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一、我国财政收支划分引发的问题
财政收入的划分是为了充分发挥各级财政的职能而对国家的中央政府与地方政府以及地方各级政府之间在财政收入和财政支出等方面所享有的职责和权限所进行的划分。①
在财政收入权划分上，我国实行的是高度集中的模式，财政收入权，特别是其中最重要的税收立法权高度集中于中央，地方只享有极其有限的税收立法权。1993年底国务院颁布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，对中央与地方事权和财政支出的划分做了明确区分。虽然分税制改革的实施在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革不到位、不完善以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映，加之分税制改革的实施使得我国地方税制更加薄弱，地方缺乏充足的财政收入来源，但又要完成大量的公共事务，因此，避开税收而大量收取各种"费"，曾一度盛行的费大于税现象的出现也就不足为奇了。同样的，在房产税征收的过程中，地方政府为拓宽财政收入来源，往往以费代税，重复征税。这样做就直接导致了房地产业投资成本增加的后果。当然，"羊毛出在羊身上"，此后，开发商又通过价格操纵将税费负担直接转嫁到消费者身上。另外，除了通过大量以费代税，"土地财政"也是地方政府一项收入来源，并且是最大的一块收入来源。有人形象地将其称为"土地绑架政府"现象。财政入不敷出促使地方政府逐步从"税收财政"走上"土地财政"，具体表现就是政府高价拍卖土地。
但我们应当认识到的是：这种"土地绑架政府"的做法，带来的只是眼前利益，但是却提高了房地产开发环节成本，间接推高了地方房价，损害了城乡居民的经济利益。
为此，为扭转"土地财政"现状，从宏观上来看，不仅需要国家对目前的土地制度和征用办法等条例的修订和完善，更需要改革和完善财政税收体制，促进回归正常有效的"税收财政"。② 从微观上、从具体措施上考虑，若想真正摆脱房价牵着政府鼻子走的恶劣态势，就必须寻找一条能够给地方政府带来稳定税源的新路，"房产税"正是作为这种新的财政收入来源出现的。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税是地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可改变地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展。摆脱土地财政模式的地方政府将会更加理智地管理土地开发，将资金和精力转向刺激消费和鼓励具体经济的发展，促进经济转型。③
因此，调控房地产的税收政策当中，"房产税"应当扮演重要角色。但是何谓"房产税"？它与"房地产税"在概念和范围上究竟有什么不同之处？"物业税"与它有什么关系？这些问题我们认识清楚后才能讨论怎样去完善"房产税"。
二、"房产税"、"房地产税"、"物业税"孰优孰劣
"房地产税"是指包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。而"房产税"则是国家在保有或持有环节征收的税种，主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收，国家机关、人民团体、军队自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税，房产税是属于财产税中的个别财产税。
与"房产税"相近的一个概念是"物业税"。对于"物业税"是否应当纳入我国立法的争论已经持续了好多年，现在却突然更换为"房产税"。那么究竟"物业税"与现在的"房产税"改革这二者有何不同？实质上"物业税"是一个新的税种，而现如今一直在强调的则是"房产税"的改革，"房产税"是一个已经获得授权的旧税种，因为"房产税"在1986年 《房产税暂行条例》中就早已有规定，即"房产税由产权所有人缴纳"，缴纳标准为房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。"房产税"并非新税种，只不过对于大多数人来说，包括非经营性的自用住房在内的5种情形属于免予征收的范围，该税种过去没有影响到绝大多数人的生活，所以并不为大多数民众所了解。如果按照原来的立法建议征收"物业税"，则属于开征新税，必须经全国人大同意，程序复杂耗时比较长。而"房产税"其实是一直都存在的税种，只不过免予征收罢了，无需再提请国家权力机关进行审议。从另外一方面说，这也有利于社会公众的理解与接受，毕竟开征一项新的税种肯定会收到人民的"警惕"。
但是"物业税"在我国天生就存在实施环境上的不足之处。从外国的实践来看，"物业税"针对的是房产和地产二者的结合，而我国的实际国情则是我国的土地非私有，即国有或集体所有，如果开征物业税，这是否属于是一种重复征税的行为呢？从深层次上考虑，物业的价值并不由土地上的房屋决定，关键取决于所依附的土地，而房屋产权人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用，那么政府通过房产税单独对房屋进行征税是否存在着逻辑上的悖论呢？
