近期市场惊传港资楼盘——新鸿基“滨江凯旋门”出现跌破8万元/平方米的成交记录，而与之同时跌破的，还有不少房地产业者沉甸甸的眼镜！
　　开价本就虚高
　　“凯”案位于已经中央“册封”为“国际金融中心”的上海陆家嘴滨江一线，有“新生代中国第一豪宅”之称，因此当“破盘价”的消息传出，便有许多“唱衰派”直指房地产高端乃至豪宅产品势必崩盘，进而带动整体楼市走向溃败。
　　我看未必如是，毕竟“滨江凯旋门”並不具备充分的代表性。
　　该案自2009年起便开始有意识的对外放话、炒作，声称将开价至“破天荒”的20万元/平方米，2012年3月23日正式公开时，均价为16万元/平方米，网上备案最低参考价93100元/平方米，看似调低了，但就当前市场状态来看，仍属明显虚高，故而迄今为止去化成绩极不理想，说明新鸿基上海掌舵者对市场形势有所误判，导致其三“势”——声势、气势、架势顿挫，如今价位“逐步向合理回归”也就在情理之中。
　　宁可“假结婚”也要买房
　　尤其要看到的是，随着9、10月传统销售旺季的来临，楼市走势变得更加云蹫波诡、变幻莫测，你说买气涣散嘛，有相当比例中高、中低端盘顺销，你说供销两旺嘛，不少高端房乏人问津，突显市场分化趋于强烈，一方面是刚需中低端走强，上海甚至传出部分非沪籍单身青年以“假结婚”方式取得购房资格，说明消费者唯恐价位持续上涨之购房心切。而另一方面，是市中心的高端房陷入冷遇窘境，即使有少数楼盘如：“国信世纪海景”因同为上海陆家嘴滨江一线，却仅以4.5万元/平方米平价开出而能受到市场青睐之外，整体来看，高端房表现较中低端刚需市场逊色许多。亦即“凯”案的门可罗雀虽不具代表性，却仍有一定象征意义。
　　政策压制导致高端房滞销
　　市场之所以形成如此表现，主要原因有三。
　　其一是，高端房购买者多数属尚未“解禁”之限购范围，即使想买也“有心无（房）票”。
　　二是，高端房消费者已是多次购买，本身并无立即居住之必需与必要，属“可买可不买”类型，当前正处调控敏感期，于是选择观望，基本上是等待时机抄底。
　　三则是热钱外流也影响高端房市场，因为其持有者多数是富人阶层，正是高端房之目标客户群体。
　　然而必须要知道的是，这种中低端房“价量齐场”，高端房“价跌量缩”的状态，与市场正常运行是相违背的，纯属政策调控的结果，使价位与价值出现背离，如同大众卖30万元畅销，大奔只能卖100万元还滞销一样，随着两者价格的逐渐拉近，无形之中积累大奔（高端房）价位的反弹能量。
　　调控基调悄然变化中
　　换言之，2013年上半年市场可望出现明显变化，高端房会与各档次房产形成正常价位落差，尤其是上海的陆家嘴，犹如纽约的曼哈顿，长期、持续看好是肯定的，我相信这正是“凯”案在酝酿初期，便敢于开出脱离行情之“航天价”的原因，可惜错估了形势。
　　之所以作出上述判断，首先是看到开发商对前景的信心。自6月开始土地市场回暖，十家龙头房企——保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂、中海等，无不蜂涌进入，年内拿地合计近千亿元，显示2013年楼市肯定不会寂寞。其次是李克强副总理在最近的讲话中，已将调控基调重新拉回“遏制房价过快上涨”，因而使得未来房价蹿升充满想象空间！