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[摘要]随着世界经济的迅猛发展，我国为了适应外部金融环境的巨大变化，修改了一系列会计准则以进一步推行公允价值，其中包括：允许企业对投资性房地产采用从历史成本计量到公允价值计量的会计变更。文章就金隅股份这一案例来揭示公允价值计量方式运用的现状，一方面探讨了这种会计变更的动机以及这一转变会产生的后续影响，另一方面剖析了这一方法的优越性和不足。最后针对公允价值计量方式存在的一系列问题，提出了相应的解决方案和建议。
[关键词]会计；公允价值；房地产
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.01.147
1 投资性房地产的计量
近年来，我国房地产市场日益活跃，除了对于房屋的买卖置换，还出现了为赚取租金和资本增值为主要目标的投资性房地产市场。
（1）采用公允价值模式需满足的条件。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
（2）投资性房地产在两种方式下的计量。采用公允价值模式计量的，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用历史成本计量时，需要对投资性房地产进行折旧和摊销。
2 公允价值计量方式在国内的运用实例
当今历史条件下，采取公允价值的计量方式已成为大势所趋，国际上对投资性房地产也大多采用了公允价值的计量方式。截至2011年年底，我国共有893家公司拥有投资性房地产，而其中仅有28家公司采用公允价值计量方法。
以金隅股份（601992）为例，该公司于2010年年底发出公告将从历史成本计量方式向公允价值计量方式转变。分析其公司2011年度的年报，可以看出在2011年投资性房地产净额为11599000000.00，而该公司资产总计达76912959523.75，投资性房地产占资产总额的比例高达15.08%。该公司投资性房地产的公允价值变动总额为770347551.26，当年利润总额为4670008892.82，投资性房地产公允价值的变动收益占总利润的16.50%。这体现了公允价值的变动是当年利润的一大主要来源。在2011年年末，投资性房地产成本总额为5462631511.94，而投资性房地产账面价值（公允价值计量）为11599000000.00，公允价值变动总额占账面价值的比例为52.90%，这充分反映出在当今市场，公允价值的变动对投资性房地产影响之深。
3 会计政策变更的动机
通过分析金隅股份的案例，我们也可以发现几个企业进行有历史成本计量到公允价值计量会计政策变更的动因。
3.1 提高会计信息的质量
由于市场的波动以及不确定性，投资性房地产基于历史成本的账面价值已经远远低于持有期间的市场价值，采用历史成本的计量方式无法真实反映投资性房地产的价值。只有采用公允价值计量方式才能更好地反映出外部环境的波动，提高财务信息的质量和相关性。高质量的财务信息是投资者做出选择的重要依据与可靠保障。
3.2 资本结构债权人在确保获得本金的基础上期望收到利息收入，因此债权人会通过负债对所有者权益的比率等指标来衡量企业的偿债能力和赢利能力，从而驱使了企业采用可以使得利润变高的会计政策。
3.3 管理者报酬
以公司利润为考察管理者表现的指标，将报酬与利润相挂钩，使得管理者拥有充分的动机去调节利润，以获得薪酬的最大化。
3.4 收益平滑
在投资市场中，投资者对风险还是趋之若鹜的，为了吸引更多的投资者，企业通过平滑利润来树立良好的公司形象，提高投资者的信心。
4 会计变更的影响
4.1 利润
在公允价值计量的方法下，有三种情况可以增加利润：
第一，存货在项目未完成前是以历史成本入账的，等到完工后才以公允价值计量，导致在完工当年会有巨大的利润入账。由于这一变动会对企业的利润情况产生深刻影响，在企业净利润中占很高比例，有些企业甚至依赖于这种变化来保证其当年的赢利水平。但是这种变动是一期性的，我国会计准则规定企业一旦选择从历史成本计量转为公允价值计量则不能再转回。
第二，身处复杂多变的市场，投资性房地产的公允价值是不断变动的，这种变动就成为了公允价值的变动损益，计入利润表来影响企业的收益。
第三，由于在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，降低了资产的折旧额，从而提高了利润。
4.2 所有者权益
利润的增加将会提高企业的留存收益。同时，企业不会将当年的利润全部分红给投资者，所以年末未分配利润增加，从而增加了所有者权益和每股收益。
