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【摘 要】 中国自1998年开始推行住房制度改革，至今已取得了很大的市场化改革成就，然而房地产也面临虚高以及不稳定的发展弊病，随之相对的是中央和各地政府为应对此问题所采取的各种房价调控政策。2020年，受全球疫情的冲击影响，开发商当面临较大的销售压力和资金周转压力，房地产政策“因时而变”以支持房企的合理融资需求。从房价调控历史来看，各种住房价格管制措施和相关政策的本质是中央和地方政府之间基于期望收益的展开的博弈行为。中央和地方政府作为博弈参与方，本文基于博弈论视角对双方在房价调控政策执行过程中所面临的利益决策行为进行了详细的探究，通过建立混合策略博弈模型，分析我国在房价调控方面所存在的问题，以期有助于我国未来出台更加有效的调控政策，从而实现房地产市场价格的良好稳定发展，为民生提供有效保障。
【关键词】 房价调控 中央政府 地方政府 博弈论
一、引言
房地产行业目前已成为我国经济的支柱型行业，是我国经济增长中极其重要的一环，房地产行业的发展不仅带动各地政府经济发展，也显著影响各地的民生水平和保障。因此，健康良性的房产价格和稳定的房地产市场发展，对于我国居民、社会的福利水平至关重要。
2008年源自美国进而辐射全球金融市场的“次贷危机”就是一个很典型房地产行业反面案例，此次“黑天鹅”事件的爆发给各国领导人和政府产生了极大的影响，此后，各国学者们对于房地产行业的研究进行了各种角度的剖析。从1998年开始，中央集中出台了土地、税收、信贷、行政管理等一系列调控措施。中央政府实行房价调控从开始至今逐渐经历了三个阶段，从最开始的规范发展过渡到强化调整，直到如今反复调整。而由于地方政府效能与房屋周转关系不明，地方政府往往会忽略了中小型、中型、小户型住房、廉租房和经济适用房的供应。由于土地财政与地方政府之间存在竞争，在此情况下，中央政府难以有效控制房价。从而逐渐形成地方政府和中央政府之间进行利益博弈的过程。
在这一背景下，学者们进行了许多研究。杨连强（2006）认为，中央和地方政府之间的博弈是良性的，并不能一味的采取批判态度，除了看待两者之间的积极竞争一面意外，我们也要关注这种双方博弈行为所产生的负效应。我们应该辩证地看待它们之间的博弈关系。在对中央政府房价调控政策效果欠佳的原因分析研究中，韩蓓和蒋东生（2011）认为由于中央政府对于其政策目标并不是长期处于稳定不变，而是在促进经济增长和调控价格两方面进行合理的权衡，缺乏一致性。李晓丹（2013）发现央行政府往往只能在短期内减少需求，对于供给侧的管制没有过于注重，因此只能起到一点浅薄的效果，并不能从根本上解决维持房价健康稳定发展的问题。姜小蕾（2016）表示，以往的调控政策主要是行政手段，缺乏法律手段，地方政府很容易规避和化解中央的调控政策。
这些研究探讨了中央与地方政府在价格调控政策下的博弈问题，仅对导致土地财政的税制问题进行了描述性分析，而没有描述地方政府在价格调控政策出台后的博弈变化的具体行为或未能真正有效实施价格调控政策的原因。因此，本文旨在探讨中央与地方政府在实施价格管制政策时的不合作情况，从而去发现这种博弈行为所产生的影响。通过建立纳什均衡博弈模型，对中央与地方政府之间的博弈进行深入分析，寻求均衡解决方案，探索价格管制政策有效实施的途径。
二、中央和地方政府行为的博弈分析模型
从长远发展角度来看，中央政府和地方政府的利益目标并不总是保持一致，双方均有偏离的动机，随着“财政分权”等政策的实施，为了对中央和地方政府利益博弈行为进行有效的分析，可以将博弈双方博弈行为的利益抽象为双方主体以实现自身利益最大化为目标的效用函数。
1.模型的假设
中央和地方政府在制定和实施房地产市场调控政策时，将根据双方所面临的实际经济形势做出不同的选择。为了对不同主体可能产生的利益和损失进行衡量，我们基于效用理论并根据效用概率决策方法对此进行分析。在此博弈分析模型中，参与人为中央政府和地方政府，而参与人中央政府的决策即为房价调控政策出台以后是否要对地方政府政策执行情况进行监管，参与人地方政府的决策即为执行政策或违规。我们可以进行如下假设：
1）模型假设参与者中央和地方政府均为理性的，其最终目标均为实现集自身利益最大化。
