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房地产企业由于销售产品的特殊性，因此房地产开发企业会计处理上有许多地方有别于一般工业、商业企业，会计核算虽然比较简单，但是也有其特殊的地方，例如税金的核算、成本的核算，尤其是往来的核算比较繁杂，只有在应收、应付等会计科目核算中建立比较好的核算体系，才能正确核算企业的相关业务，并可以减少很多工作量，这一点非常重要。
一、预收买楼款时相关税金的处理
房地产企业的产品在房产管理部门办理了预售登记，取得了商品房预售许可证明时即可开始销售房产，这时候销售的是期房。企业收到预售收入(预收购房款，包括按揭购房从银行转入的款项)时作如下会计处理：
借：现金(银行存款)
贷：预收账款—预售收入－××项目
同时，按规定计算应预交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。对于预交的各项税金，一般的房地产企业有以下两种会计处理：
第一种会计处理方法
在实际缴纳时：
借：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
贷：银行存款(或现金)
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应缴纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：应交税金———应交营业税等
这样的会计处理符合会计核算的配比原則，操作性较强。但存在以下弊端：一是在没有结转税金时因为资产负债表上反映的应交税费是一个负数，这会向阅读会计报表的人传递错误的信息，即企业多交了各项税费。二是如果收到预付款后暂时没有缴纳税金，企业无法核算因为预收房款实际应该支付的各项税费的金额。
第二种会计处理方法：
增设“待摊税金——待摊税金及附加”科目。
在收到预收账款时，税费作如下会计处理：
借：待摊税金——待摊税金及附加
贷：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
实际缴纳时，同第一种缴纳时会计处理。
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：待摊税金——待摊税金及附加
应交税金——应交营业税等(差额)
这种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足，但是也存在弊端，那就是2006年的《企业会计准則》已经取消了待摊、预提科目，如果企业执行的是《企业会计准則》，设置待摊税金科目不符合准則要求。
笔者认为可以作如下处理：在预收账款中预售收入中设置预交的各项税金，在收到预收账款时：
借：预收账款—预售收入－××项目预交企业所得税
预收账款—预售收入—××项目预交土地增值税
预收账款—预售收入—××项目预交营业税
预收账款—预售收入—××项目预交城市维护建设税
预收账款—预售收入—××项目预交教育费附加
贷：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
实际缴纳时，同第一种缴纳时会计处理。
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：预收账款—预售收入—××项目预交营业税等
应交税金——应交营业税等(差额)
这种会计处理弥补了第一和第二种会计处理的不足，而且真实地反映出了该项目因为预售收入应该实际承担的应交的各项税费。
二、应付账款的核算
房地产企业的应付账款很特殊，不像工业或商业企业确认收到货物，收到发票企业已付款即可完成各项业务处理。房地产企业付款后工程完工时还有一个财务决算的问题。因此，对应付账款的核算有以下几点需要注意：
(一)不要用对单位的二级科目核算，应采用往来核算，分一下单位的类别如：工程款、工程物资采购款、资产购置款等，如果每个类别的供应商较多最好还要分一下如：总包单位、分包单位、设计单位等，当然如果是多个项目同时开展，还要进行分项目核算。
(二)房地产企业的工程款大部分都是票款两清，但是建议所有的付款都要通过应付账款科目核算，不要直接将支付的工程款计入开发成本，即用下面的会计处理方法：
借：应付账款
贷：银行存款
借：开发成本
贷：应付账款
不要简化成
借：开发成本
货：银行存款
这样会计处理的好处有以下两点：第一可以随时查出对每个供应商已经支付的款项金额；第二可以保证在做财务决算时，与往来单位对账一目了然。
三、其他应收款的核算
房地产企业还有一个很特殊的地方就是在报建过程中根据各地政府的不同要求会缴纳一些保证金，比如墙改基金、散装水泥保证金等，但是在实际工作中报建部门拿回来的收据都是一样的，会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以入账时要求报建人员把这些项目了解清楚，确认要最后退回来的款项计入其他应收款核算，并根据项目的进展情况督促报建人员及时向政府有关部门要回保证金。
四、开发成本核算时应注意的事项
(一)明细科目的设置
房地产开发公司会计核算，在实际工作中并不像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，其经营成果只能是一个开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，才能结转收入、成本支出，计算经营成果。平时发生的成本费用支出一般在“开发成本”科目核算。房地产企业的项目开工前有工程预算，完工时还要工程结算和财务决算。为了便于后期项目决算、对账工作顺利进行，在建立成本核算体系之前要与成本控制部门(预算部门)进行沟通，做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，如设置的核算明细分为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费用(总包工程：建筑工程、给排水工程、采暖工程，分包工程，甲供材费)、开发间接费用，这样设置明细既便于日常和供应商的对账、日常提供和项目相关的成本情况，又便于决算时对账。
(二)已发生未开票的项目核算
房地产企业有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30%～50%，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成。对此很多房地产企业的会计不入账，理由是没有取得发票，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。笔者认为，房地产企业的成本入账应该依据工程节点时预算部门出具的结算单予以入账，票到就实际入账，票不到就暂估入账(同工业企业的货到票未到暂估入账，下月票到后冲回)。这样处理能真实反映企业工程状况及应付工程款的金额。防止出现资产及负债都不实的现象。会计处理如下：
