的住宅房产供需存在的主要矛盾，进而提出解决南京市住宅房产供需矛盾的建议。
【关键词】 住宅房产 供需矛盾
一、引言
随着中国经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产投资占固定资产的投资的比例逐年增大，房地产开发投资的速度也在不断增加， 从房地产开发投资的情况来看, 2005、2006、2007、2008上半年中国房地产市场出现了过热的局面，从2008年下半年至今，以美国为首的一些国家（比如英国、日本）金融危机的影响和前几年国内房地产市场的过热导致目前房地产市场低迷，供需矛盾进一步突显，在新的一轮房地产市场周期下，这种萧条何时见底，目前尚不明朗，有的专家预测是2009年底，有的专家预测是2010年底。目前，政府部门也不断地出台一些经济调控措施（比如存贷款利率和税收方面）来刺激整个房地产市场，因为对于目前中国的情况而言房地产市场的健康发展对整个国民经济的发展起着非常重要的作用。
另一方面，随着城市化进程的加快，中国建国初期的城市化率为17.43%，2000年为26.08%，2006年为32.53%（来源《中国城市化率现状调查报告》）和居民生活水平的提高，居民对住房的需求量也在不断提高。预计在今后的10年中，居民对住房的刚性需求会不断增加，相应地，住宅的供应量也会不断增加。但同时也出现许多亟待解决的矛盾，比如：住宅结构不合理，住宅价格过高，居民对整个市场的预期不确定，导致居民的观望情绪过浓，刚性需求在短期内难以释放等等。
二、南京市市内八区和江宁区、浦口区的房地产供需的情况分析
1、南京市住宅房产供需现状
（1）供给情况。在这次研究中，通过网上搜索和实地考察的方法搜集了南京市从2007年1月到2008年10月开盘的164个楼盘的具体资料，作为南京市住宅房产供给情况的样本。楼盘的区域是南京市内八区（鼓楼区、玄武区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、栖霞区、雨花区）、江宁区和浦口区，具体资料包括单位价格、总价、面积、户型、精装修情况、容积率、密度、楼间距、绿化情况、开发公司的资质等。通过分析统计，对南京市住宅房产供给情况总结如下：第一，楼盘供给区域：市内八区的供给量已经趋于饱和，江宁区和浦口区的供给量较大，分别占到了总供给量的22.56%和18.29%（见表1）。第二，建筑类型：住宅房产结构类型主要以多层、小高层和高层为主，还有一定数量的别墅，低层住宅已很少开发，多层、小高层和高层分别占总供给量的33.00%、34.98%和24.14%（见表2）。第三，价格：住宅价格近年来一直较高，以5000-12000元/平方米为主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相对较少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占总供给量的28.23%和33.06%（见表3）。第四，户型：房地产开发商偏向于开发二居室和三居室的住宅，四居室以上的户型也有相当一部分在开发，二居室和三居室的住宅占总供给量的31.28%和38.39%（见表4、5）。第五，面积：面积的分布情况与户型基本相同。第六，装修情况：90%为毛坯房。第七，容积率：80%为1-1.8。第八，绿化率：分布在30%-50%之间。第九，物业管理费：80%为1元/平方米。
（2）需求情况。从2008年10月到2008年11月，我们在南京市房地产交易登记中心华侨路中心、中央门分中心、大光路分中心三个地方对200多位购房者做了调查问卷，以了解当前南京市住宅房产的需求情况。这次调查问卷，主要调查的内容包括：家庭人口、家庭年收入、计划购房时间、计划购房面积、预期房价、计划购买户型、计划购房建筑结构、计划购房区域以及购房时考虑较多的因素。
经过对调查问卷的分析整理，我们得到了210份合格的问卷，从这些问卷中我们对南京市住宅房产的需求情况有以下几点重要总结。
一是计划购房时间方面，大多数消费者都在3年内有购房计划，1年内和1-3年内有购房计划的消费者占到了总人数的32.86%和44.29%（见表6）。
（资料来源：调查问卷。）
