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摘要：房地产价格虚高对我国经济健康、持续的发展产生不良影响，大量的房地产开发商不注重对成本的管理和控制，更多的眼光是放在房地产价格进一步上涨所带来的利润。这种不注重内部成本管理，既不利于房地产企业自身的健康成长，也极大的危害了我国的整体经济运行和社会的和谐。本文对工程项目管理中的成本控制和品质管理的研究，提出房地产公司房地产开发项目成本管理的措施。
关键词：工程项目；成本控制；品质管理
Abstract: The real estate price virtual high on our country's economic health and sustainable development of the adverse effects, a large number of real estate developers don't pay attention to the management and control of cost, more eye is on the real estate prices rise further of the profits. This does not pay attention to internal cost management, it is harmful not only to the healthy development of real estate enterprise itself, and great damage to the country's overall economic operation and social harmony. In this paper, the engineering project management of cost control and quality management of the study, puts forward the real estate company real estate development project cost management measures.
Keywords: engineering projects; Cost control; Quality management
中图分类号：F406.72 文献标识码：A文章编号：
日前，房地产企业的风险显著增加。经济环境的盛衰是有周期的，在上升、旺盛的环境下，企业要抓住时机扩张、把企业做大；而在市场萎缩、外部环境衰退的情况下，风险的防范是最主要、最迫切也是最难的一个课题。眼下，房地产业开始回归理性，房地产的从业者要从往日的浮华抽身静下心来，总结、探查、反思。在这种背景下，研究房地产市场的成本控制就显得十分必要。本文将以房地产行业为例，对工程项目管理中的成本控制和品质管理进行研究。
一、房地产投资项目成本构成分析
（一）取得土地使用权及发生的相关成本
一个房地产项目的前提是取得土地使用权，获得土地使用权时发生的成本主要包括獲得土地使用权的价格和相关交易成本。其中前者的支出是主要支出大于后者。后者的成本主要包括购买土地时发生的契税以及其他管理费、业务招待费、补偿费等费用。
（二）建设前的准备阶段及其成本
在房地产项目开工前会发生很多支出金额相对较小但是与前期联系密切不可缺少的费用，这些支出项目主要包括房屋开发过程中发生的可行性分析研究、设计费用，对方案的规划和报批、土地勘察测绘等。
（三）项目建设阶段及其发生的相关成本
项目的开发建设是房地产项目的实质性生产阶段，该阶段决定着整个房地产项目的质量，并且发生各项支出是整个项目的最高阶段。该阶段主要包括基础设施建设、房屋建筑安装以及配套设施施工三大部分，其中，房屋建筑安装最为关键，相关成本也是该阶段的主要成本。
（四）项目完工后的销售阶段和相关销售费用
销售阶段是指房地产开发商将房屋出售的阶段。该阶段的费用主要包括销售费用和相关税费。销售费用包括广告费用、公关费用、赠品费用、人员费用、车辆费用等等。相关税费则包括企业所得税、土地增值税等等。
三、工程项目成本控制与品质管理存在的问题
（一）管理主体不明确
很多人认为成本管理主要是财务部门的职责，甚至简单地认为成本管理的主要工作就是加强财务的出款审核。在这种意识的影响下技术人员只负责工程和技术质量，工程组织人员只负责工程进度和施工生产，材料管理人员只负责材料的采购、点验和发放工作。表面看职责清晰、分工明确。但在实际情况中，生产组织人员为了赶工期而盲目增加设备和施工人员，使得出现窝工现象浪费人工费；技术人员现场数据不准确，使得材料二次倒运费增加。因此加强项目成本管理的首要工作是要明确管理主体。
