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摘要：作为一项资金密集型产业，房地产企业自然会在其资金安全管理方面投入大量的精力和管理成本，而作为一项管理手段和管理内容，必然要遵循一般的管理规律。本文重点探讨房地产企业与资金安全管理相关的基本问题。
关键词：房地产业；资金安全；管理
中图分类号：F275.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）11-0128-01
一、资金安全管理是房地产企业的关键管理环节
说资金安全管理是房地产企业整体管理的关键环节，这是由房地产企业自身的产业特点决定的。一方面，房地产企业是典型的资金密集型企业。房地产企业在整体的管理和经营过程中都需要大量多形式的资金，而每一个房地产企业所运营和管理的具体项目也都蕴涵着极大的价值量和增值潜能，因此需要运筹大量资金来支持，诸如房地产开发前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、前期的安置补偿费用、财务费用、建筑安装工程费、销售费用等，这些巨额的费用往往无法完全依靠房地产企业的自有资金来支付，往往需要各种金融机构所提供的各种金融产品和金融手段来实现，因而这就决定另一方面房地产企业要面临的资金高风险性。由于房地产企业所要承担的资本金投入量巨大，形成了天然的自有风险，再加上房地产市场波动频发，不确定因素巨大，又是一种联动其他各项产业的集成性产业群，具有“一着不慎满盘皆输”的联动效应，因此无形中形成了对资金的巨大的风险性。资金密集性与资金高风险性决定了房地产企业必须将资金安全管理作为其最为关键的管理环节来对待。总之，房地产企业开发耗资巨大，动辄上亿元资金投入的项目司空见惯，再加上这种独有的市场环境变化和产业特征，使得房地产企业对其资金安全性管理方面有着严格苛刻的要求。如果在资金统筹安排方面存在管理漏洞或管理不善，资金匮乏的现象是极有可能产生的，甚至会造成项目施工进度搁置和项目的失败。
二、房地产企业资金安全管理的多因素支撑
房地产企业涉及多个产业链，项目繁多，往往是多个因素造成了资金风险，因此其安全管理必然需要多因素支撑。
(一)企业内功实力——资金管理水平与内部控制制度
资金安全管理的基础就在于房地产企业自身的资金管理水平，可以说是企业内部控制和财务管理的重中之重。房地产企业的资金包括现金、存款和其他形式的货币资金，可以说是关乎房地产企业得以运转的最重要的资产形式，而管理的内容主要是现金收支及其各种银行往来结算的业务形式。房地产企业一旦资金管理水平不过硬致使货币资金管理不严，自然会滋生许多舞弊行为，而且一旦发现往往是既遂事实，经济损失难以完全挽回，因此提高资金管理水平尤其是事前控制能力最为重要。而房地产企业的内部控制制度往往又表现为资金管理能力的保障和实现框架，充当了自动预警和维护系统的功能，这种机制所具有的特征决定了房地产企业可以通过它来实施有效的资金安全管理。诸如在房地产集团公司以及各有关部门之间构筑严格的内部控制程序和约束性措施，并实行集体决策制度和重大事项报告制度，避免舞弊事件和决策失误等的发生。
(二)外部环境压力——利率波动与收入成本确认
众所周知，利率的波动对房地产企业有着神经过敏一般的影响，尤其是经营状况不佳或者是负债经营的企业。利率的上涨往往能够增加房地产企业的资金成本，从而降低预期收益。于此同时也降低了投资者的购买欲，从而造成了整个房地产市场生产成本增加、市场需求降低的不安局面。同时，基于房地产开发较长的生产周期特点，无论是前期开发还是中期施工，实际收入都是无法确定的，而销售收入一般都是在房屋竣工验收交付使用并办理产权证书时才得以实现。这就决定了财务管理会在收入的确认工作上面临一定的困难。同时在成本核算上，房地产企业开发建设的独特性决定其具有成本计算对象独立设计、开发建设项目独立组织施工的特点，这些都平添了成本管理的难度。因此企业的资金安全管理无论是能力还是机制构成都要参考利率和成本收入这两项指标。
三、房地产企业资金安全管理对策
(一)建立健全系统协调的财政预算体系