4.3 纳税处理
在我国2006年发布的新会计准则下，企业采用公允价值计量投资性房地产和税法的处理不同，若企业采取了公允价值的计量方式，在计量会计利润和应纳税所得额之间会产生差异，同时形成递延所得税负债。
5 问 题
5.1 为盈余管理提供了可能
由于房价从20世纪末开始不断上升，直到2008年金融危机才有所回落，而近两年又呈现出有升不降的趋势，公允价值的计量方式为企业盈余管理开启了新的大门，企业管理者拥有更多的空间操纵利润。投资者看到的是企业不断提升的利润水平，以为该企业具有强劲的发展潜力。然而，这种通过公允价值变动导致的巨大利润并没有实际的现金流来支撑，只能算是一种虚假的利好信号。
5.2 公允价值的确认存在难度
由于房地产个体差异巨大，这对公允价值的获取加大了难度。确认公允价值有三种可行方法：一是寻找专业的评估机构来确定投资性房地产的公允价值，二是参考同类房地产市场来得出公允价值，三是采取第三方调查报告来确认公允价值。第一种和第三种方法会受到评估人员的主观性所局限。若市场缺乏活跃性，第二种方法也很难实施。企业若要采取公允价值的计量模式，则必定会增加计量成本与信息成本，投入更多的人力物力。
5.3 税收难度
对于采用公允价值计量的企业，纳税仍然遵循的是历史成本原则，这造成了会计利润和应纳税所得额的差异，形成了递延所得税负债，增大了会计处理的难度。
6 建 议
6.1 信息披露
目前，许多进行了会计政策变更的企业并没有充分披露变更的影响。而且，企业对信息披露有自主选择权利。由于披露项目没有统一规定，造成了有些企业披露了从历史成本转换为公允价值方法的转换条件，而有些企业没有。监管部门应该对披露的要求和内容做出详细的规定，从而使得会计政策变更的处理变得更加规范和可靠。
6.2 加大会计造假的惩罚力度
所谓“杀鸡儆猴”，只有加大对于会计造假和恶意会计政策变更的惩罚力度，才能警醒企业的管理层，从根源上杜绝盈余管理的行为。
6.3 形成多样化的评价指标来对公司业绩进行评估
许多投资者都执着于企业的净利润，净资产来评估企业经营水平。其实除了这些指标之外，还可以运用辅助指标，例如资产负债率、总资产净利率等来考察一个企业的财务状况。
参考文献：
[1]帅鑫.非货币性资产交换中换入资产基于公允价值计量的相关问题探讨[J].中国市场，2015（25）.
[2]李蕾.公允价值在我国的应用前景分析[J].中国市场，2014（10）.
[3]胡建永.公允价值带来了什么——基于我国发现[J].中国市场，2014（52）.
[关键词]会计；公允价值；房地产
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.01.147
1 投资性房地产的计量
近年来，我国房地产市场日益活跃，除了对于房屋的买卖置换，还出现了为赚取租金和资本增值为主要目标的投资性房地产市场。
（1）采用公允价值模式需满足的条件。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
（2）投资性房地产在两种方式下的计量。采用公允价值模式计量的，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用历史成本计量时，需要对投资性房地产进行折旧和摊销。
2 公允价值计量方式在国内的运用实例
当今历史条件下，采取公允价值的计量方式已成为大势所趋，国际上对投资性房地产也大多采用了公允价值的计量方式。截至2011年年底，我国共有893家公司拥有投资性房地产，而其中仅有28家公司采用公允价值计量方法。
以金隅股份（601992）为例，该公司于2010年年底发出公告将从历史成本计量方式向公允价值计量方式转变。分析其公司2011年度的年报，可以看出在2011年投资性房地产净额为11599000000.00，而该公司资产总计达76912959523.75，投资性房地产占资产总额的比例高达15.08%。该公司投资性房地产的公允价值变动总额为770347551.26，当年利润总额为4670008892.82，投资性房地产公允价值的变动收益占总利润的16.50%。这体现了公允价值的变动是当年利润的一大主要来源。在2011年年末，投资性房地产成本总额为5462631511.94，而投资性房地产账面价值（公允价值计量）为11599000000.00，公允价值变动总额占账面价值的比例为52.90%，这充分反映出在当今市场，公允价值的变动对投资性房地产影响之深。