2）假设中央政府出台房价调控政策所获得的总效用收益是U，政策执行的效用因子是a。
3）设函数形式为线性函数，中央政府实行房价调控政策获得的效用概率为a（0≤a≤1），则地方政府为（1-a）。即相当于中央政府出台房价调控政策以后，参与人中央政府和地方政府各自所能获得的收益占比。
4）地方政府出现违规行为的概率为β（0≤β≤1）（β=0表示无违规行为，β>0表示存在违规行为），地方政府违规时效用因子为b。
5）中央政府监测成本为C，如果中央政府通过监测发现地方政府违规行为，则所获得的效用为D。
2.基于各主体完全理性下的博弈双方得益分析
從以上假设我们可知，基于效用理论，如果地方政府在执行政策时无违规行为，则该政策所产生的效用为a·U，中央政府效用为α·a·U，地方政府效用为（1-a）·a·U。
如果地方政府在政策执行过程中出现违规行为，政策产生的效用为（1-β）·a·U。地方政府在政策执行过程中出现违规行为，则违规行为将为地方政府带来的额外效用为β·b·U。
作为博弈的基本要素，地方政府的策略组合为（执行，违规），而考虑到现实情况中，中央政府即使采取了相关监管等行为，但对于地方政府而言仍可能会存在违规，并且未被监管发现的可能，因此中央政府的策略组合为（监管且发现违规，监管但未发现违规，不监管），
将以上几种情况下的收益放在同一个收益矩阵中，见表1，我们可以很直观的看到博弈参与人在不同情况下的效用收益情况。 3.模型均衡状态分析
根据以上假设和效用函数理论，设定地方政府在政策执行中违规的概率为p，中央政府在政策执行中发现地方政府违规的概率为r，监管的概率为q，由表1可知中央政府进行监管的期望效用为：
中央政府不监管的期望效用是：
YC1和YC2均为线性函数，当YC1=YC2这两个函数相交时，可得地方政府均衡违规概率p*，即在此概率下，对于地方政府而言，中央政府实行监管和不监管都没有区别。
根据混合策略博弈模型纳什均衡结果可知，在参与方中央政府视角看来，若中央政府监管概率，即偏离均衡状态，此时，，那么对于地方政府而言，其所作的最优决策为不违规;同理若中央政府监管概率，此时，，此时对于地方政府而言，其所作的最优决策即违规;同样的，从地方政府视角来看，若地方政府违规概率，此时，，那么对于中央政府而言，其所作的最优决策即为采取监管措施;同理若中央政府监管概率，此时，，此时对于中央政府而言，其所作的最优决策即不监管。单独来看，根据均衡结果，地方政府均衡状态下的违规概率p，随着监管成本C的增加而增加，随中央政府监管发现违规的概率r以及惩处D的增加而减小。因此为了降低均衡概率p*，应减少C，提高r和D，即降低中央政府实行房价调控政策并进行监管的成本。而要使中央政府监管的可能性尽可能小，就是要降低均衡概率q*，即减小a，增加r和D。
三、结论和建议
1.提高监管效率，降低监管成本。从以上对博弈均衡结果的分析来看，中央政府监管发现违规的概率r的提高涉及到中央政府监管效率的提升，而提高中央政府监管效率需要一支高素质的监管团队，对房地产市场监管政策所涉及的税收、金融、经济等方面的专业知识比较熟知。另一方面，为了降低均衡监管概率水平q*，还需要同时兼顾监管成本C，以及提高违规惩处力度。要降低中央政府调控成本，必须积极运用现代技术和管理手段，建立健全全国住房价格监测体系，努力提高监管工作信息化水平，充分考虑什么样的内在激励机制才能导致房价波动？什么才是最好的价格管制方式？这是对决策者和决策科学的挑战。各级政府和有关部门应分析供需结构矛盾存在的原因，制定政策，从根本上解决我国的住房价格问题。
2.增加地方财政收入，改革财政政绩考核制度。由于房地产行业对于地方税收收入较大，因此地方政府对于该行业的管理有着不小的纵容动机。因此，在减轻地方政府财政负担的同时，还必须改革行政审批制度，引导地方政府真正关心民生。应建立合适的责任追究制度，促使中央政府出台的民生住房政策落到实处。因此，地方政府有权自行出台调整政策，根据当地房地产市场的实际情况进行调整，使调控政策能够真正实现对高价格的调整，抑制投机增长，实现房地产市场的稳定健康发展。
【参考文献】
[1] 杨连强.利益差别与政策博弈：中央与地方关系的另类解读[J].重庆社会科学，2006（16）.