为了更好地确定筹资规模、资本结构，房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通，上下互动，对企业资金状况了然于心，对企业潜在的风险进行揭示和预先的防范。现金流预算是资金安全性控制的重要环节。房地产企业应建立以现金流预算为核心，以项目预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。准确的现金流预算可以为企业提供财务预警信号，使经营者及早采取风险防范措施。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。为了使现金流预算更加准确，房地产企业应明确资金使用计划，量化未来预期收益，准确预测未来现金流人量和流出量，建立滚动式的周期现金流量预算。在进行项目预算时可以大致分为五种类型：初步设计的概算、可行性研究投资估价、合同实施的结算造价、施工图设计预算和竣工验收的决策造价。企业在项日投资前应充分考虑筹资风险，根据自身现金流转情况，企业筹资能力和各种筹资渠道的资金成本等确定筹资规模、资本结构、筹资方式，制定债务偿还计划。筹资预算是房地产企业资金安全性管理的关键环节之一。
(二)加强筹资风险管理，寻求最佳资本结构
虽然贷人资金会给房地产企业带来一定程度的财务杠杆效益，但这并不意味着举债越多越好。这是因为房地产企业一般用自有资金购买土地，然后用土地向银行抵押贷款，进行房地产开发。财务杠杆作用越大，企业的资产负债率就越高，伴随财务杠杆作用的财务风险也越大。从这个意义来讲，房地产企业应充分挖掘自身潜力，执行多元化的融资策略，用好留存资金，从以往过度依赖银行贷款向以银行贷款为主的多渠道融资转变。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。这样，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内。
参考文献：
[1]李然.浅谈房地产企业财务风险管理[J].中国乡镇企业会计,2008(02).
[2]胥蔚,蒋葵.房地产企业财务风险及其防范[J].财会通讯,2008(01).
[3]于胜道,郭敏.我国企业资金安全控制问题研究[J].四川大学学报(哲学社会科学版),2006(03).
作者简介：徐金辉（1977-），女，陕西西安人，会计师（中级）。
关键词：房地产业；资金安全；管理
中图分类号：F275.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）11-0128-01
一、资金安全管理是房地产企业的关键管理环节
说资金安全管理是房地产企业整体管理的关键环节，这是由房地产企业自身的产业特点决定的。一方面，房地产企业是典型的资金密集型企业。房地产企业在整体的管理和经营过程中都需要大量多形式的资金，而每一个房地产企业所运营和管理的具体项目也都蕴涵着极大的价值量和增值潜能，因此需要运筹大量资金来支持，诸如房地产开发前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、前期的安置补偿费用、财务费用、建筑安装工程费、销售费用等，这些巨额的费用往往无法完全依靠房地产企业的自有资金来支付，往往需要各种金融机构所提供的各种金融产品和金融手段来实现，因而这就决定另一方面房地产企业要面临的资金高风险性。由于房地产企业所要承担的资本金投入量巨大，形成了天然的自有风险，再加上房地产市场波动频发，不确定因素巨大，又是一种联动其他各项产业的集成性产业群，具有“一着不慎满盘皆输”的联动效应，因此无形中形成了对资金的巨大的风险性。资金密集性与资金高风险性决定了房地产企业必须将资金安全管理作为其最为关键的管理环节来对待。总之，房地产企业开发耗资巨大，动辄上亿元资金投入的项目司空见惯，再加上这种独有的市场环境变化和产业特征，使得房地产企业对其资金安全性管理方面有着严格苛刻的要求。如果在资金统筹安排方面存在管理漏洞或管理不善，资金匮乏的现象是极有可能产生的，甚至会造成项目施工进度搁置和项目的失败。
二、房地产企业资金安全管理的多因素支撑
房地产企业涉及多个产业链，项目繁多，往往是多个因素造成了资金风险，因此其安全管理必然需要多因素支撑。
(一)企业内功实力——资金管理水平与内部控制制度
