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本文以帕累托最优和帕累托改善为理论指导，分析公共产品向准公共产品转换的机理。同时，以北京新城国际小区为案例，指出政府与房地产开发商之间如何合作，从而达成公共产品供给转化为准公共产品供给的目的。
准公共产品 开放式小区
帕累托效率
城市是经济社会发展和人民生产生活的重要载体。改革开放以来，我国城市规划建设管理工作成就显著，城市规划法律法规和实施机制基本形成，基础设施明显改善，公共服务和管理水平持续提升。然而，城市规划建设管理中还存在一些突出问题：城市规划前瞻性、严肃性、强制性和公开性不够；城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。
为进一步加强和改进城市规划建设管理，解决制约城市科学发展的突出矛盾和深层次问题，中共中央国务院2016年2月6日发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出住宅小区街区化，即新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
城市道路、公共绿化、公共建筑以及公共设施的建设向来是由政府资金予以投入支持，这样会给财政带来巨大压力，而社会资本无处投资、过分积压，这无益于活跃资本市场。通过将政府资源能力同房地产商资金的有效结合，既可以缓解政府的财政压力又可以拉动社会经济的活力。
基于帕累托改善的公共产品向准公共产品转换的机理分析
（1）帕累托改善的基本涵义
20世纪初意大利著名经济学家帕累托曾提出了著名的帕累托最优理论，后人在此基础上提出了帕累托改善。帕累托最优与帕累托改善的区别详见表1所示。
表1 帕累托最优与帕累托改善对比
名称 含义 关系 性质
帕累托最优 在不使任何人境况变坏的情况下，又不可能再使某些人的处境变好。 结果 资源分配的一种状态
帕累托改善 在没有使任何人境況变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。 路径和过程 资源分配的一种变化状态
基于此，可以得出：如果一个经济体不是帕累托最优，那么必定存在一些可以不使其他人的境况变坏的情况下使某些人的境况变好的情形，即帕累托改善。
（2）建设开放式小区的机理分析
在从事小区项目开发规划时，城市被分割为不规则的方块，土地、道路、绿化、配套等资源也被强制分配，以此引发了交通拥堵，发展不均衡等一系列问题。从政府的角度来看，在其不损害市民利益的前提下，与房地产开发商合作将住宅回归居住本身的功能、联力供给公共产品，将道路绿化交于市场调配，土地资源便能获取充分有效的利用。这样既可以缓解政府财政压力、解决城市规划建设管理问题，又可以活跃社会资金，以此达到共赢的局面，这就是帕累托改善。具体帕累托改善结果如下：
第一，开放式小区满足市政基础建设。
基于财政压力，公共设施供给不足，在平衡政府支出和公共设施需求中，社区开放算是一种操作办法。封闭式社区的本质是业主在面临社区配套设施不足的情况下，在自己的购房成本中拿出资金，让开发商在小区内建设公共设施，通过围墙封闭的方式独占。而通过社区开放，政府可以直接采用社区的公共配套从而满足区域内的公共设施供给。
第二，开放式小区缓解财政与交通压力。
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，实现内部道路的公共化，推动社区道路与公共道路无缝衔接，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这样不仅给市民带来了更加便捷的交通，缓解了政府为供给公共道路所需担负的巨额财政，还分担了主干道路的交通压力。
第三，开放式小区促进经济发展。
一方面开放式街区制带来的巨大人流可以转化成商业，为房地产开发商带来收益。另一方面，把这些需求留在街区范围内，可以减少市民的长距离出行，创造工作机会，打造活力社区，逐步发展出城市副中心。
第四，开放式小区促进社会发展。
开放式小区可以分流城市交通压力，商业压力以及住宅压力，更好的优化城市结构，应对城镇化后公共设施不足造成的城市病。街区制的推广也为政府解决交通压力，提供就业机会，发展社会经济，提供公共服务带来了便利。
北京新城国际小区案例分析
开放式小区建设面临最大的质疑便是如何保障居民的利益不受到侵犯。本文以北京新城国际小区为例。