[2] 韩蓓，蒋东生.房地产调控政策的有效性分析—基于動态一致性[J].经济与管理研究，2011，（4）：22-31
[3] 李晓丹.我国房地产调控政策绩效评价研究[D].首都经济贸易大学，2013.
[4] 姜小蕾.房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究[D].东北财经大学，2016.
作者简介：吴青峰（1995-），男，汉族，湖北黄冈，研究生在读，福建师范大学，研究方向：金融数量分析与应用
【关键词】 房价调控 中央政府 地方政府 博弈论
一、引言
房地产行业目前已成为我国经济的支柱型行业，是我国经济增长中极其重要的一环，房地产行业的发展不仅带动各地政府经济发展，也显著影响各地的民生水平和保障。因此，健康良性的房产价格和稳定的房地产市场发展，对于我国居民、社会的福利水平至关重要。
2008年源自美国进而辐射全球金融市场的“次贷危机”就是一个很典型房地产行业反面案例，此次“黑天鹅”事件的爆发给各国领导人和政府产生了极大的影响，此后，各国学者们对于房地产行业的研究进行了各种角度的剖析。从1998年开始，中央集中出台了土地、税收、信贷、行政管理等一系列调控措施。中央政府实行房价调控从开始至今逐渐经历了三个阶段，从最开始的规范发展过渡到强化调整，直到如今反复调整。而由于地方政府效能与房屋周转关系不明，地方政府往往会忽略了中小型、中型、小户型住房、廉租房和经济适用房的供应。由于土地财政与地方政府之间存在竞争，在此情况下，中央政府难以有效控制房价。从而逐渐形成地方政府和中央政府之间进行利益博弈的过程。
在这一背景下，学者们进行了许多研究。杨连强（2006）认为，中央和地方政府之间的博弈是良性的，并不能一味的采取批判态度，除了看待两者之间的积极竞争一面意外，我们也要关注这种双方博弈行为所产生的负效应。我们应该辩证地看待它们之间的博弈关系。在对中央政府房价调控政策效果欠佳的原因分析研究中，韩蓓和蒋东生（2011）认为由于中央政府对于其政策目标并不是长期处于稳定不变，而是在促进经济增长和调控价格两方面进行合理的权衡，缺乏一致性。李晓丹（2013）发现央行政府往往只能在短期内减少需求，对于供给侧的管制没有过于注重，因此只能起到一点浅薄的效果，并不能从根本上解决维持房价健康稳定发展的问题。姜小蕾（2016）表示，以往的调控政策主要是行政手段，缺乏法律手段，地方政府很容易规避和化解中央的调控政策。
这些研究探讨了中央与地方政府在价格调控政策下的博弈问题，仅对导致土地财政的税制问题进行了描述性分析，而没有描述地方政府在价格调控政策出台后的博弈变化的具体行为或未能真正有效实施价格调控政策的原因。因此，本文旨在探讨中央与地方政府在实施价格管制政策时的不合作情况，从而去发现这种博弈行为所产生的影响。通过建立纳什均衡博弈模型，对中央与地方政府之间的博弈进行深入分析，寻求均衡解决方案，探索价格管制政策有效实施的途径。
二、中央和地方政府行为的博弈分析模型
从长远发展角度来看，中央政府和地方政府的利益目标并不总是保持一致，双方均有偏离的动机，随着“财政分权”等政策的实施，为了对中央和地方政府利益博弈行为进行有效的分析，可以将博弈双方博弈行为的利益抽象为双方主体以实现自身利益最大化为目标的效用函数。
1.模型的假设
中央和地方政府在制定和实施房地产市场调控政策时，将根据双方所面临的实际经济形势做出不同的选择。为了对不同主体可能产生的利益和损失进行衡量，我们基于效用理论并根据效用概率决策方法对此进行分析。在此博弈分析模型中，参与人为中央政府和地方政府，而参与人中央政府的决策即为房价调控政策出台以后是否要对地方政府政策执行情况进行监管，参与人地方政府的决策即为执行政策或违规。我们可以进行如下假设：
1）模型假设参与者中央和地方政府均为理性的，其最终目标均为实现集自身利益最大化。
2）假设中央政府出台房价调控政策所获得的总效用收益是U，政策执行的效用因子是a。
3）设函数形式为线性函数，中央政府实行房价调控政策获得的效用概率为a（0≤a≤1），则地方政府为（1-a）。即相当于中央政府出台房价调控政策以后，参与人中央政府和地方政府各自所能获得的收益占比。
4）地方政府出现违规行为的概率为β（0≤β≤1）（β=0表示无违规行为，β>0表示存在违规行为），地方政府违规时效用因子为b。
