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【摘要】营改增税收制度的改革对消除重复征税、降低企业税负，激发企业活力发挥了重大作用。房地产企业开发周期长、经营区域广，容易受国家宏观经济政策和地方环境的影响，实行营改增对房地产企业的影响较大。文章分析了营改增对房地产企业财务管理的影响，提出了营改增后加强房地产企业的财务管理举措。
【关键词】营改增 房地产企业 财务管理
随着经济社会的快速发展，我国的税收制度也随之发生了重大变革。从2012年1月1日上海试点营改增开始至2016年4月30日止，我国所有行业全面实现营改增，消除了重复征税，并将新增不动产增值税纳入抵扣范围，降低了各行业的税负。而房地产企业不同于其他行业，受时间和地域的影响较大，且房地产行业所售商品的性质决定了销售单价及单位成本的波动对利润的影响是巨大的，因此实行营改增对房地产企业的财务管理影响也就十分重大，只有了解了税收政策并制定合理的增值税管理制度，才能不仅让房地产这个行业降低税负，更是让每个房地产企业自身都能降低税负。
一、营改增对房地产企业财务管理的影响
（一）对房地产企业内部控制环境的影响
实行营改增之前，房地产企业是缴纳营业税，对营业税的缴纳等相关税收业务操作的比较多，业务比较熟悉，会计核算也比较简单，一般只涉及“应交税费-应交营业税及附加、营业税金及附加”等会计科目，根据企业的营业额和应缴税率进行核算即可。但实行营改增后，会计科目和核算方法等都发生了变化，增加了许多细分的科目，增值税进项的确认、抵扣、转出、缴纳等规定复杂繁多，如果对增值税的申报交纳业务不熟悉，一方面可能会发生漏记、错记等问题，如果内部控制不到位，业务部门或将为了能顺利完成报销，满足企业抵扣进项税额的要求而去虚开增值税专用发票；另一方面可能存在为少缴税少开增值税发票等违规行为，这就导致企业陷入税务风险之中。
（二）对房地产企业内部控制程序的影响
近年来，我国多次出台政策对房地产行业进行宏观调控，经历了限购、限贷到如今因地制宜的现状。房地产企业面临的宏观政策、市场环境、行业竞争等可谓变幻多端，对房地产企业的内部控制程序也影响颇大。
首先是对风险评估机制的影响。企业一定要选择靠谱的供应商合作，以免取得的增值税专用发票无法认证或认证后变为失控发票而被税务部门要求做进项税额转出处理。风险评估涉及财务、市场、销售等各个部门，特别是对采购部门，以往房地产行业成本费用支出只考虑总价款，现在不仅要考虑支付的总价款还需要考虑进项税额的高低以及能否抵扣的问题。比如在资金不太充裕的情况下，企业可能会选择含税总价低的供应商，尽管此供应商提供的发票不含税金额大于其他供应商提供的，因为企业目前资金有限。这样就需要企业设置风险临界点来决定如何选择。
其次是对信息沟通的影响。在实行营改增之后，税收政策发生很大变化，抵扣明细、抵扣税率、增值税发票的领取、使用、缴纳税额的计算等，这些工作都需要及时与税务部门沟通，了解新出台的政策以及熟悉金三税务系统的填报要点等。
（三）对房地产企业会计信息系统的影响
实行营改增后，房地产企业的会计核算方法也发生了很大的变化。在会计科目方面，营改增后，会计科目增加了“应交税费-应交增值税”，下设销项税额、进项税额、进项转出税额、减免税款、转出未交增值税以及转出多交增值税等会计明细科目，而且针对房地产老项目新增了“应交税费-简易计税”科目进行老项目的增值税核算。
在填报财务报表方面，实行营改增之前，营业税通过“营业税金及附加”在利润表里直接反映出来，而营改增后，根据财会【2016】22号文，将“营业税金及附加”科目更改为“税金及附加”科目，利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。由于增值税为价外税，在“应交税费-应交增值税”等会计科目下核算，并不通过利润表进行反映，对净利润的反映产生一定的影响，即在税率一样的情况下，营改增后的利润总额将有所增加，相对应的企业所得税费用也将增加，但是总体净利润还是增加的。
