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[摘 要]房地产中介机构是高度分散、竞争激烈的行业，是房地产交易的枢纽。它主要通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介企业的专业人员所拥有的专业知识和他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地产市场的主体提供专业服务。
[关键词]房地产 中介 房价 租价
作为房地产市场的重要组成部分，房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段，中小型房地产经纪机构较为普遍，发布虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止，从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上，总结其对房价和租价的影响，并提出合理建议。
1．房地产中介机构的主要工作
第一，寻找房源。中介人员通过在房地产相关网站搜索而录入内网的房源量达80%以上，房东直接到中介公司登记的房源量或依靠中介人员在外收集张贴出的房源数量仅占15%左右。是否拥有高质量房源信息直接关系到房地产中介机构的运行效益。
第二，联系客户。房地产中介机构的主要客户来源是网络，大约占60%以上，主动来中介公司寻找房源的客户逐年减少。然而，中介人员在网上挂出的房源之所以比业主挂出的房源吸引更多客户，是因为中介人员会在一定程度上美化房源描述的同时降低价格，这一行为也被人们称作“发布虚假房源”。
第三，带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源，一般来说分为三步：第一，推荐质量较高房源，让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高；第二，推荐劣质房源，看完高质量房源后，客户一般对价格不满，因此，中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源，为第三部做准备；第三，推荐中等房源，看完劣质房源后，客户会对中等房源的装修比较满意，并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。
第四，与交易双方相互协调。在看房的同时，中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调，此时，中介人员一般保持中立的态度，让双方都感觉其为自己争取利益。
第五，收费并签订合同。促成成交之后，与双方签订合同，并收取合理的中介费。
第六，售后服务。一般，中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系，以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。
2．房地产中介机构的投机行为
第一，签订阴阳合同。在买卖房屋的过程中出现一种现象，即交易双方会在中介的建议下签订两份合同，目的是为了逃避相关税项。这种行为虽然使交易双方及中介方获利，但是不利于二手房市场的规范和管理，并且会减少政府的相关收入。而且，房屋买卖交易完成后若出现纠纷则必定会损害交易双方的利益。
第二，不合理竞争。随着房地产市场的快速发展，房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司，在经营管理方面存在众多问题，比如缺乏诚信、从业人员素质低下等，甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工，非法窃取公司房源。
第三，交易完成前后服务态度不一致。从事中介这一行业的人员流动性很大，因此大部分中介人员只为追求短时间内的成交量，许诺给客户及房东无法履行的承诺，此承诺随此人离职而结束。
第四，在房源紧张的情况下，中介公司会诱使房主签订独家房源合同，即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上，这种合同不仅不会加速房屋的交易完成，反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。
第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的，在其取得双方信任后，交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容，这就对中介推卸责任创造了机会。
第六，有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源，然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定，但是仍然屡禁不止。
3．房地产中介机构如何影响房价和租价
第一，中介费与待售房屋售价或待租房屋月租金直接相关，按其规定比例收取。因此，中介方会依据自己的利益，结合双方所能承受的心理价位适当提高价格，从而提高中介费的同时增加了自己的收入提成。
第二，在二手房市场活跃期，房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此，业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售，即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源，中介方会和业主沟通，最后达成协议：业主的预期收入完全归其所有，在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费，并且，中介方将尽快将房屋出租或出售，以免房屋闲置带来资金损失。
第三，中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方，同时由于近几年来物价的不断上涨，二手房供不应求，房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此，中介费的收取本身就推高了成交价格。
第四，中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房价或租价以增加收入，并且，在房屋供不应求的状况下，房客不得不接受中介和房东所提高的房价。
第五，二手房市场中出现一种“包租”或“包卖”现象，即房主把钥匙直接交给某一家中介公司，进而此房源便成为这家中介公司的独家房源。没有时间限制也没有其他中介竞争，中介自然会把握客户的心理寻找合适买家并适当提高房价来增加收入。
第六，国家对楼市调控直接作用于二手房市场，“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比，房屋买卖数量大量减少，中介收入也相对减少。因此，中介会权衡交易双方心理来提高房价，进而提高自己收入。
4．政策建议
第一，加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高，房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差，技术标准不统一，人员素质不高，中介行为欠规范等等问题仍然存在，因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。
第二，加强监督管理，减少投机行为。加强房屋租赁服务市场的监管办法，对于培养和发展房屋租赁市场，规范房屋租赁服务市场的行为有着极为重要的作用，在目前状况下，加强房屋租赁服务市场监管工作，要加强收取租赁管理费，加强租赁纠纷管理，加强税务、公安等相关部门之间的工作配合，共同发挥对房屋租赁市场的监管作用。
第三，提供廉租房和经济适用房，缓解房源供不应求的局面。只要供给不足， 就一定会有涨价行为，因此，应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格，只有加大公租房的建设力度，才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场，增加房市场市场竞争的公平性。
第四，完善政策及法规，让中介无机可寻。通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来，要让承租人有稳定感和安全感。目前我国住房租赁制度在立法方面还比较缺失。《城市房地产管理法》等相关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系等方面细节，房地产管理部门的房地产交易管理中涉及租赁关系方面的内容还不足够细致，并且没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为，因此才出现中介把握交易局面的现象。
第五，规范中介市场，减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求，房源的稀缺性越来越明显，一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈，很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象，这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可，因此，不正当竞争的辐射范围逐渐扩大，进而导致了房地产竞争市场的畸形。
