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摘要：体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。从而，应从绩效管理目标、绩效衡量指标、绩效考核机制等三个方面进行改进。由于目前商品房销售环节格外重要，因此绩效管理体系的改进应以此为出发点。
关键词：房地产公司；战略导向；绩效管理体系；改进
伴随着去年以来房地产市场调控的实施，当前我国商品房市场似乎进入到了买方市场。在此业态刺激下，诸多房地产公司（以下简称：公司）已从过去的资本扩张，转向为现在的待市观望；与此同时，面对大量积压的房产又积极展开促销活动。不难理解，在市场环境重构下的公司，不仅需要进行一次战略调整，还须通过绩效管理体系的改进，来支撑这一战略的目标实现。
考察公司组织结构，根据资本循环的逻辑关系，可以将其划分为两大版块：施工版块、销售版块；各版块又由数量不等的部门组成。从中可以看出，随着公司战略导向的调整，必然存在着各版块角色地位的转换。角色地位的转换依据不仅根源于公司核心利益使然，更是市场环境所给予的倒逼机制所致。而这正是公司绩效管理体系改进的出发点。鉴于上文所述，笔者将就本文主题展开讨论。
一、房地产公司面临的市场环境
就“市场环境”而言，须由供给双方、制度安排等要素构成；并在时间、空间维度下发生着动态演化。在跨期分析的基础上，公司所面临的市场环境如下所述：
（一）公司金融环境恶化
商品房建设存在着施工周期长、资金投入大的特征。面对这一特征，诸多公司往往寻求外源性资金支持。在房地产经济处于高涨态势时，各大商业银行普遍乐于向公司放贷。受美国07年次贷危机的影响，以及08年国际金融危机的冲击，公司所面临的金融环境日益紧缩。与此同时，2011年年末又出现了诸多公司的還贷高峰期。从而，公司金融环境可见一斑。
（二）市场观望情绪依旧
受我国人口基数以及适婚人口增加的影响，对于商品房的刚性需要依然强烈；并且，改善性需求也成为中小城市居民的购房意愿。然而，在国家打压房价和房产价格需求弹性大等因素的作用下，市场观望情绪依旧。从各地对2012年春节后房地产市场的情况反馈可知，各开放商的销售处仍呈现出“大事件小概率”的特点。
（三）中央调控措施未变
以中央调控措施为指导，各地根据具体情况的实施细则，目前仍无明显的松动迹象。温总理已明确指出，楼市调控会贯穿2012年全年。这一政策预期，无疑将增强市场观望情绪。同时，对于土地开发的期限限制，也使得公司面临着巨大的资金和市场压力。
以上市场环境使得各大公司的战略导向发生调整。
二、基于市场环境的战略导向调整
上述市场环境明显勾勒出了买方市场的特征。而且，与其它普通商品不同，房产对于国民来说仍属于奢侈品范畴。因此，其存在着需求弹性大的经济学特质。在买方拉动下，以及上游生产资料成本上涨的背景下，公司惟有在销售环节下工夫，才能减少资金瓶颈的困扰。
（一）优化销售模式
不可否认，处于买方市场环境下的房产销售，须更多的利用营销学的知识。其中，客户关系管理、商品促销模式、商品组合等，则成为当前房产销售的重要手段。从而，如何促进销售人员在充分领会公司管理层意图的前提下，熟练掌握和应用这些手段，便成为优化销售模式的关键。这也就意味着：公司绩效管理的体系改进，须实现增进销售人员工作业绩的效果。
（二）提升资金效益
面对当下的金融环境，公司需提升资金的使用效益。关于这一点，不仅在于资金借入的会计成本使然，也是资金稀缺性所导致的机会成本使然。作为公司成本中心的财务部门，则承担着提升资金使用效益的职能。具体而言，资金使用效益的提升，须满足财务管理与成本控制的契合。而成本控制的实施主体，却是一线的施工人员。因此，公司绩效管理的体系改进，还应实现增强财务管理人员、施工人员的成本控制意识的效果。
从以上两个方面的阐述，实则给出了公司绩效管理体系改进的目标。在此基础上，便为具体的体系调整建立的价值取向。
三、新战略导向下的绩效管理体系改进
首先需要明确，体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。在此逻辑关联基础上，可从以下三个方面进行着手：
（一）绩效管理目标的改进
针对公司销售部门角色地位的上升，目前在目标改进方面应增强积压、在建商品房的销售力度。基于资金稀缺性的现实，提升资金使用效益也成为目标的应有之义。
1.商品销售目标。在买方市场形态下，商品销售目标包括：积极促销现房；并在客户关系管理下推销在建住房。伴随着这一目标的出台，针对销售人员的绩效管理目标也就明朗，即：全程考核销售人员在客户“买房意向书的签定—房款的交纳—购房合同的签定”，以及协助客户办理暗揭贷款的服务质量。并通过客户反馈信息，对该销售人员进行综合评价。
