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摘 要：前期物业合同是在房地产领域较为重要的合同之一，但因其当事人关系复杂，在实践中时常引发纠纷，需要对合同当事人予以明确，对当事人的权利义务关系明确分析与厘定。
关键词：前期物业合同 业主 物业服务企业
根据《物业管理条例》第21条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可知所谓的前期物业服务合同，是指在物业管理区域内的业主，业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建筑单位与其所选聘物业服务企业之间订立的合同。
合同的相对性原则的基本含义是：非合同当事人不得请求合同权利，也不必承担合同义务。这一原则作为古典契约精神基础，一直影响着契约法的发展。但随着社会经济发展，社会关系复杂化，特别是在立法精神从极力主张个人自由与权力转为保护社会公共利益与社会整体的认同，即立法理念从个人本为向社会本位的过渡。合同的相对性也随着涉他合同的不断涌现的而受到挑战，合同的相 对性已经从绝对原则逐渐淡化。前期物业服务合同涉及建筑单位，物业服务企业，业主三方当事人，业主作为非签订主体是否能作为合同主体与合同相对性原则存在冲突一直备受争议，本文通过对建筑单位、物业服务企业、业主三者关系予以探讨。
1、从涉他合同角度分析物业服务合同。
涉他合同相对于束己合同，系指合同当事人在合同中为第三人设定了权利或者约定了义务的合同。其特点表现为三方面：一、因其在当事人之外设定权利或者创设义务。这在一定程度突破了合同的相对性，但并非对合同相对性的彻底背离。二、涉他合同只能为第三人设定权利或者创立义务，不能在同一合同中及约定第三人享有权利又约定其要承担义务。根据《物业管理条例》第2条，前期物业服务合同的主体为建筑单位和物业服务企业，但二者签订其前期物业服务合同的目的在于业主，物业企业提供服务的对象也是业主，业主无疑为合同的第三人。在前期物业管理阶段，根据我国有关规定可知，业主在享有享受物业服务权利的同时，若不履行前期物业合同规定的交纳物业费的义务，必须根据合同由其个人向物业服务企业承担违约责任。三、对于由第三人向合同的债权人履行合同义务的合同，该约定不约束第三人，当第三人拒绝履行合同时，合同债务人负责履行。建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并以非合同当事人为有提出抗辩的，法院不予支持。由此可见，前期物业服务合同与涉他合同性质的原理是相悖的。
2、从隐名代理角度分析前期物业服务合同。
隐名代理，又称间接代理，与显名代理与直接代理相对，系指代理人以自己的名义，为本人计算，而为法律行为，其法律效果首先对间接代理人发生，然后依间接代理人与本人之内部关系，而转移与本人之制度。根据《合同法》第402条规定，建筑单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时，是以受到未来房屋买受人的委托，这种委托是源于包含了前期物业让服务合同主要条款的建筑单位与房屋买受人之间的房屋买卖合同，作为一种商业惯例，物业服务企业对建筑单位的受托人身份是知晓的，则该隐名代理将会产生与显名代理相同的法律效力。但是如果当建筑单位无法将全部房屋出售时，建筑单位为未出售房产的所有权人，应当履行加纳物业服务费的义务，此时“隐名合同”的代理人与被代理人重合，隐名代理制度无适用的必要，因此以隐名代理制度是不足以解释前期物业服务合同所存在的争议的。
3、从合同的概括承受角度分析前期物业服务合同。
合同承受，又称合同承担，是指合同关系当事人将其合同的权利和义务全部转移给该第三人，由其在转移范围内承受合同的地位，享受合同上的地位，享受合同权利并负担合同义务。前期物业服务合同的相关规定，应当成为买卖合同的条款的一部分，意味着业主在购买建筑物时，已经以自己的意思表示对建筑单位所签订的前期物业合同的权利义务予以概括性承受，代替建筑单位成为前期物业服务合同的一方主体，。因此前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件或部分条款包括其中，当建筑企业与业主签订房屋买卖合同的同时也实现了前期物业服务合同的转让。 此笔者认为，根据商业惯例物业服务企业在于建筑单位订立合同时是知晓或应当知晓建筑单位所享有的物业所有权将转移给业主的必然性，其对合同债权债务的转让从签订前期物业服务合同时即为默认的。因此在建设单位签订的前期物业服务合同之所以对业主产生约束力，其根源在于业主对其所签订的前期物业服务合同的概括性承受。
综上所述，建筑单位签订房屋买卖合同为取得业主身份的基础，因此将前物业服务合同纳入，成为其房屋买卖合同的一部分。业主在购买房屋时，已经以自己的意思表示对建设单位所签订前期物业服务合同的权利义务予以承受。由此笔者认为可以根据房屋买卖合同的签订将前期物业合同根据时间分为两种模式：
1、房屋买卖合同签订前。建筑单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建筑单位是唯一业主，因此建筑单位与物业服务企业为合同主体。
2、建筑单位与物业服务企业签订前期服务合同之后，开始于物业买受人签订房屋销售合同（包括前期物业合同），应视为合同的承受。建筑單位的物业所有权开始分散转移至各个物业买受人，此时前期物业合同的主体可以房屋是否出售分为建筑单位与物业服务企业以及业主与物业服务企业。
参考文献：
[1]王利明，《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解·案例与适用》，中国法制出版社。
[2]李永军，《合同法》，法律出版社2005年第二版。
[3]陈广华，催乐萍，《前期物业服务合同邹议》载《南通航运职业技术学院学报》2005年第九期。