营改增后，会计科目的变化要求会计信息处理系统同时进行更新和完善，应加强财务信息化建设，利用互联网的便利条件逐渐淘汰可以用计算机替代的重复工作，让员工从埋头苦干中解放出来去做更有建设性意义的工作，这样既节省了人力成本也降低了重复工作的错误率。
二、营改增后加强房地产企业财务管理的措施
（一）加强员工能力控制，促使业务人员水平与时俱进
首先，营改增后，对房地产企业管理者和财务人员提出了新的要求，财务人员对原营业税政策十分熟悉，操作也很熟练，但对新实行的增值税税收政策、操作流程等还比較陌生。这就要求财务人员要加强学习，与时俱进，在日常纳税申报过程中加深对增值税的了解，不断提高专业技能和水平，建立相关明细辅助台账以便税务检查以及企业自身各项数据的比对。
其次，要加大对财务人员的培训力度，企业财务负责人应多鼓励财务人员自学或参加专业机构组织的培训，加大对会计业务、增值税的申报缴纳、税务要求等专业知识的培训，使财务工作人员能尽快掌握相关业务知识，为公司及时规避税务风险。
（二）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制
实行营改增后，财务核算更加复杂，增值税专用发票的使用也暗藏许多风险，房地产企业必须加强业务流程的控制，来降低和控制企业的税务风险。
在采购环节，可能会因市场等原因发生纠纷等问题，这就导致已经支付的款项无法取得进项发票，无法实现抵扣，因此，房地产企业要尽量在获得进项发票后支付费用。
在开发环节，房地产开发本身就伴随着成本的产生，企业必须加强对成本发生的原始依据以及资料的管理，这也是土地增值税成本抵扣的依据。
在销售环节，房地产企业往往会采取一些促销手段，在销售时必须注意避免出现视同销售时销项大于进项的情形，这些都直接影响着税款的缴纳。
在纳税环节，实行营改增后，税务的主管部门增加了国税局，申报的时间和内容也发生了很大的变化，对财务人员的工作效率也提出了挑战，同样的时间节点需要报送的内容多了，报送的对象（税务部门）也增加了，而且同时还增加了接受国税稽查局检查的责任和义务。
因此只有通过加强各个业务环节的监督和管理，完善内部控制机制，完善财务信息化系统，才能做到规避税务风险以及提高工作效率。
（三）加强纳税风险控制，强化房地产风险防控意识
加强纳税风险控制，必须科学进行税务筹划。
一是强化风险防控意识，及时调整和完善财务核算和操作流程，增加日常账务与纳税申报的比对机制，防止出现纳税风险。
二是要重视供应商和服务商的选择，要选择财务管理规范，核算健全，能开具增值税专用发票的供应商进行合作，选择一般计税的房地产项目增值税的缴纳金额是销项税减进项税后的差额，如果增值税扣税凭证不符合相关规定，进项税额将无法从销项税额中进行抵扣。因此要防止和避免出现供应商财务不规范导致出现失控发票、无效发票等情况使进项税额无法进行抵扣的问题发生。
三是规范增值税发票的管理和使用。要重视增值税发票的管理，加强专用发票的认证及归档管理，在规定的期限内进行认证抵扣，并建立进项发票台账，平时做到时时核对，月初进行纳税申报时应与财务账上核对，对于已认证未入账或者已入账未认证的发票应核对清楚并制作调节表。
营改增对房地产企业财务管理的影响十分广泛，从企业管理层到财务人员都要高度重视，积极应对，完善内部控制制度，利用政策的变化给企业的发展带来新的机遇。
参考文献
[1]黄艳红.营改增后房地产企业如何加强内部控制.管理观察[J].2016（28）：54-55.
[2]李智斌，赵艳丽.浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策[J].财经界：学术版，2016（23）.
