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摘 要：文章以不动产测绘的概念及内涵为开篇，在概括其特点的基础上，对不动产测绘技术的实践应用展开研究分析，并就现实运用中存在的问题提出对策建议，希望文章能够为不动产测绘技术的现实运用提供参考。
关键词：不动产测绘;测绘工程技术;实践;应用
中图分类号：P204 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2020）08-0049-02
改革开放40余年来，中国房地产业发展迅速。持续升温的房地产交易量，对不动产登记工作提出了更高要求。不动产测绘作为不动产登记最基本的环节，其重要性也日益凸显。权威、公正、准确的不动产测绘结果，既是不动产登记簿的核心数据，也是不动产价格评估的重要依据。因此，加强不动产测绘的研究创新，对于推进不动产行业高质量发展具有重要意义。
1 不动产测绘概述
1.1 不动产测绘的概念及内涵
不动产测绘是根据不动产的地理位置和实际构造，选择适宜可行的测绘技术，对该不动产实施精准测量。其测定对象主要是房产及相关土地、地籍等要素，故将其分为房产测绘、地籍测绘、行政区域界线测绘和不动产测绘监理。其中，房产测绘主要是针对房屋的位置、数量以及使用状况进行专业测绘。地籍测量则侧重于测量各类土地的位置与数量、境界、权属界址点的坐标与宗地面积，并在此基础上绘制出地籍图。行政区域界线测绘是对地理位置相毗邻的行政区域分界线的测绘。不动产测绘监理则是以国家法律法规、技术标准、技术规范为准绳，对不动产测绘进行全过程监理，以保证测绘工程质量[1]。
1.2 不动产测绘的操作步骤
不动产测绘作业步骤如下：一是专业人员对不动产的平面单元进行测量。二是对目标不动产进行具体调查，对其基本要素进行核查。三是基于上述信息，绘制出房产图，分别绘制分丘图和分户图。四是根据测量结果计算出不动产的具体面积（建筑面积、使用面积）。五是根据实际情况，按照程序对不动产信息实施更改。六是对不动产测绘全过程进行审核查验，以保证其准确性。
2 不动产测绘的特点
2.1 权威性
测量单位开展业务前应向相关部门提出申请，经审批通过的测量计划、方案不可再行变更。开展测绘工作时，专业测绘人员应严格遵循国家条例进行测量，测量工具也须符合国家要求。测量完成后，数据一经上交审批，即不可随意变更。审批机构应当以相关法律法规为准绳开展审核。测绘成果确定后将作为该不动产的初始资料存档，也是作为房产交易的重要参考依据。不动产测量结果的权威性是不动产所有权人的权益的重要保证。
2.2 测绘比例尺较大
不动产测绘的目标是特定不动产单元，其图纸需详细表达房产的位置、数量等信息。因此，不动产测绘对精细度要求更高，所需比例尺也相对较大。
2.3 对专业人员的技术要求更高
一般情况下，不动产测量都是由不动产登记（管理）部门或具备相应资质的专业机构来完成，这样才能保证工作人员更好地理解测绘要求，娴熟地运用测绘技术完成测绘任务。
3 不动产测绘技术的实践应用
3.1 不动产测绘技术分析
3.1.1 GPS技术
GPS依靠对接收卫星信号的数据处理、数据分析，来求定测量点的空间位置。因其具有全能性、全域性、连续性、实时性以及良好的抗干扰性、保密性，已普遍应用于工程测量领域。当前，大部分不动产测量都会运用该技术，将其中的CASS应用于定义图形的计算过程，从而自动绘制各层平面图，完成房产测量中的层高计算。
3.1.2 遥感技术
遥感技术是对飞行器返回的地物目标电磁辐射信息进行分析，从而判认地球环境和资源的技术。其优点是可以迅速获得海量信息，并以图像或非图像方式呈现，其感测范围之广，也是其他测量手段无法比拟的。在不动产测绘工作中，运用遥感技术不仅可以保证测量数据科学精准，同时可以有效扩大测量范围、测量对象。在不动产测量测绘工作中，主要利用遥感技术来监测土地利用率及相关数据。根据土地利用的周期变化规律划定监测周期，依托计算机技术，将难以分辨的图像或数据信息进行加工分析、对比整理，进而形成科学、有效的数据集[2]。
3.1.3 GIS技术
GIS运用计算机技术，对地球表层空间的地理分布数据进行收集、存储、处理、分析和描述。在不动产测绘实践中，GIS技术主要应用于进一步改进和整合统一数据库中的调查记录，并进行属性分析，从而使数据库中的图形、影像以及属性等元素充分发挥效用。
3.1.4 激光扫描技术
