论文部分内容阅读
摘 要：2011年以来，全球经济形势进一步恶化：美国经济恢复缓慢，欧洲又深陷主权债务危机，在这一大环境下，房地产作为具有投资功能的耐用消费品，出现了全球性的价格下跌和成交量萎缩。国内来讲，一方面，受累于外部恶劣的经济环境，宏观经济面临诸多困难；另一方面，中央政府坚持严格的房地产调控政策，并且短期内看不到放松的可能；导致国内房地产成交快速下滑，价格明显松动。面临极为恶劣的外部环境，我国房地产企业要度过寒冬，实现可持续发展，必须加强内部管理，尤其是项目成本控制。然而目前我国房地产企业项目成本管理方面还存在较多问题，有待进一步加强和完善。
关键词：房地产企业;房地产项目 ;成本控制;金融危机
中图分类号：F234.2 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）04-71 -02
一、房地产企业的成本特点
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出和管理费用。
（一）土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
（二）配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、当前我国房地产企业项目成本控制现状
（一）不重视决策阶段的成本控制
许多房地产企业不重视决策的成本控制，只重视修房子、卖房子，而忽略策划的重要性。这些房地产企业做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装得好一点，从而达到筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低，很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。实际上决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。
（二）不重视设计阶段的成本控制
开发商往往忽視对设计阶段的成本控制，常将设计费一压再压，认为这就是节约成本。也重视质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”，使得设计单位缺少成本控制压力。设计单位获得设计费与设计的工程造价无关，取费标准往往是下面两种情况：一是以建筑面积为基数，二是以项目总投资双方商定为基数。无疑，这两种方式都不利于设计单位加强成本控制意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题，设计单位往往从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术、轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离。工程设计建筑、结构、水电是设计人员的事，造价是预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。
（三）招标投标没有真正起到成本控制的作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。特别是在现阶段，一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标以降低造价，保证质量，确实有其必要性和现实性。但实际情况是，很多时候招投标流于形式，并没有起到成本控制的作用。房地产企业必须严格规范地进行招投标，按市场经济规律办事，体现优胜劣汰的原则，必须把控制工程造价的压力和责任落实得更具体、更明确。
（四）只重视施工阶段的成本控制
施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。这些企业普遍存在的一个错觉是，工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，项目成本管理的主要任务主要限定在了施工阶段，即房地产项目的建设阶段，加强这一阶段的监控，就可大量节约成本。为了做到这一点，开发商经常费尽心血，采取多项措施。一是房地产企业均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。二是加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理。为了订购“便宜”的材料，开发商亲自出马去“货比三家”等等。
然而，在项目结束，大厦建成之际，开发商清点“战果”，却往往发现一番心血并没有使成本有多少下降。
三、加强房地产企业成本控制的措施
（一）认真做好项目开发成本的分析预测 成本预测是项目开发效益预测的重要内容，是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段，成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分，成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测，主要是为项目决策和开发方案的选择提供重要依据其；二是新项目确定后，对计划期成本水平的测算，这种测算过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
（二）设计阶段成本控制措施
长期以来，人们往往把控制工程造价的重点放在施工阶段，实际上，设计阶段才是决定工程建设费即工程造价的关键所在。
1、引入竞争机制，坚持设计招投标制度
在满足使用功能要求的前提下，以当前的设计收费标准为参考值，把工程造价的估算值作为重要的招标依据，对设计工作进行招投标，能够从源头上有效地控制工程造价。
2、积极推行限额设计
严格按照初步设计方案及概算投资限额进行设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计和施工图设计的不合理变更，保证投资总额不被突破。对经济技术变更，进行多方案比较，进行预测分析，控制设计变更。
3、完善监督约束机制，详细审核设计方案
建设单位除招标确定设计单位以外，还可以另找一家设计单位，对设计方案进行优化审核。重点对工程预算进行审核，这样，能够对合同设计单位起到监督约束作用，达到从源头控制工程造價的目的。
（三）施工阶段的成本控制
首先要确保整个施工过程符合规范性要求，包括招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等。其次要建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款。再次要制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。最后要制定切实可行的资金使用计划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措。
值得一提的是工程监理问题，质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现一道斜梁并未及时更改，既给建设单位带来了额外的经济损失，又增加了施工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。
（四）竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。建立竣工决算审计制度，及时组织竣工结算审计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单的签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
四、结论
房地产企业项目成本控制以施工项目成本形成的过程作为控制对象，对项目成本实行全面、全过程控制。
参考文献：
[1] 刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报,2007,(11):177.