总之，我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段，一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此，房地产中介市场的规范是个系统工程，政府要充分发挥其职能，规范和引导房地产中介市场健康发展，使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。
[关键词]房地产 中介 房价 租价
作为房地产市场的重要组成部分，房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段，中小型房地产经纪机构较为普遍，发布虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止，从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上，总结其对房价和租价的影响，并提出合理建议。
1．房地产中介机构的主要工作
第一，寻找房源。中介人员通过在房地产相关网站搜索而录入内网的房源量达80%以上，房东直接到中介公司登记的房源量或依靠中介人员在外收集张贴出的房源数量仅占15%左右。是否拥有高质量房源信息直接关系到房地产中介机构的运行效益。
第二，联系客户。房地产中介机构的主要客户来源是网络，大约占60%以上，主动来中介公司寻找房源的客户逐年减少。然而，中介人员在网上挂出的房源之所以比业主挂出的房源吸引更多客户，是因为中介人员会在一定程度上美化房源描述的同时降低价格，这一行为也被人们称作“发布虚假房源”。
第三，带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源，一般来说分为三步：第一，推荐质量较高房源，让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高；第二，推荐劣质房源，看完高质量房源后，客户一般对价格不满，因此，中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源，为第三部做准备；第三，推荐中等房源，看完劣质房源后，客户会对中等房源的装修比较满意，并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。
第四，与交易双方相互协调。在看房的同时，中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调，此时，中介人员一般保持中立的态度，让双方都感觉其为自己争取利益。
第五，收费并签订合同。促成成交之后，与双方签订合同，并收取合理的中介费。
第六，售后服务。一般，中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系，以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。
2．房地产中介机构的投机行为
第一，签订阴阳合同。在买卖房屋的过程中出现一种现象，即交易双方会在中介的建议下签订两份合同，目的是为了逃避相关税项。这种行为虽然使交易双方及中介方获利，但是不利于二手房市场的规范和管理，并且会减少政府的相关收入。而且，房屋买卖交易完成后若出现纠纷则必定会损害交易双方的利益。
第二，不合理竞争。随着房地产市场的快速发展，房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司，在经营管理方面存在众多问题，比如缺乏诚信、从业人员素质低下等，甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工，非法窃取公司房源。
第三，交易完成前后服务态度不一致。从事中介这一行业的人员流动性很大，因此大部分中介人员只为追求短时间内的成交量，许诺给客户及房东无法履行的承诺，此承诺随此人离职而结束。
第四，在房源紧张的情况下，中介公司会诱使房主签订独家房源合同，即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上，这种合同不仅不会加速房屋的交易完成，反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。
第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的，在其取得双方信任后，交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容，这就对中介推卸责任创造了机会。
第六，有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源，然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定，但是仍然屡禁不止。
3．房地产中介机构如何影响房价和租价
第一，中介费与待售房屋售价或待租房屋月租金直接相关，按其规定比例收取。因此，中介方会依据自己的利益，结合双方所能承受的心理价位适当提高价格，从而提高中介费的同时增加了自己的收入提成。
第二，在二手房市场活跃期，房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此，业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售，即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源，中介方会和业主沟通，最后达成协议：业主的预期收入完全归其所有，在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费，并且，中介方将尽快将房屋出租或出售，以免房屋闲置带来资金损失。
第三，中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方，同时由于近几年来物价的不断上涨，二手房供不应求，房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此，中介费的收取本身就推高了成交价格。
第四，中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房价或租价以增加收入，并且，在房屋供不应求的状况下，房客不得不接受中介和房东所提高的房价。
第五，二手房市场中出现一种“包租”或“包卖”现象，即房主把钥匙直接交给某一家中介公司，进而此房源便成为这家中介公司的独家房源。没有时间限制也没有其他中介竞争，中介自然会把握客户的心理寻找合适买家并适当提高房价来增加收入。
第六，国家对楼市调控直接作用于二手房市场，“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比，房屋买卖数量大量减少，中介收入也相对减少。因此，中介会权衡交易双方心理来提高房价，进而提高自己收入。
4．政策建议
第一，加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高，房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差，技术标准不统一，人员素质不高，中介行为欠规范等等问题仍然存在，因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。
第二，加强监督管理，减少投机行为。加强房屋租赁服务市场的监管办法，对于培养和发展房屋租赁市场，规范房屋租赁服务市场的行为有着极为重要的作用，在目前状况下，加强房屋租赁服务市场监管工作，要加强收取租赁管理费，加强租赁纠纷管理，加强税务、公安等相关部门之间的工作配合，共同发挥对房屋租赁市场的监管作用。
第三，提供廉租房和经济适用房，缓解房源供不应求的局面。只要供给不足， 就一定会有涨价行为，因此，应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格，只有加大公租房的建设力度，才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场，增加房市场市场竞争的公平性。
第四，完善政策及法规，让中介无机可寻。通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来，要让承租人有稳定感和安全感。目前我国住房租赁制度在立法方面还比较缺失。《城市房地产管理法》等相关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系等方面细节，房地产管理部门的房地产交易管理中涉及租赁关系方面的内容还不足够细致，并且没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为，因此才出现中介把握交易局面的现象。
第五，规范中介市场，减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求，房源的稀缺性越来越明显，一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈，很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象，这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可，因此，不正当竞争的辐射范围逐渐扩大，进而导致了房地产竞争市场的畸形。
总之，我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段，一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此，房地产中介市场的规范是个系统工程，政府要充分发挥其职能，规范和引导房地产中介市场健康发展，使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。