3 会计政策变更的动机
通过分析金隅股份的案例，我们也可以发现几个企业进行有历史成本计量到公允价值计量会计政策变更的动因。
3.1 提高会计信息的质量
由于市场的波动以及不确定性，投资性房地产基于历史成本的账面价值已经远远低于持有期间的市场价值，采用历史成本的计量方式无法真实反映投资性房地产的价值。只有采用公允价值计量方式才能更好地反映出外部环境的波动，提高财务信息的质量和相关性。高质量的财务信息是投资者做出选择的重要依据与可靠保障。
3.2 资本结构债权人在确保获得本金的基础上期望收到利息收入，因此债权人会通过负债对所有者权益的比率等指标来衡量企业的偿债能力和赢利能力，从而驱使了企业采用可以使得利润变高的会计政策。
3.3 管理者报酬
以公司利润为考察管理者表现的指标，将报酬与利润相挂钩，使得管理者拥有充分的动机去调节利润，以获得薪酬的最大化。
3.4 收益平滑
在投资市场中，投资者对风险还是趋之若鹜的，为了吸引更多的投资者，企业通过平滑利润来树立良好的公司形象，提高投资者的信心。
4 会计变更的影响
4.1 利润
在公允价值计量的方法下，有三种情况可以增加利润：
第一，存货在项目未完成前是以历史成本入账的，等到完工后才以公允价值计量，导致在完工当年会有巨大的利润入账。由于这一变动会对企业的利润情况产生深刻影响，在企业净利润中占很高比例，有些企业甚至依赖于这种变化来保证其当年的赢利水平。但是这种变动是一期性的，我国会计准则规定企业一旦选择从历史成本计量转为公允价值计量则不能再转回。
第二，身处复杂多变的市场，投资性房地产的公允价值是不断变动的，这种变动就成为了公允价值的变动损益，计入利润表来影响企业的收益。
第三，由于在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，降低了资产的折旧额，从而提高了利润。
4.2 所有者权益
利润的增加将会提高企业的留存收益。同时，企业不会将当年的利润全部分红给投资者，所以年末未分配利润增加，从而增加了所有者权益和每股收益。
4.3 纳税处理
在我国2006年发布的新会计准则下，企业采用公允价值计量投资性房地产和税法的处理不同，若企业采取了公允价值的计量方式，在计量会计利润和应纳税所得额之间会产生差异，同时形成递延所得税负债。
5 问 题
5.1 为盈余管理提供了可能
由于房价从20世纪末开始不断上升，直到2008年金融危机才有所回落，而近两年又呈现出有升不降的趋势，公允价值的计量方式为企业盈余管理开启了新的大门，企业管理者拥有更多的空间操纵利润。投资者看到的是企业不断提升的利润水平，以为该企业具有强劲的发展潜力。然而，这种通过公允价值变动导致的巨大利润并没有实际的现金流来支撑，只能算是一种虚假的利好信号。
5.2 公允价值的确认存在难度
由于房地产个体差异巨大，这对公允价值的获取加大了难度。确认公允价值有三种可行方法：一是寻找专业的评估机构来确定投资性房地产的公允价值，二是参考同类房地产市场来得出公允价值，三是采取第三方调查报告来确认公允价值。第一种和第三种方法会受到评估人员的主观性所局限。若市场缺乏活跃性，第二种方法也很难实施。企业若要采取公允价值的计量模式，则必定会增加计量成本与信息成本，投入更多的人力物力。
5.3 税收难度
对于采用公允价值计量的企业，纳税仍然遵循的是历史成本原则，这造成了会计利润和应纳税所得额的差异，形成了递延所得税负债，增大了会计处理的难度。
6 建 议
6.1 信息披露
目前，许多进行了会计政策变更的企业并没有充分披露变更的影响。而且，企业对信息披露有自主选择权利。由于披露项目没有统一规定，造成了有些企业披露了从历史成本转换为公允价值方法的转换条件，而有些企业没有。监管部门应该对披露的要求和内容做出详细的规定，从而使得会计政策变更的处理变得更加规范和可靠。
6.2 加大会计造假的惩罚力度
所谓“杀鸡儆猴”，只有加大对于会计造假和恶意会计政策变更的惩罚力度，才能警醒企业的管理层，从根源上杜绝盈余管理的行为。
6.3 形成多样化的评价指标来对公司业绩进行评估
许多投资者都执着于企业的净利润，净资产来评估企业经营水平。其实除了这些指标之外，还可以运用辅助指标，例如资产负债率、总资产净利率等来考察一个企业的财务状况。
参考文献：
[1]帅鑫.非货币性资产交换中换入资产基于公允价值计量的相关问题探讨[J].中国市场，2015（25）.
[2]李蕾.公允价值在我国的应用前景分析[J].中国市场，2014（10）.
[3]胡建永.公允价值带来了什么——基于我国发现[J].中国市场，2014（52）.