二是计划购房区域方面，有70%的消费者都计划在市内购房，计购在江宁和江北购房的消费者只占总人数的24.29%和5.71%（见表7）。
三是建筑类型需求方面，消费者对多层和小高层的需求较大，高层和别墅只占很少一部分，多层和小高层占到了需求量的37.62%和43.81%（见表8）。
（资料来源：调查问卷。）
四是预期房价方面，大多数消费者预期的房价为3000-5000元/平方米和5000-8000元/平方米，占到了总人数的44.29%和34.29%（见表9）。
（资料来源：调查问卷。）
五是户型需求方面，消费者对二居室和三居室的需求量占很大比重，一居室和四居及以上室基本无需求量，二居室和三居室占总需求量的49.05%和45.71%（见表10）。
（资料来源：调查问卷。）
七是面积需求方面，近一半的消费者计划购买90-120平方米的住宅，占总需求量的47.62%，还有相当一部分消费者计划购买70-90平方米的住宅，占总需求量的29.05%（见表11）。
（资料来源：调查问卷。）
八是消费者购房时考虑较多的因素方面，房价、周边交通、小区环境和装修程度是消费者购房时考虑最多的四大因素（见表12）。
（资料来源：调查问卷。）
九是消费者家庭年收入方面，这次调查问卷中大部分消费者的家庭年收入都在15万元以下，具体情况见表13。
2、南京市住宅房产供需存在的主要矛盾
（1）南京市住宅房产区域分布的供需矛盾。在这次调查研究中，我们发现开发商新开发的楼盘较多的两个区域是江宁区和浦口区，而消费者却偏向于购买市内八区和江宁区的住宅。浦口区新开发楼盘占总供给量的18.29%，但只有5.24%的消费者想购买江北的住宅，所以市内八区楼盘的开发供给小于需求，浦口区即江北楼盘的开发供给大于需求。
（2）南京市住宅房产建筑类型的供需矛盾。通过调查发现，大多数开发商偏向于开发多层、小高层和高层住宅，低层已很少开发；多层、小高层的供给量共计67。98%，需求量占总调查数的81.43%。可以看出消费者比较喜欢购买多层和小高层住宅。从表中可以看出，只有2.86%的消费者想购买高层住宅（供给量有24.14%），却有14.76%消费想购买低层住宅（供给量只有0.99%），所以低层和高层住宅的供需存在矛盾。别墅的供给量为6.9%，而需求量只占调查人数的0.95%，显然是供过于求。
（3）南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的面积与消费者需求的矛盾。随着人们消费水平和消费观念的提高，居民对住宅的功能要求也发生着很大的变化。比如说两室一厅有60-75平方米的经济实用型、75-85平方米的享受型和85-120左右的豪华型；三室两厅一卫有75-90平方米经济实用型、90-110的享受型和110-140左右的豪华型。通过调查分析南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的经济实用型套型供给量少于需求量，而它们的享受型、豪华型的套型供给量多于需求量。
（4）南京市住宅房产价格与消费者预期价格的矛盾。近几年，由于房地产市场的加速发展，住宅房产的价格也一直上扬，在这次研究的164个楼盘中，有75.81%的楼盘价格在5000元/平方米以上；但在消费者的预期中，有55.24%的消费者住宅预期价格在5000元/平方米以下，而房价是消费者购房时考虑最多的因素，市场价格和消费者预期价格之间的矛盾显得尤为突出。
从我们调查的消费者家庭年收入情况中，也可以发现72.38%的消费者家庭年收入在10万元以下，这也是消费者预期住宅价格较低的最重要的原因之一。
三、意见和建议
通过以上供需矛盾的分析，提出以下解决住宅房产供需矛盾的建议。
1、一方面加强市内住宅开发，一方面改变传统居住观念
要解决市内楼盘供给小于需求，江北楼盘供给大于需求的矛盾，一方面，开发商要加强市内住宅的开发，使市内八区住宅的供给量增多，可以通过旧城改造和城中村的开发来解决，由于城中土地有限，所以，只有通过提高容积率或单位面积的利用率来解决；另一方面，消费者要改变传统的居住在江南的观念，树立长线投资的理念。因为南京长江二桥已建成通车，长江三桥和过江隧道也在施工之中，过江将不成为困扰消费者居住在江北的原因。尤其是过江隧道作为城市过江快速通道，它的建成将使江南江北连成一体。