在安全问题上，北京新城国际小区建设布局为四个小圆圈，套上四个大圆圈，由一条干线从中间串起来，四个小圆相对封闭，孩子们可以在里面玩耍，比较安全；而且该小区通过门禁监控等配套设施的加强来弥补没有围墙的不足。
在公共道路交通问题上，每个小圆外面套着大圆，行人可以通过，汽车也可以行驶，每个业主都可以直接在自家门口上下车，十分便利；公共道路的开放也仅承担本区域内的交通微循环，并非跨区域循环，不会给居民的出行带来极大的不便。
在所有权问题上，小区公摊的原则没有变，比如道路、绿化等公共设施，仍然属于业主；当初在规划社区的时候，就采取了开放的方式，每一个来买房的业主，在签约之前就能看见这个开放式的社区格局，他们在签约的同时，也就等于认可了其他人使用小区道路的权利。
在社会发展问题上，该小区四个大圆圈是开放的，中间的主干线也是开放的，通过圆形的交通系统和外部现有的公共城市汽车道路连接起来，同时又利用一些绿化带做了区隔，让整个社区和城市之间没有障碍，住在里面的人也不会产生封闭的优越感，消除了城市各阶层之间的隔膜和冲突。
“新城国际”从建成到现在已经将近20年了，一直都是这么开放的，老业主没有提出异议，从小区道路穿过的人也丝毫没有感觉到和社区内的人有任何矛盾。由此可见，开放式小区的建设并不会因此而损害市民的切身利益。
综上可知，北京新城国际小区的建设在保证市民利益的前提条件下，通过将公共产品的供给转化为非公共产品缓解了政府的财政压力，拉动社会资金的活力，同时推动经济的活跃发展，是一种帕累托改善。
毕雨静（1992-），女，汉族，安徽省滁州市人，会计学研究生，单位：重庆交通大学经济与管理学院，研究方向：会计
[1]《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》
http：//www.gov.cn/zhengce/2016-02/21/content_5044367.htm
[2]方福前.福利经济学[M].北京：人民出版社，1994.29-30
[3]冯仑：墙倒了便是路
http：//mp.weixin.qq.com/s？__biz=MzA5OTc3NzEzMw==&mid=405114056&idx=2&sn=06a5861a85831e4f7a833b7635fe60dd&scene=23&srcid=0228voGWCw3IyTXyh0A8Mtdv#rd
[4]杜大能耐：放心吧！不强拆你家院墙，“开放式小区”真相其实是这样的
http：//www.cyzone.cn/a/20160223/290667.html
准公共产品 开放式小区
帕累托效率
城市是经济社会发展和人民生产生活的重要载体。改革开放以来，我国城市规划建设管理工作成就显著，城市规划法律法规和实施机制基本形成，基础设施明显改善，公共服务和管理水平持续提升。然而，城市规划建设管理中还存在一些突出问题：城市规划前瞻性、严肃性、强制性和公开性不够；城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。
为进一步加强和改进城市规划建设管理，解决制约城市科学发展的突出矛盾和深层次问题，中共中央国务院2016年2月6日发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出住宅小区街区化，即新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
城市道路、公共绿化、公共建筑以及公共设施的建设向来是由政府资金予以投入支持，这样会给财政带来巨大压力，而社会资本无处投资、过分积压，这无益于活跃资本市场。通过将政府资源能力同房地产商资金的有效结合，既可以缓解政府的财政压力又可以拉动社会经济的活力。
基于帕累托改善的公共产品向准公共产品转换的机理分析
（1）帕累托改善的基本涵义
20世纪初意大利著名经济学家帕累托曾提出了著名的帕累托最优理论，后人在此基础上提出了帕累托改善。帕累托最优与帕累托改善的区别详见表1所示。
表1 帕累托最优与帕累托改善对比
名称 含义 关系 性质
帕累托最优 在不使任何人境况变坏的情况下，又不可能再使某些人的处境变好。 结果 资源分配的一种状态
帕累托改善 在没有使任何人境況变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。 路径和过程 资源分配的一种变化状态
基于此，可以得出：如果一个经济体不是帕累托最优，那么必定存在一些可以不使其他人的境况变坏的情况下使某些人的境况变好的情形，即帕累托改善。
（2）建设开放式小区的机理分析