2.资金使用目标。资金效益目标的实现，需要财务管理人员和施工人员的共同努力。具体而言，财务管理人员涉及到资金预算制定、监管等职责；而施工人员则体现为成本控制。从而，公司在绩效管理便需要建构指标体系，来推动这一目标的实现。
（二）绩效衡量指标的改进
因商品房销售环节成为了公司的工作重心，因此，在指标改进领域也应以此为出发点。随着资金回笼时限、数量对于公司的重要性日益俱增，将购房款的到位速度及数额引入考核指标中，则成为指标改进的需要。同时，财务管理中的资金预算（工程造价）准确性，也将影响公司目前的资金配置结构能否合理。因此，资金预算效果也应引入现有指标中。受到施工人员往往处于团队工作之中，在针对成本控制的绩效指标，则以一个施工小组为单位整体建立。并在逆向分解责任时，由组长给予具体的指标设定。
（三）绩效考核机制的改进
绩效考核实则体现为信息反馈机制，以往普遍重视结果反馈。然而，处于当前房地产市场环境下，则应突出过程反馈及控制活动。作为科层结构的公司组织系统，可以在指标逆向分解的基础上落实到人头上。这样一来，通过经济参数和人员监管机制，便能及时了解公司运营中的状况。
当前还须思考的问题包括：（1）如何有效建立激励机制。激励机制在绩效管理体系中具有独特的地位，在目前公司现状下更具有实际意义。在建立激励机制时，应关注对“激励兼容”原理则引入。（2）如何完善绩效处理机制。公司一般会从员工的薪酬安排上，体现绩效管理的处理结果。但在目前市场行情不太乐观的情况下，公司管理层还应从精神层面给予员工关心和鼓舞。惟有这样，才能在目前的楼市寒冬坚定信念。
四、结束语
绩效管理体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。从而，应从绩效管理目标、绩效衡量指标、绩效考核机制等三个方面进行改进。由于目前商品房销售环节格外重要，因此绩效管理体系的改进应以此为出发点。
参考文献
[1]张真.LCY公司绩效管理体系设计与研究[D].西南财经大学,2009年11月.
[2]陈效珍.浅析以战略为导向的绩效管理体系[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报,2009,(10).
江树人大学学报(人文社会科学版),2009,(7).
[4]贺娟.XJ公司绩效管理体系研究与设计[D].重庆大学,2007年11月.
关键词：房地产公司；战略导向；绩效管理体系；改进
伴随着去年以来房地产市场调控的实施，当前我国商品房市场似乎进入到了买方市场。在此业态刺激下，诸多房地产公司（以下简称：公司）已从过去的资本扩张，转向为现在的待市观望；与此同时，面对大量积压的房产又积极展开促销活动。不难理解，在市场环境重构下的公司，不仅需要进行一次战略调整，还须通过绩效管理体系的改进，来支撑这一战略的目标实现。
考察公司组织结构，根据资本循环的逻辑关系，可以将其划分为两大版块：施工版块、销售版块；各版块又由数量不等的部门组成。从中可以看出，随着公司战略导向的调整，必然存在着各版块角色地位的转换。角色地位的转换依据不仅根源于公司核心利益使然，更是市场环境所给予的倒逼机制所致。而这正是公司绩效管理体系改进的出发点。鉴于上文所述，笔者将就本文主题展开讨论。
一、房地产公司面临的市场环境
就“市场环境”而言，须由供给双方、制度安排等要素构成；并在时间、空间维度下发生着动态演化。在跨期分析的基础上，公司所面临的市场环境如下所述：
（一）公司金融环境恶化
商品房建设存在着施工周期长、资金投入大的特征。面对这一特征，诸多公司往往寻求外源性资金支持。在房地产经济处于高涨态势时，各大商业银行普遍乐于向公司放贷。受美国07年次贷危机的影响，以及08年国际金融危机的冲击，公司所面临的金融环境日益紧缩。与此同时，2011年年末又出现了诸多公司的還贷高峰期。从而，公司金融环境可见一斑。
（二）市场观望情绪依旧
受我国人口基数以及适婚人口增加的影响，对于商品房的刚性需要依然强烈；并且，改善性需求也成为中小城市居民的购房意愿。然而，在国家打压房价和房产价格需求弹性大等因素的作用下，市场观望情绪依旧。从各地对2012年春节后房地产市场的情况反馈可知，各开放商的销售处仍呈现出“大事件小概率”的特点。
（三）中央调控措施未变
以中央调控措施为指导，各地根据具体情况的实施细则，目前仍无明显的松动迹象。温总理已明确指出，楼市调控会贯穿2012年全年。这一政策预期，无疑将增强市场观望情绪。同时，对于土地开发的期限限制，也使得公司面临着巨大的资金和市场压力。
