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摘 要：我国的房地产业已经成为关系国计民生的重要产业。目前，我国房地产库存较多，其中三线城市商品房过剩问题极为明显，去库存问题亟待解决。以蚌埠市为例，分析三线城市商品房过剩的现状与影响，探讨三线城市商品房过剩的原因与对策。
关键词：三线城市；商品房；过剩；去库存
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）27-0110-02
引言
2015年11月10日，在中央领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出：“在适当的扩大总需求的时候，要加强对供给侧结构性的改革，提高工作效率和供给关系，增强经济持续增长动力。”2015年11月11日，李克强指出：“以加快户籍制度改革带动住房等消费。”房地产问题是中国结构性改革的重要一环，三四线城市的商品房过剩问题成为一项严峻的挑战，如不加以解决将会阻碍中国经济发展。因此，需要采取措施解决三线城市商品房问题，缓解我国经济下行压力。
一、三线城市商品房过剩的现状与影响
（一）三线城市商品房过剩的现状
我国房地产进入市场交易时间短，目前还不够成熟，在很大程度上具有一定的盲目性，一些房地产企业不认真分析住房需求盲目建设投资，资金无法回笼，库存量逐步增大。据公开资料显示，2015 年末，中国商品房待售面积达71 853万平方米，较2014年末的62 169万平方米增加9 484平方米。在蚌埠市，2015年商品房待售面积2 458.2万平方米，较2014年的2 161.2平方米增加297万平方米（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。2016年开始，各个地区开始了去商品房库存的保卫战。蚌埠市推出了降税、补贴、公积金，甚至鼓励农民进城购房的一系列政策，但收效甚微。三四线城市相比一二线北上广而言，房地产行业疲软，需求量不见上升，房地产形势依旧严峻。
（二） 三线城市商品房过剩的影响
1.房地产企业资金链断裂，影响产业升级。由于住房结构失衡、供需矛盾突出、税费过高等问题，房价并没有回到居民能接受的范围，一方面商品房盲目建设，另一方面居民消费意愿不高，造成商品房库存日趋严重，房地产企业资金无法流动。蚌埠东方房地产、城乡房地产、绿城房地产等企业受到相应影响，容易造成企业资金链断裂，融资受阻。小型房地产企业更加面临破产的风险，影响产业结构升级。
2.不利周边产业发展，就业率降低。房地产产业链长，周边产业较多，如建材、餐饮、运输等行业，从而带动就业岗位的增加，由于房地产资金投入建设大，带动区域经济发展，蚌埠市政府相对来说也比较重视，但蚌埠商品房过剩，使建材、餐饮等行业受到相应不利影响，房地产无法带动相关区域经济，周边产业就业率降低。
3.出现烂尾楼问题，容易造成社会不稳定。当前商品房库存量逐渐增加，房地产开放商资金投入量巨大，一时无法回笼，特别是蚌埠中小型房地产商，融资成本高，无法从银行取得贷款，导致资金链断裂，甚至破产，这使得开发商停工，出现大量烂尾楼。蚌埠金伟小区、华夏尚都小区都出现过烂尾楼现象，大量购房者面对耗费一生积蓄买的房却无法入住，维权上访频频，使得社会不稳定因素增加。如果政府不作为更加使得双方关系胶着，造成社会动乱与不稳定。
二、三线城市商品房过剩的原因
（一）三线城市商品房供给快速增加
1.房地产行业政策的变化。改革开放至2011年之前，我国商品房总量少，人民需求量高，导致商品房供不应求的情况，房价在这一期间飞速上涨。2010年房地产行业政策发生了变化，房地产由过度宽松慢慢转化成了过度紧缩，而且一二线城市限购，政府发行相关政策打压购房热潮之后，许多一二线城市的房地产开放商向三四线城市转移，导致三四线城市的商品房攀升。2011年之后全国房产逐渐降温，三四线城市房地产增长速度减缓，但是之前动工和马上竣工的房地产不能不继续建造。蚌埠商品房建设面积由2010年的692.4平方米逐年增加到2015年的2 942平方米，增速2010年最高，达到60.1%，后来增速逐年减少，但是2015年依旧达到12.7%（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。商品房绝对量快速增加，我国商品房供给快速增加。
2.盲目开发新城区的市场环境。在城镇化的市场背景下，各地新区与城市副中心规划出台，热衷于新区、新城的建造，楼市供应快速增加，三四线城市中缺乏产业导入支撑与缺乏对市场供需研究，政府出台政策之后，房地产商名义是建产业新城，实际是造城，加速所谓的城镇化进程。这种盲目开发的商品房没有充分考虑到居民的深度消费需求，在产品设计，配套设施上面不够有吸引力，但商品房供给快速增加。