5）中央政府监测成本为C，如果中央政府通过监测发现地方政府违规行为，则所获得的效用为D。
2.基于各主体完全理性下的博弈双方得益分析
從以上假设我们可知，基于效用理论，如果地方政府在执行政策时无违规行为，则该政策所产生的效用为a·U，中央政府效用为α·a·U，地方政府效用为（1-a）·a·U。
如果地方政府在政策执行过程中出现违规行为，政策产生的效用为（1-β）·a·U。地方政府在政策执行过程中出现违规行为，则违规行为将为地方政府带来的额外效用为β·b·U。
作为博弈的基本要素，地方政府的策略组合为（执行，违规），而考虑到现实情况中，中央政府即使采取了相关监管等行为，但对于地方政府而言仍可能会存在违规，并且未被监管发现的可能，因此中央政府的策略组合为（监管且发现违规，监管但未发现违规，不监管），
将以上几种情况下的收益放在同一个收益矩阵中，见表1，我们可以很直观的看到博弈参与人在不同情况下的效用收益情况。 3.模型均衡状态分析
根据以上假设和效用函数理论，设定地方政府在政策执行中违规的概率为p，中央政府在政策执行中发现地方政府违规的概率为r，监管的概率为q，由表1可知中央政府进行监管的期望效用为：
中央政府不监管的期望效用是：
YC1和YC2均为线性函数，当YC1=YC2这两个函数相交时，可得地方政府均衡违规概率p*，即在此概率下，对于地方政府而言，中央政府实行监管和不监管都没有区别。
根据混合策略博弈模型纳什均衡结果可知，在参与方中央政府视角看来，若中央政府监管概率，即偏离均衡状态，此时，，那么对于地方政府而言，其所作的最优决策为不违规;同理若中央政府监管概率，此时，，此时对于地方政府而言，其所作的最优决策即违规;同样的，从地方政府视角来看，若地方政府违规概率，此时，，那么对于中央政府而言，其所作的最优决策即为采取监管措施;同理若中央政府监管概率，此时，，此时对于中央政府而言，其所作的最优决策即不监管。单独来看，根据均衡结果，地方政府均衡状态下的违规概率p，随着监管成本C的增加而增加，随中央政府监管发现违规的概率r以及惩处D的增加而减小。因此为了降低均衡概率p*，应减少C，提高r和D，即降低中央政府实行房价调控政策并进行监管的成本。而要使中央政府监管的可能性尽可能小，就是要降低均衡概率q*，即减小a，增加r和D。
三、结论和建议
1.提高监管效率，降低监管成本。从以上对博弈均衡结果的分析来看，中央政府监管发现违规的概率r的提高涉及到中央政府监管效率的提升，而提高中央政府监管效率需要一支高素质的监管团队，对房地产市场监管政策所涉及的税收、金融、经济等方面的专业知识比较熟知。另一方面，为了降低均衡监管概率水平q*，还需要同时兼顾监管成本C，以及提高违规惩处力度。要降低中央政府调控成本，必须积极运用现代技术和管理手段，建立健全全国住房价格监测体系，努力提高监管工作信息化水平，充分考虑什么样的内在激励机制才能导致房价波动？什么才是最好的价格管制方式？这是对决策者和决策科学的挑战。各级政府和有关部门应分析供需结构矛盾存在的原因，制定政策，从根本上解决我国的住房价格问题。
2.增加地方财政收入，改革财政政绩考核制度。由于房地产行业对于地方税收收入较大，因此地方政府对于该行业的管理有着不小的纵容动机。因此，在减轻地方政府财政负担的同时，还必须改革行政审批制度，引导地方政府真正关心民生。应建立合适的责任追究制度，促使中央政府出台的民生住房政策落到实处。因此，地方政府有权自行出台调整政策，根据当地房地产市场的实际情况进行调整，使调控政策能够真正实现对高价格的调整，抑制投机增长，实现房地产市场的稳定健康发展。
【参考文献】
[1] 杨连强.利益差别与政策博弈：中央与地方关系的另类解读[J].重庆社会科学，2006（16）.
[2] 韩蓓，蒋东生.房地产调控政策的有效性分析—基于動态一致性[J].经济与管理研究，2011，（4）：22-31
[3] 李晓丹.我国房地产调控政策绩效评价研究[D].首都经济贸易大学，2013.
[4] 姜小蕾.房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究[D].东北财经大学，2016.
作者简介：吴青峰（1995-），男，汉族，湖北黄冈，研究生在读，福建师范大学，研究方向：金融数量分析与应用