所以在中国的现阶段，实行"房产税"改革成为政府的最佳选择。
三、应当如何从财政收支划分的角度看房产税的完善
在查阅大量有关房产税的理论研究之后，我发现：几乎在所有的有关"房产税"改革完善措施介绍的论文和著作当中，都无一例外地把"立法应当确立房产税为地方税种"这一完善措施列入其中。这不禁让人思考究竟为什么要这样做？
（一）房产税税收权限划分
从某种程度上说，将房产税划归地方政府也是有一定的缘由的。由于不动产具有坐落地分散且相对固定的特征，各地区房地产价值因经济发展状况和房地产市场发展状况的不同而有所差异。如果能由最了解本地情况的地方政府确定税基和税率并负责征收，就能够较好的把握各地的实际情况，准确确定房产税的应税额度，方便税款的及时征收。
将房产税划归为地方税收，有利于税款的征收与管理：一方面大大激发了地方政府征缴房产税的积极性，方便房产税收政策的贯彻与执行，有利于国家对房价的调控；另一方面为扩充地方政府财力，为各地市政基础设施建设提供了资金保障。
（二）从比较法的角度来看域外房产税的征收
目前，世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。而在这些具备房产税法律制度的国家当中实行分税制的国家占大多数，且将房产税的税收收益均划归地方，即使规定为中央和地方共享税的国家，也逐步将房产税划分为地方税种。主要体现在美国、英国，在两国每年税收收入当中，房产税都是拉动整体税收收入增长的驱动力。
美国不仅是GDP位列第一的发达国家，也是税收制度相对比较完备的国家，美国通过众多复杂的税收收入（包括房产税）支撑起庞大的公共财政支出。美国房产税在征收过程中强调灵活，市场价值反映准确，有效地遏制了美国房地产投机行为，对我国房产税的改革，遏制高价房地产具有借鉴作用。
对于绝大部分的美国地方政府来说，房地产税收是最重要的支柱性税收来源，并且从殖民统治时期起就已经具有显著的税制特征，每个州的宪法和法令，为房地产评估和税收征管机构的建立提供法律依据，房产税自开征以来一直就是地方政府财政收入的主要来源。自1975年至今，据统计均占地方税收收入的50%以上（有的地方甚至高达80%左右）④
（三）我国模式的选择
究竟在房产税改革上采取什么样的模式？学者和理论界也见仁见智，纷纷发表自己的观点：有人主张，鉴于房产税的重要性，可以将房产税改为共享税。有学者认为没有这种必要，因为国家如今已经解决了两个比例不协调的问题，即财政收入占国民收入比例的不协调和中央财政占整个财政的比例不协调，中央已经有足够的财力进行宏观调控，而房产税税源分布广，比较零星分散，主要依靠地方税务机关组织力量进行征收。房产税作为地方税收，不仅可以壮大地方财力，更好地满足地方财政的需要，而且可以完善地方税收体系，更能发挥地方税务机关的积极性和创造性。⑤
财政收入的划分是为了充分发挥各级财政的职能而对国家的中央政府与地方政府以及地方各级政府之间在财政收入和财政支出等方面所享有的职责和权限所进行的划分。①
在财政收入权划分上，我国实行的是高度集中的模式，财政收入权，特别是其中最重要的税收立法权高度集中于中央，地方只享有极其有限的税收立法权。1993年底国务院颁布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，对中央与地方事权和财政支出的划分做了明确区分。虽然分税制改革的实施在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革不到位、不完善以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映，加之分税制改革的实施使得我国地方税制更加薄弱，地方缺乏充足的财政收入来源，但又要完成大量的公共事务，因此，避开税收而大量收取各种"费"，曾一度盛行的费大于税现象的出现也就不足为奇了。同样的，在房产税征收的过程中，地方政府为拓宽财政收入来源，往往以费代税，重复征税。这样做就直接导致了房地产业投资成本增加的后果。当然，"羊毛出在羊身上"，此后，开发商又通过价格操纵将税费负担直接转嫁到消费者身上。另外，除了通过大量以费代税，"土地财政"也是地方政府一项收入来源，并且是最大的一块收入来源。有人形象地将其称为"土地绑架政府"现象。财政入不敷出促使地方政府逐步从"税收财政"走上"土地财政"，具体表现就是政府高价拍卖土地。
但我们应当认识到的是：这种"土地绑架政府"的做法，带来的只是眼前利益，但是却提高了房地产开发环节成本，间接推高了地方房价，损害了城乡居民的经济利益。
为此，为扭转"土地财政"现状，从宏观上来看，不仅需要国家对目前的土地制度和征用办法等条例的修订和完善，更需要改革和完善财政税收体制，促进回归正常有效的"税收财政"。② 从微观上、从具体措施上考虑，若想真正摆脱房价牵着政府鼻子走的恶劣态势，就必须寻找一条能够给地方政府带来稳定税源的新路，"房产税"正是作为这种新的财政收入来源出现的。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税是地方税体系的重要财源支柱。这种征税方式可改变地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展。摆脱土地财政模式的地方政府将会更加理智地管理土地开发，将资金和精力转向刺激消费和鼓励具体经济的发展，促进经济转型。③