（二） 管理意识淡薄
由于成本管理意识的淡薄，在对整个项目工程建设的过程中，把管理的重点全都放在了工程质量、进度和销售等方面，成本浪费现象较为严重：项目成本管理重事后轻事前、重短期轻长远、重局部轻全局、重静态轻动态、重现象轻本质、重数量轻质量、重内部轻外部、重具体轻宏观。
（三）权责不对等
管理者的权利与责任不相符，房地产公司房地产项目，在工作过程中，对整个项目的投资决策，和对整个项目的建设计划都是有高层人员决定的，而项目经理主要负责项目的施工和图纸设计，基本不参与整个项目的决策，不能完全把握整个项目，但是项目却要对整个项目的成败付全责，时期责任大于权利，同时项目经理对具体实施过程中人员职责分配时，也存在同样的情况。所以，权责的不对等使整个项目的建设实施无法达到真正的优化合理。
四、工程项目管理中的成本控制和品质管理的建议
（一）树立成本管理思想与观念
观念决定行动。观念是一切经营活动的基本出发点。制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树进行层层的分解；然后通过预算计划将其落实到部门与个体的行动上，把目标变为可以执行的行动计划，并且在执行过程中把实际结果与目标进行分析对比，找出差距分析原因，并且制定相应的改进措施，以使成本控制在预算范围之内。
（二） 建立必要的项目成本管理体系与组织
为确保一个科学合理的项目成本管理体系与组织顺畅运作，认为应建立与之配套的相关制度，以确保其科学运作，发挥其应有的作用。第一，应建立项目目标成本责任体系；第二，应建立成本优化制度体系；第三，应建立项目经理基金调控制度；第四，应健全项目成本监督制度；第五，应落实动态调整制度。
（三）运用必要的成本管理控制技术，提高质量
面对现今的大环境与信息技术日益迅速发展下，为有效管理及运用企业各项资源，确时掌握有效信息，达到简化作业流程、节省时间及软硬件费用的目的，并提供实时且正确的资料，以提高服务质量与增进行政效率，企业ｅ化已是刻不容缓的重要工作房地产企业应该积极运用新技术实现降低成本的目标。
参考文献
[1]李梅，谭力文．并购还是联盟：企业外部成长战略的选择．科技进步与对策．2005．
[2]阮仙友．企业成长战略的创新．博瑞管理．2008．
[3]杨永恒．动态环境下的企业成长战略探讨．南开管理评论．2001．
[4]闻雪．企业外部成长战略之战略联盟与并购的选择．商场现代化．2006．
[5]柴强，房地产经济专业知识与实务，中国人事出版社，2009.5
关键词：工程项目；成本控制；品质管理
Abstract: The real estate price virtual high on our country's economic health and sustainable development of the adverse effects, a large number of real estate developers don't pay attention to the management and control of cost, more eye is on the real estate prices rise further of the profits. This does not pay attention to internal cost management, it is harmful not only to the healthy development of real estate enterprise itself, and great damage to the country's overall economic operation and social harmony. In this paper, the engineering project management of cost control and quality management of the study, puts forward the real estate company real estate development project cost management measures.
Keywords: engineering projects; Cost control; Quality management
中图分类号：F406.72 文献标识码：A文章编号：
