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中图分类号:F279.23 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0008-01
1 我国房地产调控政策存在的问题
1.1 在房地产领域政府和市场的边界没有划清
从1988开始房改至今,我们一直没有处理好住房市场化和房屋作为必需品的保障性两者间的关系。一方面,住房是人们的生活必需品,许多低收入家庭在市场条件下无法改善住房条件,因此需要政府进行干预,以保障其居住权。另一方面,过多的政府调控又会导致房地产市场的去市场化,破坏市场的供求均衡。限价房政策是没有任何理论基础的。本来,生产者和消费者可以根据价格信息调整各自行为。限价房切断了生产者和需求者之间的信息渠道,使得市场机制不能发挥作用,最终又会转向计划来确定。实际上,政府也是无法限制商品房价格的。住房市场上永远存在着严重的信息不对称。迄今为止,政府还没有查清住房的建筑成本,那又如何限制价格呢?限价之后如何监督商品房质量、建材、后续服务等。
片面的强调政府或市场的绝对作用都会导致市场的非理性。应当看到,市场波动本来就是市场机制发挥调节作用的过程和方式,而全面、重大的危机往往是市场机制受到系统的有组织的干扰以后长期积累并最终爆发的结果。固然,适度的宏观调控可以熨平波动,现代市场经济也不可能不要宏观调控,但如果长期地调控不当,干预过度,就会变成对市场系统的有组织的破坏,这样的调控即使一再避免了市场的短期波动,也只不过是在长期中制造更大波动乃至全面危机的手段,更何况我们所屡见不鲜的是,即使在短期中,有不少干预也不仅没有熨平波动,反而加剧波动直至大起大落。由于信息、决策等方面的种种局限,理论上完美的政府调控在任何国家都很难达到,因此在政府与市场的关系上,对政府干预的自负和盲信是不切实际的。同时,在一切能够破坏市场的力量中,政府又是最强大的力量,因此在政府干预市场的问题上一定要非常审慎和有所节制。但矛盾的是,也正因为政府拥有干预市场的强大力量,所以真要做到审慎节制地运用这种力量又是十分困难的,这种力量往往会由于各种原因而被滥用。
2 保障性住房建设存在诸多问题
2.1 廉租住房建设存在的问题
全国仍有许多城市尚未建立廉租住房制度;相当数量的城市,廉租住房建设进展缓慢;仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。廉租房总体覆盖面还很窄,且实物配租比例较低。
2.2 经济适用住房存在的问题
近年来,随着住房市场化的推进、土地供应政策的调整、征地拆迁难度的加大,经济适用住房成本价格倒入家挂,供给比例逐年下降。由于准入标准简单化、供应对象过于宽泛,经济适用房制度很难保证那些最需要解决住房问题的中低收入家庭的优先权,这等于转移了公共利益,产生了很大的不均等和不公正。由于退出机制的缺位,一方面使政府投入大量人力物力兴建的保障性住房不能持续发挥保障功能,另一方面还导致了经济适用房商品化,一些经济适用房再上市交易,其投资回报率甚至比商品房还高。同时在巨大的利益诱惑面前,如何分配极其有限的经济适用房资源就成为非常棘手的问题。
3 对我国房地产调控政策的建议
3.1 [JP3]明确划分保障性住房领域和消费性房地产市场领域之间的界线[JP]
对保障性住房领域,确立政府的主导作用。对消费性房地产市场领域确立市场的主导作用。即建立“保障轨”和“市场轨”的双轨制。“保障轨”需要政府进行规划和管理,而“市场轨”应该交给市场解决,政府只要管好,商品房、产权房的价格多高都没有关系,这是市场可以解决的问题。保障性主要是政府做好廉租房,廉租房不要调到漏洞防不胜防的经济适用房那样。把最低端,年轻白领夹心层他们的住房问题都固定好。其他的都可以交给市场解决,让市场资源配置、优化的机制来解决问题,处理中长期的健康发展问题,市场轨迹方面社会上当然要成规化。
对于保障性住房建设中最需要注意的问题是如何将中国式的廉租房打散。“如何将廉租房建在不同的社区,并配以便利的交通,以及完善的基础设施,这是一个重点。同时如何让度过过渡期的居民搬出廉租房也是一个值得政府探讨的问题。”在建设廉租房资金方面,中国目前的保障性住房大多数都是来自政府的财政资金,以后可考虑通过以公司合作伙伴关系来建造。即政府提供规划、政策条件、出引导资金,调动社会力量包括企业资金、民间资本等加入到建设中来。
3.2 逐步在全国范围内开征物业税
我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税,虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用,但在供求紧张的市场环境下,这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强,也限制了存量房地产的正常流转,更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看,目前的税收调节只能作为一种权宜之计,房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。由于我国现行房产税制度对居民自有房产不征收房产税,投机者“囤积”房地产的机会成本较低,投机性需求旺盛,造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者来说,开征物业税将是信心和预期的打击,通过提高房地产的保有成本,加大了“囤积”房地产的风险,可以达到抑制房地产投机的目的。 同时,较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产,以盘活现有房产存量,刺激存量房的流动,促进二级市场的发展,从而更好地实现住房“经济适用房——二手房——商品房”的梯级消费,满足不同收入阶层家庭的住房消费。