2、加强高层住宅的开发质量，转变消费者对高层住宅的认识
随着城市化的不断发展，城市人口不断聚集，但城市土地却是有限的，高层住宅的开发是城市发展的必然选择。但普通消费者却认为高层住宅房价和物业管理费都比较高，小区的绿化环境相对较差。要解决这一矛盾，一方面，开发商要加强高层住宅的质量，适度降低房价和物业管理费，提高小区绿化率，改善小区环境；另一方面，要转变消费者对高层住宅的认识，使消费者认识到高层住宅的质量是有保证的，高层住宅可能是城市发展的必然选择。
3、提高设计质量，进而提高单位面积的利用率
城内八区土地有限，可以说是寸土寸金。要解决城内住宅的供给量，除了通过旧城改造、提高容积率外，还可以通过提高设计质量，进而提高单位面积的利用率。比如说，两室两厅一卫的住房面积控制在60-70平方米，三室两厅一卫的住房面积控制在70-80平方米，一定不能超过90平方米。如果在这样的面积范围内做到功能齐全又能满足人性的要求，就需要设计人员在设计上下功夫，比如对平面进行洁污分区、动静分区、全明、卧室的私密性等具有当代特色的布局等等。
4、开发商合理降低开发利润，政府加强经济适用房建设
为了解决这一矛盾，一方面，开发商应合理确定开发利润（这当然需要国家和地方政府相应的政策保证），使消费者能够买得起房；另一方面，政府应加强经济适用房（由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房）的开发建设，使更多的人尤其是中低收入者能够买得起房。使整个社会逐步建立起8%左右的高收入人群购买高价格、高税收、高质量的商品房；8%-35%左右的中高收入者买得起高价商品房；35%左右以下的居民买得起中低价商品房，或买得起经济实用房，以上这些都买不起的就享受政府的廉租房（可以一直租，也可以先租，后买）。
【参考文献】
[1] 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系[J].中国房地产，2002（6）.
[2] 易宪容：当前房地产形势与未来发展[J].城市住宅，2008（10）.
[3] 丁烈云、陈峰：我国住宅供给调控的政策效应[J].改革，2007（6）.
【关键词】 住宅房产 供需矛盾
一、引言
随着中国经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产投资占固定资产的投资的比例逐年增大，房地产开发投资的速度也在不断增加， 从房地产开发投资的情况来看, 2005、2006、2007、2008上半年中国房地产市场出现了过热的局面，从2008年下半年至今，以美国为首的一些国家（比如英国、日本）金融危机的影响和前几年国内房地产市场的过热导致目前房地产市场低迷，供需矛盾进一步突显，在新的一轮房地产市场周期下，这种萧条何时见底，目前尚不明朗，有的专家预测是2009年底，有的专家预测是2010年底。目前，政府部门也不断地出台一些经济调控措施（比如存贷款利率和税收方面）来刺激整个房地产市场，因为对于目前中国的情况而言房地产市场的健康发展对整个国民经济的发展起着非常重要的作用。
另一方面，随着城市化进程的加快，中国建国初期的城市化率为17.43%，2000年为26.08%，2006年为32.53%（来源《中国城市化率现状调查报告》）和居民生活水平的提高，居民对住房的需求量也在不断提高。预计在今后的10年中，居民对住房的刚性需求会不断增加，相应地，住宅的供应量也会不断增加。但同时也出现许多亟待解决的矛盾，比如：住宅结构不合理，住宅价格过高，居民对整个市场的预期不确定，导致居民的观望情绪过浓，刚性需求在短期内难以释放等等。
二、南京市市内八区和江宁区、浦口区的房地产供需的情况分析
1、南京市住宅房产供需现状