（二）三线城市商品房需求增加缓慢
1.农民市民化问题。从目前状况来看，我国属于社会主义初级阶段，城市建设也处于初级阶段，农民人数很多。例如蚌埠市，虽然进城工作的农民很多，但是由于户口、教育、社保等原因，不能享受与城市居民同等的待遇，无法安居乐业，农民不愿在蚌埠市买房，导致无法依靠农民解决一部分商品房库存问题。当然在另一个方面，新农村建设加快，农村经济发展迅速，农民生活水平提高，部分农民也没有意愿进城就业或者落户在城市。2015年蚌埠市的农村人口达到2 903 379人，占总人口的88%（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。可见，蚌埠没有充分利用农民市民化解决商品房问题。由于农民市民化问题难以真正解决，三线城市商品房需求增加缓慢。
2.以售为主住房供应模式。我国商品房出现的是出售型住房供应多，租赁型住房供应不足的情况，住房租赁的发展滞后于住房买卖的发展，形成的是以售为主的住房供应模式。但由于商品房成本税费等原因，即使商品房库存量大，三四线城市房价也没有出现大幅度下降的情况。而三四线城市每年有大量的城镇就业的年轻人和到城市务工的农村人口，他们的购房能力不足，过渡性的租赁型住房更适合他们，而当前的住房供应模式明显不适应他们的需求，这使得三线城市商品房需求增加缓慢。 3.三线城市对其他地区居民的吸引力不足。三线城市经济发展水平通常比较落后，就业机会不足，收入水平低。其他地区的人们很少愿意在三线城市定居，买房、生活与工作。而一二线城市却有较强的经济发展水平、优异的教育医疗环境，吸引移居人口向一二线城市转移，三线城市与一二线城市的差异，可以看出三线城市对其他地区的吸引力不足，仅仅靠本地消费者对商品房消费，使得三线城市商品房需求增长缓慢。
三、三线城市商品房过剩的对策
（一）增加三线城市商品房的需求
1.农民工市民化，扩大住房需求。政府要通过加强户籍人口城市化率，深化住房制度改革，加快农民工市民化，可以通过出台鼓励农民工购房的相关政策，如给予农民工相关补贴，降低首付，在税费上实行一部分减免，降准降息，让农民工形成进城就业落户买房的需求，促进商品房的消费，稳定三线城市房地产市场。农民也可以将空置房改造成旅游观赏区或者旅游住房，提升自身经济实力，然后用来买商品房，扩大住房需求。
2.发展本地经济，吸引人口流入。三线城市产业结构陈旧，老产业萎缩，新产业发展缓慢，人口净流出严重，导致严重的商品房库存。这就要求三线城市调整产业结构，淘汰落后产业，发展新兴产业，大力发展本地经济，提高本地的收入水平与生活水平，吸引外来人口不断流入。同时，三线城市可以根据当地独特的人文、地理与历史文化等特色资源，优化改造滞销楼盘和烂尾楼，做出特色商品房，并做好相关配套服务，从经商、旅游与养老等方面，吸引外来人口，增加对三线城市商品房的需求。
（二）减少对三线城市商品房的供给
1.房地产企业并购兼并，提高住房质量。三四线城市的政府可以直接并购兼并那些受资金困扰，无法追加投资，濒临破产的房地产企业，将其转让给优质企业进行重新开发。优质企业可以进行优化升级，提高住房质量。通过对房地产企业的清理、重组，可以减少房地产商的不适当开发，减少对三线城市商品房的供给。
2.严格限制房地产开发，解决烂尾楼问题。控制商品房用地的供应，减少土地供应，严格限制房地产开发用地，缓解商品房压力。目前三线城市的商品房已经饱和，接下来要根据实际开发用地。房地产烂尾楼问题都是由于房地产商资金链断裂造成，政府可以建立融资平台或者让银行与房地产商合作，为房地产商提供资金，解决烂尾楼问题，保障动迁户能够入住，有效解决商品房库存量问题。解决烂尾楼问题，限制房地产开发，减少对三线城市商品房供应，解决商品房库存问题。
小结
总之，三线城市商品房过剩是不容忽视的严峻问题，而在三线城市商品房去库存的道路上，需要政府制定相关政策引导，促进房地产产业科学发展，市场平稳运行。同时，也需要房地产商主动参与其中，遵循市场规律，合理开发用地。各个主体从供需两方面共同发力，促进商品房供需平衡，切实解决商品房过剩问题，促进商品房市场健康发展。
参考文献：
[1] 范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点[J].中国市场，2016，（9）：223-224.
[2] 王冠，纪宇晟.浅谈供给侧改革中的房地产去库存[J].价值工程，2016，（5）：61-62.
[3] 李泽浩.浅谈房地产行业的“供给侧”改革[J].市场研究，2016，（3）：17-18.