在从事小区项目开发规划时，城市被分割为不规则的方块，土地、道路、绿化、配套等资源也被强制分配，以此引发了交通拥堵，发展不均衡等一系列问题。从政府的角度来看，在其不损害市民利益的前提下，与房地产开发商合作将住宅回归居住本身的功能、联力供给公共产品，将道路绿化交于市场调配，土地资源便能获取充分有效的利用。这样既可以缓解政府财政压力、解决城市规划建设管理问题，又可以活跃社会资金，以此达到共赢的局面，这就是帕累托改善。具体帕累托改善结果如下：
第一，开放式小区满足市政基础建设。
基于财政压力，公共设施供给不足，在平衡政府支出和公共设施需求中，社区开放算是一种操作办法。封闭式社区的本质是业主在面临社区配套设施不足的情况下，在自己的购房成本中拿出资金，让开发商在小区内建设公共设施，通过围墙封闭的方式独占。而通过社区开放，政府可以直接采用社区的公共配套从而满足区域内的公共设施供给。
第二，开放式小区缓解财政与交通压力。
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，实现内部道路的公共化，推动社区道路与公共道路无缝衔接，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这样不仅给市民带来了更加便捷的交通，缓解了政府为供给公共道路所需担负的巨额财政，还分担了主干道路的交通压力。
第三，开放式小区促进经济发展。
一方面开放式街区制带来的巨大人流可以转化成商业，为房地产开发商带来收益。另一方面，把这些需求留在街区范围内，可以减少市民的长距离出行，创造工作机会，打造活力社区，逐步发展出城市副中心。
第四，开放式小区促进社会发展。
开放式小区可以分流城市交通压力，商业压力以及住宅压力，更好的优化城市结构，应对城镇化后公共设施不足造成的城市病。街区制的推广也为政府解决交通压力，提供就业机会，发展社会经济，提供公共服务带来了便利。
北京新城国际小区案例分析
开放式小区建设面临最大的质疑便是如何保障居民的利益不受到侵犯。本文以北京新城国际小区为例。
在安全问题上，北京新城国际小区建设布局为四个小圆圈，套上四个大圆圈，由一条干线从中间串起来，四个小圆相对封闭，孩子们可以在里面玩耍，比较安全；而且该小区通过门禁监控等配套设施的加强来弥补没有围墙的不足。
在公共道路交通问题上，每个小圆外面套着大圆，行人可以通过，汽车也可以行驶，每个业主都可以直接在自家门口上下车，十分便利；公共道路的开放也仅承担本区域内的交通微循环，并非跨区域循环，不会给居民的出行带来极大的不便。
在所有权问题上，小区公摊的原则没有变，比如道路、绿化等公共设施，仍然属于业主；当初在规划社区的时候，就采取了开放的方式，每一个来买房的业主，在签约之前就能看见这个开放式的社区格局，他们在签约的同时，也就等于认可了其他人使用小区道路的权利。
在社会发展问题上，该小区四个大圆圈是开放的，中间的主干线也是开放的，通过圆形的交通系统和外部现有的公共城市汽车道路连接起来，同时又利用一些绿化带做了区隔，让整个社区和城市之间没有障碍，住在里面的人也不会产生封闭的优越感，消除了城市各阶层之间的隔膜和冲突。
“新城国际”从建成到现在已经将近20年了，一直都是这么开放的，老业主没有提出异议，从小区道路穿过的人也丝毫没有感觉到和社区内的人有任何矛盾。由此可见，开放式小区的建设并不会因此而损害市民的切身利益。
综上可知，北京新城国际小区的建设在保证市民利益的前提条件下，通过将公共产品的供给转化为非公共产品缓解了政府的财政压力，拉动社会资金的活力，同时推动经济的活跃发展，是一种帕累托改善。
毕雨静（1992-），女，汉族，安徽省滁州市人，会计学研究生，单位：重庆交通大学经济与管理学院，研究方向：会计
[1]《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》
http：//www.gov.cn/zhengce/2016-02/21/content_5044367.htm
[2]方福前.福利经济学[M].北京：人民出版社，1994.29-30
[3]冯仑：墙倒了便是路
http：//mp.weixin.qq.com/s？__biz=MzA5OTc3NzEzMw==&mid=405114056&idx=2&sn=06a5861a85831e4f7a833b7635fe60dd&scene=23&srcid=0228voGWCw3IyTXyh0A8Mtdv#rd
[4]杜大能耐：放心吧！不强拆你家院墙，“开放式小区”真相其实是这样的
http：//www.cyzone.cn/a/20160223/290667.html