[4]崔建远，《合同法》，中国法律出版社2010年第五版
[5]陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法律出版社，2012年版
关键词：前期物业合同 业主 物业服务企业
根据《物业管理条例》第21条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可知所谓的前期物业服务合同，是指在物业管理区域内的业主，业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建筑单位与其所选聘物业服务企业之间订立的合同。
合同的相对性原则的基本含义是：非合同当事人不得请求合同权利，也不必承担合同义务。这一原则作为古典契约精神基础，一直影响着契约法的发展。但随着社会经济发展，社会关系复杂化，特别是在立法精神从极力主张个人自由与权力转为保护社会公共利益与社会整体的认同，即立法理念从个人本为向社会本位的过渡。合同的相对性也随着涉他合同的不断涌现的而受到挑战，合同的相 对性已经从绝对原则逐渐淡化。前期物业服务合同涉及建筑单位，物业服务企业，业主三方当事人，业主作为非签订主体是否能作为合同主体与合同相对性原则存在冲突一直备受争议，本文通过对建筑单位、物业服务企业、业主三者关系予以探讨。
1、从涉他合同角度分析物业服务合同。
涉他合同相对于束己合同，系指合同当事人在合同中为第三人设定了权利或者约定了义务的合同。其特点表现为三方面：一、因其在当事人之外设定权利或者创设义务。这在一定程度突破了合同的相对性，但并非对合同相对性的彻底背离。二、涉他合同只能为第三人设定权利或者创立义务，不能在同一合同中及约定第三人享有权利又约定其要承担义务。根据《物业管理条例》第2条，前期物业服务合同的主体为建筑单位和物业服务企业，但二者签订其前期物业服务合同的目的在于业主，物业企业提供服务的对象也是业主，业主无疑为合同的第三人。在前期物业管理阶段，根据我国有关规定可知，业主在享有享受物业服务权利的同时，若不履行前期物业合同规定的交纳物业费的义务，必须根据合同由其个人向物业服务企业承担违约责任。三、对于由第三人向合同的债权人履行合同义务的合同，该约定不约束第三人，当第三人拒绝履行合同时，合同债务人负责履行。建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并以非合同当事人为有提出抗辩的，法院不予支持。由此可见，前期物业服务合同与涉他合同性质的原理是相悖的。
2、从隐名代理角度分析前期物业服务合同。
隐名代理，又称间接代理，与显名代理与直接代理相对，系指代理人以自己的名义，为本人计算，而为法律行为，其法律效果首先对间接代理人发生，然后依间接代理人与本人之内部关系，而转移与本人之制度。根据《合同法》第402条规定，建筑单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时，是以受到未来房屋买受人的委托，这种委托是源于包含了前期物业让服务合同主要条款的建筑单位与房屋买受人之间的房屋买卖合同，作为一种商业惯例，物业服务企业对建筑单位的受托人身份是知晓的，则该隐名代理将会产生与显名代理相同的法律效力。但是如果当建筑单位无法将全部房屋出售时，建筑单位为未出售房产的所有权人，应当履行加纳物业服务费的义务，此时“隐名合同”的代理人与被代理人重合，隐名代理制度无适用的必要，因此以隐名代理制度是不足以解释前期物业服务合同所存在的争议的。
3、从合同的概括承受角度分析前期物业服务合同。
合同承受，又称合同承担，是指合同关系当事人将其合同的权利和义务全部转移给该第三人，由其在转移范围内承受合同的地位，享受合同上的地位，享受合同权利并负担合同义务。前期物业服务合同的相关规定，应当成为买卖合同的条款的一部分，意味着业主在购买建筑物时，已经以自己的意思表示对建筑单位所签订的前期物业合同的权利义务予以概括性承受，代替建筑单位成为前期物业服务合同的一方主体，。因此前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件或部分条款包括其中，当建筑企业与业主签订房屋买卖合同的同时也实现了前期物业服务合同的转让。 此笔者认为，根据商业惯例物业服务企业在于建筑单位订立合同时是知晓或应当知晓建筑单位所享有的物业所有权将转移给业主的必然性，其对合同债权债务的转让从签订前期物业服务合同时即为默认的。因此在建设单位签订的前期物业服务合同之所以对业主产生约束力，其根源在于业主对其所签订的前期物业服务合同的概括性承受。
综上所述，建筑单位签订房屋买卖合同为取得业主身份的基础，因此将前物业服务合同纳入，成为其房屋买卖合同的一部分。业主在购买房屋时，已经以自己的意思表示对建设单位所签订前期物业服务合同的权利义务予以承受。由此笔者认为可以根据房屋买卖合同的签订将前期物业合同根据时间分为两种模式：
1、房屋买卖合同签订前。建筑单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建筑单位是唯一业主，因此建筑单位与物业服务企业为合同主体。
2、建筑单位与物业服务企业签订前期服务合同之后，开始于物业买受人签订房屋销售合同（包括前期物业合同），应视为合同的承受。建筑單位的物业所有权开始分散转移至各个物业买受人，此时前期物业合同的主体可以房屋是否出售分为建筑单位与物业服务企业以及业主与物业服务企业。
参考文献：
[1]王利明，《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解·案例与适用》，中国法制出版社。
[2]李永军，《合同法》，法律出版社2005年第二版。
[3]陈广华，催乐萍，《前期物业服务合同邹议》载《南通航运职业技术学院学报》2005年第九期。
[4]崔建远，《合同法》，中国法律出版社2010年第五版
[5]陈华彬：《建筑物区分所有权》，中国法律出版社，2012年版