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【摘 要】 随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的管理进行思考，重视房地产开发项目的管理，本文对房地产开发企业管理进行研究。
【关键词】 房地产开发；企业管理；分析
前言：
随着城市建设的发展，房地产项目的开发得到了空前的发展，并且成为了国家经济发展的支柱产业。——随着国民经济的增长和人民生活水平的提高，人们对房屋的品质要求也越来越高。特别是随着房产调控政策的深入。房产公司的效益也不是如人们所说的暴利企业，其实在当前形势下房地产企业面临着生死存亡的关头。对房地产企业来说要想在这样的大环境下继续发展下去，并取得一定的经济效益。要建立起房地产企业的科学管理体系是十分重要的
一、房地產开发企业管理中存在的问题
1、房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集团公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
2、成本管理中的问题
房地产开发企业也存在着施工阶段成本管理问题，经常忽视对于招标环节的成本控制和合同管理环节的成本控制。邀请招标是房地产开发企业常用的一种招标方式，它之所以受到青睐，是因为其招标周期相对时间比较短，效率相对较高。但是这种招标方式也有不足之处，可能是排除了一些其它的潜在的投标方，无形中减少了选择的范围；因为熟识程度高，所以可能会出现围标或者串标的可能，招标与投票方可能在私下里达成一致，相互勾结。房地产开发有着自身的特点，变数比较多，受外界因素影响比较多，随时可能出现变故。而实际上许多的房地产开发企业并没有就此签订制度的标准的合同，并且合同中规范的内容并不全面和准确，有着较大的争议空间，容易给后期留下隐患。
3、设计管理方面的问题
房地产开发商对设计环节不重视，在设计环节，图纸的质量不高，而且设计费较低，设计周期短，变更较频繁，这些都使得工程难度较大。不成熟、不科学的设计导致后期返工现象严重，会出现后期的相关设施无法配套，种种矛盾出现，影响进程，同时也在无形中增加了成本。
二、房地产开发企业管理的措施
1、要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
2、做好房地产项目资源的设计管理
做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。
3、成本的管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
4、施工中合同的管理
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
5、保证进度计划的实施
在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
6、施工中质量的管理
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。
三、结束语
伴随着我国经济的发展，房地产业也呈现了快速发展的形势，但在房地产市场的繁荣的背后，还潜藏着诸多隐忧：越来越多的投资者和金融机构将资金投向房地产市场，房地产市场出现了前所未有的繁荣。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产开发企业对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到工程质量的优劣、工期的长短、利润的多少等方面，因此显得尤其重要。
参考文献：
[1]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011（16）
[2]伍秀兰.试论房地产开发经营的成本控制[J].商，2013，07：214.
[3]李胜利.浅谈工程质量管理应该注意的几个问题[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（7）：107-108.
【关键词】 房地产开发；企业管理；分析
前言：
随着城市建设的发展，房地产项目的开发得到了空前的发展，并且成为了国家经济发展的支柱产业。——随着国民经济的增长和人民生活水平的提高，人们对房屋的品质要求也越来越高。特别是随着房产调控政策的深入。房产公司的效益也不是如人们所说的暴利企业，其实在当前形势下房地产企业面临着生死存亡的关头。对房地产企业来说要想在这样的大环境下继续发展下去，并取得一定的经济效益。要建立起房地产企业的科学管理体系是十分重要的
一、房地產开发企业管理中存在的问题
1、房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集团公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。
2、成本管理中的问题
房地产开发企业也存在着施工阶段成本管理问题，经常忽视对于招标环节的成本控制和合同管理环节的成本控制。邀请招标是房地产开发企业常用的一种招标方式，它之所以受到青睐，是因为其招标周期相对时间比较短，效率相对较高。但是这种招标方式也有不足之处，可能是排除了一些其它的潜在的投标方，无形中减少了选择的范围；因为熟识程度高，所以可能会出现围标或者串标的可能，招标与投票方可能在私下里达成一致，相互勾结。房地产开发有着自身的特点，变数比较多，受外界因素影响比较多，随时可能出现变故。而实际上许多的房地产开发企业并没有就此签订制度的标准的合同，并且合同中规范的内容并不全面和准确，有着较大的争议空间，容易给后期留下隐患。
3、设计管理方面的问题
房地产开发商对设计环节不重视，在设计环节，图纸的质量不高，而且设计费较低，设计周期短，变更较频繁，这些都使得工程难度较大。不成熟、不科学的设计导致后期返工现象严重，会出现后期的相关设施无法配套，种种矛盾出现，影响进程，同时也在无形中增加了成本。
二、房地产开发企业管理的措施
1、要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
2、做好房地产项目资源的设计管理
做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。
3、成本的管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
4、施工中合同的管理
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
5、保证进度计划的实施
在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。
项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
6、施工中质量的管理
施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。
三、结束语
伴随着我国经济的发展，房地产业也呈现了快速发展的形势，但在房地产市场的繁荣的背后，还潜藏着诸多隐忧：越来越多的投资者和金融机构将资金投向房地产市场，房地产市场出现了前所未有的繁荣。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产开发企业对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到工程质量的优劣、工期的长短、利润的多少等方面，因此显得尤其重要。
参考文献：
[1]肖正祥.关于房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].科技风，2011（16）
[2]伍秀兰.试论房地产开发经营的成本控制[J].商，2013，07：214.
[3]李胜利.浅谈工程质量管理应该注意的几个问题[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，（7）：107-108.