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随着市场经济的不断发展，商品交易日益频繁，像房屋、土地这类不动产物权的设立、变更、转让和消灭成为人们生活中关注的热点问题。而不动产物权变动的公信原则作为物权法的一项基本原则，在市场交易中显得尤为重要，值得我们深入研究。
公信原则是指当事人依据法律的规定对所变更的物权进行了公示，即使公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已实施了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，A笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得A笔土地的所有权。
不动产物权的公信原则起源于德国法，以保护交易安全为使命，实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，不必再费时费力，详查标的物的权利状态的真实底细。因此，公信原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信原则因此成为近现代物权法的一项基本原则。
我国物权法采纳的是以登记要件为原则，登记对抗为例外的不动产变动模式，其中动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。这样既保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。另外，将物权静态的公信贯彻到物权变动中，意味着所有的不动产物权变动或取得都须进行登记，比如遗嘱继承、法院判决、公开拍卖等，只是在这些情形下，不动产物权取得并不以登记为生效要件，但是，权利取得人要取得对抗世人的效力必须取得对抗世人的公示手段——在登记簿上进行登记。
登记由于是由国家机关主持进行，经过严格的程序，具有文字记载，通常情况下可信程度较高，能真正地反映权利归属。例如房屋所有权，这个所有权不受任何人影响。因为不动产登记簿是由国家设立的专门机构登记管理的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。并且，这种保护是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以推翻的问题。
不动产物权登记的公信在于使信赖者获得与其信赖的物权状态一致的法律后果。它是以牺牲物权“静”的安全来保证“动”的安全。因此适用公信原则时，也应当有一定的适用条件。
一般公信原则适用条件有以下几点：第一、取得人为善意第三人。登记的公信不是无限的，它仅保护善意且无过失的第三人，即只有在第三人不知登记有错误且对此无过失的情况下，才受登记公信之保护。如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信保护；第二、物权变动是有效的法律行为。对于非法律行为的物权变动，不属于交易范畴，不受公信的保护；第三、公示物权与实际物权不一致。即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信保护的问题；第四，须无异议登记。错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信的效力。
法律之所以赋予不动产物权登记以公信，在于保护善意第三人的利益和交易的安全。但是，对于错误登记的情况，这并不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。相反，为保护真实权利人的利益，应该制定一系列保护措施：第一、在善意第三人获取权利之前，真实权利人可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信发生；第二，善意第三人在登记名义人处取得权利前，真实权利人有权向登记名义人提起诉讼。提出让法院否定登记名义人权利，在确认自己的权利诉讼获胜后，真实权利人有权依法院判决为依据请求登记机关更正错误登记。第三，善意第三人自登记处取得权利后，真实权利人的权利虽因此而丧失，但是真实权利人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，真实权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。
可见，我国确立不动产物权的公信原则的必要性和现实意义在于：
第一，不动产物权的公信原则有利于体现民法的公平公正精神。不动产物权的公信原则保护了善意第三人的权益不受侵害。在不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，允许善意第三人可以在不动产上善意取得。
第二，不动产物权的公信原则是维护市场交易安全的需要。公信原则的本质目的就在于维护市场交易的安全，为市场经济创立一个健康、良好、有序的交易环境做出贡献，体现出交易的安全可靠。
第三，不动产物权的公信原则有利于完善我国的民事立法，推动了我国法制建设的发展。
第四，不动产物权的公信原则对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的物权取得，因此，此项原则有利于指导人民法院的审判，真正解决纠纷，保护真实权利人的利益。
（作者单位：中国政法大学）
公信原则是指当事人依据法律的规定对所变更的物权进行了公示，即使公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已实施了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，A笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得A笔土地的所有权。
不动产物权的公信原则起源于德国法，以保护交易安全为使命，实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，不必再费时费力，详查标的物的权利状态的真实底细。因此，公信原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信原则因此成为近现代物权法的一项基本原则。
我国物权法采纳的是以登记要件为原则，登记对抗为例外的不动产变动模式，其中动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。这样既保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。另外，将物权静态的公信贯彻到物权变动中，意味着所有的不动产物权变动或取得都须进行登记，比如遗嘱继承、法院判决、公开拍卖等，只是在这些情形下，不动产物权取得并不以登记为生效要件，但是，权利取得人要取得对抗世人的效力必须取得对抗世人的公示手段——在登记簿上进行登记。
登记由于是由国家机关主持进行，经过严格的程序，具有文字记载，通常情况下可信程度较高，能真正地反映权利归属。例如房屋所有权，这个所有权不受任何人影响。因为不动产登记簿是由国家设立的专门机构登记管理的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。并且，这种保护是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以推翻的问题。
不动产物权登记的公信在于使信赖者获得与其信赖的物权状态一致的法律后果。它是以牺牲物权“静”的安全来保证“动”的安全。因此适用公信原则时，也应当有一定的适用条件。
一般公信原则适用条件有以下几点：第一、取得人为善意第三人。登记的公信不是无限的，它仅保护善意且无过失的第三人，即只有在第三人不知登记有错误且对此无过失的情况下，才受登记公信之保护。如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信保护；第二、物权变动是有效的法律行为。对于非法律行为的物权变动，不属于交易范畴，不受公信的保护；第三、公示物权与实际物权不一致。即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信保护的问题；第四，须无异议登记。错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信的效力。
法律之所以赋予不动产物权登记以公信，在于保护善意第三人的利益和交易的安全。但是，对于错误登记的情况，这并不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。相反，为保护真实权利人的利益，应该制定一系列保护措施：第一、在善意第三人获取权利之前，真实权利人可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信发生；第二，善意第三人在登记名义人处取得权利前，真实权利人有权向登记名义人提起诉讼。提出让法院否定登记名义人权利，在确认自己的权利诉讼获胜后，真实权利人有权依法院判决为依据请求登记机关更正错误登记。第三，善意第三人自登记处取得权利后，真实权利人的权利虽因此而丧失，但是真实权利人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，真实权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。
可见，我国确立不动产物权的公信原则的必要性和现实意义在于：
第一，不动产物权的公信原则有利于体现民法的公平公正精神。不动产物权的公信原则保护了善意第三人的权益不受侵害。在不动产交易中，也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，允许善意第三人可以在不动产上善意取得。
第二，不动产物权的公信原则是维护市场交易安全的需要。公信原则的本质目的就在于维护市场交易的安全，为市场经济创立一个健康、良好、有序的交易环境做出贡献，体现出交易的安全可靠。
第三，不动产物权的公信原则有利于完善我国的民事立法，推动了我国法制建设的发展。
第四，不动产物权的公信原则对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的物权取得，因此，此项原则有利于指导人民法院的审判，真正解决纠纷，保护真实权利人的利益。
（作者单位：中国政法大学）