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【摘要】随着国家出台一系列房地产政策，房地产行业的市场竞争越来越严峻，作为房地产企业应在开发房地产项目的过程中加强成本控制，探索有效实施动态成本管理的途径，以便增强盈利能力，提升竞争实力，实现稳定健康发展。
【关键词】房地产;开发;动态成本管理;成本控制
房地产行业的高速发展使得其财务管理水平也越来越高，动态财务管理方式逐渐被更多房地产企业采用，达到控制房地产开发项目成本的目的。而在开发项目的动态财务管理中，动态成本管理是关键性内容，但受到目标成本不统一、忽视成本调整、技术支持与监控不到位等问题的限制，导致房地产企业的动态成本管理效果不佳，急需解决，提升项目效益。
1、房地产开发项目中实施动态成本管理的重要性
动态成本管理指的是企业在开发项目的过程中实时采集、分析项目发生的各项费用，按照成本目标对项目成本进行动态指导、监督、调节、控制的过程。因房地产企业资金具有特殊性，面临复杂多变的外部环境时只有增加投资力度，才能确保顺利开展房地产开发项目，这必然会面临较大风险，运用动态成本管理显得至关重要。在实施动态成本管理以后，房地产企业能实时动态掌控开发项目的成本，检查并分析项目全生命周期中任何时间点的实际成本，确保顺利开展后期工作，提高项目效率。成本动态管理还能帮助房地产企业减少浪费，通过比较类似开发项目的数据，充分挖掘控制成本的潜力，形成良性的成本管控循环[1]。
2、房地产开发项目中实施动态成本管理的有效途径
2.1统一建立开发项目目标成本
房地产开发项目的范围较为庞大，产品定位也广泛涉及商业中心、居民住宅、中高层、别墅等，并且有的项目因要求速度快，怎样才能在短时间里完成成本测算工作，使成本数据与项目实际需求更接近，那么就要统一建立房地产开发项目的目标成本，奠定实施动态成本管理的坚实基础。一方面，统一建立成本科目。房地产企业开发项目处于不同地区，在施工时签订的合同也有差异，但为统一实施成本动态化管理，就要保证成本控制科目具有一致性。针对同项目的不同点必须以合约的形式执行，确保设置的成本科目和合同分类控制保持一致，预防出现跨科目问题[2]。另一方面，保证房地产企业财务系统和预结算成本ERP系统科目具有统一性。在成本管理中，企业的各项财务数据和开发项目成本数据息息相关，成本归类务必要和工程预算系统对应起来，确保工程成本种类和财务核算科目保持一致的口径。如房地产开发项目成本的一级科目就包括土地费用、建筑工程成本、前期工程费用、装修工程成本、设备安装成本等等。
2.2加强对项目成本的动态调整
房地产开发项目通常要持续3～5年时间，项目在该时间段涉及的人工、材料、机械等的价格会在市场环境的影响下不断改变，前期预测的投资估算难免出现不同程度的调整，所以动态成本管理也要结合市场环境做出调整，满足房地产开发项目的进度与质量需求。针对开发项目的动态成本管理，应体现对分项成本的控制，可以按照项目所在地区或产品销售客户群的特征，基于各个分项的重要性对成本进行动态分配与调整。如某房地产开发项目有着依山傍水的地理优势，该项目的前期销售定位在于以独立工作室和步行商业街为主，所以在考虑成本动态控制时特别重视设计园林景观，增加对应的成本投入，同时增加租用山林的成本投入，做了山林游步道，完善整个项目的娱乐休闲设施。针对开发项目施工的动态成本管理，应以建筑工程安装成本管理为主，因为施工阶段的周期是最长的，调整人工、材料、机械等成本也是无法避免的，需要对这些因素加强预控。如经常对当地的信息价格进行调研，每月实施人工、材料和机械费用的动态汇总，获得最终结算项目成本的参考依据。
2.3强化动态成本管理技术支持
