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摘要：目前，在我国的融资环境下，房地产企业的融资渠道比较单一，金融创新相对来说比较滞后，在某种程度上阻碍了房地产企业的发展。同时，单一的投资渠道也加大了企业的融资风险。本文阐述了房地产信托方式融资的基本模式，并介绍了一种创新的信托产品，即房地产信托投资基金。论述其发展面临的主要障碍，并提出了几点建议。
关键词：房地产；融资；信托投资基金
中图分类号：F293.3；F832 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0000-01
一、引言
为遏制房地产业的过度投资，防范房地产泡沫日益膨胀而带来的金融风险，2003年6月，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），采取严厉措施控制银行的房地产信贷业务，提高对房地产企业自有资金的要求，这正是国内大部分房地产企业的弱项所在，且短期内无以获得实质性改变，从而切断了房地产企业融资对银行信贷的过度依赖。
因银行贷款的限制，不少房地产企业尤其是中小型企业资金链断裂，不得不寻求除银行贷款之外的其他融资途径。2003年以来，房地产信托融资登上了历史舞台，受到了不少房地产企业的青睐。相比121号文的严格规定，房地产信托方式融资显示出了较多优势。2001年底的《信托法》，2002年的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，即信托业的“一法两规”，为房地产信托方式融资提供更加宽松的制度环境：在这种大环境下，信托公司可以通过私募的方式为房地产投资方筹集到民间资金。
二、房地产信托方式融资的基本模式
根据信托财产的不同，可分为房地产财产信托与房地产资金信托。所谓房地产财产信托，是指房地产企业按其所拥有的房地产委托信托公司来设立自益信托，通过向社会投资者转让信托受益权而获得资金用于房地产投资等相关活动。根据信托资金的用途不同，可分为以下几种模式：
（一）贷款类信托。
这属于原始的房地产信托融资模式，其资金运用方式与从银行信贷模式相似，然而融资成本一般会略高于同期银行贷款。信托公司通过向房地产企业贷款用于项目的开发建设而获得收益。2005年以前，这种模式是房地产企业的主要融资方式，一些不符合银行信贷条件的房地产企业如四证不全，自有资金不足开发项目总投资的30%，往往通过这种融资途径救急。
（二）股权投资类信托。
这是继贷款类信托模式后运用比较多的方式。信托公司用募集的信托资金以收购股权或增资扩股的方式向项目公司注入资金，之后一般分为两种情形：一是，信托公司直接参与该项目的开发建设，从房地产经营中获利来回报投资者信托受益权权益；二是，协助无法满足银行贷款条件的房地产开发企业来申请银行贷款来完成项目的开发建设。同时，项目公司承诺在一定时间 后，以溢价的方式对信托公司在该项目公司持有的股权进行回购。信托公司从回购所获收益来偿付投资者的权益。典型的如2004年西部信托投资公司的西安交大科技园配套住宅建设项目资金信托计划，2005年联华信托投资公司的联信.宝利七号中国优质房地产投资集合等。
（三）财产受益类信托。
对于已建成并且可以长期稳定运营的房地产物业，若业主需将该物业提前出让变现获得资金而投资其他项目，信托公司就可以先以信托资金购买物业，然后委托专门的物业管理公司对购买的物业进行租赁管理，最后将获得收益的一部分返还给受益人，或者信托公司直接以信托资金购买物业的租金收益权从而获得长期稳定的收益。典型的如2010年天津信托的天信城市名居租金收益权集合信托计划，2011年西安信托的重庆康德特定物业收益权投资集合资金信托计划。
三、信托产品的创新—房地产信托投资基金
（一）房地产信托投资基金的概念。
我国的房地产信托投资基金模式类似于美国的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts ），即信托公司通过信托的方式发行基金份额来筹集基金，投资目标是可以产生长期稳定收入的房地产项目。房地产租金和其他相关经营作为主要收入来源，其基金结构包括有专门的基金管理人和基金托管人的一种产业基金。主要特点有：有限责任、可上市交易、免征企业所得税等。