[3]财会【2016】22号文.
作者简介：徐娟（1983-），女，陕西西安人，西安紫薇地产开发有限公司计划财务部，会计师，大学本科学历，研究方向：财务管理。
【关键词】营改增 房地产企业 财务管理
随着经济社会的快速发展，我国的税收制度也随之发生了重大变革。从2012年1月1日上海试点营改增开始至2016年4月30日止，我国所有行业全面实现营改增，消除了重复征税，并将新增不动产增值税纳入抵扣范围，降低了各行业的税负。而房地产企业不同于其他行业，受时间和地域的影响较大，且房地产行业所售商品的性质决定了销售单价及单位成本的波动对利润的影响是巨大的，因此实行营改增对房地产企业的财务管理影响也就十分重大，只有了解了税收政策并制定合理的增值税管理制度，才能不仅让房地产这个行业降低税负，更是让每个房地产企业自身都能降低税负。
一、营改增对房地产企业财务管理的影响
（一）对房地产企业内部控制环境的影响
实行营改增之前，房地产企业是缴纳营业税，对营业税的缴纳等相关税收业务操作的比较多，业务比较熟悉，会计核算也比较简单，一般只涉及“应交税费-应交营业税及附加、营业税金及附加”等会计科目，根据企业的营业额和应缴税率进行核算即可。但实行营改增后，会计科目和核算方法等都发生了变化，增加了许多细分的科目，增值税进项的确认、抵扣、转出、缴纳等规定复杂繁多，如果对增值税的申报交纳业务不熟悉，一方面可能会发生漏记、错记等问题，如果内部控制不到位，业务部门或将为了能顺利完成报销，满足企业抵扣进项税额的要求而去虚开增值税专用发票；另一方面可能存在为少缴税少开增值税发票等违规行为，这就导致企业陷入税务风险之中。
（二）对房地产企业内部控制程序的影响
近年来，我国多次出台政策对房地产行业进行宏观调控，经历了限购、限贷到如今因地制宜的现状。房地产企业面临的宏观政策、市场环境、行业竞争等可谓变幻多端，对房地产企业的内部控制程序也影响颇大。
首先是对风险评估机制的影响。企业一定要选择靠谱的供应商合作，以免取得的增值税专用发票无法认证或认证后变为失控发票而被税务部门要求做进项税额转出处理。风险评估涉及财务、市场、销售等各个部门，特别是对采购部门，以往房地产行业成本费用支出只考虑总价款，现在不仅要考虑支付的总价款还需要考虑进项税额的高低以及能否抵扣的问题。比如在资金不太充裕的情况下，企业可能会选择含税总价低的供应商，尽管此供应商提供的发票不含税金额大于其他供应商提供的，因为企业目前资金有限。这样就需要企业设置风险临界点来决定如何选择。
其次是对信息沟通的影响。在实行营改增之后，税收政策发生很大变化，抵扣明细、抵扣税率、增值税发票的领取、使用、缴纳税额的计算等，这些工作都需要及时与税务部门沟通，了解新出台的政策以及熟悉金三税务系统的填报要点等。
（三）对房地产企业会计信息系统的影响
实行营改增后，房地产企业的会计核算方法也发生了很大的变化。在会计科目方面，营改增后，会计科目增加了“应交税费-应交增值税”，下设销项税额、进项税额、进项转出税额、减免税款、转出未交增值税以及转出多交增值税等会计明细科目，而且针对房地产老项目新增了“应交税费-简易计税”科目进行老项目的增值税核算。
在填报财务报表方面，实行营改增之前，营业税通过“营业税金及附加”在利润表里直接反映出来，而营改增后，根据财会【2016】22号文，将“营业税金及附加”科目更改为“税金及附加”科目，利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。由于增值税为价外税，在“应交税费-应交增值税”等会计科目下核算，并不通过利润表进行反映，对净利润的反映产生一定的影响，即在税率一样的情况下，营改增后的利润总额将有所增加，相对应的企业所得税费用也将增加，但是总体净利润还是增加的。