因此，调控房地产的税收政策当中，"房产税"应当扮演重要角色。但是何谓"房产税"？它与"房地产税"在概念和范围上究竟有什么不同之处？"物业税"与它有什么关系？这些问题我们认识清楚后才能讨论怎样去完善"房产税"。
二、"房产税"、"房地产税"、"物业税"孰优孰劣
"房地产税"是指包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。而"房产税"则是国家在保有或持有环节征收的税种，主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收，国家机关、人民团体、军队自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税，房产税是属于财产税中的个别财产税。
与"房产税"相近的一个概念是"物业税"。对于"物业税"是否应当纳入我国立法的争论已经持续了好多年，现在却突然更换为"房产税"。那么究竟"物业税"与现在的"房产税"改革这二者有何不同？实质上"物业税"是一个新的税种，而现如今一直在强调的则是"房产税"的改革，"房产税"是一个已经获得授权的旧税种，因为"房产税"在1986年 《房产税暂行条例》中就早已有规定，即"房产税由产权所有人缴纳"，缴纳标准为房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。"房产税"并非新税种，只不过对于大多数人来说，包括非经营性的自用住房在内的5种情形属于免予征收的范围，该税种过去没有影响到绝大多数人的生活，所以并不为大多数民众所了解。如果按照原来的立法建议征收"物业税"，则属于开征新税，必须经全国人大同意，程序复杂耗时比较长。而"房产税"其实是一直都存在的税种，只不过免予征收罢了，无需再提请国家权力机关进行审议。从另外一方面说，这也有利于社会公众的理解与接受，毕竟开征一项新的税种肯定会收到人民的"警惕"。
但是"物业税"在我国天生就存在实施环境上的不足之处。从外国的实践来看，"物业税"针对的是房产和地产二者的结合，而我国的实际国情则是我国的土地非私有，即国有或集体所有，如果开征物业税，这是否属于是一种重复征税的行为呢？从深层次上考虑，物业的价值并不由土地上的房屋决定，关键取决于所依附的土地，而房屋产权人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用，那么政府通过房产税单独对房屋进行征税是否存在着逻辑上的悖论呢？
所以在中国的现阶段，实行"房产税"改革成为政府的最佳选择。
三、应当如何从财政收支划分的角度看房产税的完善
在查阅大量有关房产税的理论研究之后，我发现：几乎在所有的有关"房产税"改革完善措施介绍的论文和著作当中，都无一例外地把"立法应当确立房产税为地方税种"这一完善措施列入其中。这不禁让人思考究竟为什么要这样做？
（一）房产税税收权限划分
从某种程度上说，将房产税划归地方政府也是有一定的缘由的。由于不动产具有坐落地分散且相对固定的特征，各地区房地产价值因经济发展状况和房地产市场发展状况的不同而有所差异。如果能由最了解本地情况的地方政府确定税基和税率并负责征收，就能够较好的把握各地的实际情况，准确确定房产税的应税额度，方便税款的及时征收。
将房产税划归为地方税收，有利于税款的征收与管理：一方面大大激发了地方政府征缴房产税的积极性，方便房产税收政策的贯彻与执行，有利于国家对房价的调控；另一方面为扩充地方政府财力，为各地市政基础设施建设提供了资金保障。
（二）从比较法的角度来看域外房产税的征收
目前，世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。而在这些具备房产税法律制度的国家当中实行分税制的国家占大多数，且将房产税的税收收益均划归地方，即使规定为中央和地方共享税的国家，也逐步将房产税划分为地方税种。主要体现在美国、英国，在两国每年税收收入当中，房产税都是拉动整体税收收入增长的驱动力。
美国不仅是GDP位列第一的发达国家，也是税收制度相对比较完备的国家，美国通过众多复杂的税收收入（包括房产税）支撑起庞大的公共财政支出。美国房产税在征收过程中强调灵活，市场价值反映准确，有效地遏制了美国房地产投机行为，对我国房产税的改革，遏制高价房地产具有借鉴作用。
对于绝大部分的美国地方政府来说，房地产税收是最重要的支柱性税收来源，并且从殖民统治时期起就已经具有显著的税制特征，每个州的宪法和法令，为房地产评估和税收征管机构的建立提供法律依据，房产税自开征以来一直就是地方政府财政收入的主要来源。自1975年至今，据统计均占地方税收收入的50%以上（有的地方甚至高达80%左右）④
（三）我国模式的选择
究竟在房产税改革上采取什么样的模式？学者和理论界也见仁见智，纷纷发表自己的观点：有人主张，鉴于房产税的重要性，可以将房产税改为共享税。有学者认为没有这种必要，因为国家如今已经解决了两个比例不协调的问题，即财政收入占国民收入比例的不协调和中央财政占整个财政的比例不协调，中央已经有足够的财力进行宏观调控，而房产税税源分布广，比较零星分散，主要依靠地方税务机关组织力量进行征收。房产税作为地方税收，不仅可以壮大地方财力，更好地满足地方财政的需要，而且可以完善地方税收体系，更能发挥地方税务机关的积极性和创造性。⑤