（二）房地产信托投资基金在我国的发展现状。
目前，我国还没有颁布专门法律规定来支持房地产信托投资基金的发展，2005年6月香港证券及期货事务监察委员会修订的《房地产投资信托基金守则》，这让越秀地产取道海外市场，在香港上市成立越秀房地产投资基金，以谋求新的融资渠道。该守则允许在港上市的房地产投资信托基金持有和经营港外房地产，进行海外投资。近年来，在港股市场上，一些大陆投资者如鹏华、广发、诺安等基金公司相继发布了投资海外的房地产信托投资基金产品，但投资国内的REIT产品仍然缺乏。
据中国证券报2013年8月15日报导，首只国内房地产信托基金产品有望在近日获批。这是由地方政府与国投瑞银基金公司合作，为解决长期运营资金问题将数个公租房项目打包作为REIT的标的产品。然而，在证监会最新公示的基金公司募集申请表中并未有REIT产品的申报。
（三）我国发展房地产信托投资基金的主要障碍及建议。
与美国等其他国家相比，房地产信托投资基金在我国没有能够得到广泛发展，其主要原因是我国缺失专门的立法。目前我国的相关法律只是规定了信托领域的规章制度，并不能充分地指引房地产信托投资基金的相关运作。
我国发展房地产信托投资基金的主要动因，是为寻求在投资取向和融资需求之间建立通道，以解决中小投资者的融资难题。由于我国的证券、信托等法律制度还不完善，应该寻求具有中国特色的房地产信托投资基金模式，并通过专门的综合性立法，对房地产信托投资基金全面加以规定。
采用信托模式来组织房地产投资基金，应淡化融资理念，以现有的房地产信托产品作为出发点，使信托产品由贷款替代品向长期投资工具模式转变，从而强化其理财的功能。同时，在立法方面，可以现有的《信托法》、《证券投资基金法》为基础，制定专门的《房地产信托投资基金法》，用以规范和支持以信托模式来组织房地产投资基金。
参考文献：
[1]张煜浛.我国房地产投资信托基金现状刍议[J].中国房地产金融，2009（12）.
[2]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析[J].福建金融，2010（6）.
[3]颜永廷.我国房地产信托投资基金发展趋势[J].金融与经济，2008（4）.
关键词：房地产；融资；信托投资基金
中图分类号：F293.3；F832 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0000-01
一、引言
为遏制房地产业的过度投资，防范房地产泡沫日益膨胀而带来的金融风险，2003年6月，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），采取严厉措施控制银行的房地产信贷业务，提高对房地产企业自有资金的要求，这正是国内大部分房地产企业的弱项所在，且短期内无以获得实质性改变，从而切断了房地产企业融资对银行信贷的过度依赖。
因银行贷款的限制，不少房地产企业尤其是中小型企业资金链断裂，不得不寻求除银行贷款之外的其他融资途径。2003年以来，房地产信托融资登上了历史舞台，受到了不少房地产企业的青睐。相比121号文的严格规定，房地产信托方式融资显示出了较多优势。2001年底的《信托法》，2002年的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，即信托业的“一法两规”，为房地产信托方式融资提供更加宽松的制度环境：在这种大环境下，信托公司可以通过私募的方式为房地产投资方筹集到民间资金。
二、房地产信托方式融资的基本模式
根据信托财产的不同，可分为房地产财产信托与房地产资金信托。所谓房地产财产信托，是指房地产企业按其所拥有的房地产委托信托公司来设立自益信托，通过向社会投资者转让信托受益权而获得资金用于房地产投资等相关活动。根据信托资金的用途不同，可分为以下几种模式：
（一）贷款类信托。
这属于原始的房地产信托融资模式，其资金运用方式与从银行信贷模式相似，然而融资成本一般会略高于同期银行贷款。信托公司通过向房地产企业贷款用于项目的开发建设而获得收益。2005年以前，这种模式是房地产企业的主要融资方式，一些不符合银行信贷条件的房地产企业如四证不全，自有资金不足开发项目总投资的30%，往往通过这种融资途径救急。