随着网络的普及和现代信息技术的快速发展，要想更好地对房地产开发项目实施动态成本管理，就必须建立成本管理数据库[3]。建立现代成本管理数据库又离不开网络技术、信息技术、通讯技术等的支持，所以房地产企业应积极引入先进的技术手段，把繁重的成本整理与记录工作变成成本信息化管理，提高现代管理水平，让成本动态管理获得技术支持。如BIM技术就具有平台属性，能针对房地产开发项目的动态成本管理开展工作。BIM模型里的构件信息非常丰富，具有很强的集合性，可以及时地、全过程地录入信息，确保信息完整。与此同时，BIM具有关联性、整体性，能简化重建模型的过程，修改信息也会自动向整个模型关联，即时反馈动态成本。另外，成本数据通过BIM的沉淀被归入房地产企业的成本数据库，为下一个开发项目提供成本动态管理依据。在房地产开发项目中向BIM模型实时录入工程信息，就能保证数据来源的完整性、唯一性，并使数据结果具备及时性、可追溯性，和动态成本管理相辅相成。
2.4实施项目目标成本动态监控
为进一步提高房地产开发项目的动态成本管理效果，企业的职能部门应按月把本部门的成本变动情况反馈给成本管理部门。具体而言，设计研发部门及时反馈因设计变更引发的成本变动情况，负责管理材料设备型号、样板等，只要发生变更就及时反馈给成本管理部门;工程建设部门重视管理现场签证，及时向成本管理部门反馈其中出现的成本变动;成本管理部门实施业务范围以内的材料、设备、服务等的采购管理，参考目标成本监控招标控制价和合同价，发现可能超越目标成本时要及时向企业领导反馈;财务部门负责进行开发项目的财务费用、管理费用等进行管理;营销部门管理好各阶段的营销费用，成本管理部门要协助管理营销设施建造费用。最终，成本管理部门统一对这些数据进行全过程动态监控，编制动态成本月报，记录并分析当月的成本变动情况，在分管领导审批之后报给企业总经理。
結语：
房地产开发项目成本的控制属于全过程控制，是融合经济、管理和技术的综合学科，静态管理模式很容易造成项目预算超支过大、成本畸高，房地产企业要以开发项目的实际情况为依据实施动态成本管理，提高掌控项目成本的能力，大幅度降低房地产开发项目的成本，增加经济效益，为房地产企业的可持续发展提供保障。
参考文献：
[1]张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理[J].知识经济，2018（04）：56+62.
[2]张敏，苏令宇.浅谈房地产开发成本的管理[J].轻工科技，2018（10）：129-130+136.
[3]周铁军.房地产开发项目成本控制存在的主要问题及改进建议[J].居舍，2018（19）：230+252.
【关键词】房地产;开发;动态成本管理;成本控制
房地产行业的高速发展使得其财务管理水平也越来越高，动态财务管理方式逐渐被更多房地产企业采用，达到控制房地产开发项目成本的目的。而在开发项目的动态财务管理中，动态成本管理是关键性内容，但受到目标成本不统一、忽视成本调整、技术支持与监控不到位等问题的限制，导致房地产企业的动态成本管理效果不佳，急需解决，提升项目效益。
1、房地产开发项目中实施动态成本管理的重要性
动态成本管理指的是企业在开发项目的过程中实时采集、分析项目发生的各项费用，按照成本目标对项目成本进行动态指导、监督、调节、控制的过程。因房地产企业资金具有特殊性，面临复杂多变的外部环境时只有增加投资力度，才能确保顺利开展房地产开发项目，这必然会面临较大风险，运用动态成本管理显得至关重要。在实施动态成本管理以后，房地产企业能实时动态掌控开发项目的成本，检查并分析项目全生命周期中任何时间点的实际成本，确保顺利开展后期工作，提高项目效率。成本动态管理还能帮助房地产企业减少浪费，通过比较类似开发项目的数据，充分挖掘控制成本的潜力，形成良性的成本管控循环[1]。
2、房地产开发项目中实施动态成本管理的有效途径
2.1统一建立开发项目目标成本
房地产开发项目的范围较为庞大，产品定位也广泛涉及商业中心、居民住宅、中高层、别墅等，并且有的项目因要求速度快，怎样才能在短时间里完成成本测算工作，使成本数据与项目实际需求更接近，那么就要统一建立房地产开发项目的目标成本，奠定实施动态成本管理的坚实基础。一方面，统一建立成本科目。房地产企业开发项目处于不同地区，在施工时签订的合同也有差异，但为统一实施成本动态化管理，就要保证成本控制科目具有一致性。针对同项目的不同点必须以合约的形式执行，确保设置的成本科目和合同分类控制保持一致，预防出现跨科目问题[2]。另一方面，保证房地产企业财务系统和预结算成本ERP系统科目具有统一性。在成本管理中，企业的各项财务数据和开发项目成本数据息息相关，成本归类务必要和工程预算系统对应起来，确保工程成本种类和财务核算科目保持一致的口径。如房地产开发项目成本的一级科目就包括土地费用、建筑工程成本、前期工程费用、装修工程成本、设备安装成本等等。