以上市场环境使得各大公司的战略导向发生调整。
二、基于市场环境的战略导向调整
上述市场环境明显勾勒出了买方市场的特征。而且，与其它普通商品不同，房产对于国民来说仍属于奢侈品范畴。因此，其存在着需求弹性大的经济学特质。在买方拉动下，以及上游生产资料成本上涨的背景下，公司惟有在销售环节下工夫，才能减少资金瓶颈的困扰。
（一）优化销售模式
不可否认，处于买方市场环境下的房产销售，须更多的利用营销学的知识。其中，客户关系管理、商品促销模式、商品组合等，则成为当前房产销售的重要手段。从而，如何促进销售人员在充分领会公司管理层意图的前提下，熟练掌握和应用这些手段，便成为优化销售模式的关键。这也就意味着：公司绩效管理的体系改进，须实现增进销售人员工作业绩的效果。
（二）提升资金效益
面对当下的金融环境，公司需提升资金的使用效益。关于这一点，不仅在于资金借入的会计成本使然，也是资金稀缺性所导致的机会成本使然。作为公司成本中心的财务部门，则承担着提升资金使用效益的职能。具体而言，资金使用效益的提升，须满足财务管理与成本控制的契合。而成本控制的实施主体，却是一线的施工人员。因此，公司绩效管理的体系改进，还应实现增强财务管理人员、施工人员的成本控制意识的效果。
从以上两个方面的阐述，实则给出了公司绩效管理体系改进的目标。在此基础上，便为具体的体系调整建立的价值取向。
三、新战略导向下的绩效管理体系改进
首先需要明确，体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。在此逻辑关联基础上，可从以下三个方面进行着手：
（一）绩效管理目标的改进
针对公司销售部门角色地位的上升，目前在目标改进方面应增强积压、在建商品房的销售力度。基于资金稀缺性的现实，提升资金使用效益也成为目标的应有之义。
1.商品销售目标。在买方市场形态下，商品销售目标包括：积极促销现房；并在客户关系管理下推销在建住房。伴随着这一目标的出台，针对销售人员的绩效管理目标也就明朗，即：全程考核销售人员在客户“买房意向书的签定—房款的交纳—购房合同的签定”，以及协助客户办理暗揭贷款的服务质量。并通过客户反馈信息，对该销售人员进行综合评价。
2.资金使用目标。资金效益目标的实现，需要财务管理人员和施工人员的共同努力。具体而言，财务管理人员涉及到资金预算制定、监管等职责；而施工人员则体现为成本控制。从而，公司在绩效管理便需要建构指标体系，来推动这一目标的实现。
（二）绩效衡量指标的改进
因商品房销售环节成为了公司的工作重心，因此，在指标改进领域也应以此为出发点。随着资金回笼时限、数量对于公司的重要性日益俱增，将购房款的到位速度及数额引入考核指标中，则成为指标改进的需要。同时，财务管理中的资金预算（工程造价）准确性，也将影响公司目前的资金配置结构能否合理。因此，资金预算效果也应引入现有指标中。受到施工人员往往处于团队工作之中，在针对成本控制的绩效指标，则以一个施工小组为单位整体建立。并在逆向分解责任时，由组长给予具体的指标设定。
（三）绩效考核机制的改进
绩效考核实则体现为信息反馈机制，以往普遍重视结果反馈。然而，处于当前房地产市场环境下，则应突出过程反馈及控制活动。作为科层结构的公司组织系统，可以在指标逆向分解的基础上落实到人头上。这样一来，通过经济参数和人员监管机制，便能及时了解公司运营中的状况。
当前还须思考的问题包括：（1）如何有效建立激励机制。激励机制在绩效管理体系中具有独特的地位，在目前公司现状下更具有实际意义。在建立激励机制时，应关注对“激励兼容”原理则引入。（2）如何完善绩效处理机制。公司一般会从员工的薪酬安排上，体现绩效管理的处理结果。但在目前市场行情不太乐观的情况下，公司管理层还应从精神层面给予员工关心和鼓舞。惟有这样，才能在目前的楼市寒冬坚定信念。
四、结束语
绩效管理体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。从而，应从绩效管理目标、绩效衡量指标、绩效考核机制等三个方面进行改进。由于目前商品房销售环节格外重要，因此绩效管理体系的改进应以此为出发点。
参考文献
[1]张真.LCY公司绩效管理体系设计与研究[D].西南财经大学,2009年11月.
[2]陈效珍.浅析以战略为导向的绩效管理体系[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报,2009,(10).
江树人大学学报(人文社会科学版),2009,(7).
[4]贺娟.XJ公司绩效管理体系研究与设计[D].重庆大学,2007年11月.