三维激光扫描技术运用高速激光进行扫描测量，大范围、精准迅速获取物体表面全系坐标、反射率、颜色等信息，基于上述信息快速复建出一比一的彩色立體模型，给测绘制图提供准确依据。其主要特点是超越传统的单点测量方法，具有高效率、高精度的优势，其点云测量密度可达毫米级，复杂建筑也能实现准确表达。实践证明，这一技术的应用可以使测绘成果的表达形式，由单一的地形图拓宽到三维地图，平、立、剖面图以及建立数字地形模型，通过对地形数据进行全面采集，可根据实际需要随时提取相关信息[3]。
3.2 不动产测绘实践中遇到的问题
3.2.1 技术标准尚未统一
不动产实行统一登记后，各类不动产分散登记、互不相通的局面一时难以打破，导致不动产测绘技术标准难以在短时间内规范统一，使得不动产测绘工作尚存难点，测绘监管工作仍存“盲点”。现阶段的不动产权籍测量中，各种不同类型的不动产测量，仍沿用改革前的测量口径，各自的坐标系统、精度要求、数据格式等不尽相同，技术平台尚未统一，造成各类登记信息难以互通共用，甚至存在不同类型不动产宗地边界重叠、错漏等问题。
3.2.2 从业人员专业水平待改进 不动产测绘的重要性和专业性，对不动产测绘工作人员的专业水平提出更高要求。《注册测绘师暂行规定》颁布实施已逾13年时间，其中明确从事测绘活动的专业技术人员实行职业准入制度，关键岗位必须具备注册测绘师资格，测绘工作中产生的技术设计以及成果质量文件，必须由其签字盖章后方可生效，他人无权修改。然而，在不动产测绘实践中，真正具备准入资格的专业技术人员寥寥无几。因此，还需加强技术人员专业素质和实践技能的系统培养，从而为不动产测绘稳定发展提供智力支持。
3.2.3 测绘多头安排问题
不动产机构改革中规定，不动产登记机构与其他部门分别负责各项不动产权利的登记、审批许可。以现阶段笔者所在区域的不动产交易环节为例，不动产交易监管仍由其他部门负责。为保证各环节的严谨准确，监管部门在行使审批权力时，需对不动产进行测量。不动产登记部门登记发证时，还要进行一次权籍测量，导致程序繁琐、资源浪费[4]。
4 改进不动产测绘管理的建议
4.1 建立统一测绘精度体系
规范统一的精度体系，是提升测绘成果准确性的前提和基础。笔者建议利用同精度首级控制网对不动产测绘进行控制，运用平面控制精度指标来约束测绘结果，使得房产测绘与地籍测绘的精度要求保持一致。对于其他类型不动产的测绘，可考虑精度及实用性等需要，统一相应的精度指标。
4.2 统一测绘技术标准
各相关部门应当以《不动产权籍调查技术方案》要求为依据，建立起统一的技术标准，由此得出的测绘成果，可以为登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”提供科学准确的数据支撑。
4.3 充分发挥注册测绘师在不动产测绘中的作用
如上文提及，注册测绘师在不动产测绘中的作用举足轻重，然而受到技术力量的局限，注册测绘师的重要作用尚未得到充分发挥。加强行业监管，提升测绘质量，就要强化专业技术人员的教育培养，引导鼓励不动产测绘从业人员取得注册测绘师资格，充分发挥注册测绘师在不动产测绘领域中的领军作用 [5]。
4.4 加强不动产测绘管理技术应用
在开展不动产登记信息化建设时，工作人员应侧重房产测绘的数据支撑，确保房产数据信息准确无误，一方面满足不动产管理部门、土地管理部门、交易管理部门对不动产测绘信息的审核管理需求，另一方面也为规划部门制定城市规划以及解决房产纠纷提供可靠数据支持 [6]。
5 结语
综上所述，随着不动产统一登记政策的实施，对不動产测绘工作的要求越来越高。但是，因为诸多因素影响，尚有一些问题亟待解决。因此，必须充分认清不动产测绘的重要性，因症施策，全过程改进不动产测绘，实现以土地为主的精准化房产信息管理，动态化实时监测房产变化，从而推动不动产统一登记事业高质量开展。
参考文献
[1] 徐达勇.新形势下不动产测绘管理探究[J].住宅与房地产，2019（33）：129.
[2] 杨邦礼.3S技术在不动产测绘中的应用[J].资源信息与工程，2016（4）：112-113.
[3] 鲁艺玲，罗秦玲，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘简析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.
[4] 何晶.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].科学技术创新，2019（28）：50-51.
[5] 刘尚才，黄俊文，冠英杰，等.测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[A].中国智慧工程研究会智能学习与创新研究工作委员会.2020万知科学发展论坛论文集（智慧工程一）[C].北京：中国智慧工程研究会智能学习与创新研究工作委员会，2020：8.