2.2加强对项目成本的动态调整
房地产开发项目通常要持续3～5年时间，项目在该时间段涉及的人工、材料、机械等的价格会在市场环境的影响下不断改变，前期预测的投资估算难免出现不同程度的调整，所以动态成本管理也要结合市场环境做出调整，满足房地产开发项目的进度与质量需求。针对开发项目的动态成本管理，应体现对分项成本的控制，可以按照项目所在地区或产品销售客户群的特征，基于各个分项的重要性对成本进行动态分配与调整。如某房地产开发项目有着依山傍水的地理优势，该项目的前期销售定位在于以独立工作室和步行商业街为主，所以在考虑成本动态控制时特别重视设计园林景观，增加对应的成本投入，同时增加租用山林的成本投入，做了山林游步道，完善整个项目的娱乐休闲设施。针对开发项目施工的动态成本管理，应以建筑工程安装成本管理为主，因为施工阶段的周期是最长的，调整人工、材料、机械等成本也是无法避免的，需要对这些因素加强预控。如经常对当地的信息价格进行调研，每月实施人工、材料和机械费用的动态汇总，获得最终结算项目成本的参考依据。
2.3强化动态成本管理技术支持
随着网络的普及和现代信息技术的快速发展，要想更好地对房地产开发项目实施动态成本管理，就必须建立成本管理数据库[3]。建立现代成本管理数据库又离不开网络技术、信息技术、通讯技术等的支持，所以房地产企业应积极引入先进的技术手段，把繁重的成本整理与记录工作变成成本信息化管理，提高现代管理水平，让成本动态管理获得技术支持。如BIM技术就具有平台属性，能针对房地产开发项目的动态成本管理开展工作。BIM模型里的构件信息非常丰富，具有很强的集合性，可以及时地、全过程地录入信息，确保信息完整。与此同时，BIM具有关联性、整体性，能简化重建模型的过程，修改信息也会自动向整个模型关联，即时反馈动态成本。另外，成本数据通过BIM的沉淀被归入房地产企业的成本数据库，为下一个开发项目提供成本动态管理依据。在房地产开发项目中向BIM模型实时录入工程信息，就能保证数据来源的完整性、唯一性，并使数据结果具备及时性、可追溯性，和动态成本管理相辅相成。
2.4实施项目目标成本动态监控
为进一步提高房地产开发项目的动态成本管理效果，企业的职能部门应按月把本部门的成本变动情况反馈给成本管理部门。具体而言，设计研发部门及时反馈因设计变更引发的成本变动情况，负责管理材料设备型号、样板等，只要发生变更就及时反馈给成本管理部门;工程建设部门重视管理现场签证，及时向成本管理部门反馈其中出现的成本变动;成本管理部门实施业务范围以内的材料、设备、服务等的采购管理，参考目标成本监控招标控制价和合同价，发现可能超越目标成本时要及时向企业领导反馈;财务部门负责进行开发项目的财务费用、管理费用等进行管理;营销部门管理好各阶段的营销费用，成本管理部门要协助管理营销设施建造费用。最终，成本管理部门统一对这些数据进行全过程动态监控，编制动态成本月报，记录并分析当月的成本变动情况，在分管领导审批之后报给企业总经理。
結语：
房地产开发项目成本的控制属于全过程控制，是融合经济、管理和技术的综合学科，静态管理模式很容易造成项目预算超支过大、成本畸高，房地产企业要以开发项目的实际情况为依据实施动态成本管理，提高掌控项目成本的能力，大幅度降低房地产开发项目的成本，增加经济效益，为房地产企业的可持续发展提供保障。
参考文献：
[1]张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理[J].知识经济，2018（04）：56+62.
[2]张敏，苏令宇.浅谈房地产开发成本的管理[J].轻工科技，2018（10）：129-130+136.
[3]周铁军.房地产开发项目成本控制存在的主要问题及改进建议[J].居舍，2018（19）：230+252.