日前，房地产企业的风险显著增加。经济环境的盛衰是有周期的，在上升、旺盛的环境下，企业要抓住时机扩张、把企业做大；而在市场萎缩、外部环境衰退的情况下，风险的防范是最主要、最迫切也是最难的一个课题。眼下，房地产业开始回归理性，房地产的从业者要从往日的浮华抽身静下心来，总结、探查、反思。在这种背景下，研究房地产市场的成本控制就显得十分必要。本文将以房地产行业为例，对工程项目管理中的成本控制和品质管理进行研究。
一、房地产投资项目成本构成分析
（一）取得土地使用权及发生的相关成本
一个房地产项目的前提是取得土地使用权，获得土地使用权时发生的成本主要包括獲得土地使用权的价格和相关交易成本。其中前者的支出是主要支出大于后者。后者的成本主要包括购买土地时发生的契税以及其他管理费、业务招待费、补偿费等费用。
（二）建设前的准备阶段及其成本
在房地产项目开工前会发生很多支出金额相对较小但是与前期联系密切不可缺少的费用，这些支出项目主要包括房屋开发过程中发生的可行性分析研究、设计费用，对方案的规划和报批、土地勘察测绘等。
（三）项目建设阶段及其发生的相关成本
项目的开发建设是房地产项目的实质性生产阶段，该阶段决定着整个房地产项目的质量，并且发生各项支出是整个项目的最高阶段。该阶段主要包括基础设施建设、房屋建筑安装以及配套设施施工三大部分，其中，房屋建筑安装最为关键，相关成本也是该阶段的主要成本。
（四）项目完工后的销售阶段和相关销售费用
销售阶段是指房地产开发商将房屋出售的阶段。该阶段的费用主要包括销售费用和相关税费。销售费用包括广告费用、公关费用、赠品费用、人员费用、车辆费用等等。相关税费则包括企业所得税、土地增值税等等。
三、工程项目成本控制与品质管理存在的问题
（一）管理主体不明确
很多人认为成本管理主要是财务部门的职责，甚至简单地认为成本管理的主要工作就是加强财务的出款审核。在这种意识的影响下技术人员只负责工程和技术质量，工程组织人员只负责工程进度和施工生产，材料管理人员只负责材料的采购、点验和发放工作。表面看职责清晰、分工明确。但在实际情况中，生产组织人员为了赶工期而盲目增加设备和施工人员，使得出现窝工现象浪费人工费；技术人员现场数据不准确，使得材料二次倒运费增加。因此加强项目成本管理的首要工作是要明确管理主体。
（二） 管理意识淡薄
由于成本管理意识的淡薄，在对整个项目工程建设的过程中，把管理的重点全都放在了工程质量、进度和销售等方面，成本浪费现象较为严重：项目成本管理重事后轻事前、重短期轻长远、重局部轻全局、重静态轻动态、重现象轻本质、重数量轻质量、重内部轻外部、重具体轻宏观。
（三）权责不对等
管理者的权利与责任不相符，房地产公司房地产项目，在工作过程中，对整个项目的投资决策，和对整个项目的建设计划都是有高层人员决定的，而项目经理主要负责项目的施工和图纸设计，基本不参与整个项目的决策，不能完全把握整个项目，但是项目却要对整个项目的成败付全责，时期责任大于权利，同时项目经理对具体实施过程中人员职责分配时，也存在同样的情况。所以，权责的不对等使整个项目的建设实施无法达到真正的优化合理。
四、工程项目管理中的成本控制和品质管理的建议
（一）树立成本管理思想与观念
观念决定行动。观念是一切经营活动的基本出发点。制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树进行层层的分解；然后通过预算计划将其落实到部门与个体的行动上，把目标变为可以执行的行动计划，并且在执行过程中把实际结果与目标进行分析对比，找出差距分析原因，并且制定相应的改进措施，以使成本控制在预算范围之内。
（二） 建立必要的项目成本管理体系与组织
为确保一个科学合理的项目成本管理体系与组织顺畅运作，认为应建立与之配套的相关制度，以确保其科学运作，发挥其应有的作用。第一，应建立项目目标成本责任体系；第二，应建立成本优化制度体系；第三，应建立项目经理基金调控制度；第四，应健全项目成本监督制度；第五，应落实动态调整制度。
（三）运用必要的成本管理控制技术，提高质量
面对现今的大环境与信息技术日益迅速发展下，为有效管理及运用企业各项资源，确时掌握有效信息，达到简化作业流程、节省时间及软硬件费用的目的，并提供实时且正确的资料，以提高服务质量与增进行政效率，企业ｅ化已是刻不容缓的重要工作房地产企业应该积极运用新技术实现降低成本的目标。
参考文献
[1]李梅，谭力文．并购还是联盟：企业外部成长战略的选择．科技进步与对策．2005．
[2]阮仙友．企业成长战略的创新．博瑞管理．2008．
[3]杨永恒．动态环境下的企业成长战略探讨．南开管理评论．2001．
[4]闻雪．企业外部成长战略之战略联盟与并购的选择．商场现代化．2006．
[5]柴强，房地产经济专业知识与实务，中国人事出版社，2009.5