借：开发成本
贷：应付账款(暂估)
票到时冲回，重新入账即可。
(河南正永创业咨询有限公司)
一、预收买楼款时相关税金的处理
房地产企业的产品在房产管理部门办理了预售登记，取得了商品房预售许可证明时即可开始销售房产，这时候销售的是期房。企业收到预售收入(预收购房款，包括按揭购房从银行转入的款项)时作如下会计处理：
借：现金(银行存款)
贷：预收账款—预售收入－××项目
同时，按规定计算应预交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。对于预交的各项税金，一般的房地产企业有以下两种会计处理：
第一种会计处理方法
在实际缴纳时：
借：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
贷：银行存款(或现金)
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应缴纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：应交税金———应交营业税等
这样的会计处理符合会计核算的配比原則，操作性较强。但存在以下弊端：一是在没有结转税金时因为资产负债表上反映的应交税费是一个负数，这会向阅读会计报表的人传递错误的信息，即企业多交了各项税费。二是如果收到预付款后暂时没有缴纳税金，企业无法核算因为预收房款实际应该支付的各项税费的金额。
第二种会计处理方法：
增设“待摊税金——待摊税金及附加”科目。
在收到预收账款时，税费作如下会计处理：
借：待摊税金——待摊税金及附加
贷：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
实际缴纳时，同第一种缴纳时会计处理。
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：待摊税金——待摊税金及附加
应交税金——应交营业税等(差额)
这种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足，但是也存在弊端，那就是2006年的《企业会计准則》已经取消了待摊、预提科目，如果企业执行的是《企业会计准則》，设置待摊税金科目不符合准則要求。
笔者认为可以作如下处理：在预收账款中预售收入中设置预交的各项税金，在收到预收账款时：
借：预收账款—预售收入－××项目预交企业所得税
预收账款—预售收入—××项目预交土地增值税
预收账款—预售收入—××项目预交营业税
预收账款—预售收入—××项目预交城市维护建设税
预收账款—预售收入—××项目预交教育费附加
贷：应交税费——应交企业所得税
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交营业税
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
实际缴纳时，同第一种缴纳时会计处理。
当会计上确认营业收入时，按照营业收入对应应纳的各项税费结转至营业税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：预收账款—预售收入—××项目预交营业税等
应交税金——应交营业税等(差额)
这种会计处理弥补了第一和第二种会计处理的不足，而且真实地反映出了该项目因为预售收入应该实际承担的应交的各项税费。
二、应付账款的核算
房地产企业的应付账款很特殊，不像工业或商业企业确认收到货物，收到发票企业已付款即可完成各项业务处理。房地产企业付款后工程完工时还有一个财务决算的问题。因此，对应付账款的核算有以下几点需要注意：
(一)不要用对单位的二级科目核算，应采用往来核算，分一下单位的类别如：工程款、工程物资采购款、资产购置款等，如果每个类别的供应商较多最好还要分一下如：总包单位、分包单位、设计单位等，当然如果是多个项目同时开展，还要进行分项目核算。
(二)房地产企业的工程款大部分都是票款两清，但是建议所有的付款都要通过应付账款科目核算，不要直接将支付的工程款计入开发成本，即用下面的会计处理方法：
借：应付账款
贷：银行存款
借：开发成本
贷：应付账款
不要简化成
借：开发成本
货：银行存款
这样会计处理的好处有以下两点：第一可以随时查出对每个供应商已经支付的款项金额；第二可以保证在做财务决算时，与往来单位对账一目了然。
三、其他应收款的核算
房地产企业还有一个很特殊的地方就是在报建过程中根据各地政府的不同要求会缴纳一些保证金，比如墙改基金、散装水泥保证金等，但是在实际工作中报建部门拿回来的收据都是一样的，会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以入账时要求报建人员把这些项目了解清楚，确认要最后退回来的款项计入其他应收款核算，并根据项目的进展情况督促报建人员及时向政府有关部门要回保证金。
四、开发成本核算时应注意的事项
(一)明细科目的设置
房地产开发公司会计核算，在实际工作中并不像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，其经营成果只能是一个开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，才能结转收入、成本支出，计算经营成果。平时发生的成本费用支出一般在“开发成本”科目核算。房地产企业的项目开工前有工程预算，完工时还要工程结算和财务决算。为了便于后期项目决算、对账工作顺利进行，在建立成本核算体系之前要与成本控制部门(预算部门)进行沟通，做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，如设置的核算明细分为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费用(总包工程：建筑工程、给排水工程、采暖工程，分包工程，甲供材费)、开发间接费用，这样设置明细既便于日常和供应商的对账、日常提供和项目相关的成本情况，又便于决算时对账。
(二)已发生未开票的项目核算
房地产企业有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30%～50%，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成。对此很多房地产企业的会计不入账，理由是没有取得发票，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。笔者认为，房地产企业的成本入账应该依据工程节点时预算部门出具的结算单予以入账，票到就实际入账，票不到就暂估入账(同工业企业的货到票未到暂估入账，下月票到后冲回)。这样处理能真实反映企业工程状况及应付工程款的金额。防止出现资产及负债都不实的现象。会计处理如下：
借：开发成本
贷：应付账款(暂估)
票到时冲回，重新入账即可。
(河南正永创业咨询有限公司)