[6] 郭云龙.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].住宅与房地产，2019（04）：184.
关键词：不动产测绘;测绘工程技术;实践;应用
中图分类号：P204 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2020）08-0049-02
改革开放40余年来，中国房地产业发展迅速。持续升温的房地产交易量，对不动产登记工作提出了更高要求。不动产测绘作为不动产登记最基本的环节，其重要性也日益凸显。权威、公正、准确的不动产测绘结果，既是不动产登记簿的核心数据，也是不动产价格评估的重要依据。因此，加强不动产测绘的研究创新，对于推进不动产行业高质量发展具有重要意义。
1 不动产测绘概述
1.1 不动产测绘的概念及内涵
不动产测绘是根据不动产的地理位置和实际构造，选择适宜可行的测绘技术，对该不动产实施精准测量。其测定对象主要是房产及相关土地、地籍等要素，故将其分为房产测绘、地籍测绘、行政区域界线测绘和不动产测绘监理。其中，房产测绘主要是针对房屋的位置、数量以及使用状况进行专业测绘。地籍测量则侧重于测量各类土地的位置与数量、境界、权属界址点的坐标与宗地面积，并在此基础上绘制出地籍图。行政区域界线测绘是对地理位置相毗邻的行政区域分界线的测绘。不动产测绘监理则是以国家法律法规、技术标准、技术规范为准绳，对不动产测绘进行全过程监理，以保证测绘工程质量[1]。
1.2 不动产测绘的操作步骤
不动产测绘作业步骤如下：一是专业人员对不动产的平面单元进行测量。二是对目标不动产进行具体调查，对其基本要素进行核查。三是基于上述信息，绘制出房产图，分别绘制分丘图和分户图。四是根据测量结果计算出不动产的具体面积（建筑面积、使用面积）。五是根据实际情况，按照程序对不动产信息实施更改。六是对不动产测绘全过程进行审核查验，以保证其准确性。
2 不动产测绘的特点
2.1 权威性
测量单位开展业务前应向相关部门提出申请，经审批通过的测量计划、方案不可再行变更。开展测绘工作时，专业测绘人员应严格遵循国家条例进行测量，测量工具也须符合国家要求。测量完成后，数据一经上交审批，即不可随意变更。审批机构应当以相关法律法规为准绳开展审核。测绘成果确定后将作为该不动产的初始资料存档，也是作为房产交易的重要参考依据。不动产测量结果的权威性是不动产所有权人的权益的重要保证。
2.2 测绘比例尺较大
不动产测绘的目标是特定不动产单元，其图纸需详细表达房产的位置、数量等信息。因此，不动产测绘对精细度要求更高，所需比例尺也相对较大。
2.3 对专业人员的技术要求更高
一般情况下，不动产测量都是由不动产登记（管理）部门或具备相应资质的专业机构来完成，这样才能保证工作人员更好地理解测绘要求，娴熟地运用测绘技术完成测绘任务。
3 不动产测绘技术的实践应用
3.1 不动产测绘技术分析
3.1.1 GPS技术
GPS依靠对接收卫星信号的数据处理、数据分析，来求定测量点的空间位置。因其具有全能性、全域性、连续性、实时性以及良好的抗干扰性、保密性，已普遍应用于工程测量领域。当前，大部分不动产测量都会运用该技术，将其中的CASS应用于定义图形的计算过程，从而自动绘制各层平面图，完成房产测量中的层高计算。
3.1.2 遥感技术
遥感技术是对飞行器返回的地物目标电磁辐射信息进行分析，从而判认地球环境和资源的技术。其优点是可以迅速获得海量信息，并以图像或非图像方式呈现，其感测范围之广，也是其他测量手段无法比拟的。在不动产测绘工作中，运用遥感技术不仅可以保证测量数据科学精准，同时可以有效扩大测量范围、测量对象。在不动产测量测绘工作中，主要利用遥感技术来监测土地利用率及相关数据。根据土地利用的周期变化规律划定监测周期，依托计算机技术，将难以分辨的图像或数据信息进行加工分析、对比整理，进而形成科学、有效的数据集[2]。
3.1.3 GIS技术
GIS运用计算机技术，对地球表层空间的地理分布数据进行收集、存储、处理、分析和描述。在不动产测绘实践中，GIS技术主要应用于进一步改进和整合统一数据库中的调查记录，并进行属性分析，从而使数据库中的图形、影像以及属性等元素充分发挥效用。
3.1.4 激光扫描技术
三维激光扫描技术运用高速激光进行扫描测量，大范围、精准迅速获取物体表面全系坐标、反射率、颜色等信息，基于上述信息快速复建出一比一的彩色立體模型，给测绘制图提供准确依据。其主要特点是超越传统的单点测量方法，具有高效率、高精度的优势，其点云测量密度可达毫米级，复杂建筑也能实现准确表达。实践证明，这一技术的应用可以使测绘成果的表达形式，由单一的地形图拓宽到三维地图，平、立、剖面图以及建立数字地形模型，通过对地形数据进行全面采集，可根据实际需要随时提取相关信息[3]。