[4] 黄晓华.房地产去库存困境分析[J].财经界：学术版，2016，（4）：126.
[5] 宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，（5）：46-50.
[责任编辑 吴 迪]
关键词：三线城市；商品房；过剩；去库存
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）27-0110-02
引言
2015年11月10日，在中央领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出：“在适当的扩大总需求的时候，要加强对供给侧结构性的改革，提高工作效率和供给关系，增强经济持续增长动力。”2015年11月11日，李克强指出：“以加快户籍制度改革带动住房等消费。”房地产问题是中国结构性改革的重要一环，三四线城市的商品房过剩问题成为一项严峻的挑战，如不加以解决将会阻碍中国经济发展。因此，需要采取措施解决三线城市商品房问题，缓解我国经济下行压力。
一、三线城市商品房过剩的现状与影响
（一）三线城市商品房过剩的现状
我国房地产进入市场交易时间短，目前还不够成熟，在很大程度上具有一定的盲目性，一些房地产企业不认真分析住房需求盲目建设投资，资金无法回笼，库存量逐步增大。据公开资料显示，2015 年末，中国商品房待售面积达71 853万平方米，较2014年末的62 169万平方米增加9 484平方米。在蚌埠市，2015年商品房待售面积2 458.2万平方米，较2014年的2 161.2平方米增加297万平方米（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。2016年开始，各个地区开始了去商品房库存的保卫战。蚌埠市推出了降税、补贴、公积金，甚至鼓励农民进城购房的一系列政策，但收效甚微。三四线城市相比一二线北上广而言，房地产行业疲软，需求量不见上升，房地产形势依旧严峻。
（二） 三线城市商品房过剩的影响
1.房地产企业资金链断裂，影响产业升级。由于住房结构失衡、供需矛盾突出、税费过高等问题，房价并没有回到居民能接受的范围，一方面商品房盲目建设，另一方面居民消费意愿不高，造成商品房库存日趋严重，房地产企业资金无法流动。蚌埠东方房地产、城乡房地产、绿城房地产等企业受到相应影响，容易造成企业资金链断裂，融资受阻。小型房地产企业更加面临破产的风险，影响产业结构升级。
2.不利周边产业发展，就业率降低。房地产产业链长，周边产业较多，如建材、餐饮、运输等行业，从而带动就业岗位的增加，由于房地产资金投入建设大，带动区域经济发展，蚌埠市政府相对来说也比较重视，但蚌埠商品房过剩，使建材、餐饮等行业受到相应不利影响，房地产无法带动相关区域经济，周边产业就业率降低。
3.出现烂尾楼问题，容易造成社会不稳定。当前商品房库存量逐渐增加，房地产开放商资金投入量巨大，一时无法回笼，特别是蚌埠中小型房地产商，融资成本高，无法从银行取得贷款，导致资金链断裂，甚至破产，这使得开发商停工，出现大量烂尾楼。蚌埠金伟小区、华夏尚都小区都出现过烂尾楼现象，大量购房者面对耗费一生积蓄买的房却无法入住，维权上访频频，使得社会不稳定因素增加。如果政府不作为更加使得双方关系胶着，造成社会动乱与不稳定。
二、三线城市商品房过剩的原因
（一）三线城市商品房供给快速增加
1.房地产行业政策的变化。改革开放至2011年之前，我国商品房总量少，人民需求量高，导致商品房供不应求的情况，房价在这一期间飞速上涨。2010年房地产行业政策发生了变化，房地产由过度宽松慢慢转化成了过度紧缩，而且一二线城市限购，政府发行相关政策打压购房热潮之后，许多一二线城市的房地产开放商向三四线城市转移，导致三四线城市的商品房攀升。2011年之后全国房产逐渐降温，三四线城市房地产增长速度减缓，但是之前动工和马上竣工的房地产不能不继续建造。蚌埠商品房建设面积由2010年的692.4平方米逐年增加到2015年的2 942平方米，增速2010年最高，达到60.1%，后来增速逐年减少，但是2015年依旧达到12.7%（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。商品房绝对量快速增加，我国商品房供给快速增加。
2.盲目开发新城区的市场环境。在城镇化的市场背景下，各地新区与城市副中心规划出台，热衷于新区、新城的建造，楼市供应快速增加，三四线城市中缺乏产业导入支撑与缺乏对市场供需研究，政府出台政策之后，房地产商名义是建产业新城，实际是造城，加速所谓的城镇化进程。这种盲目开发的商品房没有充分考虑到居民的深度消费需求，在产品设计，配套设施上面不够有吸引力，但商品房供给快速增加。
（二）三线城市商品房需求增加缓慢