（二）股权投资类信托。
这是继贷款类信托模式后运用比较多的方式。信托公司用募集的信托资金以收购股权或增资扩股的方式向项目公司注入资金，之后一般分为两种情形：一是，信托公司直接参与该项目的开发建设，从房地产经营中获利来回报投资者信托受益权权益；二是，协助无法满足银行贷款条件的房地产开发企业来申请银行贷款来完成项目的开发建设。同时，项目公司承诺在一定时间 后，以溢价的方式对信托公司在该项目公司持有的股权进行回购。信托公司从回购所获收益来偿付投资者的权益。典型的如2004年西部信托投资公司的西安交大科技园配套住宅建设项目资金信托计划，2005年联华信托投资公司的联信.宝利七号中国优质房地产投资集合等。
（三）财产受益类信托。
对于已建成并且可以长期稳定运营的房地产物业，若业主需将该物业提前出让变现获得资金而投资其他项目，信托公司就可以先以信托资金购买物业，然后委托专门的物业管理公司对购买的物业进行租赁管理，最后将获得收益的一部分返还给受益人，或者信托公司直接以信托资金购买物业的租金收益权从而获得长期稳定的收益。典型的如2010年天津信托的天信城市名居租金收益权集合信托计划，2011年西安信托的重庆康德特定物业收益权投资集合资金信托计划。
三、信托产品的创新—房地产信托投资基金
（一）房地产信托投资基金的概念。
我国的房地产信托投资基金模式类似于美国的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts ），即信托公司通过信托的方式发行基金份额来筹集基金，投资目标是可以产生长期稳定收入的房地产项目。房地产租金和其他相关经营作为主要收入来源，其基金结构包括有专门的基金管理人和基金托管人的一种产业基金。主要特点有：有限责任、可上市交易、免征企业所得税等。
（二）房地产信托投资基金在我国的发展现状。
目前，我国还没有颁布专门法律规定来支持房地产信托投资基金的发展，2005年6月香港证券及期货事务监察委员会修订的《房地产投资信托基金守则》，这让越秀地产取道海外市场，在香港上市成立越秀房地产投资基金，以谋求新的融资渠道。该守则允许在港上市的房地产投资信托基金持有和经营港外房地产，进行海外投资。近年来，在港股市场上，一些大陆投资者如鹏华、广发、诺安等基金公司相继发布了投资海外的房地产信托投资基金产品，但投资国内的REIT产品仍然缺乏。
据中国证券报2013年8月15日报导，首只国内房地产信托基金产品有望在近日获批。这是由地方政府与国投瑞银基金公司合作，为解决长期运营资金问题将数个公租房项目打包作为REIT的标的产品。然而，在证监会最新公示的基金公司募集申请表中并未有REIT产品的申报。
（三）我国发展房地产信托投资基金的主要障碍及建议。
与美国等其他国家相比，房地产信托投资基金在我国没有能够得到广泛发展，其主要原因是我国缺失专门的立法。目前我国的相关法律只是规定了信托领域的规章制度，并不能充分地指引房地产信托投资基金的相关运作。
我国发展房地产信托投资基金的主要动因，是为寻求在投资取向和融资需求之间建立通道，以解决中小投资者的融资难题。由于我国的证券、信托等法律制度还不完善，应该寻求具有中国特色的房地产信托投资基金模式，并通过专门的综合性立法，对房地产信托投资基金全面加以规定。
采用信托模式来组织房地产投资基金，应淡化融资理念，以现有的房地产信托产品作为出发点，使信托产品由贷款替代品向长期投资工具模式转变，从而强化其理财的功能。同时，在立法方面，可以现有的《信托法》、《证券投资基金法》为基础，制定专门的《房地产信托投资基金法》，用以规范和支持以信托模式来组织房地产投资基金。
参考文献：
[1]张煜浛.我国房地产投资信托基金现状刍议[J].中国房地产金融，2009（12）.
[2]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析[J].福建金融，2010（6）.
[3]颜永廷.我国房地产信托投资基金发展趋势[J].金融与经济，2008（4）.