（1）供给情况。在这次研究中，通过网上搜索和实地考察的方法搜集了南京市从2007年1月到2008年10月开盘的164个楼盘的具体资料，作为南京市住宅房产供给情况的样本。楼盘的区域是南京市内八区（鼓楼区、玄武区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、栖霞区、雨花区）、江宁区和浦口区，具体资料包括单位价格、总价、面积、户型、精装修情况、容积率、密度、楼间距、绿化情况、开发公司的资质等。通过分析统计，对南京市住宅房产供给情况总结如下：第一，楼盘供给区域：市内八区的供给量已经趋于饱和，江宁区和浦口区的供给量较大，分别占到了总供给量的22.56%和18.29%（见表1）。第二，建筑类型：住宅房产结构类型主要以多层、小高层和高层为主，还有一定数量的别墅，低层住宅已很少开发，多层、小高层和高层分别占总供给量的33.00%、34.98%和24.14%（见表2）。第三，价格：住宅价格近年来一直较高，以5000-12000元/平方米为主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相对较少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占总供给量的28.23%和33.06%（见表3）。第四，户型：房地产开发商偏向于开发二居室和三居室的住宅，四居室以上的户型也有相当一部分在开发，二居室和三居室的住宅占总供给量的31.28%和38.39%（见表4、5）。第五，面积：面积的分布情况与户型基本相同。第六，装修情况：90%为毛坯房。第七，容积率：80%为1-1.8。第八，绿化率：分布在30%-50%之间。第九，物业管理费：80%为1元/平方米。
（2）需求情况。从2008年10月到2008年11月，我们在南京市房地产交易登记中心华侨路中心、中央门分中心、大光路分中心三个地方对200多位购房者做了调查问卷，以了解当前南京市住宅房产的需求情况。这次调查问卷，主要调查的内容包括：家庭人口、家庭年收入、计划购房时间、计划购房面积、预期房价、计划购买户型、计划购房建筑结构、计划购房区域以及购房时考虑较多的因素。
经过对调查问卷的分析整理，我们得到了210份合格的问卷，从这些问卷中我们对南京市住宅房产的需求情况有以下几点重要总结。
一是计划购房时间方面，大多数消费者都在3年内有购房计划，1年内和1-3年内有购房计划的消费者占到了总人数的32.86%和44.29%（见表6）。
（资料来源：调查问卷。）
二是计划购房区域方面，有70%的消费者都计划在市内购房，计购在江宁和江北购房的消费者只占总人数的24.29%和5.71%（见表7）。
三是建筑类型需求方面，消费者对多层和小高层的需求较大，高层和别墅只占很少一部分，多层和小高层占到了需求量的37.62%和43.81%（见表8）。
（资料来源：调查问卷。）
四是预期房价方面，大多数消费者预期的房价为3000-5000元/平方米和5000-8000元/平方米，占到了总人数的44.29%和34.29%（见表9）。
（资料来源：调查问卷。）
五是户型需求方面，消费者对二居室和三居室的需求量占很大比重，一居室和四居及以上室基本无需求量，二居室和三居室占总需求量的49.05%和45.71%（见表10）。
（资料来源：调查问卷。）
七是面积需求方面，近一半的消费者计划购买90-120平方米的住宅，占总需求量的47.62%，还有相当一部分消费者计划购买70-90平方米的住宅，占总需求量的29.05%（见表11）。
（资料来源：调查问卷。）
八是消费者购房时考虑较多的因素方面，房价、周边交通、小区环境和装修程度是消费者购房时考虑最多的四大因素（见表12）。
（资料来源：调查问卷。）
九是消费者家庭年收入方面，这次调查问卷中大部分消费者的家庭年收入都在15万元以下，具体情况见表13。
2、南京市住宅房产供需存在的主要矛盾
（1）南京市住宅房产区域分布的供需矛盾。在这次调查研究中，我们发现开发商新开发的楼盘较多的两个区域是江宁区和浦口区，而消费者却偏向于购买市内八区和江宁区的住宅。浦口区新开发楼盘占总供给量的18.29%，但只有5.24%的消费者想购买江北的住宅，所以市内八区楼盘的开发供给小于需求，浦口区即江北楼盘的开发供给大于需求。
（2）南京市住宅房产建筑类型的供需矛盾。通过调查发现，大多数开发商偏向于开发多层、小高层和高层住宅，低层已很少开发；多层、小高层的供给量共计67。98%，需求量占总调查数的81.43%。可以看出消费者比较喜欢购买多层和小高层住宅。从表中可以看出，只有2.86%的消费者想购买高层住宅（供给量有24.14%），却有14.76%消费想购买低层住宅（供给量只有0.99%），所以低层和高层住宅的供需存在矛盾。别墅的供给量为6.9%，而需求量只占调查人数的0.95%，显然是供过于求。