1.农民市民化问题。从目前状况来看，我国属于社会主义初级阶段，城市建设也处于初级阶段，农民人数很多。例如蚌埠市，虽然进城工作的农民很多，但是由于户口、教育、社保等原因，不能享受与城市居民同等的待遇，无法安居乐业，农民不愿在蚌埠市买房，导致无法依靠农民解决一部分商品房库存问题。当然在另一个方面，新农村建设加快，农村经济发展迅速，农民生活水平提高，部分农民也没有意愿进城就业或者落户在城市。2015年蚌埠市的农村人口达到2 903 379人，占总人口的88%（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。可见，蚌埠没有充分利用农民市民化解决商品房问题。由于农民市民化问题难以真正解决，三线城市商品房需求增加缓慢。
2.以售为主住房供应模式。我国商品房出现的是出售型住房供应多，租赁型住房供应不足的情况，住房租赁的发展滞后于住房买卖的发展，形成的是以售为主的住房供应模式。但由于商品房成本税费等原因，即使商品房库存量大，三四线城市房价也没有出现大幅度下降的情况。而三四线城市每年有大量的城镇就业的年轻人和到城市务工的农村人口，他们的购房能力不足，过渡性的租赁型住房更适合他们，而当前的住房供应模式明显不适应他们的需求，这使得三线城市商品房需求增加缓慢。 3.三线城市对其他地区居民的吸引力不足。三线城市经济发展水平通常比较落后，就业机会不足，收入水平低。其他地区的人们很少愿意在三线城市定居，买房、生活与工作。而一二线城市却有较强的经济发展水平、优异的教育医疗环境，吸引移居人口向一二线城市转移，三线城市与一二线城市的差异，可以看出三线城市对其他地区的吸引力不足，仅仅靠本地消费者对商品房消费，使得三线城市商品房需求增长缓慢。
三、三线城市商品房过剩的对策
（一）增加三线城市商品房的需求
1.农民工市民化，扩大住房需求。政府要通过加强户籍人口城市化率，深化住房制度改革，加快农民工市民化，可以通过出台鼓励农民工购房的相关政策，如给予农民工相关补贴，降低首付，在税费上实行一部分减免，降准降息，让农民工形成进城就业落户买房的需求，促进商品房的消费，稳定三线城市房地产市场。农民也可以将空置房改造成旅游观赏区或者旅游住房，提升自身经济实力，然后用来买商品房，扩大住房需求。
2.发展本地经济，吸引人口流入。三线城市产业结构陈旧，老产业萎缩，新产业发展缓慢，人口净流出严重，导致严重的商品房库存。这就要求三线城市调整产业结构，淘汰落后产业，发展新兴产业，大力发展本地经济，提高本地的收入水平与生活水平，吸引外来人口不断流入。同时，三线城市可以根据当地独特的人文、地理与历史文化等特色资源，优化改造滞销楼盘和烂尾楼，做出特色商品房，并做好相关配套服务，从经商、旅游与养老等方面，吸引外来人口，增加对三线城市商品房的需求。
（二）减少对三线城市商品房的供给
1.房地产企业并购兼并，提高住房质量。三四线城市的政府可以直接并购兼并那些受资金困扰，无法追加投资，濒临破产的房地产企业，将其转让给优质企业进行重新开发。优质企业可以进行优化升级，提高住房质量。通过对房地产企业的清理、重组，可以减少房地产商的不适当开发，减少对三线城市商品房的供给。
2.严格限制房地产开发，解决烂尾楼问题。控制商品房用地的供应，减少土地供应，严格限制房地产开发用地，缓解商品房压力。目前三线城市的商品房已经饱和，接下来要根据实际开发用地。房地产烂尾楼问题都是由于房地产商资金链断裂造成，政府可以建立融资平台或者让银行与房地产商合作，为房地产商提供资金，解决烂尾楼问题，保障动迁户能够入住，有效解决商品房库存量问题。解决烂尾楼问题，限制房地产开发，减少对三线城市商品房供应，解决商品房库存问题。
小结
总之，三线城市商品房过剩是不容忽视的严峻问题，而在三线城市商品房去库存的道路上，需要政府制定相关政策引导，促进房地产产业科学发展，市场平稳运行。同时，也需要房地产商主动参与其中，遵循市场规律，合理开发用地。各个主体从供需两方面共同发力，促进商品房供需平衡，切实解决商品房过剩问题，促进商品房市场健康发展。
参考文献：
[1] 范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点[J].中国市场，2016，（9）：223-224.
[2] 王冠，纪宇晟.浅谈供给侧改革中的房地产去库存[J].价值工程，2016，（5）：61-62.
[3] 李泽浩.浅谈房地产行业的“供给侧”改革[J].市场研究，2016，（3）：17-18.
[4] 黄晓华.房地产去库存困境分析[J].财经界：学术版，2016，（4）：126.
[5] 宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，（5）：46-50.
[责任编辑 吴 迪]