[2] 赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009，（02）.
[3] 成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家，2009，（02）.
作者简介：
臧大喜，上海安居房产开发有限责任公司。
关键词：房地产企业;房地产项目 ;成本控制;金融危机
中图分类号：F234.2 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）04-71 -02
一、房地产企业的成本特点
房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出和管理费用。
（一）土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
（二）配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、当前我国房地产企业项目成本控制现状
（一）不重视决策阶段的成本控制
许多房地产企业不重视决策的成本控制，只重视修房子、卖房子，而忽略策划的重要性。这些房地产企业做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装得好一点，从而达到筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低，很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。实际上决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。
（二）不重视设计阶段的成本控制
开发商往往忽視对设计阶段的成本控制，常将设计费一压再压，认为这就是节约成本。也重视质量、工程技术要求等因素，却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”，使得设计单位缺少成本控制压力。设计单位获得设计费与设计的工程造价无关，取费标准往往是下面两种情况：一是以建筑面积为基数，二是以项目总投资双方商定为基数。无疑，这两种方式都不利于设计单位加强成本控制意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题，设计单位往往从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术、轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离。工程设计建筑、结构、水电是设计人员的事，造价是预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。
（三）招标投标没有真正起到成本控制的作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。特别是在现阶段，一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标以降低造价，保证质量，确实有其必要性和现实性。但实际情况是，很多时候招投标流于形式，并没有起到成本控制的作用。房地产企业必须严格规范地进行招投标，按市场经济规律办事，体现优胜劣汰的原则，必须把控制工程造价的压力和责任落实得更具体、更明确。
（四）只重视施工阶段的成本控制
施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。这些企业普遍存在的一个错觉是，工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，项目成本管理的主要任务主要限定在了施工阶段，即房地产项目的建设阶段，加强这一阶段的监控，就可大量节约成本。为了做到这一点，开发商经常费尽心血，采取多项措施。一是房地产企业均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。二是加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理。为了订购“便宜”的材料，开发商亲自出马去“货比三家”等等。
然而，在项目结束，大厦建成之际，开发商清点“战果”，却往往发现一番心血并没有使成本有多少下降。
三、加强房地产企业成本控制的措施
（一）认真做好项目开发成本的分析预测 成本预测是项目开发效益预测的重要内容，是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段，成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分，成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测，主要是为项目决策和开发方案的选择提供重要依据其；二是新项目确定后，对计划期成本水平的测算，这种测算过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
（二）设计阶段成本控制措施
长期以来，人们往往把控制工程造价的重点放在施工阶段，实际上，设计阶段才是决定工程建设费即工程造价的关键所在。
1、引入竞争机制，坚持设计招投标制度
在满足使用功能要求的前提下，以当前的设计收费标准为参考值，把工程造价的估算值作为重要的招标依据，对设计工作进行招投标，能够从源头上有效地控制工程造价。
2、积极推行限额设计
严格按照初步设计方案及概算投资限额进行设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计和施工图设计的不合理变更，保证投资总额不被突破。对经济技术变更，进行多方案比较，进行预测分析，控制设计变更。
3、完善监督约束机制，详细审核设计方案
建设单位除招标确定设计单位以外，还可以另找一家设计单位，对设计方案进行优化审核。重点对工程预算进行审核，这样，能够对合同设计单位起到监督约束作用，达到从源头控制工程造價的目的。
（三）施工阶段的成本控制
首先要确保整个施工过程符合规范性要求，包括招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等。其次要建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款。再次要制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。最后要制定切实可行的资金使用计划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措。
值得一提的是工程监理问题，质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现一道斜梁并未及时更改，既给建设单位带来了额外的经济损失，又增加了施工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。
（四）竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。建立竣工决算审计制度，及时组织竣工结算审计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单的签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
四、结论
房地产企业项目成本控制以施工项目成本形成的过程作为控制对象，对项目成本实行全面、全过程控制。
参考文献：
[1] 刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报,2007,(11):177.
[2] 赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009，（02）.
[3] 成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家，2009，（02）.
作者简介：
臧大喜，上海安居房产开发有限责任公司。