现在开征物业税,可以将现行税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。根据这一设想,物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状,把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外,将契税并入印花税,以简便税制,降低不动产交易成本,同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题,取消60%一档税率,保留其余三档税率。在具体实施中,物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据,没有市场平均价格的,以评估值为计税依据;鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率,由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定的适用税率。此外,物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式,并在物业税开征的初期,减免税的范围可适当放宽,法定的人均免税面积可定为25平米,这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担,而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。
参考文献:
[1] 贾康. 开征物业税对稳定房地产市场具有积极作用[M].上海国资.2010
[2] 刘保奎 冯长春.我国房地产调控的政策演变与趋势展望[M].房地产市场.2007
[3] 包宗华.中国房改的经验及深化的建议[M].上海房地.2010
[4] 王炳.论我国房地产调控新政的现代性突破及完善[M].线代管理科学.2007(7)
1 我国房地产调控政策存在的问题
1.1 在房地产领域政府和市场的边界没有划清
从1988开始房改至今,我们一直没有处理好住房市场化和房屋作为必需品的保障性两者间的关系。一方面,住房是人们的生活必需品,许多低收入家庭在市场条件下无法改善住房条件,因此需要政府进行干预,以保障其居住权。另一方面,过多的政府调控又会导致房地产市场的去市场化,破坏市场的供求均衡。限价房政策是没有任何理论基础的。本来,生产者和消费者可以根据价格信息调整各自行为。限价房切断了生产者和需求者之间的信息渠道,使得市场机制不能发挥作用,最终又会转向计划来确定。实际上,政府也是无法限制商品房价格的。住房市场上永远存在着严重的信息不对称。迄今为止,政府还没有查清住房的建筑成本,那又如何限制价格呢?限价之后如何监督商品房质量、建材、后续服务等。
片面的强调政府或市场的绝对作用都会导致市场的非理性。应当看到,市场波动本来就是市场机制发挥调节作用的过程和方式,而全面、重大的危机往往是市场机制受到系统的有组织的干扰以后长期积累并最终爆发的结果。固然,适度的宏观调控可以熨平波动,现代市场经济也不可能不要宏观调控,但如果长期地调控不当,干预过度,就会变成对市场系统的有组织的破坏,这样的调控即使一再避免了市场的短期波动,也只不过是在长期中制造更大波动乃至全面危机的手段,更何况我们所屡见不鲜的是,即使在短期中,有不少干预也不仅没有熨平波动,反而加剧波动直至大起大落。由于信息、决策等方面的种种局限,理论上完美的政府调控在任何国家都很难达到,因此在政府与市场的关系上,对政府干预的自负和盲信是不切实际的。同时,在一切能够破坏市场的力量中,政府又是最强大的力量,因此在政府干预市场的问题上一定要非常审慎和有所节制。但矛盾的是,也正因为政府拥有干预市场的强大力量,所以真要做到审慎节制地运用这种力量又是十分困难的,这种力量往往会由于各种原因而被滥用。
2 保障性住房建设存在诸多问题
2.1 廉租住房建设存在的问题
全国仍有许多城市尚未建立廉租住房制度;相当数量的城市,廉租住房建设进展缓慢;仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。廉租房总体覆盖面还很窄,且实物配租比例较低。
2.2 经济适用住房存在的问题