（3）南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的面积与消费者需求的矛盾。随着人们消费水平和消费观念的提高，居民对住宅的功能要求也发生着很大的变化。比如说两室一厅有60-75平方米的经济实用型、75-85平方米的享受型和85-120左右的豪华型；三室两厅一卫有75-90平方米经济实用型、90-110的享受型和110-140左右的豪华型。通过调查分析南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的经济实用型套型供给量少于需求量，而它们的享受型、豪华型的套型供给量多于需求量。
（4）南京市住宅房产价格与消费者预期价格的矛盾。近几年，由于房地产市场的加速发展，住宅房产的价格也一直上扬，在这次研究的164个楼盘中，有75.81%的楼盘价格在5000元/平方米以上；但在消费者的预期中，有55.24%的消费者住宅预期价格在5000元/平方米以下，而房价是消费者购房时考虑最多的因素，市场价格和消费者预期价格之间的矛盾显得尤为突出。
从我们调查的消费者家庭年收入情况中，也可以发现72.38%的消费者家庭年收入在10万元以下，这也是消费者预期住宅价格较低的最重要的原因之一。
三、意见和建议
通过以上供需矛盾的分析，提出以下解决住宅房产供需矛盾的建议。
1、一方面加强市内住宅开发，一方面改变传统居住观念
要解决市内楼盘供给小于需求，江北楼盘供给大于需求的矛盾，一方面，开发商要加强市内住宅的开发，使市内八区住宅的供给量增多，可以通过旧城改造和城中村的开发来解决，由于城中土地有限，所以，只有通过提高容积率或单位面积的利用率来解决；另一方面，消费者要改变传统的居住在江南的观念，树立长线投资的理念。因为南京长江二桥已建成通车，长江三桥和过江隧道也在施工之中，过江将不成为困扰消费者居住在江北的原因。尤其是过江隧道作为城市过江快速通道，它的建成将使江南江北连成一体。
2、加强高层住宅的开发质量，转变消费者对高层住宅的认识
随着城市化的不断发展，城市人口不断聚集，但城市土地却是有限的，高层住宅的开发是城市发展的必然选择。但普通消费者却认为高层住宅房价和物业管理费都比较高，小区的绿化环境相对较差。要解决这一矛盾，一方面，开发商要加强高层住宅的质量，适度降低房价和物业管理费，提高小区绿化率，改善小区环境；另一方面，要转变消费者对高层住宅的认识，使消费者认识到高层住宅的质量是有保证的，高层住宅可能是城市发展的必然选择。
3、提高设计质量，进而提高单位面积的利用率
城内八区土地有限，可以说是寸土寸金。要解决城内住宅的供给量，除了通过旧城改造、提高容积率外，还可以通过提高设计质量，进而提高单位面积的利用率。比如说，两室两厅一卫的住房面积控制在60-70平方米，三室两厅一卫的住房面积控制在70-80平方米，一定不能超过90平方米。如果在这样的面积范围内做到功能齐全又能满足人性的要求，就需要设计人员在设计上下功夫，比如对平面进行洁污分区、动静分区、全明、卧室的私密性等具有当代特色的布局等等。
4、开发商合理降低开发利润，政府加强经济适用房建设
为了解决这一矛盾，一方面，开发商应合理确定开发利润（这当然需要国家和地方政府相应的政策保证），使消费者能够买得起房；另一方面，政府应加强经济适用房（由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房）的开发建设，使更多的人尤其是中低收入者能够买得起房。使整个社会逐步建立起8%左右的高收入人群购买高价格、高税收、高质量的商品房；8%-35%左右的中高收入者买得起高价商品房；35%左右以下的居民买得起中低价商品房，或买得起经济实用房，以上这些都买不起的就享受政府的廉租房（可以一直租，也可以先租，后买）。
【参考文献】
[1] 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系[J].中国房地产，2002（6）.
[2] 易宪容：当前房地产形势与未来发展[J].城市住宅，2008（10）.
[3] 丁烈云、陈峰：我国住宅供给调控的政策效应[J].改革，2007（6）.