3.2 不动产测绘实践中遇到的问题
3.2.1 技术标准尚未统一
不动产实行统一登记后，各类不动产分散登记、互不相通的局面一时难以打破，导致不动产测绘技术标准难以在短时间内规范统一，使得不动产测绘工作尚存难点，测绘监管工作仍存“盲点”。现阶段的不动产权籍测量中，各种不同类型的不动产测量，仍沿用改革前的测量口径，各自的坐标系统、精度要求、数据格式等不尽相同，技术平台尚未统一，造成各类登记信息难以互通共用，甚至存在不同类型不动产宗地边界重叠、错漏等问题。
3.2.2 从业人员专业水平待改进 不动产测绘的重要性和专业性，对不动产测绘工作人员的专业水平提出更高要求。《注册测绘师暂行规定》颁布实施已逾13年时间，其中明确从事测绘活动的专业技术人员实行职业准入制度，关键岗位必须具备注册测绘师资格，测绘工作中产生的技术设计以及成果质量文件，必须由其签字盖章后方可生效，他人无权修改。然而，在不动产测绘实践中，真正具备准入资格的专业技术人员寥寥无几。因此，还需加强技术人员专业素质和实践技能的系统培养，从而为不动产测绘稳定发展提供智力支持。
3.2.3 测绘多头安排问题
不动产机构改革中规定，不动产登记机构与其他部门分别负责各项不动产权利的登记、审批许可。以现阶段笔者所在区域的不动产交易环节为例，不动产交易监管仍由其他部门负责。为保证各环节的严谨准确，监管部门在行使审批权力时，需对不动产进行测量。不动产登记部门登记发证时，还要进行一次权籍测量，导致程序繁琐、资源浪费[4]。
4 改进不动产测绘管理的建议
4.1 建立统一测绘精度体系
规范统一的精度体系，是提升测绘成果准确性的前提和基础。笔者建议利用同精度首级控制网对不动产测绘进行控制，运用平面控制精度指标来约束测绘结果，使得房产测绘与地籍测绘的精度要求保持一致。对于其他类型不动产的测绘，可考虑精度及实用性等需要，统一相应的精度指标。
4.2 统一测绘技术标准
各相关部门应当以《不动产权籍调查技术方案》要求为依据，建立起统一的技术标准，由此得出的测绘成果，可以为登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”提供科学准确的数据支撑。
4.3 充分发挥注册测绘师在不动产测绘中的作用
如上文提及，注册测绘师在不动产测绘中的作用举足轻重，然而受到技术力量的局限，注册测绘师的重要作用尚未得到充分发挥。加强行业监管，提升测绘质量，就要强化专业技术人员的教育培养，引导鼓励不动产测绘从业人员取得注册测绘师资格，充分发挥注册测绘师在不动产测绘领域中的领军作用 [5]。
4.4 加强不动产测绘管理技术应用
在开展不动产登记信息化建设时，工作人员应侧重房产测绘的数据支撑，确保房产数据信息准确无误，一方面满足不动产管理部门、土地管理部门、交易管理部门对不动产测绘信息的审核管理需求，另一方面也为规划部门制定城市规划以及解决房产纠纷提供可靠数据支持 [6]。
5 结语
综上所述，随着不动产统一登记政策的实施，对不動产测绘工作的要求越来越高。但是，因为诸多因素影响，尚有一些问题亟待解决。因此，必须充分认清不动产测绘的重要性，因症施策，全过程改进不动产测绘，实现以土地为主的精准化房产信息管理，动态化实时监测房产变化，从而推动不动产统一登记事业高质量开展。
参考文献
[1] 徐达勇.新形势下不动产测绘管理探究[J].住宅与房地产，2019（33）：129.
[2] 杨邦礼.3S技术在不动产测绘中的应用[J].资源信息与工程，2016（4）：112-113.
[3] 鲁艺玲，罗秦玲，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘简析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.
[4] 何晶.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].科学技术创新，2019（28）：50-51.
[5] 刘尚才，黄俊文，冠英杰，等.测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[A].中国智慧工程研究会智能学习与创新研究工作委员会.2020万知科学发展论坛论文集（智慧工程一）[C].北京：中国智慧工程研究会智能学习与创新研究工作委员会，2020：8.
[6] 郭云龙.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].住宅与房地产，2019（04）：184.