近年来,随着住房市场化的推进、土地供应政策的调整、征地拆迁难度的加大,经济适用住房成本价格倒入家挂,供给比例逐年下降。由于准入标准简单化、供应对象过于宽泛,经济适用房制度很难保证那些最需要解决住房问题的中低收入家庭的优先权,这等于转移了公共利益,产生了很大的不均等和不公正。由于退出机制的缺位,一方面使政府投入大量人力物力兴建的保障性住房不能持续发挥保障功能,另一方面还导致了经济适用房商品化,一些经济适用房再上市交易,其投资回报率甚至比商品房还高。同时在巨大的利益诱惑面前,如何分配极其有限的经济适用房资源就成为非常棘手的问题。
3 对我国房地产调控政策的建议
3.1 [JP3]明确划分保障性住房领域和消费性房地产市场领域之间的界线[JP]
对保障性住房领域,确立政府的主导作用。对消费性房地产市场领域确立市场的主导作用。即建立“保障轨”和“市场轨”的双轨制。“保障轨”需要政府进行规划和管理,而“市场轨”应该交给市场解决,政府只要管好,商品房、产权房的价格多高都没有关系,这是市场可以解决的问题。保障性主要是政府做好廉租房,廉租房不要调到漏洞防不胜防的经济适用房那样。把最低端,年轻白领夹心层他们的住房问题都固定好。其他的都可以交给市场解决,让市场资源配置、优化的机制来解决问题,处理中长期的健康发展问题,市场轨迹方面社会上当然要成规化。
对于保障性住房建设中最需要注意的问题是如何将中国式的廉租房打散。“如何将廉租房建在不同的社区,并配以便利的交通,以及完善的基础设施,这是一个重点。同时如何让度过过渡期的居民搬出廉租房也是一个值得政府探讨的问题。”在建设廉租房资金方面,中国目前的保障性住房大多数都是来自政府的财政资金,以后可考虑通过以公司合作伙伴关系来建造。即政府提供规划、政策条件、出引导资金,调动社会力量包括企业资金、民间资本等加入到建设中来。
3.2 逐步在全国范围内开征物业税
我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税,虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用,但在供求紧张的市场环境下,这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强,也限制了存量房地产的正常流转,更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看,目前的税收调节只能作为一种权宜之计,房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。由于我国现行房产税制度对居民自有房产不征收房产税,投机者“囤积”房地产的机会成本较低,投机性需求旺盛,造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者来说,开征物业税将是信心和预期的打击,通过提高房地产的保有成本,加大了“囤积”房地产的风险,可以达到抑制房地产投机的目的。 同时,较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产,以盘活现有房产存量,刺激存量房的流动,促进二级市场的发展,从而更好地实现住房“经济适用房——二手房——商品房”的梯级消费,满足不同收入阶层家庭的住房消费。
现在开征物业税,可以将现行税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。根据这一设想,物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状,把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外,将契税并入印花税,以简便税制,降低不动产交易成本,同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题,取消60%一档税率,保留其余三档税率。在具体实施中,物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据,没有市场平均价格的,以评估值为计税依据;鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率,由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定的适用税率。此外,物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式,并在物业税开征的初期,减免税的范围可适当放宽,法定的人均免税面积可定为25平米,这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担,而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。
参考文献:
[1] 贾康. 开征物业税对稳定房地产市场具有积极作用[M].上海国资.2010
[2] 刘保奎 冯长春.我国房地产调控的政策演变与趋势展望[M].房地产市场.2007
[3] 包宗华.中国房改的经验及深化的建议[M].上海房地.2010
[4] 王炳.论我国房地产调控新政的现代性突破及完善[M].线代管理科学.2007(7)