资金安全管理的基础就在于房地产企业自身的资金管理水平，可以说是企业内部控制和财务管理的重中之重。房地产企业的资金包括现金、存款和其他形式的货币资金，可以说是关乎房地产企业得以运转的最重要的资产形式，而管理的内容主要是现金收支及其各种银行往来结算的业务形式。房地产企业一旦资金管理水平不过硬致使货币资金管理不严，自然会滋生许多舞弊行为，而且一旦发现往往是既遂事实，经济损失难以完全挽回，因此提高资金管理水平尤其是事前控制能力最为重要。而房地产企业的内部控制制度往往又表现为资金管理能力的保障和实现框架，充当了自动预警和维护系统的功能，这种机制所具有的特征决定了房地产企业可以通过它来实施有效的资金安全管理。诸如在房地产集团公司以及各有关部门之间构筑严格的内部控制程序和约束性措施，并实行集体决策制度和重大事项报告制度，避免舞弊事件和决策失误等的发生。
(二)外部环境压力——利率波动与收入成本确认
众所周知，利率的波动对房地产企业有着神经过敏一般的影响，尤其是经营状况不佳或者是负债经营的企业。利率的上涨往往能够增加房地产企业的资金成本，从而降低预期收益。于此同时也降低了投资者的购买欲，从而造成了整个房地产市场生产成本增加、市场需求降低的不安局面。同时，基于房地产开发较长的生产周期特点，无论是前期开发还是中期施工，实际收入都是无法确定的，而销售收入一般都是在房屋竣工验收交付使用并办理产权证书时才得以实现。这就决定了财务管理会在收入的确认工作上面临一定的困难。同时在成本核算上，房地产企业开发建设的独特性决定其具有成本计算对象独立设计、开发建设项目独立组织施工的特点，这些都平添了成本管理的难度。因此企业的资金安全管理无论是能力还是机制构成都要参考利率和成本收入这两项指标。
三、房地产企业资金安全管理对策
(一)建立健全系统协调的财政预算体系
为了更好地确定筹资规模、资本结构，房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通，上下互动，对企业资金状况了然于心，对企业潜在的风险进行揭示和预先的防范。现金流预算是资金安全性控制的重要环节。房地产企业应建立以现金流预算为核心，以项目预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。准确的现金流预算可以为企业提供财务预警信号，使经营者及早采取风险防范措施。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。为了使现金流预算更加准确，房地产企业应明确资金使用计划，量化未来预期收益，准确预测未来现金流人量和流出量，建立滚动式的周期现金流量预算。在进行项目预算时可以大致分为五种类型：初步设计的概算、可行性研究投资估价、合同实施的结算造价、施工图设计预算和竣工验收的决策造价。企业在项日投资前应充分考虑筹资风险，根据自身现金流转情况，企业筹资能力和各种筹资渠道的资金成本等确定筹资规模、资本结构、筹资方式，制定债务偿还计划。筹资预算是房地产企业资金安全性管理的关键环节之一。
(二)加强筹资风险管理，寻求最佳资本结构
虽然贷人资金会给房地产企业带来一定程度的财务杠杆效益，但这并不意味着举债越多越好。这是因为房地产企业一般用自有资金购买土地，然后用土地向银行抵押贷款，进行房地产开发。财务杠杆作用越大，企业的资产负债率就越高，伴随财务杠杆作用的财务风险也越大。从这个意义来讲，房地产企业应充分挖掘自身潜力，执行多元化的融资策略，用好留存资金，从以往过度依赖银行贷款向以银行贷款为主的多渠道融资转变。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。这样，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内。
参考文献：
[1]李然.浅谈房地产企业财务风险管理[J].中国乡镇企业会计,2008(02).
[2]胥蔚,蒋葵.房地产企业财务风险及其防范[J].财会通讯,2008(01).
[3]于胜道,郭敏.我国企业资金安全控制问题研究[J].四川大学学报(哲学社会科学版),2006(03).
作者简介：徐金辉（1977-），女，陕西西安人，会计师（中级）。