营改增后，会计科目的变化要求会计信息处理系统同时进行更新和完善，应加强财务信息化建设，利用互联网的便利条件逐渐淘汰可以用计算机替代的重复工作，让员工从埋头苦干中解放出来去做更有建设性意义的工作，这样既节省了人力成本也降低了重复工作的错误率。
二、营改增后加强房地产企业财务管理的措施
（一）加强员工能力控制，促使业务人员水平与时俱进
首先，营改增后，对房地产企业管理者和财务人员提出了新的要求，财务人员对原营业税政策十分熟悉，操作也很熟练，但对新实行的增值税税收政策、操作流程等还比較陌生。这就要求财务人员要加强学习，与时俱进，在日常纳税申报过程中加深对增值税的了解，不断提高专业技能和水平，建立相关明细辅助台账以便税务检查以及企业自身各项数据的比对。
其次，要加大对财务人员的培训力度，企业财务负责人应多鼓励财务人员自学或参加专业机构组织的培训，加大对会计业务、增值税的申报缴纳、税务要求等专业知识的培训，使财务工作人员能尽快掌握相关业务知识，为公司及时规避税务风险。
（二）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制
实行营改增后，财务核算更加复杂，增值税专用发票的使用也暗藏许多风险，房地产企业必须加强业务流程的控制，来降低和控制企业的税务风险。
在采购环节，可能会因市场等原因发生纠纷等问题，这就导致已经支付的款项无法取得进项发票，无法实现抵扣，因此，房地产企业要尽量在获得进项发票后支付费用。
在开发环节，房地产开发本身就伴随着成本的产生，企业必须加强对成本发生的原始依据以及资料的管理，这也是土地增值税成本抵扣的依据。
在销售环节，房地产企业往往会采取一些促销手段，在销售时必须注意避免出现视同销售时销项大于进项的情形，这些都直接影响着税款的缴纳。
在纳税环节，实行营改增后，税务的主管部门增加了国税局，申报的时间和内容也发生了很大的变化，对财务人员的工作效率也提出了挑战，同样的时间节点需要报送的内容多了，报送的对象（税务部门）也增加了，而且同时还增加了接受国税稽查局检查的责任和义务。
因此只有通过加强各个业务环节的监督和管理，完善内部控制机制，完善财务信息化系统，才能做到规避税务风险以及提高工作效率。
（三）加强纳税风险控制，强化房地产风险防控意识
加强纳税风险控制，必须科学进行税务筹划。
一是强化风险防控意识，及时调整和完善财务核算和操作流程，增加日常账务与纳税申报的比对机制，防止出现纳税风险。
二是要重视供应商和服务商的选择，要选择财务管理规范，核算健全，能开具增值税专用发票的供应商进行合作，选择一般计税的房地产项目增值税的缴纳金额是销项税减进项税后的差额，如果增值税扣税凭证不符合相关规定，进项税额将无法从销项税额中进行抵扣。因此要防止和避免出现供应商财务不规范导致出现失控发票、无效发票等情况使进项税额无法进行抵扣的问题发生。
三是规范增值税发票的管理和使用。要重视增值税发票的管理，加强专用发票的认证及归档管理，在规定的期限内进行认证抵扣，并建立进项发票台账，平时做到时时核对，月初进行纳税申报时应与财务账上核对，对于已认证未入账或者已入账未认证的发票应核对清楚并制作调节表。
营改增对房地产企业财务管理的影响十分广泛，从企业管理层到财务人员都要高度重视，积极应对，完善内部控制制度，利用政策的变化给企业的发展带来新的机遇。
参考文献
[1]黄艳红.营改增后房地产企业如何加强内部控制.管理观察[J].2016（28）：54-55.
[2]李智斌，赵艳丽.浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策[J].财经界：学术版，2016（23）.
[3]财会【2016】22号文.
作者简介：徐娟（1983-），女，陕西西安人，西安紫薇地产开发有限公司计划财务部，会计师，大学本科学历，研究方向：财务管理。